2C_557/2011 - 2012-01-13 - Diritti reali

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C_557/2011

Urteil vom 13. Januar 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
Bundesrichter Stadelmann,
Gerichtsschreiber Zähndler.

Verfahrensbeteiligte
1. X.________,
2. Y.________ AG,
Beschwerdeführer,

gegen

Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern, Bundesplatz 14, 6003 Luzern,

Justiz- und Sicherheitsdepartement des Kantons Luzern, Bahnhofstrasse 15, 6002 Luzern.

Gegenstand
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 9. Juni 2011.
Nach Einsicht
in den Entscheid des Regierungsstatthalters der Ämter Hochdorf und Luzern vom 17. Dezember 2010, mit welchem nachträglich festgestellt wurde, dass sowohl der Erwerb eines unbebauten Grundstückes in A.________ durch X.________ (Kaufvertrag vom 8. Juni 2007) wie auch die anschliessende Übertragung desselben Grundstückes an die von X.________ beherrschte Y.________ AG (Kaufvertrag vom 21. Dezember 2007) der Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) unterstanden hätten und mit welchem die nachträgliche Erteilung dieser Bewilligungen verweigert wurde;
in die Beschwerde von X.________ und der Y.________ AG an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern und dessen Urteil vom 9. Juni 2011, mit welchem die Beschwerde abgewiesen wurde;
in die von X.________ und der Y.________ AG hiergegen am 1. Juli 2011 beim Bundesgericht eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten;
in die beigezogenen Akten und in die eingeholten Vernehmlassungen,

in Erwägung,
dass die Vorinstanzen davon ausgingen, dass sowohl beim Erwerb des Grundstücks durch X.________ als auch beim anschliessenden Kauf durch die Y.________ AG im überwiegenden Mass ausländische Darlehen verwendet worden seien, weshalb von einer beherrschenden Stellung der ausländischen Darlehensgeber bzw. von einer besonderen Abhängigkeit der Erwerber von diesen Darlehensgebern ausgegangen werden müsse, was dazu führe, dass beide Veräusserungsgeschäfte gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. d und Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411) der Bewilligungspflicht unterstanden hätten;
dass die Beschwerdeführer die beherrschende Stellung der ausländischen Darlehensgeber vor Bundesgericht nicht mehr bestreiten, sondern im vorliegenden Verfahren einzig einwenden, dass das Grundstück als künftige Betriebsstätte der Y.________ AG vorgesehen sei, weshalb dessen Erwerb gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a und Art. 2 Abs. 3 BewG von der Bewilligungspflicht ausgenommen gewesen sei;
dass sich die Vorinstanz mit diesem Einwand auseinandergesetzt, diesbezüglich jedoch festgehalten hat, dass die Beschwerdeführer diese Behauptungen vor Verwaltungsgericht erstmals vorgebracht und überdies in keiner Weise substanziiert hätten, weshalb sich Weiterungen dazu grundsätzlich erübrigten;
dass die behauptete Nutzung des Grundstücks als Betriebsstätte gemäss den Ausführungen des Verwaltungsgerichts aber ohnehin nicht als realistisch erscheine, zumal das Grundstück gemäss geltendem Bau- und Zonenplan der Gemeinde A.________ in der Wohnzone W1 liege, in welcher lediglich eingeschossige Wohnbauten zulässig seien;
dass diese Begründung nicht überzeugen kann, zumal gemäss Art. 19 Abs. 1 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde A.________ in der Wohnzone W1 nebst Wohnbauten auch nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe gestattet sind, sofern sie sich baulich in den Zonencharakter einfügen;

dass Art. 22 Abs. 1 BewG die Bewilligungsbehörde und die kantonale Beschwerdeinstanz zudem verpflichtet, den Sachverhalt von Amtes wegen zu erheben;
dass daran auch der Einwand des Verwaltungsgerichts nichts zu ändern vermag, die Beschwerdeführer hätten sich erst im vorinstanzlichen Verfahren auf die geplante Nutzung des Grundstücks als Betriebsstätte berufen, zumal das Verfahren um nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht durch den Regierungsstatthalter von Amtes wegen eröffnet wurde und die Beschwerdeführer dessen Fragen ordnungsgemäss beantwortet bzw. die von ihm einverlangten Unterlagen korrekt eingereicht haben und es von ihnen als rechtsunkundige Personen nicht erwartet werden kann, die einschlägigen Ausnahmebestimmungen von sich aus anzurufen;
dass im vorliegenden Fall noch abzuklären ist, ob die Beschwerdeführer die betreffende Liegenschaft tatsächlich für eine Betriebsstätte (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG) benötigen (insb. Flächenbedarf für den geplanten Verwendungszweck und allenfalls Wohnanteile, Art. 2 Abs. 3 BewG) wobei diesbezüglich auch von Interesse sein kann, ob die Beschwerdeführer an ihrem jetzigen Standort in B.________ bereits über eigene Räume für eine Betriebsstätte verfügen;
dass auch die örtlichen Verhältnisse weiterer Untersuchungen bedürfen, namentlich ob eine betriebliche Nutzung des Grundstücks in absehbarer Zeit möglich ist (Bauplanung oder -beginn);
dass die Beschwerde aus diesen Gründen ohne Erhebung von Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 4 BGG) gutzuheissen und die Angelegenheit zu ergänzenden Abklärungen und zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern zurückzuweisen ist.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Angelegenheit wird zu ergänzenden Abklärungen im Sinne der Erwägungen sowie zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern zurückgewiesen.

2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern, dem Justiz- und Sicherheitsdepartement des Kantons Luzern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, sowie dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 13. Januar 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Zähndler

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 5 Persone all'estero - 1 Sono considerate persone all'estero:
¹	Sono considerate persone all'estero:
^a	i cittadini seguenti che non hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera:
^abis	i cittadini di altri Stati esteri che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera;
^a1	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,
^a2	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 201914 tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
^b	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria o effettiva all'estero;
^c	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria e effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante;
^d	le persone fisiche e giuridiche nonché le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che non sono persone all'estero secondo le lettere a, abis e c, qualora acquistino un fondo per conto di persone all'estero.
²	...17

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 4 Acquisto di fondi - 1 È considerato acquisto di un fondo:
¹	È considerato acquisto di un fondo:
^a	l'acquisto della proprietà, di un diritto di superficie, di un diritto di abitazione o dell'usufrutto su un fondo;
^b	la partecipazione a una società senza personalità giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi;
^c	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una partecipazione a un fondo immobiliare, i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^cbis	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su un'azione di una SICAV immobiliare, le cui azioni non sono negoziate regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^d	...
^e	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi, nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera;
^f	la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo oppure su quote secondo le lettere b, c ed e;
^g	l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo.
²	È considerato acquisto di un fondo anche il mantenimento di diritti su un fondo che non può essere acquistato senza autorizzazione giusta l'articolo 2 capoverso 2 lettera a da parte di una persona giuridica o di una società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale che trasferisce all'estero la sede statutaria o effettiva.12

SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) OAFE Art. 1 Acquisto di fondi - 1 Sono considerati acquisto di fondi anche:2
¹	Sono considerati acquisto di fondi anche:2
^a	la partecipazione alla costituzione o, nella misura in cui l'acquirente rafforzi la sua posizione, all'aumento di capitale di persone giuridiche il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) che non possono essere acquistati senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE;
^b	l'assunzione di un fondo, il cui acquisto non è possibile senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE, congiuntamente a un patrimonio o a un'azienda (art. 181 Codice delle obbligazioni5) oppure mediante fusione, scissione, trasformazione di società o trasferimento di patrimonio in virtù della legge del 3 ottobre 20036 sulla fusione (LFus), se ciò porta all'aumento dei diritti dell'acquirente su questo fondo;
^c	l'acquisto di quote in una società proprietaria di un'abitazione, che serve all'acquirente delle quote come abitazione principale, secondaria o di vacanza.
²	Per altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE) s'intende segnatamente:
^a	la locazione o l'affitto a lungo termine di un fondo qualora gli accordi eccedano le relazioni d'affari usuali o commerciali e pongano il locatore in un particolare rapporto di dipendenza dal conduttore o dall'affittuario;
^b	il finanziamento dell'acquisto o dell'edificazione di un fondo qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongano l'acquirente o il committente dell'opera in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore;
^c	la costituzione di divieti di costruzione e di restrizioni analoghe del diritto di proprietà con effetti reali o contrattuali e che concernono un fondo vicino.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
¹	Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
²	L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
^a	il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
^b	il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
^c	sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
³	Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
¹	Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
²	L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
^a	il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
^b	il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
^c	sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
³	Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 22 Assunzione delle prove - 1 L'autorità di prima istanza e l'autorità cantonale di ricorso accertano i fatti, d'ufficio. Esse si fondano soltanto su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto le prove.
¹	L'autorità di prima istanza e l'autorità cantonale di ricorso accertano i fatti, d'ufficio. Esse si fondano soltanto su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto le prove.
²	L'autorità di prima istanza, l'autorità cantonale di ricorso, i Tribunali della Confederazione e, in mancanza di un procedimento dinanzi a tali autorità, l'autorità cantonale legittimata a ricorrere e l'Ufficio federale di giustizia possono chiedere informazioni su tutti i fatti rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione o per l'autorizzazione stessa.46
³	È tenuto a fornire informazioni chiunque, d'ufficio, professionalmente, contrattualmente o come organo di una persona giuridica, di una società senza personalità giuridica o di un fondo d'investimento, partecipa, mediante finanziamento o altrimenti, alla preparazione, alla conclusione o all'esecuzione di un negozio giuridico concernente l'acquisto; a domanda, deve consentire anche l'esame dei libri commerciali, della corrispondenza o dei documenti giustificativi e produrli.
⁴	L'autorità può decidere a svantaggio dell'acquirente, se un assoggettato all'obbligo d'informare nega la cooperazione indispensabile che si può ragionevolmente pretendere da lui.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.