5A_116/2011 - 2011-03-14 - Sachenrecht - Anfechtung Versammlungsbeschluss (Stockwerkeigentum)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 116/2011

Urteil vom 14. März 2011
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter L. Meyer, von Werdt,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dominik Romang,
Beschwerdeführerin,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________, vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Wehrle,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anfechtung Versammlungsbeschluss (Stockwerkeigentum),

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 4. Januar 2011.

Sachverhalt:

A.
Im Jahr 1971 begründete die Baugenossenschaft Y.________ auf der Parzelle Nr. 1 in A.________ Stockwerkeigentum, bestehend aus 14 Terrassenwohnungen.
Im Verlauf der Jahre entstanden zwischen den Stockwerkeigentümern immer wieder Differenzen bezüglich der Reparatur bzw. Sanierung der Dächer. Bereits im Jahr 1998 wurde an der Stockwerkeigentümerversammlung ein entsprechendes Budget beschlossen. Im Jahr 1999 kündigte die Versicherung aufgrund zahlreicher Wasserschäden den Vertrag, welcher nur unter massiv höheren Prämien weitergeführt werden konnte. Entsprechend beschloss die Gemeinschaft, keine einzelnen Reparaturen mehr vorzunehmen, sondern die Dächer im Bedarfsfall zu sanieren.

B.
Am 29. Oktober 2007 fand eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung statt. Als Traktandum 2 wurden folgende Anträge angekündigt:

2.1 Genehmigung Kostendach Frs. 40'000.00 z.L. EF Sanierung Terrasse 6c (B.________)

2.2 Genehmigung Kostendach Frs. 50'000.00 z.L. EF Sanierung Terrasse 8e (C.________)

2.3 Grundsatzentscheid über Beteiligung der Gemeinschaft an den Kosten für die Wiederherstellung der Gartenanlagen nach Sanierung Terrassen

2.4 Grundsatzentscheid über Vorgehen bei künftigen Sanierungen Terrassen

2.5 Entscheid über Antrag Herr D.________ (Vertretung durch X.________ beklagte Eigentümer)
Gemäss dem Protokoll über die Versammlung wurden während der vorübergehenden Abwesenheit von E.________, welcher die X.________ AG sowie F.________ vertrat, zu den Traktanden 2.1 und 2.2 folgende Beschlüsse gefasst:

2.1 Dem modifizierten Antrag, das Kostendach auf Fr. 45'000.00 (z.L. EF Sanierung Terrasse 6c, B.________) anzuheben, sofern eine Isolation möglich ist, andernfalls das Kostendach bei Fr. 40'000.00 zu belassen, wird einstimmig zugestimmt.

2.2 Der modifizierte Antrag, das Kostendach auf Fr. 55'000.00 (z.L. EF Sa- nierung Terrasse 8e, C.________) anzuheben, sofern eine Isolation mög- lich ist, andernfalls das Kostendach bei Fr. 50'000 zu belassen, wird einstimmig angenommen.
Bei der Behandlung der weiteren Traktanden war E.________ wieder anwesend. Es wurde Folgendes beschlossen:

2.3 Dem modifizierten Antrag, den früheren Versammlungsbeschluss zu be- kräftigen und den Betrag auf Fr. 500.00 anzuheben, wird mit zwei Ent- haltungen zugestimmt.

2.4 Der modifizierte Antrag, dass im Rahmen der gegebenen Eckpfeiler (Firmen Ausführung G.________ und H.________, Ausführungsart Flüssigkunststoff, Zusammenarbeit mit Ausschuss) die Aufträge bei künftigen Sanierungen der Terrassen erteilt werden können, wird mit zwei Gegenstimmen angenommen.
Das Traktandum Nr. 2.5 wurde infolge Rückzuges gegenstandslos.

C.
Gegen den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. Oktober 2007 reichte die X.________ AG am 13. November 2007 beim Richteramt Solothurn-Lebern ein Vorladungsbegehren und Gesuch um Erlass eines einstweiligen Verbotes der angefangenen Arbeiten an den Terrassen bei den Einheiten 6c (B.________) und 8e (C.________) bis zum Abschluss des ordentlichen Anfechtungsverfahrens ein.
Mit Verfügung vom 11. Dezember 2007 untersagte der Amtsgerichtspräsident die Ausführung verschiedener Arbeiten. Nachdem in der Folge Wasserschäden aufgetreten waren, bewilligte er mit Verfügung vom 8. September 2008 die Montage von Abschlussblechen.
In der Zwischenzeit hatte die X.________ AG nach fruchtlosem Verlauf der Aussöhnungsverhandlung am 3. März 2008 die schriftlich begründete Anfechtungsklage eingereicht mit den Begehren um Aufhebung der Beschlüsse Nrn. 2.1, 2.2 und 2.4. Zusammen mit der Klageantwort hatte die Stockwerkeigentümergemeinschaft am 23. Mai 2008 eine Widerklage erhoben.
Mit Urteil vom 12. Februar 2009 wies das Richteramt Solothurn-Lebern sowohl die Klage als auch die Widerklage ab.
Dagegen appellierte die X.________ AG. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft erhob Anschlussappellation, welche sie aber wieder zurückzog. An der Hauptverhandlung vom 31. Mai 2010 schlossen die Parteien einen Vergleich, welchen die Stockwerkeigentümergemeinschaft innerhalb der vorgesehenen Frist aber wieder verwarf.
Mit Urteil vom 4. Januar 2011 stellte das Obergericht des Kantons Solothurn die Rechtskraft der Abweisung der Widerklage fest, hob den Beschluss Nr. 2.4 (Grundsatzentscheid über das Vorgehen bei künftigen Sanierungen der Terrassen) in teilweiser Gutheissung der Klage auf und wies die Klage im Übrigen ab.

D.
Gegen dieses Urteil hat die X.________ AG am 10. Februar 2011 Beschwerde in Zivilsachen erhoben mit den Begehren um dessen Aufhebung, soweit die Klage abgewiesen und die Kosten geregelt wurden, und um Aufhebung der Beschlüsse Nrn. 2.1 und 2.2, eventualiter um Rückweisung der Sache an das Obergericht. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine Zivilrechtsstreitigkeit (Art. 72 Abs. 1 , Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Der für vermögensrechtliche Angelegenheiten erforderliche Mindeststreitwert von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs.1 lit. b BGG) ist erreicht. Auf die fristgerecht erhobene (Art. 100 Abs. 1 BGG) Beschwerde in Zivilsachen kann somit im Grundsatz eingetreten werden.
In rechtlicher Hinsicht sind alle Rügen gemäss Art. 95 f . BGG zulässig und das Bundesgericht wendet in diesem Bereich das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), was heisst, dass es behauptete Rechtsverletzungen (Art. 42 Abs. 2 BGG) mit freier Kognition prüft.
Dagegen ist das Bundesgericht an den festgestellten Sachverhalt grundsätzlich gebunden (Art. 105 Abs. 1 BGG). Diesbezüglich kann einzig vorgebracht werden, er sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden (Art. 97 Abs. 1 BGG), wobei "offensichtlich unrichtig" mit "willkürlich" gleichzusetzen ist (Botschaft, BBl 2001 IV 4338; BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252; 133 III 393 E. 7.1 S. 398), oder er beruhe auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG (z.B. Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 8 ZGB). Ausserdem muss in der Beschwerde aufgezeigt werden, inwiefern die Behebung der vorerwähnten Mängel für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 135 I 19 E. 2.2.2 S. 22). Für all diese Elemente gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 255). Das bedeutet, dass das Bundesgericht nur klar und detailliert erhobene und soweit möglich belegte Rügen prüft, während es auf ungenügend begründete Rügen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid nicht eintritt. Wird die Verletzung des Willkürverbots gerügt, reicht es sodann nicht aus, die Lage aus Sicht des Beschwerdeführers darzulegen und den davon abweichenden angefochtenen Entscheid als willkürlich zu
bezeichnen; vielmehr ist im Einzelnen darzulegen, inwiefern das kantonale Gericht willkürlich entschieden haben soll und der angefochtene Entscheid deshalb an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246).

2.
Die Terrassensiedlung ist so angelegt, dass jeweils das Dach des Unterliegers dem Oberlieger als Terrasse dient. Gemäss Schreiben der G.________ AG vom 29. November 2007 besteht der Dachaufbau aus einer innenliegenden Wärmedämmung, dem Konstruktionsbeton und einer Flüssigkunststoffabdichtung. Darauf befinden sich auf Mörtelpatschen verlegte Betonplatten. Unter den Mörtelpatschen, d.h. zwischen diesen und der Flüssigkunststoffabdichtung, befindet sich noch ein Dachvlies.
Die Beschwerdeführerin machte im kantonalen Verfahren geltend, dass lediglich der Konstruktionsbeton sowie die Flüssigkunststoffabdichtung das Dach ausmachten; die auf den Mörtelpatschen verlegten Betonplatten würden ausschliesslich demjenigen dienen, der das Dach als Terrasse benutze, weshalb es sich dabei nicht um gemeinschaftliche Bauteile handeln könne. Bei einer Auslegung der Begründungsurkunde und des Reglementes komme man nicht darum herum, dass den Stockwerkeigentümern in Bezug auf ihre in den Aufteilungsplänen rot eingezeichneten Terrassen ein möglichst nah an das Sonderrecht heranreichendes Recht mit weitestgehender Gestaltungsfreiheit habe eingeräumt werden sollen. Es widerspreche Art. 712h Abs. 3 ZGB und Ziff. 19 Abs. 3 des Reglementes sowie jeglichem Gerechtigkeitsempfinden, wenn die Gemeinschaft für Kosten, welche durch den persönlichen Geschmack eines Stockwerkeigentümers verursacht worden seien, aufkommen müsste, zumal der Wassereintritt wahrscheinlich andere Ursachen habe. Im Übrigen sei eine Sanierung auch insofern unnötig, als blosse Reparaturen genügen würden.
Beide kantonalen Instanzen sind davon ausgegangen, dass die Terrasse nicht zu Sonderrecht ausgeschieden (Art. 712b Abs. 1 ZGB), sondern daran nur ein Sondernutzungsrecht begründet werden könne, weil sie als Dach zur Gebäudehülle gehöre und einen elementaren Bestandteil im Sinn von Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB bilde; es habe dem Willen der Gründer entsprochen, die einzelnen Terrassenhäuser in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zusammenzuschliessen. Die Funktion als Dach überwiege klar, so dass die Sanierung Sache der Gemeinschaft sei; in der Vergangenheit habe denn auch stets die Gemeinschaft die Kosten von Reparaturen und Sanierungen getragen. Entgegen dem Ansinnen der Beschwerdeführerin lasse sich das Dach nicht in einzelne Schichten aufteilen, weil sämtliche Teile im gemeinschaftlichen Eigentum stünden und auch an den Platten keine Sonderrechte bestünden, sondern lediglich Sondernutzungsrechte an den Terrassen. Demzufolge hätten die einzelnen Stockwerkeigentümer lediglich die Kosten für den normalen Unterhalt und die Bepflanzung der Terrassen zu tragen. Angesichts der Tatsache, dass die defekten Dachterrassen seit Jahren ein Thema und schon früher Budgetposten für die Sanierung beschlossen worden seien, handle es sich bei den
konkret geplanten Arbeiten um notwendige oder jedenfalls um nützliche und nicht um luxuriöse bauliche Massnahmen, so dass sie entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin mit einem Mehrheitsbeschluss hätten gefasst werden können.
Mit Bezug auf die Durchführung der Sanierung der beiden fraglichen Dächer hat das Obergericht erwogen, obwohl im Protokoll der Versammlung vom 29. Oktober 2007 nicht ausdrücklich erwähnt, gehe es unbestrittenermassen um die Offerten der G.________ AG und der Firma H.________, wonach sich die voraussichtlichen Sanierungskosten für die Terrasse Nr. 6c auf Fr. 37'911.45 und für die Terrasse Nr. 8e auf Fr. 46'388.85 beliefen. Für die Sanierung müsse zwangsläufig die jeweilige Dachterrasse vorbereitet, d.h. Bodenplatten und Pflanzen entfernt und nachher der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Es sei der Beschwerdeführerin aber zuzustimmen, dass in den erwähnten Offerten Positionen enthalten seien, die über das hinausgingen. Welche Positionen von der Gemeinschaft und welche von den jeweiligen Stockwerkeigentümern zu übernehmen seien, könne jedoch offen bleiben, weil an der Versammlung mit den Traktanden Nrn. 2.1 und 2.2 die Sanierung der beiden fraglichen Dächer sowie eine Kostenobergrenze beschlossen worden sei. Mit Bezug auf eine Ausscheidung zwischen gemeinschaftlichen und individuellen Kosten sei noch kein Beschluss gefasst worden; vielmehr werde die Gemeinschaft hierüber spätestens nach Vorliegen der Bauabrechnungen zu
befinden haben.

3.
In verschiedener Hinsicht wirft die Beschwerdeführerin dem Obergericht eine Verletzung der Begründungspflicht als Teilgehalt des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) vor; diese Rüge ist wegen der formellen Natur vorweg zu prüfen (BGE 121 I 230 E. 2a S. 232; 122 II 464 E. 4a S. 469).
Die Begründung eines Entscheides muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Es ist jedoch nicht nötig, dass sich die Behörde mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236; 133 III 439 E. 3.3 S. 455; 134 I 83 E. 4.1 S. 88).
Im angefochtenen Entscheid werden die zentralen Überlegungen, von denen das Obergericht ausgegangen ist, genannt und in jeder Hinsicht verständlich und nachvollziehbar ausgeführt. Wie die ausführliche Beschwerdeschrift zeigt, war die Beschwerdeführerin denn auch in der Lage, diesen in allen Teilen sachgerecht anzufechten. Die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht ist demnach unbegründet.

4.
Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, in willkürlicher Weise und damit in Verletzung von Art. 9 BV sei das Obergericht zum Schluss gelangt, dass über die Kostenverteilung noch kein Beschluss gefasst worden sei. Den angefochtenen Beschlüssen hätten ganz klar die beiden erwähnten Offerten zugrunde gelegen, weshalb diese Bestandteil der Beschlüsse gebildet hätten. Mit den betreffenden Arbeiten sei denn auch kurz nach der Beschlussfassung begonnen worden.
Es wird nicht ganz klar, worauf die Beschwerdeführerin mit ihren diesbezüglichen Ausführungen hinaus will. Jedenfalls war auch das Obergericht der Ansicht, dass der Beschlussfassung die beiden Offerten zugrunde lagen; diesbezüglich ist von vornherein keine willkürliche Feststellung ersichtlich. Sinngemäss scheint die Beschwerdeführerin geltend zu machen, weil die Offerten auch Positionen enthielten, die letztlich von den jeweiligen Eigentümern zu tragen seien, müssten die Beschlüsse insgesamt aufgehoben werden. Indes ist nicht zu sehen, inwiefern das Obergericht in willkürlicher Weise zum Schluss gelangt sein soll, dass über die Kostenausscheidung noch kein Beschluss gefasst worden ist, führt doch gerade der Umstand, dass lediglich pauschale Kostenobergrenzen festgelegt worden und keine konkreten Beträge erwähnt sind, geradezu zwingend zu diesem Ergebnis.
Ist aber in diesem Zusammenhang keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung ersichtlich, gehen die Ausführungen, welche Positionen nicht der Gemeinschaft angelastet werden können, an der Sache vorbei; darüber wird, wie das Obergericht zutreffend befunden hat, erst noch (ein die Vorgaben von Art. 712h ZGB und das Reglement berücksichtigender) Beschluss zu fassen sein.
Mit Bezug auf die Ursachen der Schäden hat das Obergericht auf die Orientierung an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 15. September 2005 durch K.________ von der L.________ AG verwiesen, wonach aus dem flüssigen Abdichtanstrich altershalber der Weichmacher entwichen und deshalb die Abdichtung spröde und rissig geworden sei, wonach die Dachwasserabläufe z.T. durchrostet seien, wonach der genaue Wassereintritt wegen der diversen Schäden nicht lokalisiert werden könne und wonach der Beton relativ viel Wasser aufnehme, weshalb die Feuchtigkeit verzögert auftrete. Damit, dass die Beschwerdeführerin eigene Erklärungen abgibt und ihre Sicht der Dinge schildert, ist keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung darzutun (vgl. E. 1). Gleiches gilt für die Behauptung, eine eigentliche Sanierung der Dächer sei nicht nötig, zumal unbestritten ist, dass die Schäden seit Jahren auftreten und offensichtlich Handlungsbedarf besteht.

5.
In rechtlicher Hinsicht bekräftigt die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt, das gemeinschaftliche Eigentum könne maximal bis zur Flüssigkunststoffabdichtung gehen.
Soweit die Beschwerdeführerin hierfür auf das Urteil 5C.20/2003 verweist, kann sie nichts für ihren Standpunkt ableiten: Dort ging es ebenfalls um eine Terrassenhaussiedlung, bei welcher bedingt durch die Hanglage jedes Gebäude teilweise auf das unterliegende ragte. Die betreffende Siedlung war aber nicht in Stockwerkeigentum aufgeteilt, sondern jede Liegenschaft war ein abparzelliertes eigenes Grundstück, weshalb sich im Bereich der überragenden Teile die Frage des horizontal geteilten Eigentums stellte.
Beim vorliegend zu beurteilenden Stockwerkeigentum stellt sich demgegenüber die Frage der Abgrenzung zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sonderrecht. Wie die kantonalen Instanzen zutreffend erkannt haben, können Dächer nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden; sie stellen keine Räume bzw. Raumeinheiten im Sinn von Art. 712b Abs. 1 ZGB, sondern elementare Gebäudeteile gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB dar und stehen deshalb zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N. 15 zu Art. 712b ZGB). Dies gilt ungeachtet der effektiven Nutzung des Daches; selbst wenn ein Flachdach eine Terrasse ist und mit einem Sondernutzungsrecht belastet wird, bleibt es gemeinschaftlich (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 127 zu Art. 712b ZGB).
Dementsprechend fällt die Beschlussfassung über die Sanierung der betreffenden Bauteile in die Zuständigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung. Art. 712g Abs. 1 ZGB verweist diesbezüglich auf die Bestimmungen über das Miteigentum, d.h. auf Art. 647 -647e ZGB (vgl. auch BGE 130 III 441 E. 3.3 S. 447). Aufgrund der Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Urteil sind die Sanierungsmassnahmen vorliegend notwendig im Sinn von Art. 647c ZGB, jedenfalls aber nützlich im Sinn von Art. 647d ZGB und konnten deshalb mit Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Der angefochtene Entscheid erweist sich somit in jeder Hinsicht als bundesrechtskonform.

6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde in Zivilsachen abgewiesen werden muss, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Gegenseite ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. März 2011
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Hohl Möckli

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^h - 1 Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.
¹	Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.
²	Solche Lasten und Kosten sind namentlich:
¹	die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen;
²	die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters;
³	die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
⁴	die Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben.
³	Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
¹	Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
²	Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
¹	der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
²	die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
³	die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
³	Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^g - 1 Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
¹	Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
²	Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.
³	Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.
⁴	Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.608

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 647 - 1 Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und darin vorsehen, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer geändert werden kann.549
¹	Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und darin vorsehen, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer geändert werden kann.549
^1bis	Eine Änderung von Bestimmungen der Nutzungs- und Verwaltungsordnung über die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Miteigentümer.550
²	Nicht aufheben oder beschränken können sie die jedem Miteigentümer zustehenden Befugnisse:
¹	zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden;
²	von sich aus auf Kosten aller Miteigentümer die Massnahmen zu ergreifen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 647^e - 1 Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden.
¹	Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden.
²	Werden solche Arbeiten mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, angeordnet, so können sie auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Miteigentümers ausgeführt werden, sofern dieser durch sie in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird, und die übrigen Miteigentümer ihm für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 647^d - 1 Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.
¹	Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.
²	Änderungen, die einem Miteigentümer den Gebrauch oder die Benutzung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich und dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, können nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden.
³	Verlangt die Änderung von einem Miteigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind, insbesondere weil sie in einem Missverhältnis zum Vermögenswert seines Anteils stehen, so kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen Miteigentümer seinen Kostenanteil auf sich nehmen, soweit er den ihm zumutbaren Betrag übersteigt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG:	42 66 72 74 75 90 95 97 100 105 106
BV:	9 29
ZGB:	8 647 647^c 647^d 647^e 712^b 712^g 712^h