1C_313/2015 - 2016-08-10 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 313/2015, 1C 317/2015

Urteil vom 10. August 2016

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen, Eusebio, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
1C 313/2015
1. A1.________,
2. A2.________,
3. A3.________,
4. A4.________,
5. A5.________,
6. A6.________,
7. A7.________,
8. A8.________,
9. A9.________,
10. A10.________,
11. A11.________,
12. A12.________,
13. A13.________,
14. A14.________,
15. A15.________,
16. A16.________,
17. A17.________,
18. A18.________,
19. A19.________,
20. A20.________,
21. A21.________,
22. A22.________,
23. A23.________,
24. A24.________,

25. A25.________,
26. A26.________,
27. A27.________,
28. A28.________,
29. A29.________,
30. A30.________,
31. A31.________,
32. A32.________,
33. A33.________,
34. A34.________,
35. A35.________,
36. A36.________,
37. A37.________,
38. A38.________,
39. A39.________,
40. A40.________,
41. A41.________,
42. A42.________,
43. A43.________,
44. A44.________,
45. A45.________,
46. A46.________,
47. A47.________,
48. Interessengemeinschaft A48.________,
Beschwerdeführer 1-48,
alle vertreten durch Präsident Interssengemeinschaft A48.________,

und

1C 317/2015
49. A49.________,
50. A50.________,
51. A51.________,
52. A52.________,
53. A53.________,
54. A54.________,
55. A55.________,
56. A56.________,
57. A57.________,
58. A58.________,
Beschwerdeführer 49-58,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Heer,

gegen

1. Baugenossenschaft B.________,
2. Bau- und Mietergenossenschaft C.________,
3. Stiftung D.________,
Beschwerdegegnerinnen 1-3,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg Sigrist,

Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV,
Lindenhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich,
Baudirektion des Kantons Zürich,
Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 16. April 2015
des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Die Stadt Zürich ist Eigentümerin der rund 30'000 m2 grossen Parzelle Kat.-Nr. 7471 am Rande von Zürich-Höngg. Das Grundstück liegt in der Wohnzone W3 und wurde der Baugenossenschaft B.________, der Bau- und Mietergenossenschaft C.________ sowie der Stiftung D.________ im Baurecht übertragen. Diese planen den Bau einer ringförmigen, blockrandartigen Wohnsiedlung mit einem grossen Innenhof. Das als "Ringling" bezeichnete Gebäude weist eine ununterbrochene Fassadenlänge von rund 650 m und eine Höhe zwischen 18 und 25 m auf. Es sollen 277 Wohnungen entstehen. Vorgesehen sind weiter eine Tiefgarage mit 212 Autoabstellplätzen, ein Quartier- und Jugendtreff, ein Kindergarten und -hort, ein Laden sowie ein Quartierplatz mit einem Café.
Mit Beschluss vom 8. Januar 2013 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der Baugesuchstellerin die Baubewilligung. Zusammen mit der Baubewilligung wurde die gewässerschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 1. November 2012 eröffnet.
Gegen diesen Entscheid erhoben mehr als 80 Personen, vertreten durch den Präsidenten der Interessengemeinschaft A48.________, am 14. Februar 2013 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Am 15. Februar 2013 erhoben 13 weitere Personen Rekurs. Mit Entscheid vom 28. März 2014 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies die Rekurse ab, soweit es darauf eintrat.
Die unterlegenen Rekurrenten reichten gegen diesen Entscheid mit Eingaben vom 15. und vom 16. Mai 2014 Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ein. Mit Urteil vom 16. April 2015 vereinigte dieses die Beschwerdeverfahren und wies die Beschwerden ab.

B.
Gegen dieses Urteil führen 70 Personen, vertreten durch den Präsidenten der Interessengemeinschaft A48.________, mit Eingabe vom 9. Juni 2015 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Mit Eingabe vom 10. Juni 2015 erheben 13 weitere am vorinstanzlichen Verfahren Beteiligte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung des angefochtenen Urteils des Verwaltungsgerichts vom 16. April 2015 und der Baubewilligung vom 8. Januar 2013.
Mit Verfügungen vom 15. und 16. Juli 2015 erkannte das präsidierende Mitglied der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung den Beschwerden die aufschiebende Wirkung zu.
Das Verwaltungsgericht und die Beschwerdegegnerinnen beantragen, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Baudirektion des Kantons Zürich und die Stadt Zürich stellen Antrag auf Beschwerdeabweisung. Das Bundesamt für Umwelt BAFU hat eine Stellungnahme eingereicht, ohne ausdrücklich Anträge zu stellen.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Verfahrensbeteiligten an ihrem Standpunkt und an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Die vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid und hängen inhaltlich eng zusammen. Die Verfahren 1C 313/ 2015 und 1C 317/2015 sind deshalb zu vereinigen.

1.2. Dem angefochtenen Urteil der Vorinstanz liegt eine baurechtliche Streitigkeit und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zugrunde. Das Bundesgerichtsgesetz enthält auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts keinen Ausschlussgrund von der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG). Die Beschwerdeführer hatten im vorinstanzlichen Verfahren Parteistellung (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Als Nachbarn im baurechtlichen Sinne sind sie durch das angefochtene Urteil besonders berührt (lit. b) und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung (lit. c). Sie sind zur Beschwerdeführung berechtigt. Damit kann offen bleiben, ob auch die Interessengemeinschaft A48.________ selbst zur Beschwerdeführung legitimiert ist.

1.3. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten geltend gemacht werden (Art. 95 lit. a , b und c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen vor Bundesgericht nicht gerügt werden. Zulässig ist jedoch die Rüge, die Anwendung dieses Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen Willkürverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.). Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5).

2.

2.1. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV, da die Vorinstanz mehrere Beweisanträge abgelehnt habe. Insbesondere hätte die Vorinstanz ihrem Antrag auf Durchführung eines Augenscheins stattgeben müssen. Zumindest aber hätte sie, wie beantragt, ein 3D-Computermodell des Bauprojekts beiziehen müssen. Physische Modelle wie das erstellte Gipsmodell würden lediglich eine Vogelperspektive bieten, was ungenügend sei. Schliesslich habe die Vorinstanz ihren Antrag auf Einholung eines Fachgutachtens zur Vereinbarkeit des Bauprojekts mit § 71 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) zu Unrecht abgewiesen.

2.2. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge zu stellen, und für die Behörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebotene Beweisbegehren entgegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür (vgl. Art. 9 BV) in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 E. 5.2 und 5.3 S. 236 f.). Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahin gehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (vgl. Urteil 1C 285/2015 vom 19. November 2015 E. 2.2).

2.3. Die Sachlage ist in den Akten ausführlich dokumentiert. Die Baupläne, die Fotodokumentationen, das Gipsmodell des Bauprojekts im Massstab 1:500 sowie die diversen Eingaben der Verfahrensbeteiligten ermöglichten der Vorinstanz eine verlässliche Beurteilung. Indem die Vorinstanz in antizipierter Beweiswürdigung auf die Durchführung eines Augenscheins und auf die Erstellung eines 3D-Computermodells des Bauprojekts verzichtet hat, hat sie nicht gegen Art. 9 BV und Art. 29 Abs. 2 BV verstossen.
Ebenso wenig war die Vorinstanz gehalten, ein Gutachten zur Vereinbarkeit des Projekts "Ringling" mit § 71 PBG/ZH einzuholen. Gutachten von Sachverständigen sind anzuordnen, wenn der Behörde die zur Feststellung des Tatsächlichen erforderlichen Sachkenntnisse fehlen. Die sachverständige Person hat sich in ihrem Gutachten auf Aussagen zu ihrem Fachgebiet zu beschränken und darf dem Gericht insbesondere die rechtliche Würdigung und Subsumption nicht abnehmen. Die Beurteilung der Vereinbarkeit des Projekts mit § 71 PBG/ZH betrifft eine Rechtsfrage, deren Beantwortung der Vorinstanz oblag.

3.
Umstritten ist, ob das Bauvorhaben aus lärmschutzrechtlicher Sicht bewilligungsfähig ist.

3.1. Gemäss Art. 22 USG (SR 814.01) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. Gemäss Art. 39 Abs. 1 LSV werden die Lärmimmissionen bei Gebäuden in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt. Nach
Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV gelten Räume in Wohnungen, ausgenommen Küchen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume, als lärmempfindliche Räume.

3.2. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 39 Abs. 1 LSV. Sie bringen vor, die vom Kanton Zürich angewendete "Lüftungsfensterpraxis" sei mit dieser Bestimmung nicht vereinbar. Die Lärmimmissionsgrenzwerte müssten an allen Fenstern lärmempfindlicher Räume eingehalten werden, was vorliegend unbestrittenermassen nicht der Fall sei.

3.3. Nach der Vollzugspraxis des Kantons Zürich genügt es, wenn die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem, zum Lüften geeigneten Fenster pro lärmempfindlichem Raum eingehalten werden. Die Vorinstanz hat diese sog. "Lüftungsfensterpraxis" angewendet und gefolgert, die bundesrechtlichen Lärmschutzvorgaben seien eingehalten. Insbesondere seien die der Schallreduktion dienenden, fest ummauerten Patio-Balkone zulässig.

3.4. Das BAFU kommt in seiner Stellungnahme an das Bundesgericht vom 26. Oktober 2015 zum Schluss, die "Lüftungsfensterpraxis" sei bundesrechtswidrig. Das Bauvorhaben sei deshalb aus lärmschutzrechtlicher Sicht in der vorliegenden Form nicht bewilligungsfähig. Allerdings sei nicht geprüft worden, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV erteilt werden könnte; hierzu könne sich das BAFU deshalb nicht äussern.

3.5. Das Bundesgericht hat sich in einem kürzlich ergangenen Urteil eingehend mit der Auslegung von Art. 22 USG sowie von Art. 31 und Art. 39 LSV befasst und sich dabei mit der "Lüftungsfensterpraxis" auseinandergesetzt. Es hat entscheidend auf den Zweckgedanken von Art. 39 Abs. 1 LSV abgestellt und geschlossen, die "Lüftungsfensterpraxis" führe zur Aushöhlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes. Genüge es für die Erteilung einer Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten seien, könne sich die Projektgestaltung auf die Abschirmung dieses Lüftungsfensters beschränken; weitere Massnahmen würden aus Kostengründen nicht ergriffen und könnten auch nicht verlangt werden (vgl. zur Publikation bestimmtes Urteil 1C 139/2015 vom 16. März 2016 E. 4.4). Zwar könnten Zielkonflikte zwischen dem Lärmschutz und der raumplanerisch gebotenen Siedlungsverdichtung nach innen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. a bis und Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG [SR 700]) bestehen. Seit dem Erlass des USG und der LSV in den 1980er Jahren habe sich die raumplanerische Problematik der Zersiedlung und des Bodenverbrauchs verschärft. Das wichtige raumplanerische Anliegen der hochwertigen
Siedlungsentwicklung nach innen könne jedoch mittels Erteilung von Ausnahmebewilligungen berücksichtigt werden. Bauvorhaben, die aus dieser Sicht wünschenswert erschienen, werde eine Ausnahmebewilligung erteilt werden können, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich überschritten seien, sofern deren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an der lärmabgewandten Seite und allfälligen weiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden könne (vgl. zur Publikation bestimmtes Urteil 1C 139/2015 vom 16. März 2016 E. 4.6).

3.6. Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich somit, dass die "Lüftungsfensterpraxis" Art. 39 Abs. 1 LSV widerspricht. Die Immissionsgrenzwerte müssen mithin an sämtlichen Fenstern lärmempfindlicher Räume eingehalten werden, was im zu beurteilenden Fall unbestrittenermassen nicht der Fall ist. Das Bauvorhaben kann deshalb nicht gestützt auf Art. 31 Abs. 1 LSV bewilligt werden.
In Betracht käme nach dem Gesagten allenfalls die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV. Ob diese Voraussetzungen (vgl. E. 3.5 hiervor) vorliegend erfüllt wären, bedürfte einer vertieften Prüfung, ist jedoch nicht vom Bundesgericht als erste Instanz zu beurteilen. Eine Rückweisung zur Neubeurteilung erübrigt sich indes, da die Baubewilligung ohnehin aus anderen Gründen zu verweigern ist (vgl. sogleich E. 4).

4.
Die Beschwerdeführer rügen eine willkürliche Anwendung von § 71 PBG/ZH.

4.1. Arealüberbauungen im Sinne von §§ 69-73 PBG/ZH sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG/ZH). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG/ZH). Gemäss Art. 8 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 mit Änderungen bis 20. August 2014 (BZO/Zürich; AS-Nr. 700.100) muss die Arealfläche mindestens 6'000 m2 betragen. In der Wohnzone W3, in welcher sich die Bauparzelle befindet, darf die zonengemässe Vollgeschosszahl auf sieben Vollgeschosse erhöht werden; die maximale Gebäudehöhe beträgt 25 m (vgl. Art. 8 Abs. 4 BZO/Zürich). Die Ausnützungsziffer darf verglichen mit der Regelbauweise heraufgesetzt werden (vgl. im Einzelnen Art. 8 Abs. 5 BZO/Zürich). Die Voraussetzungen von Art. 8 BZO/ZH sind vorliegend eingehalten, wobei die maximal zulässige Geschosszahl und Gebäudehöhe ausgeschöpft werden.

Im Gegenzug - als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG/ZH - stellt § 71 PBG/ZH besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG/ZH geforderte Mass für die Regelbauweise hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG/ZH darüber hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG/ZH sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
§ 71 Abs. 1 PBG/ZH eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG/ZH insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden (vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage 2011, S. 134). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG/ZH genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen.
Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept im Kanton Zürich werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG/ZH (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG/ZH (insb. besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert.

4.2. Das Baurekursgericht, auf dessen Entscheid vom 28. März 2014 die Vorinstanz in ihrer Urteilsbegründung verwiesen hat, erwog, das Baugrundstück weise eine für städtische Verhältnisse ungewöhnlich grosse Fläche auf, weshalb der Standort für eine eigenständige, grossvolumige Überbauung geeignet sei. Die Bauvolumina würden anders angeordnet, als es in der Umgebung üblich sei und es würden andere architektonische Gestaltungselemente verwendet. Damit setzten sich das Baukonzept und die Fassadengestaltung des Projekts grundlegend von der in der Umgebung vorhandenen Architektur ab. Die geplante Überbauung werde zweifellos unüblich und eigenwillig in Erscheinung treten, was aber nicht als Mangel gewertet werden könne. Es sei jedenfalls vertretbar, das in sich harmonisch gestaltete Projekt nicht als Störfaktor, sondern als Bereicherung des baulichen Umfelds zu betrachten. Insgesamt sei die Würdigung der Baubewilligungsbehörde, das Bauvorhaben sei im Sinne von § 71 PBG/ZH gut gestaltet und passe sich in die Umgebung ein, nicht zu beanstanden.

4.3. Die Vorinstanz hat sich in ihrer Urteilsbegründung im Wesentlichen darauf beschränkt, auf die Ausführungen des Baurekursgerichts zu verweisen. Ergänzend hat sie festgehalten, eine Arealüberbauung müsse qualifizierten ästhetischen Anforderungen gerecht werden. Zu berücksichtigen seien insbesondere die Beziehung der Baute zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Bauparzelle liege am Rand des städtischen Siedlungsgebiets. Im Quartier sei kein einheitliches Bebauungskonzept erkennbar (Mehrfamilienhäuser aus den 1960er- bis 2000er-Jahren mit Flachdächern und neuere Steildachbauten). Angesichts dieser Vielfalt von Gebäudeformen und Materialisierungen brauche das Projekt "Ringling" nicht auf eine vorbestehende Siedlungsstruktur Rücksicht zu nehmen. Vielmehr dürfe sich das Bauvorhaben einer eigenständigen, zeitgemässen Architektursprache bedienen. Dazu zählten auch die ummauerten Patio-Balkone, welche die Fassaden auflockerten und der Siedlung ein unverwechselbares Gesicht verliehen.

4.4. Die Beschwerdeführer machen zusammenfassend geltend, die Dimensionen des Projekts "Ringling" mit einer geschlossenen Fassade von rund 650 m Länge und einer Gebäudehöhe von bis zu 25 m passten nicht zur bestehenden Siedlungsstruktur in Zürich-Höngg. Es handle sich um eine auffallende Baute ohne jeglichen Quartierbezug.
Im Entscheid des Baurekursgerichts vom 28. März 2014 werde einzig behauptet, der projektierte Bau sei gut gestaltet und es sei vertretbar, ihn nicht als Störfaktor zu betrachten. Dies genüge jedoch zur Erfüllung der Anforderungen von § 71 Abs. 1 PBG/ZH gerade nicht, da dieser eine besonders gute Gestaltung verlange. Es werde kein einziger Aspekt aufgezeigt, der für eine besonders gute Qualität der Überbauung "Ringling" spreche. Die Erwägung der Vorinstanz, wonach angesichts der Vielfalt von Gebäudeformen und Materialisierungen nicht auf die bestehende Siedlungsstruktur Rücksicht genommen werden müsse, stehe in Widerspruch zu den Vorgaben von § 71 Abs. 2 PBG/ZH. In der Umgebung des Bauprojekts sei die Bebauung kleinteilig, offen, unterbrochen und zurückhaltend. Das Projekt Ringling falle hingegen durch seine grossvolumige, geschlossene und verbundene Bebauung auf. Das Projekt erdrücke die bestehende Siedlung, nehme mithin auf diese keine Rücksicht.
Keine besonders gute Qualität könne der Arealüberbauung auch mit Blick auf die Wohnlichkeit und die Wohnhygiene attestiert werden. Die Lärmimmissionsgrenzwerte seien überschritten und die zwecks Schallreduktion fest ummauerten Patio-Balkone, welche die freie Sicht der Bewohner verhinderten, hätten verglichen mit offenen Balkonen nur Nachteile.

4.5. Die Vorbringen der Beschwerdeführer erweisen sich als begründet.
Das Projekt "Ringling" profitiert sehr weitgehend von den Privilegierungen als Arealüberbauung gemäss § 72 Abs. 1 PBG/ZH i.V.m. § 8 BZO/Zürich. Es will sich bewusst grundlegend von der baulichen Umgebung abgrenzen; die Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie ist Teil des architektonischen Konzepts. Das Baurekursgericht betont denn auch die Unüblichkeit und Eigenwilligkeit der Überbauung, indem es ausführt, das Baukonzept und die Fassadengestaltung des Projekts würden sich grundlegend von der in der Umgebung vorhandenen Architektur abheben. Die Fotodokumentationen und das Gipsmodell des Bauprojekts im Massstab 1:500 stützen diese Einschätzung. Die Andersartigkeit des Projekts sticht deutlich hervor. Dies liegt zwar bis zu einem gewissen Grad in der Natur von Arealüberbauungen, welche mit § 69 ff. PBG/ZH ausdrücklich zugelassen sind. Im zu beurteilenden Fall fällt die geplante Baute jedoch klar aus dem Rahmen des in der Umgebung Üblichen. Sie tritt in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Eine Eingliederung in die bauliche Umgebung und die Rücksichtnahme auf diese fehlen vollständig.
Dies aber widerspricht § 71 PBG/ZH, welcher über § 238 PBG/ZH und die für die Regelbauweise verlangte befriedigende Gesamtwirkung hinausgehend eine besonders gute Gestaltung und eine Rücksichtnahme auf die bauliche Umgebung verlangt. Man mag es mit dem Baurekursgericht als " vertretbar" erachten, das Projekt "nicht als Störfaktor zu betrachten"; daraus ergibt sich aber ohne weiteres, dass das Bauvorhaben nicht als besonders gut gestaltet gelten kann, wenn, wie § 71 Abs. 2 PBG/ZH dies vorschreibt, die Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung der Massstab sein soll. Indem sich das vorliegende Projekt "Ringling" in einen bewussten Gegensatz zum vorbestehenden Ortsbild setzt und die kleinteilige und offene Bauweise der Umgebung ignoriert, erfüllt es die Anforderungen, die § 71 PBG/ZH an Arealüberbauuungen stellt, offensichtlich nicht. Während das Baurekursgericht sich mit seiner Auffassung in einen klaren Widerspruch zu den Vorgaben von § 71 PBG/ZH setzt, versagt die Vorinstanz der Bestimmung zumindest teilweise die Anwendung, indem sie festhält, angesichts der Heterogenität der Gebäudeformen in der Umgebung brauche das Projekt "Ringling" auf die vorbestehende Siedlungsstruktur keine Rücksicht zu
nehmen.
Die kantonalen Instanzen behaupten selbst nicht, das Projekt trete in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und legen auch nicht dar, inwiefern es besonders gut gestaltet sein soll. Ausgehend von diesen besonderen Umständen im vorliegenden Fall erweist sich die Rüge der willkürlichen Anwendung respektive Nicht-Anwendung von § 71 PBG/ZH als begründet.
Zudem ist zweifelhaft, dass das Projekt mit Blick auf die Wohnlichkeit und die Wohnhygiene von besonders guter Qualität ist (Überschreitung der Lärmimmissionsgrenzwerte; nahezu vollständig ummauerte Balkone).

4.6. Zusammenfassend erfüllt das geplante Bauprojekt die Vorgaben von § 71 PBG/ZH offensichtlich nicht. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz ist nach dem Gesagten nicht haltbar. Dies führt zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und zur Verweigerung der Baubewilligung.
Bei diesem Ergebnis erübrigt sich ein Eingehen auf die weiteren von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen.

5.
Die Beschwerden sind folglich gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern (Art. 107 Abs. 2 BGG). Die Sache ist zu neuem Entscheid im Kosten- und Entschädigungspunkt an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Diese haben die obsiegenden Beschwerdeführer im Verfahren 1C 317/2015 angemessen zu entschädigen (Art. 68 BGG). Den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern im Verfahren 1C 313/2015 steht keine Entschädigung zu.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerdeverfahren 1C 313/2015 und 1C 317/2015 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 16. April 2015 und der Bauentscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 8. Januar 2013 werden aufgehoben. Die Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das kantonale Verfahren an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten für das bundesgerichtliche Verfahren von Fr. 8'000.-- werden den Beschwerdegegnern auferlegt.

4.
Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführern im Verfahren 1C 317/2015 eine Parteientschädigung von Fr. 6'000.-- auszurichten.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der Stadt Zürich, der Baudirektion des Kantons Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. August 2016

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
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^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
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^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 814.01 Loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (Loi sur la protection de l'environnement, LPE) - Loi sur la protection de l'environnement LPE Art. 22 Permis de construire dans les zones affectées par le bruit - 1 Les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés, sous réserve de l'al. 2, que si les valeurs limites d'immissions ne sont pas dépassées.
¹	Les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés, sous réserve de l'al. 2, que si les valeurs limites d'immissions ne sont pas dépassées.
²	Si les valeurs limites d'immissions sont dépassées, les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés que si les pièces ont été judicieusement disposées et si les mesures complémentaires de lutte contre le bruit qui pourraient encore être nécessaires ont été prises.30

SR 814.41 Ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB) OPB Art. 31 Permis de construire dans des secteurs exposés au bruit - 1 Lorsque les valeurs limites d'immission sont dépassées, les nouvelles constructions ou les modifications notables de bâtiments comprenant des locaux à usage sensible au bruit, ne seront autorisées que si ces valeurs peuvent être respectées par:
¹	Lorsque les valeurs limites d'immission sont dépassées, les nouvelles constructions ou les modifications notables de bâtiments comprenant des locaux à usage sensible au bruit, ne seront autorisées que si ces valeurs peuvent être respectées par:
^a	la disposition des locaux à usage sensible au bruit sur le côté du bâtiment opposé au bruit, ou
^b	des mesures de construction ou d'aménagement susceptibles de protéger le bâtiment contre le bruit.27
²	Si les mesures fixées à l'al. 1 ne permettent pas de respecter les valeurs limites d'immission, le permis de construire ne sera délivré qu'avec l'assentiment de l'autorité cantonale et pour autant que l'édification du bâtiment présente un intérêt prépondérant.
³	Le coût des mesures est à la charge des propriétaires du terrain.

SR 814.41 Ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB) OPB Art. 39 Lieu de la détermination - 1 Pour les bâtiments, les immissions de bruit seront déterminées au milieu de la fenêtre ouverte des locaux à usage sensible au bruit. Les immissions de bruit des avions peuvent aussi être déterminées à proximité des bâtiments.40
¹	Pour les bâtiments, les immissions de bruit seront déterminées au milieu de la fenêtre ouverte des locaux à usage sensible au bruit. Les immissions de bruit des avions peuvent aussi être déterminées à proximité des bâtiments.40
²	Sur le secteur non construit de zones qui requièrent une protection accrue contre le bruit, les immissions de bruit seront déterminées à 1,5 m du sol.
³	Dans les zones à bâtir non encore construites, les immissions de bruit seront déterminées là où, conformément au droit sur l'aménagement du territoire et des constructions, pourront être érigés des bâtiments comprenant des locaux à usage sensible au bruit.

SR 814.41 Ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB) OPB Art. 2 Définitions - 1 Les installations fixes sont les constructions, les infrastructures destinées au trafic, les équipements des bâtiments et les autres installations non mobiles dont l'exploitation produit du bruit extérieur. En font notamment partie les routes, les installations ferroviaires, les aérodromes, les installations de l'industrie, des arts et métiers et de l'agriculture, les installations de tir ainsi que les places permanentes de tir et d'exercice militaires.
¹	Les installations fixes sont les constructions, les infrastructures destinées au trafic, les équipements des bâtiments et les autres installations non mobiles dont l'exploitation produit du bruit extérieur. En font notamment partie les routes, les installations ferroviaires, les aérodromes, les installations de l'industrie, des arts et métiers et de l'agriculture, les installations de tir ainsi que les places permanentes de tir et d'exercice militaires.
²	Sont également considérées comme nouvelles installations fixes les installations fixes et les constructions dont l'affectation est entièrement modifiée.
³	Les limitations d'émissions sont des mesures techniques, de construction, d'exploitation, ainsi que d'orientation, de répartition, de restriction ou de modération du trafic, appliquées aux installations, ou des mesures de construction prises sur le chemin de propagation des émissions. Elles sont destinées à empêcher ou à réduire la formation ou la propagation du bruit extérieur.
⁴	L'assainissement est une limitation d'émissions pour les installations fixes existantes.
⁵	Les valeurs limites d'exposition sont des valeurs limites d'immission, des valeurs de planification et des valeurs d'alarme. Elles sont fixées en fonction du genre de bruit, de la période de la journée, de l'affectation du bâtiment et du secteur à protéger.
⁶	Les locaux dont l'usage est sensible au bruit sont:
^a	les pièces des habitations, à l'exclusion des cuisines sans partie habitable, des locaux sanitaires et des réduits;
^b	les locaux d'exploitations, dans lesquels des personnes séjournent régulièrement durant une période prolongée; en sont exclus les locaux destinés à la garde d'animaux de rente et les locaux où le bruit inhérent à l'exploitation est considérable.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 1 Buts - 1 La Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation mesurée du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non constructibles du territoire.5 Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur l'organisation du territoire et ils s'emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Dans l'accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de l'économie.
¹	La Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation mesurée du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non constructibles du territoire.5 Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur l'organisation du territoire et ils s'emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Dans l'accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de l'économie.
²	Ils soutiennent par des mesures d'aménagement les efforts qui sont entrepris notamment aux fins:
^a	de protéger les bases naturelles de la vie, telles que le sol, l'air, l'eau, la forêt et le paysage;
^abis	d'orienter le développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti, en maintenant une qualité de l'habitat appropriée;
^b	de créer un milieu bâti compact;
^bbis	de créer et de maintenir un milieu bâti favorable à l'exercice des activités économiques;
^c	de favoriser la vie sociale, économique et culturelle des diverses régions du pays et de promouvoir une décentralisation judicieuse de l'urbanisation et de l'économie;
^d	de garantir des sources d'approvisionnement suffisantes dans le pays;
^e	d'assurer la défense générale du pays;
^f	d'encourager l'intégration des étrangers et la cohésion sociale.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 3 Principes régissant l'aménagement - 1 Les autorités chargées de l'aménagement du territoire tiennent compte des principes suivants.
¹	Les autorités chargées de l'aménagement du territoire tiennent compte des principes suivants.
²	Le paysage doit être préservé. Il convient notamment:
^a	de réserver à l'agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d'assolement;
^b	de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage;
^c	de tenir libres les bords des lacs et des cours d'eau et de faciliter au public l'accès aux rives et le passage le long de celles-ci;
^d	de conserver les sites naturels et les territoires servant au délassement;
^e	de maintenir la forêt dans ses diverses fonctions.
³	Les territoires réservés à l'habitat et à l'exercice des activités économiques seront aménagés selon les besoins de la population et leur étendue limitée. Il convient notamment:
^a	de répartir judicieusement les lieux d'habitation et les lieux de travail et de les planifier en priorité sur des sites desservis de manière appropriée par les transports publics;
^abis	de prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l'habitat;
^b	de préserver autant que possible les lieux d'habitation des atteintes nuisibles ou incommodantes, telles que la pollution de l'air, le bruit et les trépidations;
^c	de maintenir ou de créer des voies cyclables et des chemins pour piétons;
^d	d'assurer les conditions dont dépend un approvisionnement suffisant en biens et services;
^e	de ménager dans le milieu bâti de nombreux aires de verdure et espaces plantés d'arbres.
⁴	Il importe de déterminer selon des critères rationnels l'implantation des constructions et installations publiques ou d'intérêt public. Il convient notamment:
^a	de tenir compte des besoins spécifiques des régions et de réduire les disparités choquantes entre celles-ci;
^b	de faciliter l'accès de la population aux établissements tels qu'écoles, centres de loisirs et services publics;
^c	d'éviter ou de maintenir dans leur ensemble à un minimum les effets défavorables qu'exercent de telles implantations sur le milieu naturel, la population et l'économie.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.