2C_557/2011 - 2012-01-13 - Droits réels

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 557/2011

Urteil vom 13. Januar 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
Bundesrichter Stadelmann,
Gerichtsschreiber Zähndler.

Verfahrensbeteiligte
1. X.________,
2. Y.________ AG,
Beschwerdeführer,

gegen

Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern, Bundesplatz 14, 6003 Luzern,

Justiz- und Sicherheitsdepartement des Kantons Luzern, Bahnhofstrasse 15, 6002 Luzern.

Gegenstand
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 9. Juni 2011.
Nach Einsicht
in den Entscheid des Regierungsstatthalters der Ämter Hochdorf und Luzern vom 17. Dezember 2010, mit welchem nachträglich festgestellt wurde, dass sowohl der Erwerb eines unbebauten Grundstückes in A.________ durch X.________ (Kaufvertrag vom 8. Juni 2007) wie auch die anschliessende Übertragung desselben Grundstückes an die von X.________ beherrschte Y.________ AG (Kaufvertrag vom 21. Dezember 2007) der Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) unterstanden hätten und mit welchem die nachträgliche Erteilung dieser Bewilligungen verweigert wurde;
in die Beschwerde von X.________ und der Y.________ AG an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern und dessen Urteil vom 9. Juni 2011, mit welchem die Beschwerde abgewiesen wurde;
in die von X.________ und der Y.________ AG hiergegen am 1. Juli 2011 beim Bundesgericht eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten;
in die beigezogenen Akten und in die eingeholten Vernehmlassungen,

in Erwägung,
dass die Vorinstanzen davon ausgingen, dass sowohl beim Erwerb des Grundstücks durch X.________ als auch beim anschliessenden Kauf durch die Y.________ AG im überwiegenden Mass ausländische Darlehen verwendet worden seien, weshalb von einer beherrschenden Stellung der ausländischen Darlehensgeber bzw. von einer besonderen Abhängigkeit der Erwerber von diesen Darlehensgebern ausgegangen werden müsse, was dazu führe, dass beide Veräusserungsgeschäfte gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. d und Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411) der Bewilligungspflicht unterstanden hätten;
dass die Beschwerdeführer die beherrschende Stellung der ausländischen Darlehensgeber vor Bundesgericht nicht mehr bestreiten, sondern im vorliegenden Verfahren einzig einwenden, dass das Grundstück als künftige Betriebsstätte der Y.________ AG vorgesehen sei, weshalb dessen Erwerb gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a und Art. 2 Abs. 3 BewG von der Bewilligungspflicht ausgenommen gewesen sei;
dass sich die Vorinstanz mit diesem Einwand auseinandergesetzt, diesbezüglich jedoch festgehalten hat, dass die Beschwerdeführer diese Behauptungen vor Verwaltungsgericht erstmals vorgebracht und überdies in keiner Weise substanziiert hätten, weshalb sich Weiterungen dazu grundsätzlich erübrigten;
dass die behauptete Nutzung des Grundstücks als Betriebsstätte gemäss den Ausführungen des Verwaltungsgerichts aber ohnehin nicht als realistisch erscheine, zumal das Grundstück gemäss geltendem Bau- und Zonenplan der Gemeinde A.________ in der Wohnzone W1 liege, in welcher lediglich eingeschossige Wohnbauten zulässig seien;
dass diese Begründung nicht überzeugen kann, zumal gemäss Art. 19 Abs. 1 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde A.________ in der Wohnzone W1 nebst Wohnbauten auch nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe gestattet sind, sofern sie sich baulich in den Zonencharakter einfügen;

dass Art. 22 Abs. 1 BewG die Bewilligungsbehörde und die kantonale Beschwerdeinstanz zudem verpflichtet, den Sachverhalt von Amtes wegen zu erheben;
dass daran auch der Einwand des Verwaltungsgerichts nichts zu ändern vermag, die Beschwerdeführer hätten sich erst im vorinstanzlichen Verfahren auf die geplante Nutzung des Grundstücks als Betriebsstätte berufen, zumal das Verfahren um nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht durch den Regierungsstatthalter von Amtes wegen eröffnet wurde und die Beschwerdeführer dessen Fragen ordnungsgemäss beantwortet bzw. die von ihm einverlangten Unterlagen korrekt eingereicht haben und es von ihnen als rechtsunkundige Personen nicht erwartet werden kann, die einschlägigen Ausnahmebestimmungen von sich aus anzurufen;
dass im vorliegenden Fall noch abzuklären ist, ob die Beschwerdeführer die betreffende Liegenschaft tatsächlich für eine Betriebsstätte (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG) benötigen (insb. Flächenbedarf für den geplanten Verwendungszweck und allenfalls Wohnanteile, Art. 2 Abs. 3 BewG) wobei diesbezüglich auch von Interesse sein kann, ob die Beschwerdeführer an ihrem jetzigen Standort in B.________ bereits über eigene Räume für eine Betriebsstätte verfügen;
dass auch die örtlichen Verhältnisse weiterer Untersuchungen bedürfen, namentlich ob eine betriebliche Nutzung des Grundstücks in absehbarer Zeit möglich ist (Bauplanung oder -beginn);
dass die Beschwerde aus diesen Gründen ohne Erhebung von Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 4 BGG) gutzuheissen und die Angelegenheit zu ergänzenden Abklärungen und zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern zurückzuweisen ist.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Angelegenheit wird zu ergänzenden Abklärungen im Sinne der Erwägungen sowie zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern zurückgewiesen.

2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern, dem Justiz- und Sicherheitsdepartement des Kantons Luzern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, sowie dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 13. Januar 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Zähndler

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend:
¹	Par personnes à l'étranger on entend:
^a	les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse:
^abis	les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse;
^a1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^a2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14;
^b	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger;
^c	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante;
^d	les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17
²	...18

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
¹	Par acquisition d'immeubles on entend:
^a	l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
^b	la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
^c	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
^cbis	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
^d	...
^e	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
^f	la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
^g	l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
²	Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12

SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:
¹	Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:
^a	la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE;
^b	l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent;
^c	l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances.
²	Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment:
^a	les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire;
^b	le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier;
^c	la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
¹	L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
²	L'autorisation n'est pas nécessaire:
^a	si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
^b	si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
^c	s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
³	En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
¹	L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
²	L'autorisation n'est pas nécessaire:
^a	si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
^b	si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
^c	s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
³	En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
¹	L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
²	L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
³	L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
⁴	L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.