2C_138/2014 - 2014-12-12 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Grundstückgewinnsteuer (interkantonale Repartition)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 138/2014

Urteil vom 12. Dezember 2014

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Stadelmann, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Pius M. Huber,

gegen

Gemeinde V.________,
vertreten durch SwissInterTax AG.

Kantonales Steueramt Zürich,

Steuerverwaltung des Kantons Zug.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer (interkantonale Repartition),

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung,
vom 13. November 2013.

Sachverhalt:

A.

Die A.________ AG mit Sitz in U.________/ZG (nachfolgend: die Steuerpflichtige ) bezweckt die Durchführung von Überbauungen als Generalunternehmerin, Verwaltung und Vermittlung von Grundstücken, An- und Verkauf von Liegenschaften sowie deren Umbau und Renovation. Am 31. Dezember 1998 schloss sie mit der damaligen B.________ AG einen Kaufrechtsvertrag. Darin räumte diese der Steuerpflichtigen das Recht zum Erwerb eines voll erschlossenen, in der Gemeinde V.________/ZH gelegenen Grundstücks im Halte von rund 8'400 Quadratmetern (Acker- und Wiesland) ein.

Der einfachschriftlich gehaltene Kaufrechtsvertrag sah einen Ausübungspreis von Fr. 4'500'000.-- vor und war zunächst bis zum 30. April 1999, später bis zum 31. Mai 1999 befristet. Für die Einräumung des Kaufrechts schuldete die Steuerpflichtige der Kaufrechtsbelasteten eine Entschädigung von Fr. 50'000.--, die bei Nichtausübung des Rechts nicht zu erstatten gewesen wäre, und einen Betrag von Fr. 12'500.-- für die Verlängerung des Kaufrechts. Die Vertragsparteien verständigten sich darauf, dass das Kaufrecht (einzig) auf die C.________ AG, W.________/ZH, übertragbar sei.

In der Folge erlangte die Steuerpflichtige am 29. März 1999 die Baubewilligung für 18 Reihen-Einfamilienhäuser und zehn freistehende Einfamilienhäuser (samt 35 Einstellhallen- und dreizehn Parkplätzen).

B.

Mit Vertrag vom 13. April 1999 trat die Steuerpflichtige ihr Kaufrecht an die C.________ AG ab. In Ziff. 4 hielten die Parteien fest:

"Die Zessionarin bezahlt der Zedentin pauschal Fr. 1'204'000.-- inkl. 7,5 Prozent MWST (Fr. 84'000.--) für sämtliche bis heute seitens der Zedentin erbrachten Leistungen im Zusammenhang mit der Realisierung von 18 Reiheneinfamilienhäusern, zehn freistehenden Einfamilienhäusern, 35 Tiefgaragenplätzen und dreizehn Parkplätzen im Freien auf dem Grundstück (...), für die Beibringung der rechtskräftigen Baubewilligung (...) sowie zur Abgeltung der noch zu erbringenden Verkaufsleistungen für (die Häuser und Einstellhallen- und Parkplätze). (...) Die vereinbarte Pauschalentschädigung von Fr. 1'204'000.-- inkl. 7,5 Prozent MWST ist folgendermassen zu entrichten: Fr. 280'000.-- werden im Zeitpunkt der Ausübung des Kaufrechts bezahlt. Der Restbetrag von Fr. 924'000.-- wird bezahlt, sobald sämtliche Kaufverträge (28 Einfamilienhäuser und 35 Garagenplätze) notariell beurkundet sind."

Am 31. Mai 1999 übte die C.________ AG ihr Kaufrecht aus und wurde dadurch Eigentümerin des Grundstücks.

C.

Die Steuerpflichtige stellte der C.________ AG am 24. November 1999 Rechnung in der Höhe von Fr. 992'500.--. Gegenstand waren insbesondere Leistungen für Vermessung und Geländeaufnahmen, Ingenieur- und Architekturarbeiten, Baueingabe, Bewilligungen und für den Endverkauf von 24 Wohneinheiten. Nach Verrechnung mit den geleisteten Anzahlungen (Fr. 240'000.--) ergab sich zugunsten der Steuerpflichtigen ein Saldo von Fr. 752'500.-- (inkl. 7,5 Prozent MWST; netto Fr. 700'000.--). Das Geschäftsjahr der C.________ AG für den Zeitraum vom 1. Mai 1999 bis zum 30. April 2000 endete mit einem handelsrechtlichen Gewinn von Fr. 386'426.--.

D.

Noch am 31. Mai 1999 versandte das Grundbuchamt X.________/ZH die Handänderungsanzeige, welche am 4. Juni 1999 bei der Gemeinde V.________/ZH einging. Die Gemeinde qualifizierte die Verträge vom 31. Dezember 1998 und 13. April 1999 als wirtschaftliche Handänderungen, die als solche der Handänderungssteuer unterlägen. Einsprache und Rekurs gegen die Veranlagungsverfügungen vom 12. Mai 2003 blieben erfolglos (Entscheid der Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich vom 23. März 2005).

E.

Die Steuerverwaltung des Kantons Zug veranlagte die Gewinnsteuer 1999/2000 mit Veranlagungsverfügung vom 2. Mai 2002. Darin gelangte sie zu einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 405'400.--. Aufgrund der absehbaren Veranlagung des Grundstückgewinns im Kanton Zürich und der damit drohenden Doppelbesteuerung (hinten lit. F) erhob die Steuerpflichtige am Hauptsteuerdomizil (ZG) Einsprache und stellte sie zudem ein Revisionsgesuch.

Mit Schreiben vom 14. April 2011 äusserte die Steuerverwaltung des Kantons Zug sich gegenüber der Steuerpflichtigen dahingehend, dass der Kanton Zug dem Revisionsbegehren grundsätzlich werde stattgeben müssen. Nach Zuweisung des Grundstückgewinns (inklusive der damit zusammenhängenden Aufwände) an den Kanton Zürich werde im Kanton Zug gewinnsteuerlich voraussichtlich ein Verlust von Fr. 212'580.65 zurückbleiben. Diesen habe der Kanton Zürich zu übernehmen. Abschliessend hielt die Steuerverwaltung des Kantons Zug fest, sie sei "nach wie vor der Meinung, dass die Gemeinde V.________/ZH die angeblich am 31. Mai 1999 erfolgte Handänderung verspätet geltend gemacht" habe. Sie, die Steuerverwaltung des Kantons Zug, habe auch nur zufällig - im Revisionsverfahren - davon erfahren. Der Kanton Zürich habe daher "den Anspruch auf die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer verwirkt".

In zwei späteren Schreiben an die Steuerpflichtige ging die Steuerverwaltung des Kantons Zug alsdann von einem Verlust von Fr. 998'574.-- (steuerbarer Gewinn von Fr. 205'426.-- abzüglich des gesamten Immobilienerfolgs von Fr. 1'204'000.--; 9. August 2012) aus und erklärte sie, die Veranlagungsverfügung vom 2. Mai 2002 sei revisionsweise aufgehoben worden (13. September 2012).

F.

Am 20. Mai 2003 stellte die Gemeinde V.________/ZH der Steuerpflichtigen die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer zu. Da diese untätig blieb, erliess die Gemeinde am 6. April 2005 eine Mahnung. Zunächst mit Einschätzungsentscheid vom 2. Oktober 2006, dann mit Einspracheentscheid vom 10. März 2008 setzte die Gemeinde den steuerbaren Grundstückgewinn fest. Dieser belief sich dem Einspracheentscheid zufolge auf Fr. 467'300.--, was zu einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 264'480.-- führte. Die Gemeinde ging auch für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer von zwei wirtschaftlichen Handänderungen aus.

Die Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich wies den hiergegen erhobenen Rekurs der Steuerpflichtigen am 27. April 2009 ab und legte die Grundstückgewinnsteuer in peius auf Fr. 313'440.-- fest. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hiess die dagegen gerichtete Beschwerde der Steuerpflichtigen am 9. Dezember 2009 aufgrund einer festgestellten Gehörsverletzung teilweise gut und wies die Sache im Sinne der Erwägungen an die Steuerrekurskommission III zurück (erster Rechtsgang).

Da auch die neuerlichen Entscheide der Steuerrekurskommission III bzw. nunmehr des Steuerrekursgerichts vom 12. April 2010, 11. März 2011 und 22. November 2012 angefochten wurden, urteilte das Verwaltungsgericht mit weiteren Entscheiden vom 17. November 2010 (zweiter), 21. Dezember 2011 (dritter) und 13. November 2013 (vierter Rechtsgang).

G.

Zuletzt war das Steuerrekursgericht am 22. November 2012 zur Auffassung gelangt, die Grundstückgewinnsteuer belaufe sich auf Fr. 216'600.--, was das Verwaltungsgericht schützte und die Beschwerde der Steuerpflichtigen abwies. Das Verwaltungsgericht erwog namentlich, das Recht zur Veranlagung sei unverjährt (E. 2.1) und das Recht zur Besteuerung unverwirkt (E. 2.2). Bei der Abtretung des Kaufrechts handle es sich um eine wirtschaftliche Handänderung, nicht bloss um ein Treuhandverhältnis (E. 3.2). Wenn die Vorinstanz von einem Verlust von Fr. 212'580.-- ausgehe, sei dies nicht zu beanstanden (E. 4.1). In der Frage der Grundstückhändlerpauschale gelte es zu berücksichtigen, dass es um eine wirtschaftliche Handänderung gehe. Dies rechtfertige es, von einer Händlerpauschale zugunsten des Kantons Zug abzusehen (E. 4.2). Schliesslich sei keine Gehörsverletzung ersichtlich (E. 4.3), weswegen die Beschwerde insgesamt unbegründet und abzuweisen sei.

H.

Mit Eingabe beim Bundesgericht vom 3. Februar 2014 erhebt die Steuerpflichtige gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 13. November 2013 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragt:

Der angefochtene Entscheid vom 13. November 2013 sei aufzuheben und die Sache im Sinne der Anträge an die Vorinstanz zurückzuweisen, eventualiter, falls das Bundesgericht einen materiellen Entscheid fällen sollte, sei der steuerbare Gewinn auf null Franken festzusetzen, subeventualiter seien
a. alle Zinsen für die Grundstückgewinnsteuer sowie die mit den Verfahren zusammenhängenden Partei- und Gerichtskosten dem Belegenheitskanton (Zürich) zuzuweisen, wobei subsubeventualiter die Sache zur neuen Ermittlung des steuerbaren Gewinns vor den variablen Kosten (Zinsen, Steuern, Partei- und Gerichtskosten etc.) nach Verfahrensende an die Vorinstanz zurückzuweisen sei;
b. die gesamten Erlöse von Fr. 1'204'000.-- (vom Kanton Zürich zur Besteuerung beansprucht), die der Steuerpflichtigen aus dem Vertrag mit der C.________ AG zugeflossen sind, aus der Bemessungsgrundlage des Kantons Zug zu entfernen, dies unabhängig davon, in welcher Steuerperiode der Zufluss verbucht und besteuert wurde, sodass dem Kanton Zürich im Ergebnis der entsprechend angehobene Betriebsverlust zuzuweisen sei;
c. der mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassende Gewinn um die Grundstückhändlerpauschale von fünf Prozent des Erlöses zu kürzen (ausmachend Fr. 268'787.--).

Die Steuerpflichtige macht eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs (aufgrund der Nichtabnahme fristgerecht offerierter Beweismittel zum Treuhandverhältnis) geltend und verlangt die bundesrechtskonforme Repartition von Erträgen und Aufwänden, sodass es zu keinen Ausscheidungsverlusten komme.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, das Kantonale Steueramt Zürich und die Gemeinde V.________/ZH beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Steuerverwaltung des Kantons Zug verzichtet auf eine Vernehmlassung, ebenso die Eidgenössische Steuerverwaltung, die sich hinsichtlich der Kantons- und Gemeindesteuern praxisgemäss nur in Belangen äussert, die mit der Harmonisierungsgesetzgebung in Widerspruch stehen.

Die II. öffentlich-rechtliche Abteilung des Bundesgerichts hat über die Beschwerde am 12. Dezember 2014 öffentlich beraten.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 140 I 90 E. 1 S. 92; 140 IV 57 E. 2 S. 59; 140 V 22 E. 4 S. 26; 140 V 328 E. 3 S. 329).

1.2.

1.2.1. Die Beschwerde richtet sich gegen den verfahrensabschliessenden Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen vor (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 , Art. 90 BGG; Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]).

1.2.2. Mit ihrem Antrag bezweckt die Steuerpflichtige die Behebung einer (aktuellen) interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV; BGE 140 I 114 E. 2.3.1 S. 117 f.). Anfechtungsobjekt ist jedoch nur der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 13. November 2013. Die Veranlagungsverfügung des Kantons Zug vom 2. Mai 2002 ist unangefochten geblieben und damit nicht zu prüfen (Urteil 2C 404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 1.3 mit Hinweisen, in: ASA 83 S. 52 und 250, StE 2014 A 24.43.1 Nr. 25). Dem Schreiben der Steuerverwaltung des Kantons Zug an die Steuerpflichtige vom 13. September 2012 lässt sich indessen entnehmen, dass die Veranlagungsverfügung revisionsweise aufgehoben worden ist (vorne lit. E).

1.3.

1.3.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundes- und Völkerrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a und b BGG). Bei der Prüfung verfügt das Bundesgericht über volle Kognition und wendet es das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht ist daher weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 140 III 86 E. 2 S. 89 unten; 140 V 136 E. 1.1 S. 137 f.).

1.3.2. Das Bundesgericht prüft auch das harmonisierte kantonale Steuerrecht grundsätzlich mit voller Kognition, damit in gleicher Weise, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. Soweit das Harmonisierungsrecht den Kantonen allerdings einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre") belässt oder es gar keine Anwendung findet, handelt es sich bei der kantonalen Norm um (rein) kantonales Recht (Urteil 2C 941/2012 / 2C 942/2012 vom 9. November 2013 E. 1.6 mit Hinweisen).

Unter Vorbehalt der hier nicht einschlägigen Art. 95 lit. c und d BGG untersucht das Bundesgericht die Auslegung und Anwendung kantonalen Rechts nur auf Verfassungs- und Völkerrechtskonformität hin (BGE 140 II 298 E. 2 S. 300; 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 135 V 2 E. 1.3 S. 4 f.). Dabei steht die Prüfung der Verletzung des Willkürverbots im Vordergrund (BGE 138 I 162 E. 3.3 S. 166; 136 I 241 E. 2.5.2 S. 250).

Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 18 f.; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; 138 I 49 E. 7.1 S. 51).

Wiederum mit freier Kognition ist abschliessend zu prüfen, ob die kantonalrechtliche Lösung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, die Anwendung des Steuerharmonisierungsrechts weder in seiner horizontalen noch vertikalen Harmonisierungsfunktion beeinträchtigt (Urteil 2C 128/2014 vom 25. Juli 2014 E. 1.2.1, in: ASA 83 S. 139; 2C 337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 1.4, in: RDAF 2013 II S. 350; StE 2013 B 42.38 Nr. 36; StR 68/2013 S. 368).

1.3.3. Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem (einschliesslich kommunalem) und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht hingegen nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG). Wird keine Verfassungsrüge erhoben, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Verfassungsverletzung tatsächlich vorliegt (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232).

Zu den Grundrechten in diesem Sinn zählen neben den Art. 7 -34 BV die weiteren verfassungsmässigen Rechte der BV, im Steuerrecht insbesondere Art. 127 BV (BGE 140 I 176 E. 5.2 S. 180; 136 I 142 E. 3.1 S. 145 [je zu Abs. 1]; Urteil 2C 319/2013 vom 13. März 2014 E. 1.6, nicht publ. in: BGE 140 I 114; BGE 131 I 409 E. 3.1 S. 412 [je zu Abs. 3]; dazu Giovanni Biaggini, in: Basler Kommentar, BGG, 2. Aufl. 2011, N. 13 ff. zu Art. 116 BGG), ferner die Rechtsansprüche der EMRK und anderer Menschenrechtspakte sowie die durch die jeweilige Kantonsverfassung gewährleisteten Rechte (BGE 137 I 77 E. 1.3.1 S. 79 f.).

1.3.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, soweit sie offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich, sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, was in der Beschwerde klar und substanziiert aufzuzeigen ist (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.; 140 IV 97 E. 1.4.1 S. 100).

2.

2.1. Die politischen Gemeinden des Kantons Zürich erheben eine Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 205 in Verbindung mit § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes (des Kantons Zürich) vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1], das am 1. Januar 1999 in Kraft getreten ist [§ 285 StG/ZH]). Die Steuer fällt ungeachtet dessen an, ob es sich um Privat- oder Geschäftsvermögen handelt (monistisches System; BGE 140 I 114 E. 2.2.1 S. 117; 139 II 373 E. 3.5 S. 380).

2.2.

2.2.1. Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuer sind die "Veräusserungen", worunter die zivilrechtlichen Handänderungen zu verstehen sind (Art. 12 Abs. 2 StHG Ingress Satz 1 bzw. § 216 Abs. 1 StG/ZH). Um offensichtliche Umgehungen mitzuerfassen, sieht das Gesetz mehrere Ergänzungstatbestände vor, von welchen einige für die Kantone optional sind (Art. 12 Abs. 2 lit. d -e StHG). Der wohl wichtigste Ergänzungstatbestand besteht in den wirtschaftlichen Handänderungen ("les transferts du pouvoir économique de disposer de l'immeuble"; Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG bzw. hier § 216 Abs. 2 lit. a StG/ZH). Darunter fallen hauptsächlich die Übertragung der Gesamtheit oder der überwiegenden Mehrheit der Aktien einer Immobiliengesellschaft (BGE 104 Ia 251 E. 2 S. 252; 99 Ia 459 E. 3a S. 464; 98 Ia 86 E. 3 S. 92; 91 I 467 E. 2 S. 471; 85 I 91 E. 3 S. 101 f.; Urteile 2C 355/2009 vom 19. November 2009 E. 4.1, in: StR 65/2010 S. 213; 2P.151/2003 vom 11. Februar 2004 E. 3.1, in: RDAF 2004 II S. 181, StR 59/2004 S. 457) und die "Kettengeschäfte" ("les opérations en chaîne"; dazu Bernhard Zwahlen, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, StHG, 2. Aufl. 2002, N. 34 zu Art. 12 StHG).

2.2.2. Dem Kettengeschäft ist wesentlich, dass die Verfügungsmacht über ein Grundstück in einem ersten Schritt, gestützt auf einen entgeltlichen Vertrag, ohne Grundbucheintrag vom zivilrechtlichen Eigentümer (A) auf einen bloss wirtschaftlich berechtigten Zwischenerwerber (B) übergeht. In einem zweiten Schritt schliesst B mit dem "letzten Glied in der Kette" (C oder dessen Rechtsnachfolger) einen weiteren entgeltlichen Vertrag ab, der C in die Lage versetzt, von A das zivilrechtliche Eigentum zu erlangen (Urteil 2C 776/2009 vom 25. Februar 2010 E. 4.1; unter vielen Bastien Verrey, L'imposition différée du gain immobilier, 2011, N. 16; Marianne Klöti-Weber/Jürg Baur [Hrsg.], in: Marianne Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Aufl. 2009, Band 2, N. 36 zu § 96 StG/AG). In der Folge hat jeder Veräusserer (A, B und gegebenenfalls weitere Mitwirkende, nicht jedoch C, der Erwerber ist) den jeweilig realisierten Gewinn zu versteuern (Gabriel Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, 1993, S. 114).

2.2.3. Nachdem das zivilrechtliche Eigentum erst am Ende der Kette übergeht, sind lediglich A und C an einer zivilrechtlichen Handänderung beteiligt. Der Zwischengewinn von B lässt sich einzig unter der Voraussetzung mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen, dass eine wirtschaftliche Betrachtungsweise herrscht (Urteil P.1706/1983 vom 22. März 1985 E. 3a, in: ASA 54 S. 690, ZBGR 68/1987 S. 93, zur Handänderungssteuer; Peter Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, 1976, S. 196). Entsprechend ist Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG ergebnisorientiert gehalten. Das Steuerobjekt besteht hier in einem wirtschaftlich bedeutsamen Sachverhalt (Urteil 2C 20/2012 vom 24. April 2012 E. 3.1 [Kanton Luzern] mit Hinweisen, in: StR 67/2012 S. 517; Peter Locher, Rechtsmissbrauchsüberlegungen im Recht der direkten Steuern der Schweiz, in: ASA 75 S. 675, insbesondere S. 676 f.; vgl. auch Pierre-Marie Glauser, in: Glauser (Hrsg.), Évasion fiscale, 2010, S. 3 ff. ["normes à rattachement économique"]).

2.2.4. Tatbestandsmässig sind - nicht näher umschriebene, keine eigentlichen Veräusserungen darstellende - "Rechtsgeschäfte", die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück "wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken". Typisch hierfür sind Kaufverträge mit Substitutionsklausel. Der selbe wirtschaftliche Effekt ergibt sich bei der entgeltlichen Veräusserung eines übertragbaren Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts oder mit dem entgeltlichen Verzicht auf ein derartiges Recht zugunsten einer Drittperson, die das Grundstück letztlich erwirbt (Rumo, S. 117; Ferdinand Zuppinger, Die wirtschaftliche Handänderung im Steuerrecht, in: StR 24/1969 S. 455, insb. S. 468 S. 469). Von keiner Bedeutung ist, ob es sich um einen inner- oder interkantonalen Vorgang handelt (dies noch offen lassend Urteil 2A.124/2002 / 2A.129/2002 vom 11. September 2002 E. 3.2).

2.2.5. Das Bundesgericht hat sich mit den Kettengeschäften vorwiegend in handänderungssteuerlichem Zusammenhang befasst (so etwa Urteile 2C 278/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2, in: StR 65/2010 S. 330; 2C 500/2008 vom 23. Dezember 2008 E. 2.1; P.1706/1983 vom 22. März 1985 E. 3a, in: ASA 54 S. 690, ZBGR 68/1987 S. 93). Soweit es um die Grundstückgewinnsteuer ging, hat es in aller Regel die zum Handänderungssteuerrecht entwickelte Definition übernommen oder sich zumindest stark an diese angelehnt (Urteil 2C 776/2009 vom 25. Februar 2010 E. 4.1; vorne E. 2.2.2). Dies darf nicht über die konzeptionellen Unterschiede hinwegtäuschen: Bei der Handänderungssteuer des kantonalen Rechts handelt es sich um eine nicht harmonisierte Steuerart (Urteile 2C 662/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 1.3, in: ASA 82 S. 383, StR 69/2014 S. 231). Unter dem Vorbehalt der verfassungsrechtlichen Schranken (insbesondere Art. 127 Abs. 1 und 2 BV) steht es den Kantonen handänderungs-steuerrechtlich weitgehend frei, einen eigenständigen Begriff des Kettengeschäfts zu verwenden. Demgegenüber ergeben sich die Anforderungen an ein grundstückgewinnsteuerliches Kettengeschäft aus Bundesrecht (Art. 12 StHG). Zudem geht es im Rahmen der Handänderungsbesteuerung darum, die
Transaktion (Rechtsübertragung) an sich - in der Regel beim Erwerber - zu besteuern, währenddem die Grundstückgewinnsteuer die steuerliche Erfassung des erzielten Gewinns beim Veräusserer bezweckt.

2.2.6. Aus Art. 127 Abs. 1 BV ergibt sich, dass Abgaben in rechtssatzmässiger Form festgelegt sein müssen. Im Gesetz zu regeln sind namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung. Hinter dem abgaberechtlichen Legalitätsprinzip steht die Absicht, einerseits zu verhindern, dass den rechtsanwendenden Behörden ein übermässiger Spielraum verbleibt und anderseits sicherzustellen, dass die möglichen Abgabepflichten absehbar und rechtsgleich sind (BGE 136 II 149 E. 5.1 S. 157; 135 I 130 E. 7.2 S. 140; 131 II 271 E. 6.1 S. 278; ausführlich Urteil 2C 160/2014 vom 7. Oktober 2014 E. 5.2). Die auf wirtschaftliche Gesichtspunkte fokussierte Ausrichtung von Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG ist zwangsläufig weniger präzis gehalten als der Grundtatbestand der zivilrechtlichen Handänderung. Knüpft der Tatbestand nicht an einen klar umschriebenen rechtlichen Vorgang, sondern an wirtschaftlich gleichwertige Umstände an, scheidet eine präzise Definition des Steuerobjekts zwangsläufig aus.

2.3.

2.3.1. In verfassungskonformer Auslegung von Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG (BGE 140 II 289 E. 3.2 S. 291 f.; 140 III 289 E. 2.1 S. 292; Urteil 2C 723/2013 vom 1. Dezember 2014 E. 3.3.3) führt dies zum Schluss, dass der Tatbestand nicht leichthin als erfüllt gelten darf. Besonderer Prüfung bedarf die Wendung "... wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken", welche sich in Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG findet. Die Essenz des Grundtatbestandes liegt in der Übertragung des dinglichen Vollrechts; das Grundstück wird dabei "veräussert" (Art. 12 Abs. 1 StHG). Die Gleichstellung wirtschaftlicher Vorgänge, welche Art. 12 Abs. 2 Ingress StHG vorsieht, kommt damit nur in Frage, soweit sämtliche Befugnisse übergehen und einzig der Grundbucheintrag als äusseres Merkmal (noch) aussteht. Diese umfassende Verfügungsmacht umschliesst in tatsächlicher Hinsicht die Befugnis auf Besitz, Gebrauch, Fruchtgenuss, Änderung, Trennung, Verschlechterung oder Zerstörung, in rechtlicher Hinsicht auf Verkauf, Schenkung oder Belastung des Grundstücks (Bussmann, N. 237). In der Rechtsanwendung ruft dies nach einer umfassenden Prüfung der konkreten Sachlage. Es gilt nicht nur, die vertraglichen Vereinbarungen auszulegen. Zudem sind auch die konkreten, über den Vertrag
hinausgehenden weiteren Beweggründe der Parteien zu ergründen (vgl. Samuel Bussmann, Das dualistische System der Grundstückgewinnbesteuerung, 2002, N. 244). Diese kommen im Vertrag möglicherweise nur ansatzweise zum Ausdruck.

2.3.2. Wenn dies alles den Schluss zulässt, die uneingeschränkte Verfügungsmacht - mit Ausnahme des Grundbucheintrags - sei übertragen worden, darf von einer wirtschaftlichen Handänderung ausgegangen werden. Nur bei restriktiver Auslegung des Instituts besteht Gewähr dafür, dass die steuerlichen Folgen des Rechtsgeschäfts vorhersehbar sind, so, wie dies das Legalitätsprinzip voraussetzt (vorne E. 2.2.6).

3.

3.1. Streitig und zu prüfen sind im Wesentlichen die Fragen der Verjährung des Veranlagungsrechts des Kantons Zürich (E. 3.2), der Verwirkung des Besteuerungsrechts des Kantons Zürich (E. 3.3), des Vorliegens einer wirtschaftlichen Handänderung (E. 3.4 und 3.5) und der Begründetheit einer Grundstückhändlerpauschale (E. 3.6).

3.2.

3.2.1. Die Grundstückgewinnsteuer wird für die Steuerperiode festgesetzt, in welcher der Grundstückgewinn angefallen ist (Art. 19 StHG). Im System der einjährigen Gegenwartsbemessung mit Postnumerandobesteuerung (Art. 16 i . V. m. Art. 62 ff . StHG) fällt die Steuerperiode mit dem betreffenden Kalenderjahr zusammen. Alsdann ergibt sich aus Art. 47 Abs. 1 StHG, dass das Recht, eine Steuer zu veranlagen, fünf Jahre, bei Stillstand oder Unterbrechung spätestens 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode verjährt (so explizit § 215 StG/ZH). Dies gilt für alle harmonisierten Steuerarten (Michael Beusch, Der Untergang der Steuerforderung, 2012, S. 285; zur Grundstückgewinnsteuer BERNHARD J. GREMINGER, in: Zweifel/Athanas, N. 7 zu Art. 47 StHG; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2014, N. 1 zu § 215 StG/ZH).

3.2.2. Aus den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) geht hervor, dass die Steuerpflichtige mit Vertrag vom 13. April 1999 ihr Kaufrecht abgetreten hat (vorne lit. B). Im Kalenderjahr 1999 kannte der Kanton Zürich bereits das System der einjährigen Gegenwartsbemessung mit Postnumerandobesteuerung (§ 49 StG/ZH). Aufgrund von Art. 47 Abs. 1 StHG setzte der Fristenlauf am 31. Dezember 1999 ein und wird die absolute Veranlagungsverjährung damit am 31. Dezember 2014 eintreten (vorne E. 2.3). Im Zeitpunkt des vorliegenden Urteils ist das Veranlagungsrecht des Kantons Zürich noch nicht verjährt.

3.3.

3.3.1. Die Steuerpflichtige hält das Besteuerungsrecht des Kantons Zürich für verwirkt. Zur doppelbesteuerungsrechtlichen Verwirkung des Besteuerungsrechts eines Kantons hat sich das Bundesgericht in BGE 139 I 64 E. 3.2 S. 67 ausführlich ausgesprochen. Danach wartet ein Kanton "ungebührlich lange" mit der Besteuerung zu, wenn er bei periodischen Steuern sein Besteuerungsrecht nicht bis zum Ende des auf die Veranlagungsperiode (n+1) folgenden Jahrs (n+2) geltend gemacht hat. Dabei entsprechen die Steuer- und Bemessungsperiode dem Jahr "n". Wie schon im verjährungsrechtlichen Zusammenhang erweist sich auch hier eine Gleichstellung der aperiodischen, meist einmalig anfallenden Steuern, so etwa die Erbschafts- (BGE 94 I 318 E. 4a S. 321; 91 I 467 E. 4b S. 475) oder die Grundstückgewinnsteuer als unerlässlich.

3.3.2. Den Feststellungen der Vorinstanz und den Akten (Art. 105 Abs. 2 BGG) ist zu entnehmen, dass der Kanton Zug tatsächlich ausgeführt hat, er sei "nach wie vor der Meinung, dass die Belegenheitsgemeinde die angeblich am 31. Mai 1999 erfolgte Handänderung verspätet geltend gemacht" habe. Die Beanstandung findet sich aber im Schreiben vom 14. April 2011, das an die Steuerpflichtige gerichtet war (vorne lit. E). Eine dem Kanton Zürich gegenüber abgegebene Beanstandung ist nicht nachgewiesen. Rechtsgültiger Adressat der Erklärung kann aber einzig der andere Kanton sein (139 I 64 E. 3.2 S. 67), wobei die Beanstandung praxisgemäss selbst vor Bundesgericht noch rechtsgültig hätte erhoben werden können (Urteil 2P.59/2004 vom 30. August 2004 E. 4, in: Kurt Locher/Peter Locher, Die Praxis der Bundessteuern, III. Teil: Doppelbesteuerung, § 2, IV D, Nr. 39), soweit der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV) dadurch nicht verletzt wird. Auch dies hat der Kanton Zug unterlassen (vorne lit. H am Ende). Eine formgültige Verwirkungseinrede ist damit nicht erhoben worden.

3.4.

3.4.1. Die Steuerpflichtige bestreitet die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen einer wirtschaftlichen Handänderung. Soweit sie zunächst die vorinstanzliche Beweiswürdigung kritisiert, ist festzuhalten, dass es sich dabei um eine Tatfrage handelt (BGE 140 I 114 E. 3.3.4 S. 123; 140 III 264 E. 2.3 S. 266). Als solche ist die Beweiswürdigung der bundesgerichtlichen Überprüfung nur in den Schranken von Art. 105 BGG (Willkürkognition) und unter Vorbehalt von Art. 106 Abs. 2 BGG (qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht) zugänglich (vorne E. 1.3.3 und 1.3.4). Die Steuerpflichtige setzt sich mit der von ihr als willkürlich betrachteten Beweiswürdigung indes kaum auseinander. Insbesondere zeigt sie die angebliche Willkür nicht detailliert auf und beschränkt sie sich auf appellatorische Kritik. Eine solche vermag den gesetzlichen Anforderungen nicht zu genügen. Die Rüge ist nicht zu hören.

3.4.2. Den vorinstanzlichen Feststellungen zufolge ist es der Steuerpflichtigen am 29. März 1999 gelungen, die Baubewilligung für insgesamt 28 Wohneinheiten und 48 Parkplätze zu erlangen. Ihre Rechtsposition charakterisiert sich durch umfassende Befugnisse. So war sie zunächst für das Vorantreiben des Projekts bis zur Baureife zuständig, später auch für die konkrete Ausführung und zuletzt für den Vertrieb (vorne lit. B). Faktisch liefen alle Fäden bei ihr zusammen, was die Grundeigentümerin zustimmend duldete. Im Übrigen geht aus dem angefochtenen Urteil und den Akten nichts hervor, was auf ein aktives Verhalten der Grundeigentümerin schliessen liesse.

Unstreitig ist sodann, dass es zu einer einzigen zivilrechtlichen Handänderung gekommen ist, nämlich jener vom 31. Mai 1999. Schon zuvor, mit dem Abtretungsvertrag vom 13. April 1999, waren die massgebenden Eigentümerbefugnisse an die spätere Käuferin überführt worden. Die Steuerpflichtige hatte bis dahin ihre Tätigkeiten de iure zwar für die Grundeigentümerin, de facto aber für die spätere Käuferin ausgeübt, in deren hauptsächlichem Interesse die Überbauung zweifellos auch lag. Die Steuerpflichtige nahm dabei in einem umfassenden Sinn die Projekthoheit (Planung, Architektur, Statik, Verkauf) und Verfügungshoheit wahr (Berechtigung, das Grundstück zu vordefinierten Konditionen zu erwerben, gegebenenfalls das Kaufrecht zu übertragen). Sie allein verkehrte mit den Bewilligungs- und übrigen Behörden, und dies längst schon vor dem Kaufrechtsvertrag vom 31. Dezember 1998. Anders wäre kaum erklärbar, dass die Baubewilligung schon im März 1999 eintraf. Die vorinstanzliche Rechtsanwendung erweist sich damit als bundesrechtskonform. Den Charakter als Kettengeschäft bestätigt letztlich auch die Steuerpflichtige, wenn sie ausführt, unter Vorbehalt eines Treuhandvertrags sei "von allem Anfang an fest (gestanden), dass dieses Kaufrecht zu
übertragen ist" (Beschwerde, Ziff. 2.5 lit. b).

3.4.3. Nichts daran ändern die schuldrechtlichen Formerfordernisse. Aufgrund von Art. 216 Abs. 2 OR gilt, dass Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB) bedürfen. Die öffentlich beurkundeten Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte können überdies "verstärkt" werden, indem sie im Grundbuch vorgemerkt (Art. 959 Abs. 1 ZGB) und dadurch zu einer Realobligation werden (BGE 128 II 124 E. 2a S. 127; Jürg Schmid, in: Basler Kommentar, ZGB II, 4. Aufl. 2011, N. 2 zu Art. 959 ZGB). Im vorliegenden Fall ist beides unterblieben.

Nach den Feststellungen der Vorinstanz und mit Blick auf die Akten sind die Verträge vom 31. Dezember 1998 und vom 13. April 1999 einfachschriftlich gehalten (Art. 12 ff . OR). Im Fall des Vertrags vom 31. Dezember 1998 war die öffentliche Beurkundung zwar vorgesehen, doch kamen die Parteien in der Folge davon ab. Einer Fussnote auf dem Vertrag zufolge verständigten die Parteien sich "gemäss Telefonat vom 29. Dezember 1998" darauf, dass der Vertrag "ausschliesslich ausseramtlich abgeschlossen" werden soll. Zivilrechtlich war der Vertrag vom 31. Dezember 1998 an sich formungültig (Art. 11 Abs. 2 OR; BGE 135 III 295 E. 3.2 S. 299). Dessen ungeachtet haben sich die Parteien an die Abmachungen gehalten und diese vertragsgetreu erfüllt. Inter partes hätte die Berufung auf die Formungültigkeit denn auch gegen Treu und Glauben verstossen und einen offenbaren Rechtsmissbrauch dargestellt (Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 140 III 200 E. 4.2 S. 202; 138 III 123 E. 2.4.2 S. 128).

Nichts Anderes ergibt sich aus Steuerrecht: Entgegen der anfänglich zurückhaltenden Auffassung (Urteil P.1121/1982 vom 4. März 1983, in ASA 53 S. 576, StR 39/1984 S. 90), die in der Doktrin auf starke Kritik stiess, ist das Bundesgericht in einem späteren Fall zur kantonalen Handänderungssteuer zum Schluss gekommen, der Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung hänge nicht von der Formgültigkeit der Verträge ab. Entscheidend sei weit weniger die zivilrechtliche Gültigkeit des Kaufrechts als vielmehr die tatsächliche Ausübung der gleichzeitig oder später übertragenen wirtschaftlichen Verfügungsmacht (Urteil P.1706/1983 vom 22. März 1985 E. 3b/bb, in: ASA 54 S. 690, ZBGR 68/1987 S. 93). Daran ist unter den gegebenen Umständen festzuhalten.

3.4.4. Zusammenfassend zeigt sich, dass die Steuerpflichtige sich in einer Stellung befunden hat, die weitgehend jener eines zivilrechtlichen Eigentümers entspricht. Sie hat von ihren weit reichenden Befugnissen auch wirklich - nämlich zugunsten der späteren Erwerberin - Gebrauch gemacht. Zwangsläufig befand sich die angestammte Eigentümerin in der Rolle eines blossen "Statisten" oder "Zuschauers", wie dies typisch ist (so Bussmann, N. 244). Die spätere Erwerberin hat das Kettengeschäft ihrerseits vervollständigt und abgeschlossen, indem sie ihr Kaufrecht ausübte und dadurch eine zivilrechtliche Handänderung bewirkte. Auch bei der mit Blick auf Art. 127 Abs. 1 BV gebotenen zurückhaltenden Auslegung und Anwendung von Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG bzw. § 216 Abs. 2 lit. a StG/ZH ist die Vorinstanz bundesrechtskonform von einer wirtschaftlichen Handänderung ausgegangen.

3.4.5. Die Steuerpflichtige beruft sich auf das Vorliegen eines Treuhandvertrages. Im vorliegenden Zusammenhang müsste das Treuhandverhältnis darin bestehen, dass die Zwischenperson (B; Treuhänder) und die Endperson (C; Treugeber) übereingekommen sind, B habe zwingend - ohne jede Wahlmöglichkeit - zugunsten von C über das Grundstück zu verfügen ( BUSSMANN, N. 254). Dies schlösse eine wirtschaftliche Handänderung aus. Der Beweis hierfür obliegt nach der Normentheorie der steuerpflichtigen Person (BGE 140 II 248 E. 3.5 S. 252; Urteil 2C 723/2013 vom 1. Dezember 2014 E. 3.6.1). Einen solchen Nachweis hat die Steuerpflichtige vor den kantonalen Instanzen nicht erbracht. Es trifft zwar unstreitig zu, dass sie das Projekt bis zu Baubewilligungsreife vorangetrieben und später im Auftrag der neuen Grundeigentümerin unterschiedlichste Arbeiten ausgeführt hat. Dies alles lässt aber keine Rückschlüsse auf ein etwaiges Treuhandverhältnis zu. Die Vorinstanz hat die Beweislage willkürfrei gewürdigt und bundesrechtskonform geschlossen, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen eines solchen Vertrages fehlten. Eine Zeugenbefragung, deren Unterlassung die Steuerpflichtige rügt, hätte unter diesen Umständen zu keinen andern
Schlussfolgerungen führen können. Entsprechend ist die antizipierte Beweiswürdigung der Vorinstanz willkürfrei und ohne Gehörsverletzung erfolgt.

3.5.

3.5.1. Wie die Steuerpflichtige mit Recht vorbringt, hat die Vorinstanz davon abgesehen, die mit der Veranlagung zusammenhängenden Gerichts- und Anwaltskosten zu berücksichtigen. Dem angefochtenen Entscheid zufolge hatte die Steuerpflichtige die Rechtskosten im Einspracheverfahren mit Fr. 80'000.-- veranschlagt, in der Folge keinen hinreichenden Nachweis erbracht und Honorarrechnungen erst vorgelegt, als dies im kantonalen Verfahren aufgrund des dortigen Novenverbots bereits zu spät war (angefochtener Entscheid E. 3.4.2).

Soweit überhaupt eine rechtsgültige Verfassungsrüge vorliegt, ist der Steuerpflichtigen entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz das massgebende kantonale Verfahrensrecht willkürfrei angewandt hat. Die Vorinstanz hat auch gar nicht bestritten, dass Positionen wie Eigenleistungen, Gerichts- und Anwaltskosten, Steuern, Passivzinsen usw. in die Anlagekosten einfliessen. Sie hat dem Antrag der Steuerpflichtigen einzig deshalb nicht entsprochen, weil die tatsächlichen Grundlagen nur unvollständig vorlagen oder noch gar nicht vorliegen konnten.

In der Sache selbst wäre der Steuerpflichtigen ohnehin nicht zu folgen. Sie scheint anzunehmen, dass sämtliche mit einer Handänderung zusammenhängenden Kosten in die Gestehungskosten einzubeziehen sind, ganz unabhängig davon, wie lange sich das Veranlagungsverfahren hinzieht. Dieser Sichtweise ist nicht ohne Weiteres zu folgen. Von Bundesrechts wegen besteht kein derart weit gefasster Begriff der Anlagekosten, dass alle Kosten, auch periodenübergreifend, "objektmässig" zu erfassen sind. Wo es um die Abgrenzung zwischen Grundstückgewinn- und Gewinnsteuer geht, gilt es, (nur) jene Erträgnisse und Aufwendungen in die Ermittlung des Grundstückgewinns einzubeziehen, die nach sachlichen Kriterien als mit der Handänderung unmittelbar zusammenhängend gelten.

3.5.2. Mit Rücksicht auf das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) und das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV; zur doppelten Anspruchsgrundlage BGE 137 I 145 E. 4.3 S. 151) muss der Grundstückkanton einen Betriebsverlust, den eine interkantonale Unternehmung (einschliesslich Versicherungs- und Immobiliengesellschaften) bzw. ein Grundstückhändler oder ein Generalbauunternehmen im Sitzkanton und/oder einem Betriebsstättekanton erleidet, auf den ihm objektmässig zustehenden Wertzuwachsgewinn aus der Veräusserung von Betriebsliegenschaften anrechnen (BGE 140 I 114 E. 2.3.2 S. 118).

3.5.3. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz bewirkte der Vertrag zwischen der Steuerpflichtigen und der Erwerberin ein Honorar von insgesamt rund 1,2 Mio. Franken. Einen Anteil in Höhe von netto Fr. 700'000.-- verbuchte die Steuerpflichtige im Steuerjahr 1999/2000. Unklar, da von der Vorinstanz nicht festgestellt, ist der Zeitpunkt, in welchem die übrigen Fr. 504'000.-- verbucht worden sind. Es spricht einiges dafür, dass dies im Steuerjahr 1998/99 der Fall war. Zu dieser Steuerperiode hat die Vorinstanz festgehalten, die Steuerpflichtige habe einen Gewinn von rund Fr. 800'000.-- ausweisen können.

Die Steuerpflichtige macht geltend, richtigerweise sei in beiden Kantonen ein Honorar von Fr. 1'204'000.-- zu berücksichtigen. Das ist dem Grundsatz nach zutreffend, ist doch die doppelbesteuerungsrechtliche Ausscheidung betreffend ein einziges Geschäft, die vorliegend anzunehmende wirtschaftliche Handänderung, zu beurteilen. Entgegen der Steuerpflichtigen ergibt sich daraus jedoch nicht, dass der Betrag von Fr. 1,2 Mio., welcher dem Kanton Zürich zur Grundstückgewinnbesteuerung zugewiesen wird, im Kanton Zug in einem einzigen Kalenderjahr zum Abzug zu bringen ist. Massgebend ist vielmehr, dass aufgrund der doppelbesteuerungsrechtlichen Ausscheidungsregelung der genannte Gewinn dem Kanton Zürich zuzuweisen ist und dementsprechend die im Kanton Zug ordentlich zu besteuernde Gewinne insoweit zu korrigieren sind, als darin der Grundstückgewinnbesteuerung unterliegende Anteile enthalten sind. Konkret bedeutet dies vorliegend, dass die Jahresrechnung 1998/99 um den Betrag von Fr. 504'000.-- zu korrigieren ist, diejenige für 1999/2000 um Fr. 700'000.--. Nachdem der ausgewiesene Jahresgewinn 1998/99 rund Fr. 800'000.-- betrug, das Ergebnis somit auch nach der Ausbuchung des Betrages von Fr. 504'000.-- positiv verbleibt, ergeben sich aus
dieser Korrektur mit Blick auf die vorliegend ausschliesslich streitige Grundstückgewinnsteuerveranlagung im Kanton Zürich keine Konsequenzen. Den aufgrund der Ausbuchung von Fr. 700'000.-- im Jahresabschluss 1999/2000 entstandenen Verlust hat die Vorinstanz unbestrittenermassen korrekt berücksichtigt. Eine von der Steuerpflichtigen beantragte weitergehende Verlustanrechnung fällt nach dem Ausgeführten ausser Betracht.

3.6.

3.6.1. Die Vorinstanz verweigert eine Grundstückhändlerpauschale zugunsten des Kantons Zug, was sie mit dem Fehlen einer zivilrechtlichen Handänderung begründet. Mit Recht erblickt die Steuerpflichtige darin eine Rechtsverletzung.

3.6.2. Der Grundstückkanton hat zugunsten des Hauptsteuerdomizils einen Anteil an den allgemeinen Unkosten des Grundstückhändlers zu übernehmen. Im Sinne einer Faustregel beläuft sich die Grundstückhändlerpauschale auf fünf Prozent des Veräusserungserlöses. Mit der Pauschale sollen die Gemeinkosten (insbesondere Personal- und Sachauslagen) abgegolten werden, die dem Grundstückhändler anlässlich des An- und Verkaufs der eigenen Handelsobjekte entstehen (Urteil 2C 404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.1, in: ASA 83 S. 52 und 250, StE 2014 A 24.43.1 Nr. 25). Harmonisierungs- und interkantonales Doppelbesteuerungsrecht kennen denselben Begriff des Grundstückhändlers. Dabei kann es sich um eine natürliche oder eine juristische Person handeln (Urteil 2C 404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.3).

3.6.3. Die Vorinstanz billigt dem Kanton Zug keine Händlerpauschale zu. Bei ihrer Argumentation übersieht sie, dass die Gemeinkosten nur unwesentlich davon abhängen, ob ein Grundstück zivilrechtlich oder lediglich wirtschaftlich übertragen wird. Die direkten, mit dem Vorgang verbundenen Kosten - namentlich das Honorar der Urkundsperson, die Gebühr des Grundbuchamtes - fallen ohnehin unter die Anlagekosten. Auch bei einer wirtschaftlichen Handänderung fällt damit eine Grundstückhändlerpauschale in Betracht, mit welcher die durch die Handänderung verursachten Gemeinkosten abgegolten werden. Es geht denn bei der Pauschale auch nicht darum, die Rechtsposition der steuerpflichtigen Person zu verbessern. Der Zweck liegt vielmehr in einem verursachergerechten Gemeinkostenausgleich zwischen den zwei beteiligten Kantonen. Vor diesem Hintergrund würde es einen unzulässigen Methodendualismus darstellen, wollte man das Vorliegen einer Handänderung zwar für die Zwecke von Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG annehmen, im Bereich der Anlagekosten aber verwerfen (Art. 12 Abs. 1 StHG).

3.6.4. Unter den gegebenen Sachumständen zeigt sich, dass der steuerbare Grundstücksteuergewinn im Ergebnis solange unverändert bleibt, als eine Pauschale von weniger als fünf Prozent berücksichtigt wird. Aus dem Zusammenspiel von erhöhtem Gewinn am Hauptsteuerdomizil und entsprechend vermindertem Betriebsverlust ergibt sich per saldo ein unveränderter Grundstückgewinn. Es erübrigt sich daher, die Pauschale betragsmässig festzusetzen. Tendenziell wird es mit Bundesrecht vereinbar sein, den Gemeinkosten einer wirtschaftlichen Handänderung mit einer gegenüber der bisherigen Faustregel leicht verminderten Pauschale zu begegnen.

4.

4.1. Die Beschwerde erweist sich damit in allen Teilen als unbegründet. Sie ist abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigen.

4.2. Bei diesem Ausgang hat die Steuerpflichtige die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 65 i . V. m. Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG). Der Belegenheitsgemeinde, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 12. Dezember 2014

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 73 Beschwerde - 1 Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
¹	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
²	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
³	...255

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 127 Grundsätze der Besteuerung - 1 Die Ausgestaltung der Steuern, namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung, ist in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln.
¹	Die Ausgestaltung der Steuern, namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung, ist in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln.
²	Soweit es die Art der Steuer zulässt, sind dabei insbesondere die Grundsätze der Allgemeinheit und der Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu beachten.
³	Die interkantonale Doppelbesteuerung ist untersagt. Der Bund trifft die erforderlichen Massnahmen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 34 Politische Rechte - 1 Die politischen Rechte sind gewährleistet.
¹	Die politischen Rechte sind gewährleistet.
²	Die Garantie der politischen Rechte schützt die freie Willensbildung und die unverfälschte Stimmabgabe.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 47 Verjährung - 1 Das Recht, eine Steuer zu veranlagen, verjährt fünf Jahre, bei Stillstand oder Unterbrechung der Verjährung spätestens 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode.
¹	Das Recht, eine Steuer zu veranlagen, verjährt fünf Jahre, bei Stillstand oder Unterbrechung der Verjährung spätestens 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode.
²	Steuerforderungen verjähren fünf Jahre, nachdem die Veranlagung rechtskräftig geworden ist, bei Stillstand oder Unterbrechung der Verjährung jedoch spätestens zehn Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem die Steuern rechtskräftig festgesetzt worden sind.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 216 - 1 Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
¹	Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
²	Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.76
³	Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig.77

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 657 - 1 Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung.
¹	Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung.
²	Die Verfügung von Todes wegen und der Ehevertrag bedürfen der im Erbrecht und im ehelichen Güterrecht vorgeschriebenen Formen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 959 - 1 Persönliche Rechte können im Grundbuche vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete.
¹	Persönliche Rechte können im Grundbuche vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete.
²	Sie erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Rechte.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 11 - 1 Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit nur dann einer besonderen Form, wenn das Gesetz eine solche vorschreibt.
¹	Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit nur dann einer besonderen Form, wenn das Gesetz eine solche vorschreibt.
²	Ist über Bedeutung und Wirkung einer gesetzlich vorgeschriebenen Form nicht etwas anderes bestimmt, so hängt von deren Beobachtung die Gültigkeit des Vertrages ab.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.