5A_872/2011 - 2012-02-13 - Sachenrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_872/2011

Urteil vom 13. Februar 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Zbinden.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Gubelmann,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Dienstbarkeit,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, I. Zivilkammer, vom 24. November 2011.

Sachverhalt:

A.
A.a X.________ ist Eigentümer des Grundstückes Kat. Nr. 5713 (vormals Nr. 5586). Die Liegenschaft umfasst ein Mehrfamilienhaus und ist an der A.________strasse Nr. 177 in B.________ gelegen; die benachbarten Grundstücke Kat. Nr. 5584 an der A.________strasse Nr. 173 und Kat. Nr. 5585 an der A.________strasse Nr. 175 sind im Eigentum von Y.________. Die drei Häuser sind zusammengebaut. Die gemeinsame Heiz- und Warmwasseranlage befindet sich im Haus Kat. Nr. 5585 (A.________strasse Nr. 175). Im Grundbuch Blatt 2560 (Kataster Nr. 5713, vormals 5586) betreffend die Liegenschaft an der A.________strasse Nr. 177 ist die Fernheizungsanlage als Dienstbarkeit, datiert vom 23. März 1963, zugunsten und zulasten der Liegenschaften Nr. 173 und 177 eingetragen, wobei auf das Servitutenprotokoll (SP) verwiesen wird, dessen massgebender Eintrag wie folgt lautet:
"Der Eigentümer von Kat. Nr. 5585, in welchem Grundstück die Fernheizungsanlage sich befindet, verpflichtet sich gegenüber den jeweiligen Eigentümern von Kat. Nr. 5584 und 5586 den Bestand und Betrieb der Anlage, sowie die Vornahme von Reparaturen und Erneuerungen an dieser Fernheizungsanlage zu dulden. Die Eigentümer der Liegenschaften sind ferner verpflichtet, die durch ihre Grundstücke führenden Heizungsröhren in gleicher Weise stetsfort zu dulden."
A.b Y.________ stellte X.________ während mehr als 20 Jahren einen Drittel der Heizungs- und Warmwasserkosten in Rechnung. 2007/2008 renovierte X.________ seine Liegenschaft, weshalb sie seiner Ansicht nach nun weniger Energie verbraucht.
A.c Anlässlich eines Forderungsprozesses zwischen den vorgenannten Parteien verpflichtete sich X.________ in der Vereinbarung vom 28. August 2008, bis Ende Dezember 2008 einen Experten zu beauftragen, der den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser der drei Liegenschaften an der A.________strasse Nr. 173 (Kat. Nr. 5584), Nr. 175 (Kat. Nr. 5585) und Nr. 177 (Kat. Nr. 5713) feststellt bzw. untersucht. Y.________ wurde das Recht zu Ergänzungsfragen an den Experten eingeräumt, nach deren Beantwortung sich die Parteien verpflichteten, gestützt auf die Expertise ernsthaft zu versuchen, einen gerechten Verteilschlüssel für die Energiekosten festzulegen. Der beauftragte Experte schlug den Einbau von drei Wärmezählern vor, wozu Y.________ indes nicht Hand bietet.

B.
B.a X.________ gelangte in der Folge an das Bezirksgericht Zürich mit den Begehren, Y.________ sei zu verpflichten, an der gemeinsamen Heizungsanlage im Haus Nr. 175 (Kat. Nr. 5585) drei Wärmezähler zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs im Haus Nr. 177 (Kat. Nr. 5713) installieren und durch die beauftragte Firma in Betrieb nehmen und einen separaten Zähler zur Ermittlung des Umwälzpumpen- und Brennerstroms einbauen zu lassen. Y.________ sei dazu zu verhalten, zwei Drittel der Installationskosten zu übernehmen. Mit Urteil vom 10. November 2010 verpflichtete das Bezirksgericht Y.________ in teilweiser Gutheissung der Klage, X.________ bzw. der von ihm beauftragten Person den Zugang zur Heizungsanlage im Haus Nr. 175 (Kat. Nr. 5585) zu gewähren, um diesem bzw. der beauftragten Person die Installation von drei Wärmezählern zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs im Haus Nr. 177 (Kat. Nr. 5713) und eines separaten Zählers zur Feststellung des Umwälzpumpen- und Brennerstroms zu ermöglichen, und alle diesbezüglichen Arbeiten zu dulden. Im Übrigen wies das Bezirksgericht die Klage ab.
B.b Gegen dieses Urteil gelangten beide Parteien je mit Berufung vom 2. Dezember 2010 bzw. 8. Dezember 2010 an das Obergericht des Kantons Zürich. X.________ beantragte, Y.________ sei in Abänderung von Ziff. 1 des erstinstanzlichen Urteils zu verpflichten, 2/3 der Kosten für die Installation der Wärmezähler und des Stromzählers zu tragen. Y.________ schloss demgegenüber wie schon vor Bezirksgericht auf vollumfängliche Abweisung der Klage. Mit Urteil vom 24. November 2011 entsprach das Obergericht dem Berufungsantrag von Y.________.

C.
X.________ (Beschwerdeführer) gelangt mit Beschwerde in Zivilsachen vom 14. Dezember 2011 (Postaufgabe) an das Bundesgericht. Er beantragt, das obergerichtliche Urteil vom 24. November 2011 sei aufzuheben und Y.________ (Beschwerdegegner) sei zu verpflichten, ihm bzw. der von ihm beauftragten Person den Zugang zur Heizungsanlage im Mehrfamilienhaus Nr. 175 (Kat. Nr. 5585) zu gewähren, damit er bzw. die von ihm beauftragte Person drei Wärmezähler zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs im Haus Nr. 177 (Kat. Nr. 5713) und einen separaten Zähler zur Feststellung des Umwälzpumpen- und Brennstroms installieren könne. Der Beschwerdegegner sei zu verpflichten, alle diesbezüglichen Arbeiten zu dulden (Begehren 1). Im weiteren sei die Sache zur Neuverlegung der Kosten und zur Entscheidung über die Erstberufung des Beschwerdeführers an die Vorinstanz zurückzuweisen (Begehren 2).
Es sind keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

Erwägungen:

1.
1.1 Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, das Obergericht habe seinen Berufungsantrag bezüglich der Verteilung der Installationskosten nicht behandelt, sodass insoweit kein Endentscheid vorliege. Das Obergericht hat indes den mit dem Servitutenprotokoll begründeten Anspruch auf Duldung der Installation der beschriebenen Zähler und überhaupt jegliche rechtliche Grundlage für den behaupteten Duldungsanspruch verneint und hat gestützt auf diese Überlegungen die Klage des Beschwerdeführers vollumfänglich abgewiesen. Damit wurde selbstredend auch dem Antrag des Beschwerdeführers hinsichtlich der Aufteilung der Installationskosten nicht stattgegeben. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers liegt damit insgesamt ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid vor (Art. 90 BGG; Art. 75 Abs. 1 BGG). Im Weiteren handelt es sich um eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) vermögensrechtlicher Natur, deren Streitwert gemäss den unbestrittenen Ausführungen des Obergerichts den Betrag von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) erreicht. Auf die fristgerecht (Art. 100 Abs. 1 BGG) eingereichte Beschwerde ist damit grundsätzlich einzutreten.

1.2 Der Beschwerdeführer beantragt einerseits die Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils, soweit es den Beschwerdegegner dazu verpflichtet, die Installation besagter Zähler auf seinem Grundstück zu dulden (Begehren 1). Hinsichtlich der Installationskosten stellt er hingegen keinen materiellen Antrag, da seiner Ansicht nach das Obergericht seine Berufung nicht behandelt hat. Auf dieser Überlegung beruht sein Rückweisungsantrag bezüglich der erwähnten Kosten. Dass sich das Obergericht des die Kosten betreffenden Antrages entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers angenommen hat, ist bereits dargelegt worden (E. 1.1).
Die Beschwerde in Zivilsachen ist ein reformatorisches Rechtsmittel (Art. 107 Abs. 2 BGG); der Beschwerdeführer darf sich grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen materiellen Antrag in der Sache stellen. Ein blosser Rückweisungsantrag genügt ausnahmsweise, wenn das Bundesgericht im Falle der Gutheissung in der Sache mangels erforderlicher Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz nicht selbst entscheiden kann (BGE 136 V 132 E. 1.2 S. 135 f.; 134 III 379 E. 1.3 S. 383). Mit Bezug auf die Kosten hat die erste Instanz erwogen, der Einbau der Wärmezähler diene nur den Interessen des Beschwerdeführers, der sich erhoffe, damit Kosten einzusparen; das Bezirksgericht hat daher in Anwendung von Art. 741 Abs. 2 ZGB (analog e contrario) angenommen, er habe deshalb diese Erweiterung der Heizanlage selbst zu finanzieren. Bei der strittigen Kostenfrage geht es vorliegend nur um den Grundsatz und den Verteilschlüssel, nicht um die Festsetzung deren Betrages. Der Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang nicht geltend, das Bundesgericht sei aufgrund mangelnder tatsächlicher Feststellungen nicht in der Lage, selbst über die vorgenannten Punkte zu entscheiden, und
solches ist auch nicht ersichtlich, zumal es letztlich nur um die Beantwortung von Rechtsfragen geht und das Bundesgericht das Recht von Amtes anzuwenden hat (Art. 106 Abs. 1 BGG). Liegt somit bezüglich der Kosten kein genügender Antrag vor, ist insoweit auf die Beschwerde nicht einzutreten. Zu behandeln ist sie hingegen bezüglich der Hauptfrage, ob der Beschwerdegegner grundsätzlich verpflichtet ist, den Einbau der Zähler zu dulden.

2.
Gemäss dem Grundbucheintrag, dem Dienstbarkeitsvertrag vom 23. März 1963 und dem Servitutenprotokoll SP 1073, ist der Beschwerdegegner als Eigentümer der Liegenschaft Nr. 175 (Kat. Nr. 5585) gegenüber den Eigentümern der Grundstücke Nr. 173 und Nr. 177 (Kat. Nrn. 5584 und 5586 (heute Kat. Nr. 5713) verpflichtet, namentlich die Erneuerungen der Fernheizungsanlage zu dulden. Wie im kantonalen Verfahren ist auch vor Bundesgericht strittig, ob der Beschwerdeführer aufgrund dieser Dienstbarkeit vom Beschwerdegegner die Duldung des Einbaus von drei Wärmezählern bzw. von einem Stromzähler verlangen kann.

2.1 Das Obergericht hat dies im Wesentlichen mit der Begründung verneint, Wärmezähler fielen begrifflich nicht unter "Erneuerungen an dieser Fernheizungsanlage". Es hat im weiteren erwogen, zwar dienten Wärmezähler der Abrechnung von Heizkosten und übten daher Einfluss auf das Verbrauchsverhalten aus. Ein diesbezügliches Bedürfnis des Grundstücks des Beschwerdeführers sei indes nicht ersichtlich, solange nicht feststehe, dass der Wärmeverbrauch als massgebender Verteilschlüssel für die Heizkosten diene. Artikel 257b OR verlange keine Abrechnung gestützt auf den effektiven Wärmeverbrauch pro Liegenschaft. Diese Bestimmung stehe daher der Abrechnungspraxis der Parteien nicht entgegen, welche darauf beruhe, dass die drei Liegenschaften praktisch gleich gross seien. Unter Hinweis auf das Novenverbot (§ 267 Abs. 1 ZPO) trat es auf die Behauptung des Beschwerdeführers nicht ein, wonach die beheizten Flächen und Volumina bei den Liegenschaften des Beschwerdegegners erheblich grösser seien als beim Haus des Beschwerdeführers. Mit Bezug auf den Stromzähler hat das Obergericht auf seine Ausführungen im Zusammenhang mit den Wärmezählern verwiesen.

2.2 Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 738 ZGB und macht zur Begründung im Wesentlichen geltend, die Argumentation der Vorinstanz finde im Erwerbsgrund keine Stütze, fehle doch darin die Einschränkung auf die zum Betrieb der Anlage notwendigen Erneuerungen. Bei der Auslegung sei vielmehr zu berücksichtigen, dass eine Heizungsanlage infolge zunehmenden Umweltschutzdenkens wegen des technischen Fortschritts immer rascher erneuert werden müsse. Nach der Auslegung der Vorinstanz sei der Einbau einer Niedertemperaturheizung nicht möglich, da diese Technik für den Betrieb der Anlage nicht unbedingt nötig sei. Auch der Bundesgesetzgeber verwende in Art. 260 und Art. 260a OR die Begriffe "Änderungen" und Erneuerungen", wobei nach der herrschenden Lehre eine Abgrenzung der beiden Begriffe kaum möglich und auch nicht erforderlich sei, da der Gesetzgeber keine unterschiedlichen Rechtsfolgen an sie knüpfe. Beiden Begriffen sei aber nach herrschender Lehre gemeinsam, dass sie regelmässig mit einem Eingriff in die Substanz des Gebäudes verbunden seien. Angesichts der zitierten Verwendung des Begriffs der Erneuerungen im OR und der Lehrmeinungen zu dieser Frage sei die einschränkende Auslegung der Vorinstanz mit Art. 738 ZGB
nicht zu vereinbaren.
Nicht nachvollziehbar sei der Einwand der Vorinstanz, das Bedürfnis am Einbau von Wärmezählern sei nicht ausgewiesen, da nicht feststehe, dass der Wärmeverbrauch für den Verteilschlüssel der Kosten massgebend sei: Die Parteien hätten sich in einem am 28. August 2008 abgeschlossenen Vergleich gestützt auf eine vom Beschwerdegegner einzuholende Expertise verpflichtet, ernsthaft zu versuchen, einen gerechten Verteilschlüssel für die Energiekosten festzulegen. Aus diesem Vergleich sei ersichtlich, dass die Parteien den bisher praktizierten, aber nie vereinbarten Verteilschlüssel als ungerecht betrachteten.
Offensichtlich falsch sei die Feststellung der Vorinstanz, der Einwand des Beschwerdeführers zum erheblich grösseren Umfang der Liegenschaft des Beschwerdegegners sei neu und unzulässig. Er habe bereits in seiner Replik vor dem Bezirksgericht (Akten des Bezirksgerichts 16 S. 6) darauf hingewiesen, dass beim Beschwerdegegner zwölf Wohnungen, eine Werkstatt und zwei bis vier Garagen, beim Beschwerdeführer hingegen lediglich sechs Wohnungen beheizt würden. Schliesslich sei auch in der Replik vor Obergericht (act. 56 S. 2) ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die beheizten Flächen und Volumen bei den Liegenschaften des Beschwerdegegners erheblich grösser seien als bei seinem Haus. Er habe somit ein berechtigtes Interesse am Einbau der Zähler.

3.
3.1 Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, das heisst den Begründungsakt, zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 132 III 651 E. 8 S. 655 f.; 131 III 345 E. 1.1 S. 347; 130 III 554 E. 3.1 S. 556 f.).
Die Auslegung des Begründungsakts (zweite Stufe der Auslegungsordnung gemäss Art. 738 ZGB) erfolgt in gleicher Weise wie bei sonstigen Willenserklärungen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt sich der Inhalt des Vertrags nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien. Nur wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen. Die empirische oder subjektive hat gegenüber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang (BGE 130 III 554 E. 3.1 S. 557).
Stehen sich jedoch im Streit um den Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit nicht mehr die ursprünglichen Vertragsparteien, sondern Dritterwerber gegenüber (oder eine ursprüngliche Vertragspartei und ein Dritterwerber), werden die allgemeinen Grundsätze der Vertragsauslegung durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973 Abs. 1 ZGB) begrenzt (zum Ganzen: BGE 137 III 145 E. 3.2).

3.2 Die erste Instanz hat erwogen, der Eintrag im Hauptblatt des Grundbuches "Fernheizungsanlage" lasse nur erahnen, dass der Dienstbarkeitsbelastete zumindest den Betrieb der Heizung auf seinem Grundstück zu dulden habe. Die genaue Ausgestaltung der Rechte und Pflichten der Beteiligten lasse er hingegen offen. Der Eintrag verweise indes auf den Beleg SP (Servitutenprotokoll) 1073, welcher die nähere vertragliche Ausgestaltung der Dienstbarkeit enthalte. Das Obergericht hat sich diesen Überlegungen angeschlossen. Für die Auslegung der strittigen Dienstbarkeit war somit vor den kantonalen Instanzen einzig der besagte Beleg SP (Servitutenprotokoll) 1073 massgebend.
Im vorliegenden Fall ist weder erstellt, dass es sich bei den Verfahrensbeteiligten um die ursprünglichen Vertragsparteien handelt, noch hat das Obergericht den wirklichen Willen unter den Vertragsparteien festgestellt. Die Auslegung des Servitutenprotokolls (SP 1073) erfolgte vielmehr ausschliesslich nach dem Vertrauensprinzip. In diesem Zusammenhang ist vor Bundesgericht nicht mehr bestritten, dass die Erneuerung der Anlage den Ersatz der Anlage oder von Anlageteilen betrifft, mit der eine Modernisierung bzw. eine technische Verbesserung der Anlage in der Regel, wenn auch nicht zwingend, verbunden ist. Nach dem allgemeinen Sprachverständnis umfasst die Heizungsanlage als Komponenten etwa den Heizkessel, das Leitungssystem, Heizflächen bzw. Heizkörper. Es handelt sich allgemein um Bestandteile, ohne die eine dem Zweck der Anlage entsprechende Nutzung nicht möglich ist. Unter diese Begriffsbestimmung der Anlage bzw. des Anlageteils sind nach richtiger Auffassung des Obergerichts Wärme- und Stromzähler nicht zu subsumieren, zumal sie der Ermittlung des Wärme- bzw. Stromverbrauchs dienen und keinen Einfluss auf die Funktion der Anlage als solchen, deren Heizleistung oder auf die Energiebilanz der Liegenschaft haben. Dieses Ergebnis
der Auslegung ist aber auch damit zu vereinbaren, dass es vorliegend gemäss Dienstbarkeitsvertrag nur um die Erneuerung (Modernisierung) der im Haus Nr. 175 (Kat. Nr. 5585) befindlichen Anlage bzw. der Anlageteile geht. Kein anderer Schluss drängt sich auch aufgrund des Verweises des Beschwerdeführers auf Art. 260 bzw. 260a OR auf, zumal einerseits mit dem Einbau der Wärme- und Stromzähler kein bedeutender Eingriff in die Substanz des Gebäudes verbunden ist und anderseits bei diesem Verweis das Servitutenprotokoll unberücksichtigt bleibt. Im Lichte dieser Ausführungen und unter Berücksichtigung des Grundsatzes, wonach Dienstbarkeiten im Allgemeinen restriktiv auszulegen sind (BGE 113 II 506 E. 8b S. 512; 109 II 414 E. 4; 99 II 158), erweist sich das obergerichtliche Auslegungsergebnis als bundesrechtskonform. Fällt aber der Einbau von Wärme- und Stromzählern nicht unter die Dienstbarkeit, kann offenbleiben, ob der Wärmeverbrauch für den Verteilschlüssel der Kosten massgebend ist oder nicht. Auf die entsprechenden Ausführungen ist nicht weiter einzugehen.

4.
4.1 Für den Fall, dass sich der Einbau der Wärme- und Stromzähler nicht durch die objektivierte Auslegung des Servitutenprotokolls rechtfertigen lässt, erachtet der Beschwerdeführer den Eintrag als ergänzungsbedürftig. Im Folgenden ist somit zu prüfen, ob in diesem Punkt eine eigentliche Lücke vorliegt. Denn ein lückenhafter Erwerbsgrund darf - im Gegensatz zur lückenhaften Eintragung im Grundbuch - gerichtlich ergänzt werden. Dabei gilt es danach zu fragen, wie die Parteien ihren Vertrag vernünftigerweise ergänzt hätten, wenn sie damals den heute vorliegenden Tatbestand ins Auge gefasst hätten (hypothetischer Parteiwille; zum Ganzen: BGE 131 III 345 E. 2.2.1 S. 351 mit zahlreichen weiteren Hinweisen).

4.2 Das Obergericht geht in tatsächlicher Hinsicht von drei ungefähr gleich grossen Liegenschaften aus. Dabei hat es insbesondere einen Hinweis des Beschwerdeführers, wonach die beheizten Flächen und Volumina der Liegenschaften des Beschwerdegegners erheblich grösser seien als die entsprechenden Parameter seiner Liegenschaft, als unzulässiges Novum im Sinn von § 267 Abs. 1 ZPO/ZH bezeichnet. Der Beschwerdeführer rügt zwar in diesem Zusammenhang eine offensichtlich unrichtige Tatsachenfeststellung (Art. 97 Abs. 1 BGG) und behauptet, er habe bereits in der Replik vor erster Instanz und in der Replik vor Obergericht auf die unterschiedlich grossen beheizten Flächen und Volumina der drei Liegenschaften hingewiesen. Damit legt er indes nicht rechtsgenüglich dar, inwiefern die obergerichtliche Auslegung von § 267 Abs. 1 ZPO/ZH Art. 9 BV verletzt. Insbesondere zeigt er nicht auf, dass die strittige Tatsachenergänzung auch im Lichte von § 267 Abs. 1 ZPO/ZH im Rahmen der Replik vor Bezirksgericht und auch später vor Obergericht noch möglich gewesen ist. Auf die insoweit ungenügend begründete Beschwerde (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist nicht einzutreten. Sind aber alle drei Liegenschaften der obergerichtlichen Feststellung entsprechend als ungefähr
gleich gross zu betrachten, so ist nicht anzunehmen, die Vertragsparteien hätten eine Ergänzung des Vertrages mit Bezug auf den Einbau besagter Zähler überhaupt ins Auge gefasst und den Vertrag durch eine entsprechende Klausel ergänzt.

5.
Damit hat das Obergericht die Klage zu Recht abgewiesen. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat die Gegenpartei jedoch für das bundesgerichtliche Verfahren nicht zu entschädigen, da keine Vernehmlassung eingeholt worden ist.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, I. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 13. Februar 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Zbinden

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 741 - 1 Gehört zur Ausübung der Dienstbarkeit eine Vorrichtung, so hat sie der Berechtigte zu unterhalten.
¹	Gehört zur Ausübung der Dienstbarkeit eine Vorrichtung, so hat sie der Berechtigte zu unterhalten.
²	Dient die Vorrichtung auch den Interessen des Belasteten, so tragen beide die Last des Unterhalts im Verhältnis ihrer Interessen. Eine abweichende Vereinbarung ist für den Erwerber des berechtigten und den Erwerber des belasteten Grundstücks verbindlich, wenn sie sich aus den Belegen des Grundbuchs erschliessen lässt.622

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^b - 1 Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.
¹	Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.
²	Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 738 - 1 Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
¹	Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
²	Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 260 - 1 Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
¹	Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
²	Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 260^a - 1 Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.
¹	Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.
²	Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.
³	Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 973 - 1 Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen.
¹	Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen.
²	Diese Bestimmung gilt nicht für Grenzen von Grundstücken in den vom Kanton bezeichneten Gebieten mit Bodenverschiebungen.704

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.