Tribunal federal
{T 0/2}
7B.5/2006 /blb
Urteil vom 10. März 2006
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Marazzi,
Gerichtsschreiber Gysel.
Parteien
1. X.________,
2. Y.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Fürsprecher Marcel Kummer,
gegen
Obergericht (Schuldbetreibungs-und Konkurskommission) des Kantons Luzern als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, Hirschengraben 16, Postfach, 6002 Luzern.
Gegenstand
Zwangsverwaltung,
Beschwerde gegen den Entscheid vom 14. Dezember 2005.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
In verschiedenen gegen X.________ und Y.________ hängigen Grundpfandbetreibungen stellte das Betreibungsamt K.________ am 4. August 2005 die Zahlungsbefehle zu. Durch Verfügungen vom 9. August 2005 zeigte es einerseits den Mietern der betroffenen Liegenschaften (...) im Sinne von Art. 152 Abs. 2
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 152 - 1 Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
|
1 | Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
1 | le délai de paiement est d'un mois, s'il s'agit d'un gage mobilier; de six mois s'il s'agit d'un gage immobilier; |
2 | l'avertissement porte que le gage sera réalisé si le débiteur n'obtempère pas au commandement de payer ou ne forme pas opposition. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC304 ), l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance.305 |
![](media/link.gif)
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 806 - 1 Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation. |
|
1 | Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation. |
2 | Ce droit n'est opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification à eux faite de la poursuite ou après la publication de la faillite. |
3 | Les actes juridiques du propriétaire relativement à des loyers ou des fermages non échus, ou la saisie de ces prestations par d'autres créanciers, ne sont pas opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation de son gage avant l'époque où loyers et fermages sont devenus exigibles. |
X.________ und Y.________ führten gegen diese zweite Anordnung Beschwerde und verlangten, die Verwaltung der Liegenschaften sei bei der T.________ AG, die sie mit Vertrag vom 5. Januar 2005 damit beauftragt hätten, zu belassen.
Der Amtsgerichtspräsident G.________ als untere und das Obergericht (Schuldbetreibungs- und Konkurskommission) des Kantons Luzern als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen wiesen die Beschwerde bzw. den Beschwerde-Weiterzug durch Entscheide vom 13. September 2005 bzw. vom 14. Dezember 2005 ab (soweit darauf einzutreten war).
Den Entscheid der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde nahmen X.________ und Y.________ am 28. Dezember 2005 in Empfang. Mit einer vom 5. Januar 2006 datierten und am 6. Januar 2006 der Post übergebenen Eingabe führen sie (rechtzeitig) Beschwerde an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts und erneuern das im kantonalen Verfahren gestellte Rechtsbegehren.
In seinem Aktenüberweisungsschreiben hat sich das Obergericht zur Beschwerde nicht geäussert. Das Betreibungsamt K.________ schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Durch Präsidialverfügung vom 13. Januar 2006 ist der Beschwerde antragsgemäss aufschiebende Wirkung zuerkannt worden.
2.
Für die Verwaltung und Bewirtschaftung eines gepfändeten Grundstücks sorgt das Betreibungsamt (Art. 102 Abs. 3
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 102 - 1 La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier. |
|
1 | La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier. |
2 | L'office communique la saisie aux créanciers garantis par gage immobilier et, le cas échéant, aux locataires et fermiers. |
3 | Il pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble.221 |
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 155 - 1 Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s'appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.315 |
|
1 | Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s'appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.315 |
2 | L'office des poursuites informe dans les trois jours le débiteur de la réquisition de réalisation. |
![](media/link.gif)
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 806 - 1 Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation. |
|
1 | Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation. |
2 | Ce droit n'est opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification à eux faite de la poursuite ou après la publication de la faillite. |
3 | Les actes juridiques du propriétaire relativement à des loyers ou des fermages non échus, ou la saisie de ces prestations par d'autres créanciers, ne sont pas opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation de son gage avant l'époque où loyers et fermages sont devenus exigibles. |
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 152 - 1 Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
|
1 | Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
1 | le délai de paiement est d'un mois, s'il s'agit d'un gage mobilier; de six mois s'il s'agit d'un gage immobilier; |
2 | l'avertissement porte que le gage sera réalisé si le débiteur n'obtempère pas au commandement de payer ou ne forme pas opposition. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC304 ), l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance.305 |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 91 - 1 Si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s'étende aux loyers et fermages (art. 806 CC126), l'office s'informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux à loyer ou à ferme qui peuvent exister sur l'immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s'exposent à devoir payer deux fois. |
|
1 | Si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s'étende aux loyers et fermages (art. 806 CC126), l'office s'informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux à loyer ou à ferme qui peuvent exister sur l'immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s'exposent à devoir payer deux fois. |
2 | Cet avis doit être donné même pendant la durée des féries ou d'une suspension de poursuite accordée au débiteur ou au tiers propriétaire du gage, si le commandement de payer a été établi déjà avant les féries ou la suspension de poursuite. Il peut être omis lorsque l'immeuble fait déjà l'objet d'une saisie (art. 15, al. 1, let. b, ci-dessus) et il n'est pas nécessaire de le répéter lorsqu'une nouvelle poursuite en réalisation de gage est intentée ou que l'immeuble vient à être saisi. |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
3.
Befugt, eine auf Art. 94 Abs. 2
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
4.
Den Entscheid, ob und gegebenenfalls wem die sich aus Art. 152 Abs. 2
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 152 - 1 Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
|
1 | Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
1 | le délai de paiement est d'un mois, s'il s'agit d'un gage mobilier; de six mois s'il s'agit d'un gage immobilier; |
2 | l'avertissement porte que le gage sera réalisé si le débiteur n'obtempère pas au commandement de payer ou ne forme pas opposition. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC304 ), l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance.305 |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 19 - Le recours au Tribunal fédéral est régi par la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral30. |
4.1
4.1.1 Vorab weist das Obergericht darauf hin, dass nach Art. 16 Abs. 1
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
4.1.2 Im Ergebnis ist dieser Auffassung beizupflichten. Allerdings verkennt die Vorinstanz (mit den Beschwerdeführern, dem Betreibungsamt und der unteren Aufsichtsbehörde), dass der ausschliesslich die Pfändungsbetreibung beschlagende Art. 16
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 152 - 1 Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
|
1 | Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
1 | le délai de paiement est d'un mois, s'il s'agit d'un gage mobilier; de six mois s'il s'agit d'un gage immobilier; |
2 | l'avertissement porte que le gage sera réalisé si le débiteur n'obtempère pas au commandement de payer ou ne forme pas opposition. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC304 ), l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance.305 |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 152 - 1 Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
|
1 | Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
1 | le délai de paiement est d'un mois, s'il s'agit d'un gage mobilier; de six mois s'il s'agit d'un gage immobilier; |
2 | l'avertissement porte que le gage sera réalisé si le débiteur n'obtempère pas au commandement de payer ou ne forme pas opposition. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC304 ), l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance.305 |
Verwaltungsbefugnisse von Gesetzes wegen entzogen werden.
4.1.3 In Anbetracht der Tatsache, dass die hier in Frage stehende Zwangsverwaltung auf den Art. 152 Abs. 2
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 152 - 1 Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
|
1 | Dès réception de la réquisition de poursuite, l'office des poursuites rédige le commandement de payer conformément à l'art. 69 sauf les modifications ci-après:302 |
1 | le délai de paiement est d'un mois, s'il s'agit d'un gage mobilier; de six mois s'il s'agit d'un gage immobilier; |
2 | l'avertissement porte que le gage sera réalisé si le débiteur n'obtempère pas au commandement de payer ou ne forme pas opposition. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble loué ou affermé et si le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC304 ), l'office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite à payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance.305 |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 88 - 1 Lorsque la poursuite n'est pas suspendue par l'opposition ou par un jugement, le créancier peut requérir la continuation de la poursuite à l'expiration d'un délai de 20 jours à compter de la notification du commandement de payer. |
|
1 | Lorsque la poursuite n'est pas suspendue par l'opposition ou par un jugement, le créancier peut requérir la continuation de la poursuite à l'expiration d'un délai de 20 jours à compter de la notification du commandement de payer. |
2 | Ce droit se périme par un an à compter de la notification du commandement de payer. Si opposition a été formée, ce délai ne court pas entre l'introduction de la procédure judiciaire ou administrative et le jugement définitif. |
3 | Un reçu de la réquisition de continuer la poursuite est délivré gratuitement au créancier qui en fait la demande. |
4 | À la demande du créancier, une somme en valeur étrangère peut être convertie de nouveau en valeur légale suisse au cours du jour de la réquisition de continuer la poursuite. |
![](media/link.gif)
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 89 - Lorsque le débiteur est sujet à la poursuite par voie de saisie, l'office, après réception de la réquisition de continuer la poursuite, procède sans retard à la saisie ou y fait procéder par l'office du lieu où se trouvent les biens à saisir. |
4.2
4.2.1 Sodann hält das Obergericht fest, aus Art. 16
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
4.2.2 Was die Beschwerdeführer vorbringen, ist nicht geeignet, die Auffassung der Vorinstanz im Ergebnis als bundesrechtswidrig erscheinen zu lassen:
Auch an dieser Stelle ist allerdings darauf hinzuweisen, dass nicht Art. 16 Abs. 3
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
|
1 | Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant. |
2 | L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29 |
3 | Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien. |
4 | Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP). |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
Die Erklärung der Beschwerdeführer, das Betreibungsamt sei darüber orientiert gewesen, dass sie am 5. Januar 2005 die Verwaltung der Liegenschaften an die T.________ AG übertragen hätten, findet in den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz keine Stütze. Der Amtsgerichtspräsident, auf dessen Erwägungen das Obergericht verweist, hatte den Beschwerdeführern vielmehr vorgehalten, sie hätten nach der Zustellung der Zahlungsbefehle Gelegenheit gehabt, das Betreibungsamt von sich aus über den bestehenden Vertrag mit der genannten Gesellschaft ins Bild zu setzen. In Anbetracht des Hinweises der Vorinstanz, dass das Sachwalterbüro S.________ schon früher für das Betreibungsamt Liegenschaften der Beschwerdeführer verwaltet habe, hätten sie hierzu entgegen ihren Vorbringen auch allen Anlass gehabt.
Die Beschwerdeführer werfen dem Betreibungsamt vor, es habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2
![](media/link.gif)
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
|
1 | Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
2 | Les parties ont le droit d'être entendues. |
3 | Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert. |
![](media/link.gif)
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
|
1 | Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
2 | Les parties ont le droit d'être entendues. |
3 | Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert. |
![](media/link.gif)
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
|
1 | Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. |
2 | Les parties ont le droit d'être entendues. |
3 | Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert. |
![](media/link.gif)
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
|
1 | Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP). |
2 | Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures. |
Demnach erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Betreibungsamt K.________ und dem Obergericht (Schuldbetreibungs- und Konkurskommission) des Kantons Luzern als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. März 2006
Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: