4A_353/2007 - 2008-03-14 - Vertragsrecht

Tribunale federale
Tribunal federal
22

{T 0/2}
4A 353/2007 /len

Urteil vom 14. März 2008
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Mazan.

Parteien
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Hofer,

gegen

A.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Tinner.

Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 17. Juli 2007.

Sachverhalt:

A.
Mit Mietvertrag vom 30. August 2001 mietete die X.________ AG (Beschwerdeführerin) von A.________ (Beschwerdegegnerin) eine Fabrikhalle mit Büros und Parkplätzen in Winterthur-Wülflingen. Der Vertrag wurde für eine Dauer von zehn Jahren abgeschlossen, mit einer Option zugunsten der Beschwerdeführerin für weitere fünf Jahre.
Im Laufe des Jahres 2003 entspann sich unter den Parteien eine Diskussion über die Zufahrt von Lastwagen zu der gemieteten Halle. Am 12./13. November 2003 schlossen die Parteien darüber eine Vereinbarung ab. Gegen Ende 2004 errichtete die Beschwerdegegnerin auf dem Grundstück ein neues Gebäude. In der Folge beanstandete die Beschwerdeführerin insbesondere, dass dieses Gebäude ihre Zufahrt erschwere. Die Beschwerdegegnerin wies die Vorwürfe schriftlich zurück. Die Beschwerdeführerin beharrte auf ihrem Standpunkt und erklärte nach Ansetzen einer Nachfrist am 5. August 2005 gestützt auf Art. 266g OR die Kündigung des Vertrages aus wichtigen Gründen per 6. Februar 2006. Ab September 2005 stellte sie die Mietzinszahlungen ein. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2005 setzte die Beschwerdegegnerin eine Frist nach Art. 257d OR zur Bezahlung der rückständigen Mietzinse für die Monate September und Oktober 2005. Mit Schreiben vom 19. Oktober 2005 machte die Beschwerdeführerin geltend, es stünden ihr Schadenersatzansprüche zu, welche sie mit den bis zum Ende der Kündigungsfrist aufgelaufenen Mietzinsen verrechne. Am 15. November 2005 erklärte die Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 257d OR die Kündigung des Vertrages wegen Zahlungsverzugs per 31.
Dezember 2005. Die Beschwerdeführerin räumte das Objekt am 6. Februar 2006.

B.
Am 13. Dezember 2005 gelangte die Beschwerdeführerin an die Schlichtungsbehörde Winterthur und beantragte, die Kündigung der Beschwerdegegnerin sei für unwirksam zu erklären, es sei die Wirksamkeit der Kündigung der Beschwerdeführerin festzustellen und es sei der Beschwerdeführerin Schadenersatz in der Höhe von Fr. 177'835.-- zuzusprechen. Die Beschwerdegegnerin verlangte die Abweisung dieser Begehren und beantragte widerklageweise im Wesentlichen, die Beschwerdeführerin sei zur Bezahlung von Fr. 16'438.-- zuzüglich Zins sowie zur Herausgabe von zwei Schlüsseln zu verpflichten. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, setzte die Schlichtungsbehörde den Parteien mit Beschluss vom 20. März 2006 eine Frist von 30 Tagen, um ihre Klagen beim Mietgericht Winterthur einzureichen.
In der Folge erhob die Beschwerdegegnerin am 27. April 2006 Klage beim Mietgericht Winterthur und stellte im Wesentlichen die Anträge, die Beschwerdeführerin sei zur Zahlung von Fr. 16'438.-- zuzüglich Zins und zur Herausgabe von zwei Schlüsseln zu verpflichten. Die Beschwerdeführerin beantragte dem Mietgericht Winterthur die Abweisung der Klage und verlangte widerklageweise, die Beschwerdegegnerin sei zur Zahlung von Fr. 100'000.-- zuzüglich Zins zu verpflichten. Mit Urteil vom 9. März 2007 verpflichtete das Mietgericht Winterthur die Beschwerdeführerin in teilweiser Gutheissung der Klage zur Bezahlung von Fr. 13'198.-- zuzüglich Zins (Ziff. 1), äusserte sich zu den Begehren über die Schlüssel (Ziff. 2) und Löschung des im Grundbuch eingetragenen Mietvertrages (Ziff. 3) und wies die Widerklage ab (Ziff. 4).
Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdeführerin Berufung ans Obergericht des Kantons Zürich und beantragte, das Urteil des Mietgerichts sei teilweise aufzuheben und ihre Widerklage sei vollumfänglich gutzuheissen. Mit Beschluss vom 17. Juli 2007 verpflichtete das Obergericht des Kantons Zürich die Beschwerdeführerin gleich wie das Mietgericht Winterthur zur Zahlung von Fr. 13'198.-- zuzüglich Zins (Ziff. 2) und wies die Widerklage ab (Ziff. 3).

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 12. September 2007 beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht, Ziff. 3 des Beschlusses des Obergerichts des Kantons Zürich vom 17. Juli 2007 sei aufzuheben; die Widerklage sei gutzuheissen und die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin einen Betrag von Fr. 100'000.-- zuzüglich Zins zu bezahlen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Obergericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

Erwägungen:

1.
Das Obergericht hielt im angefochtenen Urteil fest, dass das Mietgericht zutreffend davon ausgegangen sei, die Kündigung der Beschwerdegegnerin wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) per 31. Dezember 2005 sei rechtens gewesen. Die Beschwerdeführerin habe von der Möglichkeit einer fristlosen Auflösung des Mietvertrages wegen Mängeln (Art. 259b OR) keinen Gebrauch gemacht, sondern eine Kündigung aus wichtigem Grund (Art. 266g OR) per 6. Februar 2006 ausgesprochen. Bis zum Zeitpunkt, auf den sie die Kündigung ausgesprochen habe (d.h. bis am 6. Februar 2006), habe sie das Objekt weiterhin genutzt und sei zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet gewesen. Da die Beschwerdeführerin ab September 2005 den Mietzins jedoch nicht mehr bezahlt habe, sei die von der Beschwerdegegnerin ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) per 31. Dezember 2006 wirksam geworden. Daran ändere auch die von der Beschwerdeführerin erklärte Verrechnung nichts. Ein allfälliger Schadenersatzanspruch für nicht mehr mögliche Amortisation von Ausbauten sei erst beim Verlassen des Mietobjektes am 6. Februar 2006 fällig geworden, weshalb die ausstehenden Mietzinse mangels Fälligkeit der Verrechnungsforderung nicht getilgt worden seien; im Übrigen sei am
neuen Standort in Wetzikon erst ab Oktober Mietzins bezahlt worden, weshalb auch insofern der für den Monat September 2005 ausstehende Mietzins nicht habe getilgt werden können. Wenn aber die auf den 31. Dezember 2005 ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR) zu Recht erfolgt sei, bleibe von Vornherein kein Raum für Schadenersatz als Folge der auf den 6. Februar 2006 ausgesprochenen Kündigung aus wichtigem Grund (Art. 266g OR). Es könne offen bleiben, ob sich die Beschwerdeführerin grundsätzlich im Rahmen von Art. 266g OR und im konkreten Fall auf Schadenersatz hätte berufen können, wenn diese Kündigung wirksam geworden wäre.

2.
2.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Mietverhältnis sei nicht zufolge der Kündigung der Beschwerdegegnerin wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) per 31. Dezember 2005, sondern aufgrund der von ihr ausgesprochenen Kündigung aus wichtigem Grund (Art. 266g OR) per 6. Februar 2006 aufgelöst worden, weil der ab September 2005 ausstehende Mietzins durch Verrechnung mit ihren Schadenersatzansprüchen getilgt worden sei; sie könne daher ihre weitergehenden - nicht durch Verrechnung untergegangenen - Schadenersatzansprüche gestützt auf Art. 266g Abs. 2 OR geltend machen. Selbst wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) per 31. Dezember 2005 wirksam geworden sein sollte, habe sie die Möglichkeit, gestützt auf Art. 266g Abs. 2 OR den Kündigungsschaden (erhöhte Mietaufwendungen für das Ausweichobjekt und entgangene Erträge aus der Untermiete sowie Ersatz der nicht amortisierten Investitionen im ursprünglichen Mietobjekt) geltend zu machen.

2.2 Zunächst ist zu prüfen, durch welche Kündigung das Mietverhältnis beendet wurde. Das Obergericht führte aus, das Mietverhältnis sei wegen Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d OR per 31. Dezember 2005 - und nicht aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g OR auf einen späteren Zeitpunkt - aufgelöst worden. In diesem Zusammenhang ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin ab September 2005 mit der Mietzinszahlung säumig war. Umstritten ist jedoch, ob die ausstehenden Mietzinse durch Verrechnung getilgt worden waren.

2.3 Nach Art. 120 Abs. 1 OR setzt Tilgung durch Verrechnung voraus, dass beide einander gegenüberstehenden Forderungen fällig sind, und zwar im Zeitpunkt der Verrechnungserklärung (Viktor Aepli, Zürcher Kommentar, Zürich 1991, N. 119 zu Art. 120 OR). Soweit die Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben vom 19. Oktober 2005 ihre Mietaufwendungen für das Ausweichobjekt ab Oktober 2005 mit dem ausstehenden Mietzins verrechnete, nahm das Obergericht daher bundesrechtskonform an, dass die offenen Verpflichtungen ab September 2005 mit der Verrechnung hinsichtlich des am neuen Standort ab Oktober 2005 bezahlten Mietzinses nicht vollständig getilgt werden konnten. Desgleichen hielt das Obergericht zutreffend fest, dass ein allfälliger Anspruch im Zusammenhang mit nicht amortisierten Investitionen erst bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig geworden sei. Mangels Fälligkeit der Verrechnungsforderung seien die ab September 2005 ausstehenden Mietzinse nicht getilgt worden. Die gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführerin, der behauptete Ersatzanspruch für nicht amortisierte Investitionen werde bereits mit der schädigenden Handlung fällig, überzeugt nicht. Zu Recht weist die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort darauf hin, dass für
den analogen Fall von Art. 260a Abs. 3 OR, welche Bestimmung die Entschädigungspflicht des Vermieters für einen vom Mieter geschaffenen erheblichen Mehrwert der Mietsache regelt, ebenfalls die Beendigung des Mietverhältnisses der massgebende Zeitpunkt der Fälligkeit der Ersatzforderung sei (Peter Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, N. 73 zu Art. 260a OR). Solange das Mietverhältnis andauert, profitiert der Mieter von den getätigten Investitionen, so dass ein mit verunmöglichter Amortisation begründeter Ersatzanspruch in diesem Zeitpunkt noch nicht entstanden und somit nicht fällig ist. Die Verrechnungserklärung der Beschwerdeführerin vom 19. Oktober 2005 erwies sich somit auch insofern als unwirksam, als die angeblichen Ersatzansprüche für nicht amortisierte Investitionen im Zeitpunkt der Verrechnungserklärung noch nicht fällig waren und die ab September 2005 ausstehenden Mietzinse nicht getilgt werden konnten. Im Übrigen ist unbestritten, dass die formellen Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR eingehalten waren. Das Obergericht ist daher zu Recht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis durch die Zahlungsverzugskündigung per 31. Dezember 2005 aufgelöst worden sei.

2.4 Wenn das Mietverhältnis aber zufolge Zahlungsverzugs der Beschwerdeführerin (Art. 257d OR) - und nicht wegen einer Kündigung aus wichtigem Grund (Art. 266g Abs. 2 OR) - aufgelöst wurde, ist das Fehlverhalten der Beschwerdeführerin (Zahlungsverzug) kausal für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Da die Beschwerdeführerin die Ursache (Zahlungsverzug) für den Eintritt des angeblichen Schadens (erhöhte Mietaufwendungen für das Ausweichobjekt und Ersatz für die nicht mehr mögliche Amortisation von Ausbauten) selbst gesetzt hat, erweist sich ihr Schadenersatzbegehren von Vornherein als unbegründet. Nicht überzeugend ist auch der Einwand der Beschwerdeführerin, die von ihr ausgesprochene Kündigung aus wichtigem Grund per 6. Februar 2006 sei unabhängig von der zwischenzeitlich von der Gegenpartei erklärten Zahlungsverzugskündigung per 31. Dezember 2005 berechtigt gewesen, so dass ihr Schadenersatzbegehren ausgewiesen sei. Wie erwähnt ist die von der Beschwerdeführerin ausgesprochene Kündigung aus wichtigem Grund per 6. Februar 2006 nicht ursächlich für die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses; kausal dafür war die Zahlungsverzugskündigung der Beschwerdegegnerin per 31. Dezember 2005. Damit fehlt es aber an einer
Grundlage für die Zusprechung von Schadenersatz im Zusammenhang mit der Kündigung aus wichtigem Grund (sog. "überholenden Kausalität" vgl. Roland Brehm, Berner Kommentar, 3. Auflage, Bern 2006, N. 147 ff. zu Art. 41 OR). Weiter ist darauf hinzuweisen, dass das Gesetz für den Fall des Vorliegens von Mängeln wirksame Mittel zugunsten des Mieters vorsähe (Art. 259a ff. OR). Wenn die Beschwerdeführerin von diesen Mitteln keinen Gebrauch macht, sondern durch Nichtbezahlen des Mietzinses - trotz der Möglichkeit der Mietzinshinterlegung (Art. 259g OR) - sich selbst ins Unrecht setzt und Anlass für eine Zahlungsverzugskündigung gibt, hat sie die vorzeitige Vertragsauflösung selbst zu verantworten und kann daraus keine Rechte ableiten. Im Übrigen ist das von der Beschwerdeführerin angeführte Beispiel mit dem hier zu beurteilenden Fall nicht vergleichbar.

2.5 Nur der Vollständigkeit halber ist abschliessend darauf hinzuweisen, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin in Bezug auf die Auslegung von Art. 266g Abs. 2 OR an der Sache vorbeigehen. Wie erwähnt ist nicht die Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g OR (per 6. Februar 2006), sondern die Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR (per 31. Dezember 2005) wirksam geworden. Ursache für die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages ist der Zahlungsverzug der Beschwerdeführerin. Unabhängig von der Auslegung von Art. 266g Abs. 2 OR scheitern allfällige Schadenersatzforderungen jedenfalls daran, dass nicht eine Schädigung durch die Beschwerdegegnerin, sondern ein eigenes Fehlverhalten der Beschwerdeführerin (Zahlungsverzug) kausal für eine allfällige Schädigung war (vgl. E. 2.4).

3.
Aus diesen Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. März 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Corboz Mazan

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
¹	Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
²	Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259^b - Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter:
^a	fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt oder wenn der Mangel die Tauglichkeit einer beweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert;
^b	auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen, wenn dieser die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 120 - 1 Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen.
¹	Wenn zwei Personen einander Geldsummen oder andere Leistungen, die ihrem Gegenstande nach gleichartig sind, schulden, so kann jede ihre Schuld, insofern beide Forderungen fällig sind, mit ihrer Forderung verrechnen.
²	Der Schuldner kann die Verrechnung geltend machen, auch wenn seine Gegenforderung bestritten wird.
³	Eine verjährte Forderung kann zur Verrechnung gebracht werden, wenn sie zurzeit, wo sie mit der andern Forderung verrechnet werden konnte, noch nicht verjährt war.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 260^a - 1 Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.
¹	Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.
²	Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.
³	Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 41 - 1 Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
¹	Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
²	Ebenso ist zum Ersatze verpflichtet, wer einem andern in einer gegen die guten Sitten verstossenden Weise absichtlich Schaden zufügt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259^a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter:
¹	Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter:
^a	den Mangel beseitigt;
^b	den Mietzins verhältnismässig herabsetzt;
^c	Schadenersatz leistet;
^d	den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.
²	Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259^g - 1 Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse die künftig fällig werden bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.
¹	Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse die künftig fällig werden bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.
²	Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.