4A_470/2015 - 2016-01-12 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_470/2015

Urteil vom 12. Januar 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Niquille,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Kummer,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. B.B.________,
2. C.B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Lorenz Fellmann,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Kündigung des Mietvertrags,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer,
vom 24. Juli 2015.

Sachverhalt:

A.

A.a. D.________, der Ehemann von A.________ (Klägerin, Beschwerdeführerin, Mieterin) mietete im Jahr 1989 ein Ladenlokal an der Strasse U.________ in V.________. Nach seinem Tod im Jahr 1997 trat seine Ehefrau in diesen Mietvertrag ein. Mit Kaufvertrag vom 21. Februar 2013 erwarben B.B.________ und C.B.________ (Beklagte, Beschwerdegegner, Vermieter) die Liegenschaft, in der sich das Ladenlokal befindet, zu Gesamteigentum. Der Übergang von Nutzen und Schaden wurde per 1. März 2013 vereinbart; der Eigentumsübergang erfolgte am 18. März 2013.

A.b. Am 27. Februar 2013 informierte der Vermieter 1 die Mieter an der Strasse U.________ in V.________ über die Handänderung und teilte mit, dass er (im Rahmen seiner Einzelunternehmung E.________) per 1. März 2013 die Liegenschaftsverwaltung übernehme. Gleichzeitig ersuchte er die Mieter um Mitteilung der aktuellen Kontaktdaten auf einem Fragebogen. Das Schreiben war an den verstorbenen Ehemann der Mieterin gerichtet.

A.c. Am 28. Februar 2013 orientierte der Vermieter 1 die Mieter, dass die Elektroanlagen der Liegenschaft am 5. März 2013 um 15.00 Uhr überprüft würden und bat um Anwesenheit. Der Fragebogen wurde von der Mieterin oder ihrem Sohn am 3. März 2013 retourniert und gleichzeitig hinsichtlich der beabsichtigten Elektrokontrolle mitgeteilt, dass nicht innerhalb eines Tages umdisponiert werden könne. Weder im Fragebogen noch im Begleitbrief wurde darauf aufmerksam gemacht, dass der Ehemann der Mieterin verstorben war. Die Verwaltung versuchte in der Folge wiederholt (schriftlich, telefonisch) ohne Erfolg, mit der Mieterschaft Kontakt aufzunehmen, wobei sie weiterhin davon ausging, Ansprechpartner sei der verstorbene Ehemann der Mieterin. Diese holte auch einen eingeschriebenen Brief vom 18. März 2013 nicht ab.

A.d. Mit Brief vom 9. April 2013 teilte der Vermieter 1 mit, dass am 18. April 2013 um 08.00 Uhr eine Elektrokontrolle im Ladenlokal stattfinden werde. Er verwies auf die bisherigen erfolglosen Versuche der Kontaktaufnahme und drohte an, dass sich die Vermieterschaft nötigenfalls eigenständig Zugang zum Laden verschaffen werde, falls niemand anwesend sei. Die Vermieter verschafften sich am 18. April 2013 in Abwesenheit der Mieterin bzw. deren Sohnes zwangsweise Zugang zum Ladenlokal und tauschten die Schlösser aus.

A.e. Ebenfalls am 9. April 2013 kündigte der Vermieter 1 das Mietverhältnis per 31. Oktober 2013. Die Mieterin focht diese Kündigung an. Am 20. Juni 2013 fand die diesbezügliche Schlichtungsverhandlung statt. Am selben Tag sprachen die Vermieter 1 und 2 eine weitere ausserordentliche Kündigung per 31. Dezember 2013 aus, diesmal Namens der Gesamteigentümer und gerichtet an die Mieterin.

B.

B.a. Mit Klage vom 18. Juli 2013 beim Regionalgericht Berner Jura-Seeland beantragte die Klägerin im Wesentlichen, die Kündigung vom 9. April 2013 sei aufzuheben, da nichtig, ungültig, anfechtbar und missbräuchlich. Eventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken.
Mit einer zweiten Klage vom 12. September 2013 beim gleichen Gericht stellte die Klägerin das Rechtsbegehren, die zweite Kündigung in gleicher Sache vom 20. Juni 2013 des Mietvertrages vom 30. April 1989 mit dem ortsunüblichen Termin 31. Dezember 2013 betreffend den Laden im Erdgeschoss links mit Kellerabteil, an der Strasse U.________, in V.________, sei aufzuheben. Da sie noch innerhalb der Sperrfrist des ersten Verfahrens ausgesprochen wurde, sei sie aufzuheben, da nichtig, ungültig, anfechtbar und missbräuchlich. Eventualiter beantragte sie auch in dieser Klage eine angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses.
Nachdem das Regionalgericht die beiden Verfahren vereinigt hatte, wies es (Einzelrichterin) mit Entscheid vom 13. November 2014 die Klagen vom 18. Juli 2013 und vom 12. September 2013 ab.

B.b. Mit Berufung beim Obergericht des Kantons Bern beantragte die Klägerin die Aufhebung des Entscheides des Regionalgerichts und die Gutheissung der Klagen. Das Obergericht entschied am 24. Juli 2015, das Verfahren betreffend die Klage vom 18. Juli 2013 werde als gegenstandslos abgeschrieben (Disp.Ziffer 1) und die Klage vom 12. September 2013 werde abgewiesen (Disp.Ziffer 2) unter entsprechender Kosten- und Entschädigungsfolge für beide kantonalen Instanzen (Disp.Ziffer 3 und 4).

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts sei kostenfällig aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die Kündigungen vom 9. April und 20. Juni 2013 nichtig seien. Eventualiter sei das Mietverhältnis um drei Jahre bis 1. Oktober 2013 (recte: 1. Oktober 2018) zu erstrecken. Die Beschwerdegegner schliessen auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet. Die Beschwerdeführerin hat unaufgefordert eine Replik eingereicht; die Beschwerdegegner verzichteten auf eine inhaltliche Stellungnahme dazu. Schliesslich hat die Beschwerdeführerin - nicht vertreten durch ihren Rechtsvertreter - eine weitere Eingabe und dieser selber auch noch eine Triplik eingereicht. Am 7. Januar 2016 erfolgte eine weitere persönliche Eingabe der Beschwerdeführerin. Diese Eingaben werden den Beschwerdegegnern mit diesem Entscheid zugestellt.

Erwägungen:

1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerden einzutreten.

1.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Mit Blick auf die allgemeinen Begründungsanforderungen an eine Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 sowie Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Erfüllt eine Beschwerde diese Anforderungen nicht, ist darauf nicht einzutreten.
Die Begründung hat in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen. Die beschwerdeführende Partei darf eine allfällige Replik nicht dazu verwenden, ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern. Zulässig sind nur Vorbringen, zu denen erst die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21; 132 I 42 E. 3.3.4 S. 47; Urteile 4A_279/2013 vom 12. November 2013 E. 2; 4A_146/2012 vom 10. Januar 2013 E. 2.7).

1.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Wer die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substanziiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f., 264 E.
2.3 S. 266; je mit Hinweisen).

1.3. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Tatsachen oder Beweismittel, die sich auf das vorinstanzliche Prozessthema beziehen, jedoch erst nach dem angefochtenen Entscheid eingetreten oder entstanden sind (sog. echte Noven), können von vornherein nicht durch das weitergezogene Urteil veranlasst worden sein und sind somit im Verfahren vor dem Bundesgericht in jedem Fall unzulässig (Urteile 4A_642/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.4; 2C_94/2009 vom 16. Juni 2009 E. 2.2; vgl. auch BGE 133 IV 342 E. 2.1 S. 343 f.; siehe demgegenüber zum Novenrecht im Berufungsverfahren Art. 317 Abs. 1 ZPO). Unbeachtlich ist daher namentlich der von der Beschwerdeführerin nachträglich eingereichte Strafbefehl gegen den Beschwerdegegner 1 vom 15. Oktober 2015; abgesehen davon hat dieser ohnehin nichts mit der vorliegenden Streitsache zu tun, betrifft er doch eine Verletzung des Geheim- oder Privatbereichs durch Aufnahmegeräte und nicht den von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Hausfriedensbruch. Auch der mit nachträglicher Eingabe vom 7. Januar 2016 eingereichte Strafbefehl vom 16. November 2015 betreffend geringfügige Sachbeschädigung kann als echtes Novum von Vornherein nicht berücksichtigt werden.
Nicht zulässig ist aber auch der mit der Beschwerde eingereichte Strafentscheid des Regionalgerichts vom 18. Juni 2015 mit Kurzbegründung vom 23. Juni 2015 betreffend Hausfriedensbruch. Durch die materielle Begründung im angefochtenen Entscheid veranlasst im Sinn von Art. 99 Abs. 1 BGG können neue Tatsachen und Beweismittel nur sein, wenn bestimmte Sachumstände dadurch erstmals Rechtserheblichkeit gewinnen (zit. Urteil 4A_642/2009 E. 2.4; ULRICH MEYER/JOHANNA DORMANN, in: Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, N. 47 zu Art. 99 BGG mit Hinweisen). Die Frage, ob die Beschwerdeführerin berechtigt war, das Betreten des Mietobjekts für die Elektrokontrolle zu verweigern, war aber von Anfang an Gegenstand des Streits und nicht neu. Die Beschwerdeführerin legt sodann nicht dar, weshalb sie den Strafentscheid des Regionalgerichts vom 18. Juni 2015 nicht der Vorinstanz eingereicht hat, nachdem deren Urteil erst später, am 24. Juli 2015, erging.

2.
Die Vorinstanz liess offen, ob die Kündigung vom 9. April 2013 - wie vom Regionalgericht angenommen - aus formellen Gründen nichtig gewesen wäre. Denn die Beschwerdegegner hätten deren Nichtigkeit im Berufungsverfahren anerkannt und damit den prozessualen Abstand erklärt. Dieses Verfahren sei deshalb als gegenstandslos abzuschreiben.
Die Beschwerdeführerin macht zwar geltend, die Vorinstanz hätte nicht auf Gegenstandslosigkeit schliessen dürfen; vielmehr hätte die erste Klage gutgeheissen werden müssen. Sie rügt aber nur, dieses "Obsiegen" der Beschwerdeführerin habe die 3-jährige Sperrfrist nach Art. 271a lit. e Ziff. 1 und 2 ausgelöst, weshalb die Kündigung vom 20. Juni 2013 bereits deshalb nichtig sei, weil sie während dieser Sperrfrist ausgesprochen worden und damit nichtig sei. Dass die Vorinstanz nicht auf Nichtigkeit zufolge Verletzung des zeitlichen Kündigungsschutzes erkannt habe, weil mit der zweiten Kündigung nur ein Formfehler bei der ersten Kündigung korrigiert worden sei, sei rechtsfehlerhaft, denn der zeitliche Kündigungsschutz während des mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens setze gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine missbräuchlichen Kündigungsmotive voraus.
Letzteres trifft zwar zu (BGE 131 III 33 E. 1-3). Trotzdem ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass vorliegend Art. 271a lit. d OR nicht anwendbar ist. Trotz der grundsätzlich abschliessenden Aufzählung der Ausnahmen in Art. 271a Absatz 3 OR anerkennt das Bundesgericht die Zulässigkeit einer Kündigung während eines hängigen Verfahrens oder innerhalb der dreijährigen Sperrfrist, wenn der Vermieter mit der erneuten Kündigung nicht die Absicht bekundet, sich am Mieter zu rächen, sondern lediglich die in einem früheren Verfahren aus formellen Gründen (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte Kündigung "wiederholt". In einem solchen Fall bringt der Vermieter bloss den früher schon bestehenden Kündigungswillen zum Ausdruck (BGE 141 III 101 E. 2.8 S. 105 f. mit Hinweisen).

3.
Das Regionalgericht und mit ihm die Vorinstanz haben die ausserordentliche Kündigung vom 20. Juni 2013 gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR (Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt oder Rücksichtnahme) geschützt.

3.1. Grundlage dieser Würdigung ist, dass die Beschwerdeführerin trotz wiederholter Aufforderung durch den Beschwerdegegner 1 ohne sachlichen Grund die Besichtigung des Mietobjekts verweigert hat. Die Vorinstanz ging unter Hinweis auf die Begründung des Regionalgerichts davon aus, dass die Beschwerdegegner gemäss Art. 257h Abs. 2 OR und Ziffer 16 des Mietvertrages ein Zutrittsrecht besassen. Sie verwarf in diesem Zusammenhang mit einer doppelten Begründung den Einwand der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegner 1 habe mangels Vermieterstellung gar kein Weisungsrecht gegenüber den Mietern gehabt, hätte also den Zutritt für die Elektrokontrolle nicht verlangen dürfen. Wenn ein Entscheid auf zwei unabhängigen Begründungen beruht, muss die beschwerdeführende Partei beide anfechten, ansonsten auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann (BGE 133 IV 119 E. 6.3 S. 120 f. mit Hinweisen). Zur zweiten Begründung, dass der Beschwerdeführerin gemäss ihren eigenen Aussagen in der Berufung seit November 2012 bewusst war, dass der Beschwerdegegner 1 zu Verwaltungshandlungen in der besagten Liegenschaft ermächtigt sei, äussert sich die Beschwerdeführerin nicht. Sie macht nur in absolut ungenügender Weise geltend, die Ausführungen der
Vorinstanz seien "herbeifabuliert und unzutreffend". Mangels rechtsgenüglicher Rüge ist daher darauf nicht einzutreten.

3.2. Aus dem neu eingereichten Strafentscheid des Regionalgerichts vom 18. Juni 2015 könnte - selbst wenn dieser prozessual zu berücksichtigen wäre, was nicht der Fall ist (vgl. E. 1.3 hiervor) - nichts abgeleitet werden. Die Beschwerdeführerin meint, damit sei erstellt, dass die Verweigerung des Zutritts nicht missbräuchlich gewesen sei. Das Zivilgericht ist jedoch nicht an die Beurteilung der Widerrechtlichkeit in einem Strafurteil gebunden, zumal völlig offen ist, ob die Strafrichterin vom gleichen - für das Zivilgericht prozessual massgeblichen - Sachverhalt ausgegangen ist (vgl. statt vieler: ROLAND BREHM, Berner Kommentar, 4. Aufl. 2013, N. 26 zu Art. 53 OR). Der Strafentscheid behandelt die Frage, ob sich der Beschwerdegegner 1 gegen den Willen der Beschwerdeführerin eigenmächtig Zutritt verschaffen durfte, nicht die Frage, ob er gestützt auf den Mietvertrag Anspruch darauf gehabt hätte, dass ihm die Beschwerdeführerin den Zutritt gewährt.

3.3. Die Beschwerdeführerin hatte im Zusammenhang mit der Verweigerung der Zutritts für die Elektrokontrollen geltend gemacht, diese seien nur vorgeschoben worden. Die Vorinstanz stellte im Rahmen ihrer einleitenden prozessualen Ausführungen fest, dabei handle es sich um ein neues und damit verspätetes Vorbringen. Die Beschwerdeführerin rügt dies als unrichtige Sachverhaltsfeststellung. Bereits in ihrer Eingabe bei der Schlichtungsbehörde vom 2. Juni 2013 habe sie ausgeführt, die Elektrokontrolle sei nur Vorwand gewesen und die Kündigung daher missbräuchlich.
Darauf ist nicht weiter einzugehen. Die Vorinstanz hat sich nämlich trotz dieses Hinweises auf die Novenschranke inhaltlich mit dem Einwand der Beschwerdeführerin, die Elektrokontrolle sei gemäss Sicherheitsnachweis bereits am 18. März 2013 durchgeführt worden (und das Verlangen nach einer nochmaligen Kontrolle demnach schikanös gewesen), auseinandergesetzt. Sie kam zum Ergebnis, dass am 18. März 2013 keine genügende Kontrolle stattgefunden hatte. Auf die diesbezügliche Begründung der Vorinstanz geht die Beschwerdeführerin nicht ein; die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als nicht hinreichend begründet (vgl. E. 1.1 hiervor).

4.
Die Vorinstanz stellte fest, der Einwand, die Kündigungen seien eine Reaktion auf die Strafanzeige gegen den Beschwerdeführer 1 wegen des "Einbruchs" am 18. April 2013 gewesen, womit es sich um Rachekündigungen gehandelt habe, sei erst im Rahmen der Berufung und damit verspätet vorgebracht worden. Auch diesbezüglich rügt die Beschwerdeführerin eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung. Und auch diesbezüglich gilt das oben Ausgeführte. Die Vorinstanz hat nämlich auch dieses Vorbringen - trotz dem prozessrechtlichen Vorbehalt - materiell gewürdigt und festgestellt, der Einwand sei durch nichts untermauert und erscheine als blosse Schutzbehauptung. Vielmehr sei klar - wie bereits erwähnt - dass die Beschwerdegegner mit der Kündigung vom 20. Juni 2013 einen (möglichen) formellen Fehler korrigieren wollten, nachdem sie vom Vorsitzenden an der gleichentags stattgefundenen Schlichtungsverhandlung darauf hingewiesen worden waren, dass die erste Kündigung vom 9. April 2013 allenfalls aus formellen Gründen nichtig sein könnte. Wenn die Vorinstanz gestützt auf die Formulierung im Begleitbrief zur Kündigung vom 20. Juni 2013 ("Ich kündige Ihnen [...] gestützt auf die heutige Meinungsäusserung der Schlichtungsbehörde [...] nochmals [...]") das
Kündigungsmotiv in der Korrektur des formellen Mangels der Kündigung vom 9. April 2013 sah, ist dies nicht willkürlich.
Die Beschwerdeführerin bezieht den Vorwurf der Rachekündigung nach Hausfriedensbruch - d.h. wegen der diesbezüglichen Strafanzeige - auf beide Kündigungen. Soweit dies die frühere Kündigung vom 9. April 2013 betrifft, entbehrt der Einwand mit Blick auf das Datum des die Strafanzeige auslösenden "Einbruchs" (18. April 2013) jeder Logik, wie die Beschwerdegegner zutreffend ausführen. Offensichtlich unbehelflich ist auch der Einwand, die Kündigung sei aus Rache erfolgt wegen der berechtigten Weigerung der Mieter, den Weisungen der Beschwerdegegner Folge zu leisten, waren doch die Weisungen eben nicht unberechtigt.

5.
Die Vorinstanz hat somit die Kündigung vom 20. Juni 2013 zu Recht als gültig qualifiziert. Die eventualiter verlangte Erstreckung des Mietverhältnisses hat sie abgelehnt, weil gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. b OR bei einer Kündigung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR) eine Erstreckung ausgeschlossen sei. Die Beschwerdeführerin verlangt erneut eine Erstreckung, ohne mit einem Wort auf die Begründung der Vorinstanz einzugehen. Auch darauf ist mangels rechtsgenüglicher Rüge nicht einzutreten (vgl. E. 1.1 hiervor).

6.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens wird die Beschwerdeführerin dafür kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 12. Januar 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^h - 1 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages.
¹	Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages.
²	Le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure.
³	Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 53 - 1 Le juge n'est point lié par les dispositions du droit criminel en matière d'imputabilité, ni par l'acquittement prononcé au pénal, pour décider s'il y a eu faute commise ou si l'auteur de l'acte illicite était capable de discernement.
¹	Le juge n'est point lié par les dispositions du droit criminel en matière d'imputabilité, ni par l'acquittement prononcé au pénal, pour décider s'il y a eu faute commise ou si l'auteur de l'acte illicite était capable de discernement.
²	Le jugement pénal ne lie pas davantage le juge civil en ce qui concerne l'appréciation de la faute et la fixation du dommage.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
¹	Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
^a	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^b	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^c	en cas de faillite du locataire (art. 266h);
^d	si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise.
²	En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.