4A_386/2014 - 2014-11-11 - Diritto contrattuale - coopérative d'habitation; résiliation du bail

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 386/2014

Arrêt du 11 novembre 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales Klett, Présidente, Hohl et Kiss.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
A.________, représenté par Me Philippe Girod,
recourant,

contre

Coopérative B.________, représentée par Me Marcel Bersier,
intimée.

Objet
coopérative d'habitation; résiliation du bail,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 19 mai 2014.

Faits :

A.

A.a. Par contrat de travail du 4 mai 2006, A.________ a été engagé par C.________ en qualité d'agent de ..., avec effet au 1er juin 2006; puis, par un nouveau contrat du 21 juin 2011, il est devenu agent commercial à compter du 1er juillet 2011.
Il a déposé sa candidature auprès de la Coopérative B.________ (ci-après: la Coopérative) en sa qualité de salarié de C.________ et a été admis comme membre de la Coopérative en raison de cette qualité, conformément à l'ordre de priorité prévu par l'art. 5 al. 1 des Statuts de la Coopérative. Il a acquis le sociétariat dans le seul but de pouvoir obtenir l'usage d'un appartement.
Par contrat du 1er mai 2009, la Coopérative lui a remis à bail un appartement de trois pièces situé dans un immeuble, à X.________. Puis, par contrat du 1er juillet 2012, elle lui a loué un appartement plus grand, de cinq pièces, dans son immeuble à X.________, pour une durée initiale de six mois (du 1er juillet 2012 au 31 décembre 2012), renouvelable tacitement, dont le loyer annuel actuel, charges comprises, est de 13'356 fr. Au moment de la signature du bail, le locataire était conscient que l'appartement lui était attribué du fait qu'il était employé de C.________.

A.b. L'art. 6 des Statuts de la Coopérative, sous le titre " Perte de la qualité de membre ", prévoit en son al. 1 let. c:

" La qualité de membre prend automatiquement fin lorsque le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO). Les agents qui, sans qu'il y ait faute, ni volonté de leur part, ne remplissent plus les conditions requises pour être membre, peuvent néanmoins le rester jusqu'à nouvel avis ".
L'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail prévoit, sous le titre " Résiliation par la bailleresse pour extinction de la qualité de membre ou pour exclusion de la Coopérative ":

" Le bail est résilié par le bailleur pour le plus prochain terme lorsque le locataire perd la qualité de membre, conformément aux statuts. Le locataire annoncera spontanément à l'administration de la Coopérative sa démission des services ..., etc.

La Coopérative est en droit d'exiger des dommages et intérêts en cas de violation de cette obligation de renseignement. "

A.c. A la suite de l'enquête disciplinaire qui avait été ouverte contre lui en été 2012, au cours de laquelle l'employé a été auditionné par son employeur et a reconnu les faits qui lui étaient reprochés, C.________ l'ont informé le 3 août 2012 qu'ils entendaient résilier ses rapports de travail pour de justes motifs avec effet immédiat, en raison de ces faits, et lui ont fixé un délai pour s'exprimer par écrit sur l'enquête. Par lettre du 7 août 2012, A.________ a démissionné avec effet immédiat, ce dont C.________ ont pris acte, confirmant la fin des rapports de travail pour le jour même.

A.d. Le 27 août 2012, confirmant la rencontre du 23 août qu'elle a eu avec A.________, la Coopérative a précisé par écrit que sa démission de C.________ entraînait la perte automatique de la qualité de membre de la coopérative et que celle-ci impliquait automatiquement la notification de la résiliation du contrat de bail pour la prochaine échéance du 31 décembre 2012.
Parallèlement, par avis sur formule officielle du 27 août 2012, notifiés séparément au locataire et à son épouse, la Coopérative a résilié le bail de l'appartement avec effet au 31 décembre 2012, indiquant comme motif " la perte du statut de membre de la société Coopérative B.________ ".

A.e. Par la suite, l'employé démissionnaire a fait part à C.________ qu'il considérait que sa démission était viciée, qu'il avait été sanctionné par la Caisse de chômage et qu'il entendait également contester la résiliation du bail. Le 2 août 2013, il a déposé auprès du Département fédéral des finances une action en responsabilité contre la Confédération suisse, concluant au paiement de 81'396 fr. à titre d'indemnité de salaire, sous déduction des montants d'ores et déjà perçus, et 20'000 fr. à titre d'indemnité pour tort moral.

B.
Le 26 septembre 2012, A.________ a ouvert action devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, concluant principalement à la constatation de la nullité du congé en raison du défaut de notification à son épouse, subsidiairement à l'annulation du congé au motif qu'il contrevient aux règles de la bonne foi et, plus subsidiairement encore, à l'octroi d'une première prolongation du bail de deux ans.
La conciliation ayant échoué, le locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève par demande du 21 décembre 2012, concluant principalement à l'annulation du congé au motif qu'il contrevient aux règles de la bonne foi et, subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation du bail de deux ans.
Par jugement du 1er octobre 2013, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé. Il a considéré qu'aucun des deux rapports juridiques - rapport coopératif et rapport de bail - ne prévoient que la fin des rapports de travail auprès de C.________ entraîne la perte de la qualité de membre de la coopérative et/ou la résiliation du contrat de bail, de sorte que le congé ne repose sur aucun motif de résiliation convenu entre les parties et est donc annulable.
Statuant le 19 mai 2014, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a admis l'appel de la Coopérative, jugé que le congé signifié au locataire est valable, conformément à l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts en relation avec l'art. 3 des conditions particulières du contrat de bail, et a accordé à celui-ci une unique prolongation du bail de deux ans, soit jusqu'au 31 décembre 2014.

C.
Contre cet arrêt, A.________ a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 23 juin 2014, concluant principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à une première prolongation du bail de deux ans, la possibilité de solliciter une seconde prolongation de deux ans étant réservée. Il invoque la violation de l'art. 848 CO en relation avec l'art. 18 CO, des art. 272 et 272b CO en lien avec l'art. 29 al. 2 Cst. et de l'art. 9 Cst. dans l'appréciation des faits et des preuves en relation avec l'art. 317 CPC.
Le recourant sollicite l'octroi de l'assistance judiciaire, ayant à sa charge une épouse qui ne travaille pas et deux enfants en bas âge et exposant ne réaliser qu'un salaire de 5'400 fr. brut par mois comme assistant de sécurité publique.
Par ordonnance du 21 août 2014, la requête d'effet suspensif présentée par le recourant a été rejetée, aucun motif la justifiant n'ayant été invoqué.
L'intimée a conclu au rejet du recours en ce qui concerne la résiliation du bail et à l'irrecevabilité de la conclusion tendant à la possibilité de demander une seconde prolongation du bail.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF) par le demandeur qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise sur recours par le tribunal supérieur du canton (art. 75 LTF) dans une contestation du contrat de bail dont la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (art. 72 al. 1 et 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal. Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).

3.
La cour cantonale a considéré que le congé signifié au locataire est valable, conformément à l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts en relation avec l'art. 3 des conditions particulières du contrat de bail. Le locataire recourant le conteste, estimant essentiellement que la qualité de sociétaire n'est pas liée à celle d'employé de C.________, que la qualité de membre de la Coopérative ne dépend pas exclusivement d'un emploi de C.________, d'autres catégories de personnes pouvant en être membres en vertu des art. 4 et 5 des statuts.

3.1. Dans le système de la coopérative d'habitation, le locataire-coopérateur et la société coopérative d'habitation sont liés par deux rapports de droit: un rapport coopératif, de caractère social - qui lie le coopérateur à la société coopérative - et un rapport d'obligation, de caractère individuel, qui découle du contrat de bail - qui lie le locataire à la société bailleresse.
Ces deux rapports juridiques, fondés l'un et l'autre sur un accord des volontés des parties, génèrent certaines interférences, essentiellement en ce qui concerne la résiliation, du fait que celui qui adhère à une coopérative d'habitation agit pour obtenir l'usage d'un logement, la société coopérative ayant elle-même pour but de procurer des logements à ses membres, et que, par le contrat de bail, la société coopérative cède l'usage d'un logement, moyennant l'engagement du locataire de payer le loyer. Compte tenu de l'interférence de ces deux rapports de droit, la résiliation du bail ne peut intervenir, sous réserve de dispositions particulières du contrat de bail, que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative (ATF 136 III 65 consid. 2.2 et 2.3 et les arrêts cités).

La relation entre la perte de la qualité de coopérateur et la résiliation du bail dépend du lien que les parties ont voulu créer entre les deux rapports juridiques qui les lient. Les parties peuvent ainsi prévoir que leurs contrats sont couplés, de telle manière que l'extinction de l'un entraîne celle de l'autre (ATF 136 III 65 consid. 2.4.1), ou non couplés, chacun d'eux pouvant prendre fin indépendamment de l'autre (ATF 136 III 65 consid. 2.4.2).

3.2.

3.2.1. En l'espèce, selon l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts, " la qualité de membre prend automatiquement fin lorsque le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO) " et, en vertu de l'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail, " le bail est résilié par le bailleur pour le plus prochain terme lorsque le locataire perd la qualité de membre, conformément aux statuts; le locataire annoncera spontanément à l'administration de la Coopérative sa démission des services ..., etc. ".
Il ressort clairement de ces deux dispositions que, selon la volonté des parties, les deux rapports de droit sont couplés en ce sens que la perte de la qualité de membre de la coopérative a pour conséquence que le bail doit être résilié pour le plus prochain terme. C'est donc à tort que le recourant soutient que les parties n'ont pas voulu lier l'appartenance à la coopérative et la conclusion du bail de telle manière que l'un des deux rapports ne puisse survivre à l'autre.
La seule question à examiner est donc celle de savoir si le coopérateur a perdu sa qualité de membre du fait qu'il ne remplit plus les conditions de son admission au sens de l'art. 6 al. 1 let. c , disposition qu'il y a lieu d'interpréter en relation avec l'art. 848 CO puisqu'elle y renvoie expressément.

3.2.2. La réponse à cette question dépend du sens à donner aux termes " le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO) ". Visent-ils les conditions qui ont justifié l'admission du recourant en particulier, comme l'a retenu la cour cantonale, ou les conditions d'admission d'un membre en général, comme le soutient le recourant en se référant aux art. 4 et 5 des Statuts?
L'utilisation du pronom " son " pour désigner l'admission du membre impose une interprétation concrète en ce sens que sont déterminantes les raisons pour lesquelles le recourant lui-même a été admis, la question étant de savoir si elles sont toujours remplies.
L'indication entre parenthèses de l'art. 848 CO corrobore cette interprétation. En effet, aux termes de cette disposition, " lorsque la qualité d'associé est attachée à une fonction ou à un emploi..., elle s'éteint par la perte de la fonction ou de l'emploi, à moins que les statuts n'en disposent autrement ". La perte de la qualité de membre au sens de l'art. 6 al. 1 let. c des statuts est ainsi rattachée très précisément à la qualité de salarié de C.________.
Enfin, l'art. 3 des clauses particulières du contrat de bail, qui pose comme condition la perte de la qualité de membre, prévoit expressément que le locataire doit annoncer sa démission des services ....
Il résulte donc de l'interprétation objective de l'art. 6 al. 1 let. c des statuts que l'employé qui a obtenu sa qualité de membre de la Coopérative en raison de sa qualité d'employé de C.________ perd sa qualité de membre de la société lorsqu'il perd son emploi. Tel est ce qui est arrivé au recourant.

3.3. C'est ainsi à tort que le recourant soutient que la Cour de justice n'aurait pas interprété l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts conformément au principe de la confiance, n'ayant examiné que la volonté de la coopérative à l'exclusion de la sienne, puisqu'il ne voulait pas que sa démission entraîne la résiliation de son bail, en violation de l'art. 18 CO.
C'est également à tort que le recourant reproche aux juges cantonaux une violation de l'art. 848 CO. Il relève que la qualité d'employé n'est pas liée à celle de sociétaire-locataire car si les statuts de la coopérative prévoient en priorité la possibilité d'acquérir la qualité de membre pour les salariés de C.________, la qualité de membre n'est pas liée exclusivement à un emploi, d'autres catégories de personnes pouvant être membres de la Coopérative (retraités de C.________, anciens collaborateurs de C.________, collaborateurs de D.________, de E.________, de l'administration ... et toute autre personne physique ou morale, en vertu des art. 4 et 5 des Statuts). Toutefois, comme on l'a vu, l'art. 848 CO rattache la perte de la qualité de coopérateur à la perte de l'emploi. Le fait que d'autres catégories de membres peuvent être admis, ne serait-ce que pour ne pas laisser des logements inoccupés pour le cas où suffisamment d'employés ne s'y intéresseraient pas, n'est pas déterminant. L'art. 6 al. 1 let. c des statuts prévoit un cas de perte de la qualité de coopérateur lorsqu'il y a perte de l'emploi auprès de C.________.
En tant que le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir retenu plusieurs faits allégués pour la première fois en appel (" le loyer prélevé du salaire versé par C.________ " ou " le fait qu'en 2012, l'attribution des logements à des non-salariés de C.________ était exclue ") en violation de l'art. 317 CPC, son grief est sans objet, ces faits n'étant pas déterminants pour le sort de la question litigieuse.
Enfin, le fait que la Coopérative n'est pas partie au rapport de travail avec C.________, qu'il s'agit d'un troisième rapport juridique, est sans pertinence: l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts prévoit uniquement que la qualité d'employé est une condition de la qualité de membre de la Coopérative.

3.4. En conclusion, le recourant a perdu, par sa démission de C.________, la qualité de membre de la coopérative au sens de l'art. 6 al. 1 let. c des Statuts et la résiliation de son bail que la Coopérative lui a signifiée pour le 31 décembre 2014 est valable.

4.
Il reste à examiner la question de la prolongation du bail. La cour cantonale n'a accordé au locataire qu'une prolongation unique de deux ans (à compter de la date pour laquelle le congé a été donné par la bailleresse) jusqu'au 31 décembre 2014. Le recourant conclut à ce qu'une première prolongation du contrat de deux ans lui soit accordée et que lui soit réservée la possibilité de solliciter une seconde prolongation du contrat pour une durée de deux ans. Il invoque d'une part une violation de son droit d'être entendu, la cour d'appel n'ayant pas instruit la question, et fait valoir d'autre part qu'elle ne saurait lui reprocher de n'avoir pas entrepris de démarches alors que le congé avait été annulé par les premiers juges. L'intimée considère que le chef de conclusions relatif à la deuxième prolongation du bail est nouveau et, partant, irrecevable, car devant l'autorité de conciliation en matière de baux, le locataire n'a requis qu'une prolongation du bail de deux ans.

4.1. Il ressort des constatations de fait de l'arrêt attaqué que, dans sa requête à la Commission de conciliation du 26 septembre 2012, le locataire a conclu, subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation de deux ans et qu'il en a fait de même dans sa demande du 21 décembre 2012 adressée au Tribunal des baux et loyers. Il avait également conclu dans ce sens dans sa réponse à l'appel du 9 décembre 2013. Contrairement à ce que soutient l'intimée, la conclusion du recourant n'est donc pas nouvelle. D'ailleurs, conformément à l'art. 273 al. 5 CO, lorsque le tribunal supérieur annule le congé et admet la validité de la résiliation, il lui incombe d'examiner d'office si le bail peut être prolongé (arrêts 4A 414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 4 et l'arrêt cité); il s'agit-là d'une exception du droit civil au principe de disposition qui prévaut normalement en matière de bail (art. 58 al. 1 CPC; CHRISTOPH HURNI, in Berner Kommentar ZPO, no 82 ad art. 58 CPC); le juge d'appel n'est donc de toute façon pas lié par les conclusions des parties sur ce point.
Il y a donc lieu d'entrer en matière sur la question de la prolongation du bail.

4.2. Dans sa demande, le locataire avait pris une conclusion en prolongation, mais n'avait rien allégué à ce sujet (ni dans ses plaidoiries finales). Dans sa réponse (et dans ses plaidoiries finales), la Coopérative avait thématisé la question. L'audience n'a pas porté spécialement sur la prolongation, le locataire ayant été toutefois interrogé sur sa situation personnelle et ses démarches pour trouver un autre logement. Comme il a annulé la résiliation du bail, le Tribunal des baux n'a pas examiné dans son jugement la question de la prolongation du bail. Ni la Coopérative, dans son appel, ni le locataire dans sa réponse à l'appel ne se sont prononcés sur celle-ci.
On ne saurait dans ces circonstances, contrairement à ce que soutient le recourant, reprocher à la cour cantonale d'avoir violé le droit d'être entendu de celui-ci (art. 29 al. 2 Cst.) en n'instruisant pas en appel la question des démarches entreprises par lui en vue de trouver un autre logement.

4.3.

4.3.1. Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Ce choix doit lui permettre de choisir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêt 4A 105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil fédéral). Le juge peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêt 4A 105/2009 précité consid. 3.2).
Le fait que le juge dispose ainsi d'un pouvoir d'appréciation ne signifie pas qu'il peut décider à sa guise; il doit motiver son choix et exposer dans son jugement les motifs qui ont emporté sa conviction. Les exigences de motivation des décisions en équité sont élevées. Si le Tribunal fédéral ne revoit en principe qu'avec réserve la décision d'équité motivée prise en dernière instance cantonale, il n'en va pas de même lorsque cette décision n'est pas motivée (ATF 131 III 26 consid. 12.2.2 et les arrêts cités).

4.3.2. En l'espèce, alors que le Tribunal des baux avait annulé le congé par jugement du 1er octobre 2013, la cour cantonale a admis la validité de la résiliation par arrêt du 14 mai 2014. Tenant compte de la brève durée du bail (3 ans et 8 mois), du délai de congé accordé par la Coopérative, du motif du congé, du fait que le bailleur n'a pas un urgent besoin de l'appartement, mais aussi de la situation particulière du locataire, de ses difficultés suite à sa démission de C.________, la cour cantonale a accordé au locataire une unique prolongation de deux ans, échéant le 31 décembre 2014.
Ce faisant, en dépit du fait qu'elle ne pouvait reprocher au locataire de n'avoir pas entrepris de démarches en vue de se reloger après le jugement d'annulation du congé prononcé par le Tribunal des baux jusqu'à son arrêt du 14 mai 2014, la cour cantonale n'a pas motivé pourquoi elle déniait au locataire la possibilité de demander une seconde prolongation, n'admettant qu'une prolongation unique jusqu'au 31 décembre 2014. Dans le cas particulier, alors qu'il ne restait au locataire qu'environ 7 mois pour trouver, avec une capacité économique limitée, un nouvel appartement pour sa famille, dans un canton où sévit notoirement une pénurie de logements et que, de son côté, la bailleresse ne pouvait pas faire valoir un besoin d'utilisation personnel, la cour cantonale ne pouvait décider, sans motivation aucune, d'exclure la possibilité d'une seconde prolongation.
L'arrêt attaqué sera donc annulé sur ce point et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision.

5.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être partiellement admis, l'arrêt attaqué annulé en ce qui concerne la prolongation du bail et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision. La situation financière du recourant et le sort du recours justifient que l'assistance judiciaire lui soit accordée (art. 64 al. 1 LTF). Les parties succombant chacune sur une des questions litigieuses, les frais de la procédure seront répartis par moitié entre elles (art. 66 al. 1 LTF), la part du recourant étant provisoirement assumée par la Caisse du tribunal fédéral. Les dépens sont compensés (art. 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est partiellement admis, l'arrêt attaqué est annulé en ce qui concerne la prolongation du bail et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision.

2.
La requête d'assistance judiciaire du recourant est admise et Me Philippe Girod lui est désigné comme avocat d'office pour la procédure fédérale.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge des parties par moitié, la part à la charge du recourant étant provisoirement supportée par la Caisse du Tribunal fédéral.

4.
Les dépens sont compensés.

5.
La Caisse du Tribunal fédéral versera à Me Philippe Girod une indemnité de 2'000 fr. à titre d'honoraires d'avocat d'office.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 11 novembre 2014

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Klett

Le Greffier : Piaget

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
¹	Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
²	Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272^b - 1 La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
¹	La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
²	Se la protrazione è pattuita dalle parti, questi limiti non valgono e il conduttore può rinunciare a una seconda protrazione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
^1bis	Se deve esaminare i fatti d'ufficio, l'autorità giudiziaria superiore considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza.248
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 45 Scadenza - 1 Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
¹	Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
²	È determinante il diritto del Cantone ove ha domicilio o sede la parte o il suo patrocinatore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 4 - 1 La proposta fatta a persona presente senza fissare un termine cessa di essere obbligatoria se l'accettazione non segue incontanente.
¹	La proposta fatta a persona presente senza fissare un termine cessa di essere obbligatoria se l'accettazione non segue incontanente.
²	Se le parti od i loro mandatari si sono personalmente serviti del telefono, il contratto si intende concluso tra presenti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 5 - 1 La proposta fatta a persona assente senza fissare un termine è obbligatoria pel proponente fino al momento in cui dovrebbe giungergli una risposta spedita regolarmente ed in tempo debito.
¹	La proposta fatta a persona assente senza fissare un termine è obbligatoria pel proponente fino al momento in cui dovrebbe giungergli una risposta spedita regolarmente ed in tempo debito.
²	Nel computo di questo momento il proponente può ritenere che la sua proposta sia giunta in tempo debito.
³	Se la dichiarazione di accettazione, spedita in tempo, giunge al proponente dopo quel momento, ove egli non intenda rimanere vincolato, deve comunicare immediatamente la revoca della proposta.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 58 Corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e riserva della non vincolatività delle conclusioni delle parti - 1 Il giudice non può aggiudicare a una parte né più di quanto essa abbia domandato, né altra cosa, né meno di quanto sia stato riconosciuto dalla controparte.
¹	Il giudice non può aggiudicare a una parte né più di quanto essa abbia domandato, né altra cosa, né meno di quanto sia stato riconosciuto dalla controparte.
²	Sono fatte salve le disposizioni di legge secondo le quali il giudice non è vincolato dalle conclusioni delle parti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 64 Gratuito patrocinio - 1 Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
¹	Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
²	Se è necessario per tutelare i diritti di tale parte, il Tribunale federale le designa un avvocato. Questi ha diritto a un'indennità adeguata, versata dalla cassa del Tribunale, in quanto le spese di patrocinio non possano essere coperte dalle spese ripetibili.
³	La corte decide sulla domanda di gratuito patrocinio nella composizione di tre giudici. Rimangono salvi i casi trattati in procedura semplificata secondo l'articolo 108. Il gratuito patrocinio può essere concesso dal giudice dell'istruzione se è indubbio che le relative condizioni sono adempiute.
⁴	Se in seguito è in grado di farlo, la parte è tenuta a risarcire la cassa del Tribunale.