Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C 645/2021
Urteil vom 11. Juli 2023
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Haag, Müller,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Emanuel Dettwiler,
gegen
Personalvorsorgestiftung B.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Christian Berz,
Ausschuss Bau und Infrastruktur des
Stadtrates Bülach, Marktgasse 27, 8180 Bülach.
Gegenstand
Inanspruchnahme Drittgrundstücke (Hammerschlagrecht),
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 26. August 2021 (VB.2020.00726, VB.2020.00731).
Sachverhalt:
A.
Mit Beschluss vom 13. September 2017 erteilte der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach (nachfolgend: Baubehörde) der Personalvorsorgestiftung B.________ (nachfolgend: Bauherrschaft) die Baubewilligung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit einer Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 8952 am Frohburgweg 26-34 in Bülach; zugleich wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 31. August 2017 eröffnet. Disp.-Ziff. 3.6 der Baubewilligung sieht vor, dass vor Baufreigabe ein Konzept der Baustellenorganisation der Baubehörde zur Genehmigung vorzulegen sei. Die Baubewilligung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
In der Folge entstanden Streitigkeiten über die Erschliessung der Baustelle, insbesondere zur Möglichkeit, die benachbarten Grundstücke Nrn. 3672 und 5899 der A.________ AG als Baustellenzufahrt zu benutzen. Das Grundstück Nr. 3672 ist mit einem Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Parzelle Nr. 8952 belastet.
B.
Am 30. Januar 2019 gelangte die Bauherrschaft mit einem Begehren um Inanspruchnahme von Drittgrundstücken gemäss §§ 229 ff. des Zürcher Planungs- und Baurechts vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) an die Baubehörde. Diese beschloss am 22. Januar 2020:
"1. Den Gesuchstellern wird gestützt auf die Erwägungen die Zulässigkeit des Begehrens (in Bezug auf die Grundstücke Nrn. 3672 und 5899) in folgenden Punkten bestätigt:
- Erstellung einer Baupiste inkl. Einlenkerradien und Wendeplatz auf den Grundstücken Nrn. 3672 und 5899 ab Schaffhauserstrasse bis zur Rohbauvollendung;
- nach Rohbauvollendung bis zur letzten Bezugsabnahme das Befahren der dienstbarkeitsbelasteten Fläche (Fuss- und Fahrwegrecht) mit Fahrzeugen für die Bautätigkeit, welche mehr als 7.5 Tonnen wiegen sowie weiterhin die Nutzung des Wendeplatzes (Grundstück Nr. 3672)
- Beanspruchung der Grundstücke Nrn. 3672 und 5899 mit Kranausleger und Gegengewicht.
2. [...]
3. Die Inanspruchnahme der Grundstücke Nrn. 3672 und 5899 für Lagerflächen bzw. Aushubdeponien und Parkplätze mit einer Fläche von 600 m2 bzw. 800 m2 ist nicht zulässig.
4. [zeitliche Begrenzung auf 24 Monate ab Baufreigabe]
5. [Entschädigung]
6. [Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach Abschluss der Inanspruchnahme]
[...]"
C.
Dagegen erhob die A.________ AG am 6. März 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, soweit damit das Hammerschlagsrecht gewährt werde. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 10. September 2020 teilweise gut. Es befand, die für die Rohbauarbeiten geplante Baupiste sei soweit als möglich auf dem Baugrundstück selbst zu realisieren, so dass die Baupiste nur noch teilweise (statt vollständig) auf den Grundstücken der A.________ AG zu liegen kommen werde. Es hob daher insbes. Disp.-Ziff. 1, 1. Spiegelstrich, auf und wies die Sache zur weiteren Behandlung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Baubehörde zurück.
D.
Die dagegen erhobenen Beschwerden der Bauherrschaft und der A.________ AG wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich am 26. August 2021 ab.
E.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat die A.________ AG am 22. Oktober 2021 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und subsidiär Beschwerde in Zivilsachen bzw. subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Beschluss der Baubehörde vom 22. Januar 2020 sei wie folgt anzupassen: Es sei der Beschwerdegegnerin für die Zeit nach Rohbauvollendung auf dem Grundstück Nr. 8952 in Bülach eine Erschliessung für den Baustellenverkehr für Fahrzeuge über 7.5 t über den Frohburgweg oder die Schaffhauserstrasse und die Erstellung eines Wendeplatzes auf ihrer eigenen Parzelle zu bewilligen, und das Gesuch um eine Zufahrt über den Unterweg für Fahrzeuge über 7.5 t sowie der Errichtung eines Wendeplatzes auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin abzuweisen.
Eventualiter sei das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Sache mit verbindlichen Weisungen an eine Vorinstanz zu neuem Entscheid zurückzuweisen.
F.
Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin) und das Verwaltungsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Stadt Bülach hat auf eine Vernehmlassung verzichtet und hält an ihren bisherigen Stellungnahmen fest.
Es wurde keine Replik eingereicht.
G.
Mit Verfügung vom 21. Dezember 2021 wurde das Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid des Verwaltungsgerichts.
1.1. Fraglich ist, ob es sich um eine öffentlich-rechtliche oder nicht vielmehr eine zivilrechtliche Angelegenheit handelt:
Die Beschwerde richtet sich gegen einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts; ursprüngliches Anfechtungsobjekt ist ein Beschluss der kommunalen Baubehörde im Zusammenhang mit der Baustellenerschliessung für eine bewilligte Wohnüberbauung. Der Beschluss stützt sich auf die §§ 229 ff. PBG/ZH zur Inanspruchnahme von Drittgrundstücken, die sich im IV. Kapitel "Das öffentliche Baurecht" befinden. Dies spricht auf den ersten Blick für eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit.
Das Verwaltungsgericht führte allerdings aus, Grundlage für § 229 PBG/ZH bilde Art. 695
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 695 - Den Kantonen bleibt es vorbehalten, über die Befugnis des Grundeigentümers, zum Zwecke der Bewirtschaftung oder Vornahme von Ausbesserungen und Bauten das nachbarliche Grundstück zu betreten, sowie über das Streck- oder Tretrecht, den Tränkweg, Winterweg, Brachweg, Holzlass, Reistweg u. dgl. nähere Vorschriften aufzustellen. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 694 - 1 Hat ein Grundeigentümer keinen genügenden Weg von seinem Grundstück auf eine öffentliche Strasse, so kann er beanspruchen, dass ihm die Nachbarn gegen volle Entschädigung einen Notweg einräumen. |
|
1 | Hat ein Grundeigentümer keinen genügenden Weg von seinem Grundstück auf eine öffentliche Strasse, so kann er beanspruchen, dass ihm die Nachbarn gegen volle Entschädigung einen Notweg einräumen. |
2 | Der Anspruch richtet sich in erster Linie gegen den Nachbarn, dem die Gewährung des Notweges der früheren Eigentums- und Wegeverhältnisse wegen am ehesten zugemutet werden darf, und im weitern gegen denjenigen, für den der Notweg am wenigsten schädlich ist. |
3 | Bei der Festsetzung des Notweges ist auf die beidseitigen Interessen Rücksicht zu nehmen. |
zwischen den Beteiligten zu berücksichtigen seien.
Diese Ausführungen sprechen dafür, dass es sich beim Hammerschlagsrecht um ergänzendes kantonales Privatrecht handelt. Dies entspricht auch der herrschenden Lehre (vgl. nur DOMINIK BACHMANN, Das Hammerschlagsrecht, in: PBG aktuell 4/2014 S. 7 mit weiteren Hinweisen) und der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. Urteil 5A 828/2020 vom 28. März 2011 E. 3.4 und - zur Vorgängernorm - BGE 104 II 166 E. 3c). Dies hätte zur Folge, dass nicht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig wäre, sondern die Beschwerde in Zivilsachen (bzw., falls der Streitwert nicht erreicht wird, die subsidiäre Verfassungsbeschwerde).
Die Frage kann offen bleiben, wenn auf die Beschwerde ohnehin (unabhängig von der öffentlich- oder zivilrechtlichen Qualifikation der Angelegenheit) nicht eingetreten werden kann.
2.
2.1. Wie das Bundesgericht bereits in seiner Verfügung zum Gesuch um aufschiebende Wirkung festgehalten hat, liegt hinsichtlich der Inanspruchnahme der Grundstücke der Beschwerdeführerin während der Rohbauarbeiten noch kein Endentscheid vor: Das Verwaltungsgericht bestätigte den Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts, wonach die Baustellenzufahrt via Schaffhauserstrasse hinsichtlich der Baupiste sowie der genauen Lage und Grösse des Wendeplatzes neu konzipiert werden müsse. Da der Baubehörde insofern noch ein Entscheidspielraum offensteht, handelt es sich um einen Zwischenentscheid.
Zwar richtet sich die vorliegende Beschwerde gegen die Baustellenerschliessung nach Abschluss der Rohbauarbeiten. Diese umfasst jedoch (neben der Inanspruchnahme der mit dem Fuss- und Fahrwegrecht belasteten Flächen) auch die Weiternutzung des bereits in der 1. Bauphase zu erstellenden Wendeplatzes (vgl. Bauentscheid, Disp.-Ziff. 1, 2. Spiegelstrich), dessen genaue Lage und Grösse noch nicht festgelegt worden sind. Insofern liegt auch diesbezüglich noch kein (Teil-) Endentscheid vor, wie die Beschwerdegegnerin überzeugend darlegt, sondern es handelt sich auch insoweit um einen Zwischenentscheid.
2.2. Gemäss Art. 93 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig: |
|
1 | Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig: |
a | wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder |
b | wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. |
2 | Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind. |
3 | Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 92 - 1 Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren ist die Beschwerde zulässig. |
|
1 | Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren ist die Beschwerde zulässig. |
2 | Diese Entscheide können später nicht mehr angefochten werden. |
2.3. Die Beschwerdeschrift äussert sich mit keinem Wort zu den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig: |
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1 | Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig: |
a | wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder |
b | wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. |
2 | Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind. |
3 | Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken. |
3.
Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
|
1 | Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
2 | Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden. |
3 | Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht. |
4 | Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist. |
5 | Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen. |
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
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1 | Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
2 | Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. |
3 | Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. |
4 | Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar. |
5 | Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die private Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. Juli 2023
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Kneubühler
Die Gerichtsschreiberin: Gerber