2C_425/2020 - 2020-07-13 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich, Steuerperioden 2006-2012

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 425/2020

Urteil vom 13. Juli 2020

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch lic. oec. HSG Reinhard Suhner,

gegen

Gemeinde B.________/ZH,

Kantonales Steueramt Zürich.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich, Steuerperioden 2006-2012,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 1. April 2020 (SB.2019.00100 / SB.2019.00101).

Sachverhalt:

A.
A.________ (nachfolgend: der Steuerpflichtige) war Eigentümer eines Grundstücks an der Strasse C.________ Nr. xx und Nr. yy in B.________/ZH, das er in mehreren Etappen zwischen 2000 und 2006 erworben hatte und seinem Geschäftsvermögen zuwies. In der Folge unterzog er das im Jahr 1955 erstellte Wohn- und Geschäftshaus einer Sanierung und Umnutzung, wie aus dem Baugesuch vom 15. September 2004 hervorgeht. Der von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) ermittelte Neuwert wuchs dadurch von bisher Fr. 6'645'000.-- auf Fr. 9'360'000.-- an. Das Ausmass der baulichen Wertvermehrung setzte die Gebäudeversicherung am 7. Dezember 2007 auf Fr. 2'287'000.-- fest. Nach Abschluss der Arbeiten errichtete der Steuerpflichtige am 7. November 2006 Stockwerkeigentum, wobei er 15 Stockwerkeigentumseinheiten bildete. Diese veräusserte er zwischen 2006 und 2012 sukzessive an Dritte. Ein Käufer erwarb zwei Stockwerkeinheiten, die in einem Kaufvertrag zusammengefasst wurden. Entsprechend ergaben sich vierzehn Kaufverträge mit vierzehn verschiedenen Parteien.

B.

B.a. Am 13. Mai 2014 reichte der Steuerpflichtige bei der Belegenheitsgemeinde eine Grundstückgewinnsteuererklärung ein, in welcher er die 15 Verkäufe zusammenfasste. Er deklarierte den Kaufpreis von Fr. 4'850'000.-- sowie seitherige wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 9'037'818.--, ferner Mäklerprovisionen, Handänderungskosten (bei An- und Verkauf soweit von Baukreditzinsen, insgesamt Anlagekosten von Fr. 14'276'131.--. Bei einem Erlös von Fr. 15'061'000.-- ergab sich nach seiner Ansicht ein Wertzuwachsgewinn von Fr. 784'869.--.

B.b. Das örtliche Steueramt ersuchte den Steuerpflichtigen mehrfach um näheren Aufschluss. Es bestand namentlich auf Grundstückgewinnsteuererklärungen für jede einzelne Handänderung sowie eine Auflistung der jeweiligen Anlagekosten, Mäklerhonorare, Verkaufspreise, Gewinne, ferner Dokumente zur beantragten Verlustanrechnung und Ersatzbeschaffung. Der Steuerpflichtige kam den Aufforderungen und Mahnungen nicht nach, worauf die Belegenheitsgemeinde am 19. Juni 2015, wie in Aussicht gestellt, Veranlagungsverfügungen nach pflichtgemässem Ermessen erliess. Dabei ging sie, übereinstimmend mit der Gebäudeversicherung, von seit dem Erwerb angefallenen wertvermehrenden Aufwendungen von gesamthaft Fr. 2'287'000.-- aus und gelangte zu Anlagekosten von Fr. 7'525'311.--. In der Folge verlegte die Gemeinde die Anlagekosten, abgesehen von den wertvermehrenden Aufwendungen, quotal nach der jeweiligen Wertquote auf die 15 Einheiten. Dies betraf die Erwerbskosten, die Mäklerprovisionen, Handänderungsgebühren sowie die Baukreditzinsen). Bei einem Erlös von Fr. 15'061'000.-- erreichte der Wertzuwachsgewinn insgesamt rund Fr. 7'535'000.--. Hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 setzte sie den Grundstückgewinn auf Fr. 773'600.-- fest und lehnte sie
die beantragte Ersatzbeschaffung ab.

C.
Der Steuerpflichtige erhob Einsprache und beantragte, der Grundstückgewinn sei auf Fr. 784'000.-- (für die Stockwerkeinheiten Nr. 1 bis 13 und Nr. 15) bzw. auf Fr. 138'620.-- (für die Einheit Nr. 14) festzusetzen. Zur Stützung seines Antrags gab er 44 Bundesordner zu den Akten, die, wie er erklärte, sämtliche Belege zur Bauabrechnung enthalten sollten. Am 27. November 2015 kam es zu einer mündlichen Einspracheverhandlung. Später erinnerte die Gemeinde den Steuerpflichtigen daran, dass die eingeforderten Unterlagen immer noch ausständen. Der Steuerpflichtige liess weitere Fristen ungenutzt verstreichen. Mit Einspracheentscheid vom 30. September 2016 hiess die Gemeinde die Einsprache teilweise gut. Sie erwog, hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 sei der Aufschub des Gewinns von Fr. 773'633.-- zu gewähren. Hingegen seien die nach pflichtgemässem Ermessen vorgenommenen Veranlagungsverfügungen zu den Stockwerkeinheiten Nr. 1 bis 13 und 15 zu bestätigen.

D.
Dagegen gelangte der Steuerpflichtige an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich, das die Rechtsmittel mit Entscheiden vom 6. September 2019 abwies. Das Steuerrekursgericht erwog in detaillierter Auseinandersetzung mit dem Zahlenmaterial, die aus der Bauabrechnung hervorgehenden Baukosten von Fr. 13'479'264.96 könnten nicht nachvollzogen werden, ergäbe die Summe der einzelnen Positionen doch lediglich rund Fr. 4'600'000.--.

E.

E.a. Der Steuerpflichtige erhob am 17. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, wobei er ausführte, dass die Beschwerdeführung "vorsorglich" erfolge, weil die Belegenheitsgemeinde mit ihm in aussergerichtliche Vergleichsverhandlungen getreten sei, denen nicht vorgegriffen werden solle. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab (Entscheid SB.2019.00100 / SB.2019.00101 vom 1. April 2020).

E.b. Zur Rüge, das Steuerrekursgericht sei gehörsverletzend vorgegangen, erkannte das Verwaltungsgericht, die Bauabrechnung zeige eine unzutreffende Gesamtsumme (Fr. 13,5 Mio. statt Fr. 4,6 Mio.), weshalb die Vorinstanz nicht darauf abzustellen gehabt habe. Ebenso wenig eine Gehörsverletzung liege darin, dass die 44 Bundesordner unberücksichtigt geblieben seien. Der Steuerpflichtige sei in seiner Steuererklärung vorgegangen, als ob eine Gesamtveräusserung vorliege, was mit Blick auf die 14 Kaufverträge unzutreffend sei. Die jeweiligen Anlagekosten hätte die Unterinstanz den Steuererklärungen entnehmen können, solche habe der Steuerpflichtige aber nicht vorgelegt. Die Aussagen der angerufenen Zeugen zu den wertvermehrenden Kosten hätten die einverlangte Übersicht nicht zu ersetzen vermocht. Gehörsrechtlich sei der angefochtene Entscheid damit nicht zu beanstanden.

E.c. In der Sache selbst erwog das Verwaltungsgericht, der Steuerpflichtige wolle wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 9'037'818.-- getätigt haben, während die Veranlagungsbehörde ermessensweise von Fr. 2'287'000.-- ausgegangen sei. Mit Blick darauf, dass der Steuerpflichtige die wertvermehrenden Aufwendungen weder insgesamt noch pro Objekt nachgewiesen habe, sei der Sachverhalt ungewiss geblieben. Entsprechend habe die Veranlagungsbehörde die wertvermehrenden Aufwendungen zutreffend nach pflichtgemässem Ermessen festgesetzt, wobei die getroffenen Annahmen - mit Blick auf die Erhebungen der Gebäudeversicherung und das Baugesuch - jedenfalls nicht offensichtlich unzutreffend seien. Aus dem Umstand, dass der Steuerpflichtige für die Zwecke der Einkommenssteuer keine werterhaltenden Aufwendungen zum Abzug gebracht habe, könne nicht abgeleitet werden, dass es sich um wertvermehrende Arbeiten gehandelt haben müsse. Die Beschwerde sei auch hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 unbegründet.

F.
Mit Eingabe vom 20. Mai 2020 erhebt der Steuerpflichtige beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und wiederholt die vor der Vorinstanz geäusserte Sichtweise, die er in einer Tabelle festhält. Weiter erklärt er, das Wohn- und Gewerbehaus in den Jahren 2001 bis 2007 umfassend umgebaut zu haben und verweist darauf, dass er die Werkhalle in vier Loftwohnungen und die Büroräumlichkeiten in zwei Maisonettewohnungen umgestaltet habe. Aufgrund des gesundheitsbedingten Ausfalls des Architekten habe die Bauabrechnung nicht fertiggestellt werden können. Es liege ein wirtschaftlicher Neubau vor; der werterhaltende Anteil der Kosten sei auf höchstens zehn Prozent zu schätzen. Aufgrund der Präponderanzmethode sei dieser Anteil den wertvermehrenden Kosten zuzuschlagen. Der Steuerpflichtige und die Belegenheitsgemeinde stünden seit dem 15. August 2019 in aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen. Aus diesem Grund habe er die Beschwerde an die Vorinstanz ausdrücklich "vorsorglich" erklärt. Dies sei als Sistierungsantrag zu verstehen gewesen, weshalb die Vorinstanz gar nicht hätte entscheiden dürfen.

G.
Der Abteilungspräsident als Instruktionsrichter (Art. 32 Abs. 1 BGG [SR 173.110]) hat von Instruktionsmassnahmen, insbesondere von einem Schriftenwechsel (Art. 102 Abs. 1 BGG), abgesehen.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 89 Abs. 1 , Art. 90 und Art. 100 Abs. 1 BGG in Verbindung mit Art. 73 StHG [SR 642.14]) sind gegeben. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Bundesgesetzesrecht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 146 IV 88 E. 1.3.2 S. 92) und prüft es mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 145 I 239 E. 2 S. 241). Zum Bundesgesetzesrecht zählt - von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen - auch das harmonisierte Steuerrecht von Kantonen und Gemeinden (Urteile 2C 926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 1.2.2; 2C 68/2018 vom 30. Januar 2019 E. 2, nicht publ. in: BGE 145 II 2).

1.3. Im Unterschied zum Bundesgesetzesrecht geht das Bundesgericht der Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (einschliesslich der Grundrechte) und des rein kantonalen und kommunalen Rechts nur nach, falls und soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG). Die beschwerdeführende Person hat daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, dass und inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (BGE 145 V 304 E. 1.1 S. 305 f.). Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid geht das Bundesgericht nicht ein (BGE 146 IV 88 E. 1.3.1 S. 92).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (zum Ganzen: BGE 146 IV 88 E. 1.3.1 S. 91 f.). Tatfrage ist auch die Beweiswürdigung (BGE 144 V 111 E. 3 S. 112). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (BGE 144 V 50 E. 4.1 S. 52 f.; vorne E. 1.3).

2.

2.1. Formelle Rügen und Sachverhaltsrügen sind vorab zu behandeln (BGE 141 V 557 E. 3 S. 563). Der Steuerpflichtige beanstandet, die Vorinstanz hätte seinen Rekurs materiell nicht behandeln dürfen, da die Beschwerdeführung "vorsorglich" erfolgt und dies als Sistierungsantrag zu verstehen gewesen sei (Sachverhalt, lit. F).

2.2. Ein Blick in die Beschwerde vom 17. Oktober 2019 verdeutlicht, dass die Beschwerde tatsächlich "vorsorglich" (Rubrum und S. 2) erklärt worden ist, was der Steuerpflichtige in kurzen Zügen mit den aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen begründete. Die Vorinstanz hat dies nicht übersehen. Sie erkannte indes, dass der Steuerpflichtige weder eine Replik eingereicht habe, in welcher er sich zum Stand der aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen hätte äussern können, noch habe er eine Sistierung des Verfahrens beantragt. Dies ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der blosse Verweis auf angebliche Vergleichsverhandlungen, aufgrund derer die Beschwerde "vorsorglich" erklärt werde, ist nicht zwangsläufig mit einem Sistierungsantrag gleichzusetzen. Unter den gegebenen Umständen ver-stiess die Vorinstanz jedenfalls gegen keine verfassungsmässigen Individualrechte des Steuerpflichtigen, wenn sie die Eingabe dahingehend würdigte, dass keine Sistierung des Verfahrens beantragt werde. Im Übrigen wendet der Steuerpflichtige mit Recht nicht ein, dass das Verfahrensrecht des Kantons Zürich einen Rechtsanspruch auf Sistierung des Verfahrens kenne.

3.

3.1. Im Bereich der harmonisierten Steuern von Bund, Kantonen und Gemeinden herrscht das Verfahren der gemischten Veranlagung. Dem klaren Gesetzestext zufolge hat die steuerpflichtige Person alles zu tun, was dazu dient, eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen (Art. 126 Abs. 1 DBG bzw. Art. 42 Abs. 1 StHG; BGE 145 II 130 E. 3.3.2 S. 138 f.). Die steuerpflichtige Person muss das Formular für die Steuererklärung wahrheitsgemäss und vollständig ausfüllen, persönlich unterzeichnen und samt den vorgeschriebenen Beilagen fristgemäss der zuständigen Behörde einreichen (Art. 124 Abs. 2 DBG, was auch für das StHG gilt; Urteil 2C 647/2018 vom 29. November 2018 E. 5). Was die Beweisführungs- und Beweislast betrifft, sind steuermindernde und steuerausschliessende Tatsachen von der steuerpflichtigen Person, steuerbegründende und steuererhöhende Tatsachen von der Veranlagungsbehörde, steuermindernde und steuerausschliessende Tatsachen nachzuweisen (Normentheorie; BGE 146 II 6 E. 4.2 S. 10).

3.2. Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die Veranlagungsbehörde die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vor (Art. 130 Abs. 2 DBG bzw. Art. 46 Abs. 3 StHG, die inhaltlich übereinstimmen; Urteil 2C 435/2017 vom 18. Februar 2019 E. 3.1).

3.3. Gemäss Art. 48 Abs. 2 StHG, der Art. 132 Abs. 3 Satz 1 DBG entspricht (Urteil 2C 65/2019 vom 29. Januar 2019 E. 2.2), kann die steuerpflichtige natürliche oder juristische Person eine Veranlagungsverfügung, die vollständig (Ermessensveranlagung i.e.S.) oder teilweise (Ermessenszuschlag) aufgrund pflichtgemässen Ermessens ergangen ist (Art. 46 Abs. 3 StHG), einzig mit der Begründung anfechten, die Veranlagung sei offensichtlich unrichtig (Satz 1). Der Unrichtigkeitsnachweis ist umfassend anzutreten. Die steuerpflichtige Person kann hierzu entweder weitere Beweismittel nachreichen, wodurch die Untersuchungspflicht der kantonalen Behörden wiederauflebt, oder aber aufzeigen, dass die angefochtene Veranlagungsverfügung offensichtlich unzutreffend ist. Dies alles trifft in gleicher Weise auf das kantonale Beschwerdeverfahren zu (Urteil 2C 462/2020 vom 17. Juli 2020 E. 2.2.1).

3.4.

3.4.1. Streitig und zu prüfen ist die Höhe der seit dem Erwerb getätigten wertvermehrenden Aufwendungen. Der Steuerpflichtige beansprucht Fr. 9'037'818.-- (Sachverhalt, lit. B.a). Dagegen gelangte die Veranlagungsbehörde in ihrer nach pflichtgemässem Ermessen vorgenommenen Schätzung zu Fr. 2'287'000.-- (Sachverhalt, lit. B.b), was zuletzt das Verwaltungsgericht bestätigte (Sachverhalt, lit. E.c) und dem Schätzungsergebnis der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich vom 7. Dezember 2007 entspricht (Sachverhalt, lit. A).

3.4.2. Der Steuerpflichtige bestreitet die Zulässigkeit der ermessensweisen Veranlagung. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.3) hat er die 15 Objekte von 2006 bis 2012 sukzessive an Dritte veräussert, wobei es zu vierzehn Kaufverträgen mit vierzehn verschiedenen Parteien kam (Sachverhalt, lit. B). Sein Einwand, eine einzige Steuererklärung genüge vollauf, da er darin "1000/1000" abgehandelt habe, geht offensichtlich fehl. Gemäss Art. 12 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 4 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer die Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstücks ergeben. Der Steuerpflichtige hat vorliegend 15 Stockwerkeigentumseinheiten gemäss Art. 712a Abs. 1 ZGB und damit 15 Grundstücke (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB) veräussert. Die Belegenheitsgemeinde forderte den Steuerpflichtigen im Verlauf des Veranlagungs- und des Einspracheverfahrens mehrfach auf und mahnte ihn, die erforderlichen Unterlagen (insbesondere vierzehn Steuererklärungen) vorzulegen (Sachverhalt, lit. B.b und C). Dieser Aufforderung ist der Steuerpflichtige trotz Mahnung nicht nachgekommen. Er hat dadurch die ihm obliegende Mitwirkungspflicht verletzt (vorne E. 3.1), was dazu führte,
dass die Veranlagungsbehörde zur Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen (bzw. hier zu einem Ermessenszuschlag) zu schreiten hatte (vorne E. 3.3). Der Ermessenszuschlag war, wie die Vorinstanz festgestellt hat, auf die Höhe der wertvermehrenden Aufwendungen beschränkt, nachdem die übrigen für die Veranlagung erforderlichen Elemente (Art. 12 Abs. 1 StHG) vorgelegen haben.

3.4.3. Die Vorinstanz stellt in diesem Zusammenhang fest, der Steuerpflichtige habe die streitbetroffenen wertvermehrenden Aufwendungen weder insgesamt noch pro Objekt aufgezeigt (Sachverhalt, lit. E.c). Diese beweiswürdigende Feststellung lässt der Steuerpflichtige unbestritten. Er macht vielmehr geltend, dass die Bauabrechnung aufgrund des gesundheitsbedingten Ausfalls des Architekten nie habe abgeschlossen werden können (Sachverhalt, lit. F). Damit räumt er sinngemäss ein, dass die vorgelegten Zahlen nicht abschliessender Natur seien. Dass tatsächlich erhebliche Vorbehalte am Platz sind, zeigt sich darin, dass nach der Feststellung der Unterinstanz (Sachverhalt, lit. D), welcher sich die Vorinstanz anschliesst (Sachverhalt, lit. E.b), die Bauabrechnung zwar von Fr. 13,5 Mio. spricht, dass die Addition aber zu lediglich Fr. 4,6 Mio. führt.

3.4.4. Damit ist noch nichts gesagt zur Frage, ob es sich beim Betrag von Fr. 4,6 Mio. tatsächlich um wertvermehrende Aufwendungen handle. Der Steuerpflichtige argumentiert, er habe das Wohn- und Gewerbehaus aus dem Jahr 1955 in den Jahren 2001 bis 2007 umfassend umgebaut. Er verweist namentlich auf den Einbau zweier Loftwohnungen in der Werkhalle und den Ausbau der Büroräumlichkeiten zu zwei Maisonettewohnungen. Nutzungspotential, Wohnraum und Wohnkomfort seien deutlich angestiegen. Abgesehen davon, dass unklar bleibt, ob er diese Sachumstände bereits vor der Vorinstanz vorgetragen hatte oder ob im bundesgerichtlichen Verfahren von einem unzulässigen unechten Novum (Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 145 I 227 E. 5.1 S. 232; 145 III 436 E. 3 S. 438) auszugehen ist, bleibt es bei der blossen Behauptung, die durch nichts belegt ist. Bei den wertvermehrenden Aufwendungen handelt es sich um steuermindernde Tatsachen (Urteil 2C 926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.3), die im Veranlagungsverfahren von der steuerpflichtigen Person nachzuweisen gewesen wären. Dass die Vorinstanz von einem Investitionsvolumen (Summe von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen) von (höchstens) Fr. 4,6 Mio. ausgegangen ist, kann bundesrechtlich nicht beanstandet
werden.

3.4.5. Was das Ausmass der wertvermehrenden Aufwendungen betrifft, ist die Gebäudeversicherung in ihrer Schätzung vom 7. Dezember 2007 zu einem Betrag von Fr. 2'287'000.-- gelangt. Den Neuwert hob sie von Fr. 6'645'000.-- um Fr. 2'715'000.-- auf Fr. 9'360'000.-- an (Sachverhalt, lit. A). Es ist jedenfalls nicht willkürlich, wenn die Veranlagungsbehörde die ungewisse Sachlage dahingehend klärte, dass von wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 2'287'000.-- auszugehen sei und die Anlagekosten quotal zu verlegen seien (Sachverhalt, lit. B.b). Es ist allgemein notorisch, dass die Schätzungen der Gebäudeversicherungen den "wahren" (Verkehrs-) Werten erfahrungsgemäss recht nahe kommen. Der blosse Verweis auf nicht näher umschriebene "Pläne und Baubeschreibungen" sowie auf die zu den Akten gegebenen 44 Bundesordner (Sachverhalt, lit. C) vermag daran nichts zu ändern. Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, dass in der Nichtberücksichtigung keine Gehörsverletzung liege (Sachverhalt, lit. E.b), da es an den Steuererklärungen und der Zuordnung "pro Objekt" fehle. Dies ist bundesrechtlich einwandfrei.

3.4.6. Soweit der Steuerpflichtige darin auch im bundesgerichtlichen Verfahren eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör erblickt (Art. 29 Abs. 2 BV), bleiben seine Überlegungen im höchst Allgemeinen stecken. Dass und inwiefern der Anspruch verletzt sein soll, geht aus der Beschwerde in keiner rechtsgenüglichen Weise hervor (vorne E. 1.3).

3.5.

3.5.1. Der Steuerpflichtige wendet schliesslich ein, gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liege ein wirtschaftlicher Neubau vor. Der werterhaltende Anteil der Kosten sei auf höchstens zehn Prozent zu schätzen. Aufgrund der Präponderanzmethode sei dieser Anteil den wertvermehrenden Kosten zuzuschlagen (Sachverhalt, lit. F). Das Verhältnis zwischen Umbaukosten (Fr. 9'037'818.--) und Erwerbspreis (Fr. 4'850'000.--) spreche eine deutliche Sprache.

3.5.2. Zum Institut des wirtschaftlichen Neubaus ist festzuhalten, dass von einem solchen gesprochen werden kann, wenn die "Renovation" umfangmässig eine Totalsanierung darstellt und wirtschaftlich einem Neubau gleichkommt. Trifft dies zu, ist von Anlagekosten (Art. 12 Abs. 1 StHG) und nicht von Unterhaltskosten (Art. 9 Abs. 3 StHG zum hier nicht vorliegenden Privatvermögen) auszugehen (Urteil 2C 558/2016 vom 24. Oktober 2017 E. 2.4.1 mit Hinweisen). Unter anderem mit Blick auf das Baugesuch (Sachverhalt, lit. A) hat die Vorinstanz erwogen, die Bauarbeiten hätten sich auf eine Sanierung und Umnutzung beschränkt, von einem Neubau sei nicht zu sprechen.

3.5.3. Darin liegt kein Verstoss gegen Bundesrecht. Das Bundesgericht hat zum wirtschaftlichen Neubau mehrere Kriterien entwickelt. Von einem wirtschaftlichen Neubau ist demnach etwa auszugehen, wenn das Investitionsvolumen die Anschaffungskosten übersteigt, sodass von Herstellungskosten zu sprechen ist (Urteile 2C 558/2016 vom 24. Oktober 2017 E. 2.4.1; 2C 153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.3; 2C 233/2011 vom 28. Juli 2011 E. 3.2 in: RDAF 2013 II S. 80; 2C 63/2010 vom 6. Juli 2010 E. 2.3; 2C 666/2008 vom 12. Mai 2009 E. 2.4), wenn die Gebäudehülle ersetzt wird (Urteil 2C 63/2010 vom 10. Juni 2010 E. 2.3) oder eine Aushöhlung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen mit Neugestaltung der Innenraumeinteilung vorgenommen wird (Urteil 2C 460/2015 vom 1. Oktober 2015 E. 4.1; 2C 666/2012 vom 18. Dezember 2012 E. 2.2). Dies alles gilt sinngemäss auch für Objekte des Geschäftsvermögens, wo es um die Abgrenzung von Aufwand und Aktivierung geht. Dass einige oder alle diese Voraussetzungen erfüllt seien, ist vorinstanzlich nicht festgestellt. Selbst wenn wohl eine Erweiterung des Wohnraums vorliegt (Urteil 2C 153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.4), wozu aber vorinstanzliche Feststellungen fehlen, vermag dies kein grundsätzlich anderes Bild zu
schaffen. Insbesondere geht es fehl, von einem Verhältnis zwischen Umbaukosten (Fr. 9'037'818.--) und Erwerbspreis (Fr. 4'850'000.--) zu sprechen. Gemäss Bauabrechnung belaufen die Baukosten sich auf rund Fr. 4,6 Mio., wobei es sich dabei ohnehin um die Summe von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen handelt.

3.5.4. Die Präponderanzmethode, die der Steuerpflichtige heranziehen möchte, kann von vornherein keine Anwendung finden. Sie ist der Abgrenzung von Geschäfts- und Privatvermögen vorbehalten (zuletzt Urteil 2C 939/2019 vom 25. Mai 2020 E. 2.2.3). Gleichsam kann dem Steuerpflichtigen nicht gefolgt werden, wenn er hilfsweise geltend zu machen scheint, die Unterhaltskosten in den laufenden Steuererklärungen nicht abgezogen zu haben, weshalb diese nun als wertvermehrende Aufwendungen zu betrachten seien. Es trifft zwar zu, dass zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten keine Schnittmenge besteht. Lagen nach dem Recht der betreffenden Steuerperiode Unterhaltskosten vor, wurde der Abzug aus tatsächlichen Gründen (z.B. unvollständige Deklaration) aber nicht getätigt, steht dies später einer umqualifizierenden "Heilung" entgegen. Die steuerpflichtige Person ist auf ihre damalige Deklaration zu behaften. Darüber hinaus scheitert eine nachträgliche Berücksichtigung von Unterhaltskosten am Periodizitätsprinzip (Art. 15 Abs. 1 , Art. 16 Abs. 1 StHG; Urteil 2C 926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.2.3 und 2.2.4).

3.6. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

4.
Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Dem Kanton Zürich, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 17'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 13. Juli 2020

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 32 Instruktionsrichter oder Instruktionsrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung leitet als Instruktionsrichter beziehungsweise Instruktionsrichterin das Verfahren bis zum Entscheid; er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin mit dieser Aufgabe betrauen.
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung leitet als Instruktionsrichter beziehungsweise Instruktionsrichterin das Verfahren bis zum Entscheid; er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin mit dieser Aufgabe betrauen.
²	Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin entscheidet als Einzelrichter beziehungsweise Einzelrichterin über die Abschreibung von Verfahren zufolge Gegenstandslosigkeit, Rückzugs oder Vergleichs.
³	Die Verfügungen des Instruktionsrichters oder der Instruktionsrichterin sind nicht anfechtbar.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 102 Schriftenwechsel - 1 Soweit erforderlich stellt das Bundesgericht die Beschwerde der Vorinstanz sowie den allfälligen anderen Parteien, Beteiligten oder zur Beschwerde berechtigten Behörden zu und setzt ihnen Frist zur Einreichung einer Vernehmlassung an.
¹	Soweit erforderlich stellt das Bundesgericht die Beschwerde der Vorinstanz sowie den allfälligen anderen Parteien, Beteiligten oder zur Beschwerde berechtigten Behörden zu und setzt ihnen Frist zur Einreichung einer Vernehmlassung an.
²	Die Vorinstanz hat innert dieser Frist die Vorakten einzusenden.
³	Ein weiterer Schriftenwechsel findet in der Regel nicht statt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 73 Beschwerde - 1 Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
¹	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
²	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
³	...255

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 126 Weitere Mitwirkungspflichten - 1 Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen.
¹	Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen.
²	Er muss auf Verlangen der Veranlagungsbehörde insbesondere mündlich oder schriftlich Auskunft erteilen, Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorlegen.
³	Natürliche Personen mit Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit und juristische Personen müssen Geschäftsbücher und Aufstellungen nach Artikel 125 Absatz 2 und sonstige Belege, die mit ihrer Tätigkeit in Zusammenhang stehen, während zehn Jahren aufbewahren. Die Art und Weise der Führung und der Aufbewahrung richtet sich nach den Artikeln 957-958f OR226.227 228

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 124 Steuererklärung - 1 Die zuständige Steuerbehörde fordert die Steuerpflichtigen durch öffentliche Bekanntgabe, durch persönliche Mitteilung oder durch Zustellung des Formulars auf, die Steuererklärung einzureichen. Auch Steuerpflichtige, die weder eine persönliche Mitteilung noch ein Formular erhalten haben, müssen eine Steuererklärung einreichen.220
¹	Die zuständige Steuerbehörde fordert die Steuerpflichtigen durch öffentliche Bekanntgabe, durch persönliche Mitteilung oder durch Zustellung des Formulars auf, die Steuererklärung einzureichen. Auch Steuerpflichtige, die weder eine persönliche Mitteilung noch ein Formular erhalten haben, müssen eine Steuererklärung einreichen.220
²	Die steuerpflichtige Person muss die Steuererklärung wahrheitsgemäss und vollständig ausfüllen, persönlich unterzeichnen und samt den vorgeschriebenen Beilagen fristgemäss der zuständigen Steuerbehörde einreichen.221
³	Der Steuerpflichtige, der die Steuererklärung nicht oder mangelhaft ausgefüllt einreicht, wird aufgefordert, das Versäumte innert angemessener Frist nachzuholen.
⁴	Bei verspäteter Einreichung und bei verspäteter Rückgabe einer dem Steuerpflichtigen zur Ergänzung zurückgesandten Steuererklärung ist die Fristversäumnis zu entschuldigen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass er durch Militär- oder Zivildienst, Landesabwesenheit, Krankheit oder andere erhebliche Gründe an der rechtzeitigen Einreichung oder Rückgabe verhindert war und dass er das Versäumte innert 30 Tagen nach Wegfall der Hinderungsgründe nachgeholt hat.222

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 130 Durchführung - 1 Die Veranlagungsbehörde prüft die Steuererklärung und nimmt die erforderlichen Untersuchungen vor.
¹	Die Veranlagungsbehörde prüft die Steuererklärung und nimmt die erforderlichen Untersuchungen vor.
²	Hat der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die Veranlagungsbehörde die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vor. Sie kann dabei Erfahrungszahlen, Vermögensentwicklung und Lebensaufwand des Steuerpflichtigen berücksichtigen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 46 Veranlagung - 1 Die Veranlagungsbehörde prüft die Steuererklärung und nimmt die erforderlichen Untersuchungen vor.
¹	Die Veranlagungsbehörde prüft die Steuererklärung und nimmt die erforderlichen Untersuchungen vor.
²	Abweichungen von der Steuererklärung gibt sie dem Steuerpflichtigen spätestens bei der Eröffnung der Veranlagungsverfügung bekannt.
³	Hat der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die Veranlagungsbehörde die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vor.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
¹	Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
²	Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
³	Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 48 Einsprache - 1 Gegen die Veranlagungsverfügung kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen nach Zustellung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache erheben.
¹	Gegen die Veranlagungsverfügung kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen nach Zustellung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache erheben.
²	Eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann der Steuerpflichtige nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen.
³	Im Einspracheverfahren hat die Veranlagungsbehörde die gleichen Befugnisse wie im Veranlagungsverfahren.
⁴	Die Veranlagungsbehörde entscheidet gestützt auf die Untersuchung über die Einsprache. Sie kann alle Steuerfaktoren neu festsetzen und, nach Anhören des Steuerpflichtigen, die Veranlagung auch zu dessen Nachteil abändern.

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 132 Voraussetzungen - 1 Gegen die Veranlagungsverfügung kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen nach Zustellung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache erheben.
¹	Gegen die Veranlagungsverfügung kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen nach Zustellung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache erheben.
²	Richtet sich die Einsprache gegen eine einlässlich begründete Veranlagungsverfügung, so kann sie mit Zustimmung des Einsprechers und der übrigen Antragsteller (Art. 103 Abs. 1 Bst. b und 104 Abs. 1) als Beschwerde an die kantonale Steuerrekurskommission weitergeleitet werden.
³	Eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann der Steuerpflichtige nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 655 - 1 Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
¹	Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
²	Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind:
¹	die Liegenschaften;
²	die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
³	die Bergwerke;
⁴	die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
³	Als selbstständiges und dauerndes Recht kann eine Dienstbarkeit an einem Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie:
¹	weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet ist; und
²	auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet ist.570

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 9 Allgemeines - 1 Von den gesamten steuerbaren Einkünften werden die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge abgezogen. Für die notwendigen Kosten für Fahrten zwischen Wohn- und Arbeitsstätte kann ein Maximalbetrag festgesetzt werden.55
¹	Von den gesamten steuerbaren Einkünften werden die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge abgezogen. Für die notwendigen Kosten für Fahrten zwischen Wohn- und Arbeitsstätte kann ein Maximalbetrag festgesetzt werden.55
²	Allgemeine Abzüge sind:
^a	die privaten Schuldzinsen im Umfang des nach den Artikeln 7 und 7a steuerbaren Vermögensertrages und weiterer 50 000 Franken;
^b	die dauernden Lasten sowie 40 Prozent der bezahlten Leibrenten;
^c	die Unterhaltsbeiträge an den geschiedenen, gerichtlich oder tatsächlich getrenntlebenden Ehegatten sowie die Unterhaltsbeiträge an einen Elternteil für die unter dessen elterlichen Sorge stehenden Kinder, nicht jedoch Leistungen in Erfüllung anderer familienrechtlicher Unterhalts- oder Unterstützungspflichten;
^d	die gemäss Gesetz, Statut oder Reglement geleisteten Einlagen, Prämien und Beiträge an die Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung und an Einrichtungen der beruflichen Vorsorge;
^e	Einlagen, Prämien und Beiträge zum Erwerb von vertraglichen Ansprüchen aus anerkannten Formen der gebundenen Selbstvorsorge, bis zu einem bestimmten Betrag;
^f	die Prämien und Beiträge für die Erwerbsersatzordnung, die Arbeitslosenversicherung und für die obligatorische Unfallversicherung;
^g	die Einlagen, Prämien und Beiträge für die Lebens-, die Kranken- und die nicht unter Buchstabe f fallende Unfallversicherung sowie die Zinsen von Sparkapitalien des Steuerpflichtigen und der von ihm unterhaltenen Personen, bis zu einem nach kantonalem Recht bestimmten Betrag, der pauschaliert werden kann;
^h	die Krankheits- und Unfallkosten des Steuerpflichtigen und der von ihm unterhaltenen Personen, soweit der Steuerpflichtige die Kosten selber trägt und diese einen vom kantonalen Recht bestimmten Selbstbehalt übersteigen;
^hbis	die behinderungsbedingten Kosten des Steuerpflichtigen oder der von ihm unterhaltenen Personen mit Behinderungen im Sinne des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200261, soweit der Steuerpflichtige die Kosten selber trägt;
ⁱ	die freiwilligen Leistungen von Geld und übrigen Vermögenswerten bis zu dem nach kantonalem Recht bestimmten Ausmass an juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die im Hinblick auf ihre öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecke von der Steuerpflicht befreit sind (Art. 23 Abs. 1 Bst. f), sowie an Bund, Kantone, Gemeinden und deren Anstalten (Art. 23 Abs. 1 Bst. a-c);
^k	ein Abzug vom Erwerbseinkommen, das ein Ehegatte unabhängig vom Beruf, Geschäft oder Gewerbe des andern Ehegatten erzielt, bis zu einem nach kantonalem Recht bestimmten Betrag; ein gleichartiger Abzug ist zulässig bei erheblicher Mitarbeit eines Ehegatten im Beruf, Geschäft oder Gewerbe des andern Ehegatten;
^l	die Mitgliederbeiträge und Zuwendungen bis zu einem nach kantonalem Recht bestimmten Betrag an politische Parteien, die:
^l1	im Parteienregister nach Artikel 76a des Bundesgesetzes vom 17. Dezember 197664 über die politischen Rechte eingetragen sind,
^l2	in einem kantonalen Parlament vertreten sind, oder
^l3	in einem Kanton bei den letzten Wahlen des kantonalen Parlaments mindestens 3 Prozent der Stimmen erreicht haben;
^m	die nachgewiesenen Kosten, bis zu einem nach kantonalem Recht bestimmten Betrag, für die Drittbetreuung jedes Kindes, das das 14. Altersjahr noch nicht vollendet hat und mit der steuerpflichtigen Person, die für seinen Unterhalt sorgt, im gleichen Haushalt lebt, soweit diese Kosten in direktem kausalem Zusammenhang mit der Erwerbstätigkeit, Ausbildung oder Erwerbsunfähigkeit der steuerpflichtigen Person stehen;
ⁿ	die Einsatzkosten in der Höhe eines nach kantonalem Recht bestimmten Prozentbetrags der einzelnen Gewinne aus Geldspielen, welche nicht nach Artikel 7 Absatz 4 Buchstaben l-m steuerfrei sind; die Kantone können einen Höchstbetrag für den Abzug vorsehen;
^o	die Kosten der berufsorientierten Aus- und Weiterbildung, einschliesslich der Umschulungskosten, bis zu einem nach kantonalem Recht bestimmten Betrag, sofern:
^o1	ein erster Abschluss auf der Sekundarstufe II vorliegt, oder
^o2	das 20. Lebensjahr vollendet ist und es sich nicht um die Ausbildungskosten bis zum ersten Abschluss auf der Sekundarstufe II handelt.
³	Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Zudem können die Kantone Abzüge für Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege vorsehen. Bei den drei letztgenannten Abzügen gilt folgende Regelung:68
^a	Bei den Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bestimmt das Eidgenössische Finanzdepartement in Zusammenarbeit mit den Kantonen, welche Investitionen den Unterhaltskosten gleichgestellt werden können; den Unterhaltskosten gleichgestellt sind auch die Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau.
^b	Die nicht durch Subventionen gedeckten Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten sind abziehbar, sofern der Steuerpflichtige solche Massnahmen aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat.
^3bis	Investitionen und Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau nach Absatz 3 Buchstabe a sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in welcher die Aufwendungen angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können.70
⁴	Andere Abzüge sind nicht zulässig. Vorbehalten sind die Kinderabzüge und andere Sozialabzüge des kantonalen Rechts.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 15 Steuerperiode - 1 Als Steuerperiode gilt das Kalenderjahr.
¹	Als Steuerperiode gilt das Kalenderjahr.
²	Die Steuern vom Einkommen und Vermögen werden für jede Steuerperiode festgesetzt und erhoben.
³	Besteht die Steuerpflicht nur während eines Teils der Steuerperiode, so wird die Steuer auf den in diesem Zeitraum erzielten Einkünften erhoben. Dabei bestimmt sich der Steuersatz für regelmässig fliessende Einkünfte nach dem auf zwölf Monate berechneten Einkommen; nicht regelmässig fliessende Einkünfte unterliegen der vollen Jahressteuer, werden aber für die Satzbestimmung nicht in ein Jahreseinkommen umgerechnet. Die Artikel 4b und 11 Absatz 3 bleiben vorbehalten.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 16 Bemessung des Einkommens - 1 Das steuerbare Einkommen bemisst sich nach den Einkünften in der Steuerperiode.
¹	Das steuerbare Einkommen bemisst sich nach den Einkünften in der Steuerperiode.
²	Für die Ermittlung des Einkommens aus selbstständiger Erwerbstätigkeit ist das Ergebnis des in der Steuerperiode abgeschlossenen Geschäftsjahres massgebend.
³	Steuerpflichtige mit selbstständiger Erwerbstätigkeit müssen in jeder Steuerperiode einen Geschäftsabschluss erstellen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	32 66 68 82 83^e 89 90 95 97 99 100 102 105 106
BV:	29
DBG:	124 126 130 132
StHG:	9 12 15 16 42 46 48 73
ZGB:	655 712^a