Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 521/2016

Urteil vom 9. Oktober 2017

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Marazzi, Bovey,
Gerichtsschreiber von Roten.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
3. C.C.________,
4. D.C.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Markus Holenstein,
Beschwerdeführer,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft "E.________",
vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Abberufung der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 7. Juni 2016 (LF150072-O/U).

Sachverhalt:

A.
A.A.________ und B.A.________ sowie Matthias und D.C.________ (Beschwerdeführer 1-4) sind Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft "E.________" (Beschwerdegegnerin). 2009 bestellte die Beschwerdegegnerin die F.________ AG als Verwaltung.

B.

B.a. Die in Stockwerkeigentum aufgeteilte Wohnliegenschaft verfügt über ein Flachdach, das durch die Oberlichter der Stockwerkeinheiten zweigeteilt ist. Eine Brücke über die Oberlichter hinweg verbindet die beiden Seiten des Daches. Sie führte anfänglich über das Oberlicht der Stockwerkeinheit 5.0, wurde dann aber ohne Beschluss der Beschwerdegegnerin am 17. März 2014 versetzt und steht neu im Sichtbereich der Stockwerkeinheit 2.2. Deren Eigentümer sind die Beschwerdeführer 3 und 4, die die Verwaltung am 24. März 2014 mündlich und am 11. April 2014 schriftlich aufforderten, die Brücke an den ursprünglichen Standort zurückzuversetzen. Da die Verwaltung untätig blieb, klagten die Beschwerdeführer 3 und 4 auf Beseitigung (vgl. Verfahren und Urteil 5A 126/2015 vom 14. April 2015, betreffend vorsorgliche Massnahmen, und das in der Hauptsache hängige Verfahren 5A 340/2017).

B.b. Weitere Rechtsstreitigkeiten, unter anderem eine Klage der Beschwerdeführer auf Abberufung der Verwaltung, konnten durch Vergleich vom 24. April 2013 beigelegt werden. Darin vereinbarten die Parteien unter anderem,
- dass die Beschwerdeführer für die Fertigstellung der Wohnliegenschaft Pauschalbeträge von Fr. 76'000.-- und Fr. 95'000.-- bezahlen (Ziff. 1),
- dass jeder Eigentümer einen Schlüssel zum Treppenhaus (Nr. 41) erhält (Ziff. 2 Abs. 2) und dass sämtliche Verpflichtungen aus dem Vergleich an der nächsten Stockwerkeigentümerversammlung zur Aufnahme ins Reglement traktandiert werden (Ziff. 2 Abs. 3) und
- dass die Parteien die Gerichtskosten je zur Hälfte übernehmen und gegenseitig auf Prozessentschädigung verzichten (Ziff. 7).

Da ihnen die Verwaltung den Schlüssel gemäss Ziff. 2 des Vergleichs nicht aushändigte, klagten die Beschwerdeführer gegen die Beschwerdegegnerin mit Erfolg auf Vollstreckung des Vergleichs betreffend Herausgabe des Schlüssels (vgl. Verfahren und Urteil 5A 53/2015 vom 13. Mai 2015).

B.c. Auf Antrag der Beschwerdeführer wurde für die Versammlung der Beschwerdegegnerin vom 8. September 2014 die Abberufung der Verwaltung traktandiert. Die Beschwerdeführer begründeten die Abberufung der Verwaltung mit deren Parteilichkeit und deren Abrechnungen, die zweimal hätten beanstandet werden müssen. Die Mehrheit der Stockwerkeigentümer lehnte die Abberufung gegen die Stimmen der Beschwerdeführer ab (Beschluss Nr. 6).

C.
Mit Klage vom 8. Oktober 2014 beantragten die Beschwerdeführer, den Beschluss Nr. 6 vom 8. September 2014 aufzuheben und die Verwaltung abzuberufen. Die Beschwerdegegnerin schloss auf Abweisung. Das Bezirksgericht Horgen wies die Klage mit Urteil vom 18. November 2015 ab. Aus der Vielzahl gegenüber der Verwaltung gerügter Pflichtverletzungen hielt es lediglich den Vorwurf für berechtigt, die Verwaltung habe den Beschwerdeführern keine Schlüssel zum Treppenhaus ausgehändigt (E. 2.4.4.1 S. 15 f.). Das Bezirksgericht nahm an, die festgestellte Pflichtverletzung genüge für eine Abberufung der Verwaltung nicht (E. 2.4.7 S. 20 f. des Urteils vom 18. November 2015).

D.
Die Beschwerdeführer legten Berufung ein, deren Abweisung die Beschwerdegegnerin beantragte. Das Obergericht des Kantons Zürich bestätigte mit Urteil vom 7. Juni 2016 die bezirksgerichtliche Abweisung der Klage. Es stellte dabei fünf Pflichtverletzungen der Verwaltung fest, die darin bestanden, dass die Verwaltung
- die Anwaltskosten in der Jahresrechnung 2013 nicht korrekt verbuchte,
- auf Beanstandungen der Beschwerdeführer betreffend Fussgängerbrücke erst mit beträchtlicher Verspätung reagierte,
- den Vergleich zum Nachteil der Beschwerdeführer nicht vollzog,
- den Beschwerdeführern Informationen über die Bezahlung der Fertigstellungskosten verweigerte und
- in Streitsachen der Beschwerdeführer für die Beschwerdegegnerin und für sich selber den gleichen Rechtsvertreter mandatierte.

Das Obergericht wertete die festgestellten Pflichtverletzungen sowohl je einzeln für sich allein als auch gesamthaft nicht als derart schwer, dass sie eine Abberufung der Verwaltung rechtfertigen könnten (E. II/6 S. 40 f. des Urteils vom 7. Juni 2016).

E.
Mit Eingabe vom 11. Juli 2016 erneuern die Beschwerdeführer vor Bundesgericht ihr im kantonalen Verfahren gestelltes Begehren, die Verwaltung in Aufhebung des Beschlusses Nr. 6 der Versammlung der Stockwerkeigentümer vom 8. September 2014 abzuberufen. Im Eventualstandpunkt beantragen sie, das obergerichtliche Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Es sind die kantonalen Akten eingeholt worden. Während das Obergericht auf Vernehmlassung verzichtet hat, schliesst die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde. Die Parteien haben sich in Replik und Duplik nochmals geäussert.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil betrifft die Abberufung der von den Stockwerkeigentümern bestellten Verwaltung (Art. 712r Abs. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
ZGB) und damit eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 72 Grundsatz
1    Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
2    Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
1  über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
2  über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
3  über die Bewilligung zur Namensänderung,
4  auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
5  auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und --vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
6  auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
a  Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
b  öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, deren Streitwert gemäss den obergerichtlichen Feststellungen rund Fr. 194'000.-- beträgt und die gesetzliche Mindestsumme von Fr. 30'000.-- übersteigt (Art. 74 Abs. 1 lit. b
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 74 Streitwertgrenze
1    In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
a  15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
b  30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
2    Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
a  wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
b  wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
c  gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
d  gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
e  gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.
BGG; Urteile 5C.27/2003 vom 22. Mai 2003 E. 1, in: ZBGR 85/2004 S. 431; 5A 616/2009 vom 9. November 2009 E. 1.1). Es ist kantonal letzt- und oberinstanzlich (Art. 75
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 75 Vorinstanzen
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts. 1
2    Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
a  ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
b  ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
c  eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.
BGG), lautet zum Nachteil der Beschwerdeführer (Art. 76 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 76 Beschwerderecht
1    Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
b  durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann. 2
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 76 Beschwerderecht
1    Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
b  durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann. 2
BGG) und schliesst das kantonale Verfahren ab (Art. 90
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 90 Endentscheide - Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.
BGG). Auf die innert Frist (Art. 100 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide
1    Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
2    Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
a  bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
b  bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
c  bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 1980 3 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 1980 4 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
d  bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40 ddes Patentgesetzes vom 25. Juni 1954 6 .
3    Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
a  bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
b  bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
4    Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
5    Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
6    … 7
7    Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.
BGG) erhobene Beschwerde kann eingetreten werden. Beschwerde und Beschwerdeantwort haben denselben formellen Anforderungen zu genügen. Als kantonal obsiegende Partei kann die Beschwerdegegnerin alle Beschwerdegründe in ihrer Antwort auf die Beschwerde geltend machen, um allfällige Fehler der kantonalen Entscheidung zu rügen, die ihr im Falle einer abweichenden Beurteilung der Sache durch das Bundesgericht nachteilig sein könnten (BGE 137 I 257 E. 5.4 S. 267 f.; 140 III 86 E. 2 S. 89). Auf formelle Einzelfragen wird im
Sachzusammenhang eingegangen.

2.
Fallbezogen geht es rechtlich um Folgendes:

2.1. Unter Vorbehalt einer gerichtlichen Ernennung (Art. 712q
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712q D. Organisation / II. Der Verwalter / 1. Bestellung - II. Der Verwalter 1. Bestellung
1    Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht zustande, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung des Verwalters durch das Gericht verlangen.
2    Das gleiche Recht steht auch demjenigen zu, der ein berechtigtes Interesse daran hat, wie dem Pfandgläubiger und dem Versicherer.
ZGB) ist es Sache der Versammlung der Stockwerkeigentümer, die Verwaltung zu bestellen und deren Tätigkeit zu beaufsichtigen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712m D. Organisation / I. Versammlung der Stockwerkeigentümer / 1. Zuständigkeit und rechtliche Stellung - D. Organisation I. Versammlung der Stockwerkeigentümer
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
ZGB). Das Gesetz stellt keine besonderen Anforderungen an die Verwaltung. Neben fachlichen Eigenschaften insbesondere in technischen, buchhalterischen und rechtlichen Belangen sollte die Verwaltung auch gewisse Mediations- und Schlichtungsfähigkeiten besitzen und im Konfliktfall durch ihre neutrale Position eine glaubwürdige Vermittlerin sein (vgl. für ein Idealbild der Verwaltung: AMÉDÉO WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum. Kommentar, 2. Aufl. 2014, und La propriété par étages. Commentaire, 3. Aufl. 2015, N. 36-40, je zu Art. 712q ZGB/CC).

2.2. Die Verwaltung hat insbesondere die Aufgabe, alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Stockwerkeigentümer zu vollziehen (vgl. Art. 712s Abs. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
ZGB) und darüber zu wachen, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden (vgl. Art. 712s Abs. 3
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
ZGB). Die gesetzlichen Zuständigkeiten werden im Verwaltungsvertrag (KB 28) und im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (KB 23) wiederholt und näher bestimmt (vgl. zu einzelnen Pflichten der Verwaltung: E. 3 unten).

2.3. Das schweizerische Recht kennt keinen klagbaren Anspruch auf ordnungsgemässe Verwaltung oder Einhaltung des Reglementes. Gegenüber gesetzes- oder reglementswidrigen Verfügungen der Verwaltung kann der einzelne Stockwerkeigentümer an die Stockwerkeigentümerversammlung gelangen, deren Entscheid wiederum, sollte er ein pflichtwidriges Verhalten der Verwaltung decken, gerichtlich angefochten werden kann (Urteil 5A 640/2012 vom 13. November 2012 E. 4.2, in: ZBGR 95/2014 S. 283 f.). Weitergehend kann der einzelne Stockwerkeigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft beantragen, die von ihr bestellte Verwaltung abzuberufen (vgl. Art. 712r Abs. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
und 3
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
ZGB), und deren gerichtliche Abberufung verlangen, sollte die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung der Verwaltung unter Missachtung wichtiger Gründe ablehnen (Art. 712r Abs. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
ZGB). Das Gesetz schützt damit die an der Versammlung unterliegende Minderheit, indem es ihr das Recht auf gerichtliche Abberufung der Verwaltung gewährleistet, aber auch die obsiegende Mehrheit, zumal die gerichtliche Abberufung der Verwaltung wichtige Gründe voraussetzt (vgl. BETTINA DEILLON-SCHEGG, Die gerichtliche Abberufung des Verwalters beim Stockwerkeigentum wegen "wichtiger Gründe", recht
2000 S. 238 ff., S. 241).

2.4. Pflichtverletzungen der Verwaltung können deren gerichtliche Abberufung rechtfertigen, wenn sie das Vertrauensverhältnis zwischen Verwaltung und Stockwerkeigentümer zerstört haben und damit einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nach Treu und Glauben als unzumutbar erscheinen lassen. Sie mögen dabei einzeln und je für sich allein betrachtet nur leichte Verstösse darstellen und deshalb keinen wichtigen Grund im Gesetzessinne abgeben. In ihrer ganzheitlichen und umfassenden Würdigung können sie aber unter Umständen das Bild einer Verwaltung zeichnen, die bei verschiedensten Gelegenheiten immer wieder Mühe bekundet, ihren Funktionen so nachzukommen, wie es von ihr erwartet werden darf, insbesondere auch die erforderliche Neutralität zu wahren, so dass sich ihre gerichtliche Abberufung insgesamt gleichwohl als gerechtfertigt erweisen kann (BGE 126 III 177 E. 2c/dd S. 181; vgl. zur Gesamtwürdigung: DEILLON-SCHEGG, a.a.O., S. 247; seither zu wichtigen Gründen gemäss Art. 712r Abs. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
ZGB: BGE 127 III 534 E. 3 S. 536 f.; Urteile 5A 795/2012 vom 21. Februar 2013 E. 2.3; 5A 616/2009 vom 9. November 2009 E. 4.2, in: ZBGR 92/2011 S. 342).

2.5. Ob im Einzelfall ein wichtiger Grund vorliegt, entscheidet das Gericht nach seinem Ermessen (Art. 4
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 4 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / III. Gerichtliches Ermessen - III. Gerichtliches 1 Ermessen Wo das Gesetz das Gericht auf sein Ermessen oder auf die Würdigung der Umstände oder auf wichtige Gründe verweist, hat es seine Entscheidung nach Recht und Billigkeit zu treffen.
ZGB). Es geht dabei um eine Billigkeitsentscheidung, die auf objektiver Interessenabwägung unter Beachtung der Umstände des beurteilten Falles beruht. Ermessensentscheide dieser Art überprüft das Bundesgericht an sich frei; es übt dabei aber Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat. Aufzuheben und zu korrigieren sind ausserdem Ermessensentscheide, die sich als im Ergebnis offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (zit. Urteil 5A 616/2009 E. 4.1, in: ZBGR 92/2011 S. 341 f.; BGE 126 III 177 E. 2a S. 178 und 127 III 534 E. 3a S. 536, je Gutheissung der Berufung).

3.
Die Beschwerdeführer wenden sich zunächst gegen die Beurteilung, die vom Obergericht bejahten Pflichtverletzungen der Verwaltung könnten einzeln, aber auch in ihrer Summe nicht als wichtiger Grund für die Abberufung der Verwaltung anerkannt werden (S. 19 ff. Ziff. 9.1-9.5 und S. 53 ff. Ziff. 10 der Beschwerdeschrift). Die Beschwerdegegnerin bestreitet die Annahme von Pflichtverletzungen und schliesst sich, soweit gleichwohl von Pflichtverletzungen auszugehen wäre, der Auffassung des Obergerichts an, dass kein wichtiger Grund vorliege, der eine Abberufung der Verwaltung rechtfertige (S. 17 ff. ad Ziff. 9.1-9.5 und S. 36 ad Ziff. 10 der Beschwerdeantwort).

3.1. Im Zusammenhang mit der Fussgängerbrücke, die auf dem Flachdach über die Oberlichter von Stockwerkeinheiten führt (Bst. B.a oben), hat das Obergericht eine Pflichtverletzung der Verwaltung bejaht.

3.1.1. Das Obergericht hat als unbestritten festgestellt, dass die Beschwerdeführer die Verwaltung am 24. März 2014 mündlich und am 11. April 2014 schriftlich aufgefordert haben, die neu im Sichtbereich der Wohnung der Beschwerdeführer 3 und 4 aufgestellte Brücke zu entfernen, dass die Brücke ohne vorgängigen Beschluss der Gemeinschaft aufgestellt worden ist und dass die Verwaltung auf die Beanstandungen der Beschwerdeführer erst am 9. Januar 2015 reagiert hat, als sie zu einer ausserordentlichen Versammlung der Stockwerkeigentümer auf den 9. Februar 2015 mit dem Traktandum "definitive Festlegung des Standorts der Fluchtwegbrücke" einlud. Das Obergericht ist davon ausgegangen, in der Tatsache, dass die Verwaltung nicht vor dem 9. Januar 2015 auf die Beanstandungen der Beschwerdeführer konkret reagiert habe, sei eine Pflichtverletzung zu erblicken, die aber nicht als schwer gelten könne (E. II/5.5.4 S. 25 f. des angefochtenen Urteils).

3.1.2. Die Beschwerdeführer rügen, die Würdigung der Pflichtverletzung als "nicht schwer" werde nicht begründet und sei auch inhaltlich verfehlt, handle es sich doch nicht etwa nur um eine "kleine Verspätung" der Verwaltung. Denn deren primäre Handlungspflicht habe in der Versetzung der Brücke und in der Behebung des unbefugten Eingriffs in das Eigentum auf erste Anzeige hin bestanden und nicht in der Einberufung einer Versammlung zwecks nachträglicher Legalisierung des Eingriffs durch Mehrheitsbeschluss. Die Einladung zur Versammlung könne auch keine (späte) Reaktion der Verwaltung auf ihre Beanstandungen bedeuten, sondern nur als Reaktion auf ihre bereits hängige Beseitigungsklage verstanden werden, um einem allfälligen Beseitigungsurteil mit einem entsprechenden (Mehrheits-) Beschluss entgegenzuwirken (S. 25 ff. Ziff. 9.3 der Beschwerdeschrift und S. 9 f. zu Ziff. 9.3.1-9.3.8 der Replik).

3.1.3. Die Beschwerdegegnerin verwahrt sich gegen den obergerichtlichen Vorwurf einer Pflichtverletzung. Sie wendet ein, das Obergericht hätte auf den Sachverhalt, der an der Versammlung vom 8. September 2014 nicht als Grund für die Abberufung geltend gemacht worden sei und Gegenstand hängiger Gerichtsverfahren bilde, nicht eintreten dürfen. Die Brücke, die unbestrittenermassen nicht auf Anordnung der Verwaltung, sondern von Eigentümern montiert worden sei, bilde Bestandteil des betroffenen Gebäudes. Da das Grundstück, auf dem das Gebäude stehe, im Eigentum der einzelnen Eigentümer stehe und nicht etwa im Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft als solcher, gehe es um Miteigentumsrechte der einzelnen Eigentümer und nicht um Fragen der Verwaltung der Liegenschaft. Es habe deshalb auch keine Pflicht der Verwaltung bestanden, eine Versammlung betreffend Standort der Fluchtwegbrücke einzuberufen, so dass der Vorwurf einer verspäteten Einberufung der Versammlung fehlgehe (S. 27 ff. ad Ziff. 9.3 der Beschwerdeantwort und S. 3 Ziff. 3b der Duplik).

3.1.4. Das Dach ist ein elementarer Gebäudeteil gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2
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ZGB Art. 712b A. Inhalt und Gegenstand / II. Gegenstand - II. Gegenstand
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
ZGB und steht deshalb zwingend und ungeachtet der tatsächliche Nutzung im gemeinschaftlichen Eigentum (BGE 141 III 357 E. 3.2 S. 360). Wo Sondernutzungsrechte an Dachterrassen bestehen, bedarf die Errichtung von Bauten aller Art der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (so auch Ziff. 13 Abs. 1 des Reglements, KB 23). Als gemeinschaftlicher Teil unterliegt die Nutzung des Daches der Überwachung durch die Verwaltung (Art. 712s Abs. 3
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ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
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ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
ZGB). Nötigenfalls ist die Verwaltung befugt, die Schranken der Rechts- und Gemeinschaftsordnung selbst gegen einzelne Stockwerkeigentümer auf dem Gerichtsweg durchzusetzen (Urteil 5A 816/2012 vom 15. April 2013 E. 3.2; WERMELINGER, a.a.O., N. 54, je zu Art. 712s ZGB/CC). Die Verwaltung hätte deshalb auf erste Anzeige hin gegen das eigenmächtige und unbefugte, d.h. das nicht auf einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft gestützte Aufstellen einer Fussgängerbrücke auf dem Dach sofort eingreifen müssen (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar 1988, N. 60 f. zu Art. 712s
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ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
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ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
ZGB). An der Pflichtverletzung ändert nichts, dass die Stockwerkeigentümerversammlung dem Aufstellen der Brücke nachträglich zugestimmt hat.
Im Gegenteil lehrt die Erfahrung, dass eine Versammlung den einmal geschaffenen und über längere Zeit andauernden Zustand nachträglich eher gutheisst, als dass es die inhaltsgleichen baulichen Massnahmen vor ihrer Ausführung selber auf Kosten aller neu beschliesst. Diese Spielart der sog. normativen Kraft des Faktischen musste der erfahrenen Verwaltung bewusst sein. Die ihr vorzuwerfende Pflichtverletzung ist ernst zu nehmen und wiegt schwer, da sie die Grundlagen der Gemeinschaftsordnung zulasten einzelner Mitglieder der Gemeinschaft missachtet. Gegen verzeigte und unstreitig unbefugte Eingriffe in Eigentumsrechte hat die Verwaltung sofort und vorbehaltlos einzuschreiten, wobei sie in der Wahl der Massnahmen das Gebot der Verhältnismässigkeit zu beachten hat (vgl. MONIKA SOMMER, Stockwerkeigentum, 3. Aufl. 2016, S. 197).

3.1.5. Die formellen Einwände der Beschwerdegegnerin erweisen sich als offensichtlich unbegründet. Das Obergericht hat keinen Sachverhalt beurteilt, der nach der Stockwerkeigentümerversammlung über die Abberufung vom 8. September 2014 eingetreten ist. Die beanstandete Untätigkeit und Parteilichkeit der Verwaltung betrifft vielmehr deren Verhalten, nachdem sie von den Beschwerdeführern am 24. März 2014 und am 11. April 2014 - und damit rund ein halbes Jahr vor der besagten Versammlung - zum Einschreiten gegen den Brückenbau aufgefordert wurde. Es trifft auch nicht zu, dass die hängige Beseitigungsklage aus Eigentums- bzw. Besitzesrecht gegen die angeblichen Ersteller der Brücke (Bst. B.a oben) und die Abberufungsklage bzw. die Klage auf Aufhebung des Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft betreffend Abberufung der Verwaltung den gleichen Streitgegenstand hätten (so aber S. 15 lit. dd der Beschwerdeantwort), so dass die Hängigkeit des einen dem Urteil im anderen Verfahren entgegenstünde. Streitig sind verschiedene, in den jeweiligen Begehren genau bezeichnete Ansprüche, mag die Beschwerdegegnerin auch gemeinsam mit drei anderen Personen im Verfahren betreffend Beseitigung und im vorliegenden Verfahren auf der Beklagtenseite
stehen. Es erübrigt sich deshalb auch der von der Beschwerdegegnerin (S. 6) beantragte Beizug der Akten im Verfahren 5A 340/2017.

3.2. In ihrem Vergleich vom 24. April 2013 haben die Parteien vereinbart, dass sie die Gerichtskosten je zur Hälfte übernehmen und gegenseitig auf Prozessentschädigung verzichten (Bst. B.b oben).

3.2.1. Im Abschnitt "Betriebskosten" der Jahresrechnung 2013 verbuchte die Verwaltung an Rechtsanwaltskosten Fr. 47'147.65, die unter anderem die durch Vergleich erledigten Gerichtsverfahren betrafen. Das Obergericht hat hervorgehoben, in der Lehre und der kantonalen Praxis werde die Frage unterschiedlich beantwortet, ob ein im Prozess gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft obsiegender Stockwerkeigentümer gleichwohl anteilsmässig Prozesskosten tragen müsse, die der unterlegenen Stockwerkeigentümergemeinschaft auferlegt worden seien, deren Mitglied er sei. Darüber könne man geteilter Meinung sein, so hat das Obergericht weiter dafürgehalten, doch bestehe vorliegend die Besonderheit, dass die Parteien in einem Vergleich gegenseitig auf Prozessentschädigung verzichtet hätten. Denn der gegenseitige Verzicht habe nach Treu und Glauben den Inhalt, dass sich keine Seite an den Parteikosten der Gegenseite zu beteiligen habe. Von den Beschwerdeführern zu verlangen, sich über die Verwaltungsabrechnung an den Anwaltskosten zu beteiligen, liefe folglich dem Vergleich zuwider. Es sei deshalb von einer Pflichtverletzung der Verwaltung auszugehen. Allerdings werde die Schwere dadurch stark relativiert, dass die zugrunde liegende Rechtsfrage
umstritten sei und die Verwaltung ihr Vorgehen daher ebenfalls auf eine im Schrifttum vertretene Ansicht habe stützen können (E. II/5.4.1.1 S. 18 ff. des angefochtenen Urteils mit Hinweis auf WERMELINGER, a.a.O., N. 117 zu Art. 712h
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ZGB Art. 712h C. Verwaltung und Benutzung / II. Gemeinschaftliche Kosten und Lasten / 1. Bestand und Verteilung - II. Gemeinschaftliche Kosten und Lasten 1. Bestand und Verteilung
1    Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.
2    Solche Lasten und Kosten sind namentlich:
1  die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen;
2  die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters;
3  die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
4  die Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben.
3    Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.
ZGB).

3.2.2. Die Beschwerdeführer wenden ein, dass es auf das Schrifttum nicht ankomme, da bei einer klar formulierten Vergleichsregelung, wie sie vorliegend zur Debatte gestanden habe, keine Fragen offen seien. Denn wenn im Vergleich stehe, dass keine Partei von der anderen eine Entschädigung erhalten solle, dann sei eben einfach klar, dass diese Vereinbarung mit einer Beteiligung der einen Partei an den Anwaltskosten der anderen Partei über die Jahresrechnung unterwandert würde. Zentral erscheine, dass unberücksichtigt geblieben sei, dass die Verwaltung den Vergleich asymmetrisch, zugunsten der Beschwerdegegner[in] auslege und vollzogen habe (S. 23 ff. Ziff. 9.2 der Beschwerdeschrift und S. 5 Ziff. 1.5 der Replik). Die Beschwerdegegnerin bestreitet jegliche Pflichtverletzung ihrer Verwaltung (S. 24 ff. ad Ziff. 9.2 der Beschwerdeantwort und S. 3 Ziff. 3a der Duplik).

3.2.3. Derart klar, wie die Beschwerdeführer behaupten, ist der von den anwaltlich vertretenen Parteien vergleichsweise erklärte Verzicht auf Prozessentschädigung von seinem Wortlaut her keineswegs. Gerade die Stellungnahme eines viel beachteten Kommentators zu einer Streitfrage, die das Bundesgericht bislang offen gelassen hat (Urteile 5A 198/2014 vom 19. November 2014 E. 11.3; 5A 930/2015 vom 5. August 2016 E. 1.2.2), hätte das Problembewusstsein beim Vergleichsabschluss schärfen müssen. Der Vergleich nennt indessen die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Partei, deren Mitglieder die Beschwerdeführer als Partei selber sind, und er enthält auch keinen Vorbehalt in dem Sinne, dass die von der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu tragenden Prozesskosten im Verhältnis der Wertquoten zu verteilen seien und der auf die Beschwerdeführer entfallende Betrag zusätzlich anteilsmässig von den übrigen Stockwerkeigentümern übernommen werden müsse (für ein Beispiel: Urteil 5A 930/2015 vom 5. August 2016 E. 4.2). Soweit der Verwaltung folglich in der Verbuchung der Anwaltskosten als gemeinschaftliche Kosten ein Vorwurf gemacht werden will, erscheint die daherige Pflichtwidrigkeit als vernachlässigbar.

3.3. Der Vergleich vom 24. April 2013 hat weitere Punkte geregelt und die Eigentümer insbesondere berechtigt, ein bestimmtes Treppenhaus zu benutzen und dafür einen Schlüssel ausgehändigt zu erhalten (Bst. B.b oben).

3.3.1. Dass die Verwaltung den Schlüssel nicht ausgehändigt und den Vergleich insoweit nicht umgesetzt hat, haben die kantonalen Gerichte als Pflichtverletzung anerkannt. Das Obergericht hat dafürgehalten, daran ändere nichts, dass sich die Stockwerkeigentümergemeinschaft fast ein Jahr später an der Versammlung vom 24. März 2014 auf eine Zugangsregelung geeinigt habe. Denn unstreitig habe die Verwaltung bis am 24. März 2014 die Herausgabe der Schlüssel an die Beschwerdeführer verweigert, im Vergleich getroffene Regelungen zugunsten anderer Stockwerkeigentümer aber sofort umgesetzt. Damit habe die Verwaltung ihre Neutralitätspflicht und die Pflicht zur Umsetzung des Vergleichs zum Nachteil der Beschwerdeführer verletzt. Allerdings handle es sich um keine schwere Pflichtverletzung (E. II/5.6.4 S. 30 f.). Das Gesagte hat das Obergericht mit Bezug auf die Pflicht wiederholt, die erforderlichen Reglementsanpassungen für alle Massnahmen gemäss Vergleich am nächstmöglichen Termin nach Vorliegen des Vergleichs zu traktandieren. Es ist davon ausgegangen, die Traktandierung erst eineinhalb Jahre später im September 2014 sei verspätet erfolgt. Die Verwaltung habe auch hier ihre Pflichten zur Neutralität und zur Umsetzung des Vergleichs
verletzt. Allerdings handle es sich angesichts der objektiv nicht einfachen Situation wiederum um keine schwere Pflichtverletzung (E. II/5.6.6 S. 32 des angefochtenen Urteils).

3.3.2. Die Beschwerdeführer verwahren sich gegen die Annahme, es handle sich um keine schweren Pflichtverletzungen. Es seien schlicht keine Rechtfertigungsgründe dafür erkennbar, dass die Verwaltung die im Vergleich vereinbarten Massnahmen nicht sofort vollzogen habe. In welcher "objektiv nicht einfachen Situation" sich die Verwaltung befunden habe und weshalb deren Pflichtverletzungen nicht schwer wögen, erhellten die Erwägungen des Urteils nicht. Die Beschwerdeführer bekräftigen mit Hinweis auf weitere Vorkommnisse, dass die Verwaltung nicht neutral sei und vielmehr alle Bestimmungen des Vergleichs, die sie belasteten (z.B. Geldzahlungen) oder andere Stockwerkeigentümer begünstigten (z.B. Sondernutzungsrechte), umgehend vollzogen habe, mit Bezug auf zu ihrem Vorteil vereinbarte Massnahmen (z.B Hausschlüssel) hingegen untätig geblieben sei. Eineinhalb Jahre nach Vergleichsabschluss, am 8. September 2014, sei ein Versammlungsbeschluss gefällt worden, die vergleichsweise vereinbarten Massnahmen nicht durchzuführen. Diese (Mehrheits-) Beschlüsse, hinter denen sich die Verwaltung heute verstecke, seien gerichtlich angefochten. Ungeachtet dessen habe die Verwaltung mit ihrem Zuwarten in der Umsetzung des Vergleichs ihre
Verfügungsgewalt missbraucht. Der teilweise Vollzug des Vergleichs verdeutliche zudem, dass ihre Benachteiligung und die Bevorzugung der Eigentümermehrheit durch die Verwaltung System (gehabt) habe. Es handle sich insgesamt nicht um eine kleine Pflichtverletzung der Verwaltung im Sinne einer Nachlässigkeit, die durchaus einmal passieren könne, sondern um eine bewusste aktive Parteiergreifung der Verwaltung in einer schwerwiegenden Auseinandersetzung zwischen den Parteien. Darüberhinaus seien bewusst und absichtlich Vereinbarungen aus einem gerichtlichen Vergleich missachtet worden. Die Qualifikation dieser Verfehlungen als "nicht schwerwiegend" sei unhaltbar (S. 19 ff. Ziff. 9.1 der Beschwerdeschrift und S. 7 ff. zu Ziff. 9.1.1-9.1.3 der Replik).

3.3.3. Die Beschwerdegegnerin wendet ein, die kantonalen Gerichte hätten auf die Klage in diesem Punkt nicht eintreten dürfen, weil die Beschwerdeführer die Abberufung an der Versammlung vom 8. September 2014 nicht mit der unterbliebenen Umsetzung des Vergleichs begründet hätten. Sie macht geltend, die stillschweigende Annahme des Obergerichts, die Verwaltung hätte den Schlüssel zum Treppenhaus sofort nach Abschluss des Vergleiches und nicht erst nach Fertigstellung der Arbeiten auf dem Dach des Hauses (Juni 2015) herausgeben müssen, beruhe auf aktenwidrigen Feststellungen. Die Verwaltung habe die Schlüssel deshalb zu Recht und in tatsächlicher Hinsicht unstreitig erst nach Abschluss der Fertigstellungsarbeiten übergeben. Selbst wenn die Übergabe der Schlüssel vorher hätte erfolgen müssen, sei davon auszugehen, dass der Vergleich nicht die Verwaltung, sondern alle Eigentümer gemeinsam zur Übergabe der Schlüssel verpflichtet habe. Der Vorwurf einer Verletzung der Neutralitätspflicht an die Adresse der Verwaltung sei bereits deshalb unberechtigt. Dasselbe gelte mit Bezug auf die im Vergleich vorgesehenen Reglementsanpassungen. Aktenwidrig sei die Annahme des Obergerichts, die Verwaltung habe die Reglementsänderung nicht an der
nächsten Versammlung traktandiert und monatelang oder sogar eineinhalb Jahre lang nichts unternommen. Es treffe ebenso wenig zu, dass die Verwaltung alle Massnahmen zugunsten der Eigentümermehrheit sofort vollzogen und alle Massnahmen zugunsten der Beschwerdeführer nicht vollzogen habe. Soweit überhaupt von einer Pflichtverletzung der Verwaltung ausgegangen werden könne, wiege die Pflichtverletzung nicht schwer (S. 17 ff. ad Ziff. 9.1 der Beschwerdeantwort und S. 4 Ziff. 4 der Duplik).

3.3.4. Der gerichtliche Vergleich vom 24. April 2013 hat die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils (Art. 241 Abs. 2
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 241 Vergleich, Klageanerkennung, Klagerückzug
1    Wird ein Vergleich, eine Klageanerkennung oder ein Klagerückzug dem Gericht zu Protokoll gegeben, so haben die Parteien das Protokoll zu unterzeichnen.
2    Ein Vergleich, eine Klageanerkennung oder ein Klagerückzug hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheides.
3    Das Gericht schreibt das Verfahren ab.
ZPO). Dessen Inhalt ist für die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Blick auf spätere Beschlüsse über den gleichen Gegenstand verbindlich (WERMELINGER, a.a.O., N. 235, je zu Art. 712m ZGB/CC) und von der Verwaltung als Teil der Gemeinschaftsordnung zu vollziehen (SOMMER, a.a.O., S. 197). Dieser Vollzug der vergleichsweise festgelegten Rechte und Pflichten ist unstreitig nur teilweise erfolgt, so dass die Verwaltung mit ihrem objektiv unberechtigten Zuwarten ihre Pflichten verletzt hat. Soweit sie ihre Vollzugspflicht erfüllt hat, ist die Verwaltung gemäss den obergerichtlichen Feststellungen insofern nicht neutral vorgegangen, als sie nicht alle Stockwerkeigentümer gleich behandelt und vielmehr die Beschwerdeführer regelrecht benachteiligt hat. Auch darin liegt eine Pflichtverletzung, zumal das Gleichbehandlungsgebot unter den vorliegenden Voraussetzungen auch im Verhältnis unter Stockwerkeigentümern zu beachten ist (vgl. zur Durchsetzung eines Antennenverbots: Urteil 5D 98/2012 vom 14. August 2012 E. 6.4, in: ZBGR 96/2015 S. 140 und SJ 135/2013 I S. 210 f.). Diese doppelte Pflichtverletzung, namentlich die erstellte
Benachteiligung der Beschwerdeführer im Verhältnis zu den anderen Stockwerkeigentümern, wiegt schwer, zumal sie die Neutralität und Objektivität der Verwaltung auch in deren künftigen Tätigkeit als fraglich erscheinen lassen könnte.

3.3.5. Die formellen Einwände der Beschwerdegegnerin erweisen sich als offensichtlich unbegründet. Zum einen haben die Beschwerdeführer das zur Diskussion stehende parteiische Verhalten der Verwaltung an der Versammlung vom 8. September 2014 als Abberufungsgrund ausdrücklich angerufen (Bst. B.c oben). Wer zum anderen den Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, hat die beanstandete Feststellung und die Aktenstelle, mit der sie in Widerspruch steht, genau anzugeben und im Falle unterbliebener Feststellungen mit Aktenhinweisen zu belegen, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht für unerheblich gehalten oder übersehen worden sind (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Den formellen Anforderungen an ausnahmsweise zulässige Sachverhaltsrügen genügen die von der Beschwerdegegnerin behaupteten Aktenwidrigkeiten nicht. Insbesondere lässt sich dem Vergleich vom 24. April 2013 (act. 20/2 der kantonalen Akten) nicht entnehmen, dass Verpflichtungen gegenüber den Beschwerdeführern erst in einem späteren Zeitpunkt und nicht sofort zu erfüllen wären.

3.4. In ihrem Vergleich vom 24. April 2013 haben die Parteien vereinbart, dass die Beschwerdeführer für die Fertigstellung der Wohnliegenschaft Pauschalbeträge von Fr. 76'000.-- und Fr. 95'000.--, umfassend sämtliche Fertigstellungskosten, bezahlen (Bst. B.b oben).

3.4.1. Zum Vergleichspunkt "Fertigstellungskosten" hat das Obergericht festgestellt, die Parteien hätten vereinbart, dass sich die Beschwerdeführer mit der Bezahlung bestimmter Beträge von der Pflicht zur Deckung weiterer Fertigstellungskosten befreiten. In der Zeit nach Vergleichsabschluss habe die Verwaltung den Beschwerdeführern nach deren Darstellung immer wieder Rechnungen zugestellt, bei denen unklar bzw. strittig sei, ob sie im Sinne des Vergleichs "Fertigstellungskosten" beträfen. Von den Beschwerdeführern verlangte Auskunft und Einsichtnahme in die Baubuchhaltung habe die Verwaltung beharrlich verweigert und die Versammlung der Stockwerkeigentümer mit Beschluss vom 21. März 2016 ausdrücklich abgelehnt. Das Obergericht hat dazu ausgeführt, gemäss Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft obliege es der Verwaltung, über gemeinschaftliche Angelegenheiten jederzeit Auskunft zu erteilen und Einblick in die einschlägigen Bücher und Akten zu gewähren. Ohne Zweifel seien auch die Beauftragung der Baufirma für die Fertigstellung der allgemeinen Bauteile gemäss Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 31. März 2011 und die in diesem Zusammenhang anfallenden Besorgungen für die Gemeinschaft gemeinschaftliche
Angelegenheiten, die nach der allgemeinen Aufgabenteilung von der Verwaltung übernommen würden. Dass die Bauabrechnung schliesslich von einer Drittfirma besorgt werden würde, ändere nichts an der diesbezüglichen Schnittstellenfunktion der Verwaltung, die entsprechende Rechnungen bezahlt bzw. zur Bezahlung an die Eigentümer (unter Berechnung der jeweiligen Anteile) weitergeleitet habe. Über die entsprechenden Vorgänge, insbesondere über entgegengenommene Abrechnungen und ausgelöste Zahlungen, habe die Verwaltung den Eigentümern auf Begehren hin Aufschluss zu erteilen, und zwar ohne dass darüber zuerst die Gemeinschaft zu beschliessen hätte. Dass die Verwaltung diese Auskünfte verweigert und auf die Beschlussfassung der Gemeinschaft verwiesen habe, stelle eine Pflichtverletzung dar. Allerdings handle es sich auch hier noch nicht um eine schwere Pflichtverletzung (E. II/5.7.1 S. 32 und E. II/5.7.4 S. 34 f. des angefochtenen Urteils).

3.4.2. Den obergerichtlich anerkannten Informationsanspruch haben die Beschwerdeführer ihren Angaben zufolge gegen die Verwaltung selber eingeklagt. Sie wenden sich zur Hauptsache gegen die Beurteilung, dass die Verweigerung von Auskunft und Einsichtnahme keine schwerwiegende Pflichtverletzung der Verwaltung bedeute. Sie machen geltend, ihr Informationsanspruch sei kraft Gesetzes (Art. 400
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 400 C. Wirkungen / II. Verpflichtungen des Beauftragten / 3. Rechenschaftsablegung - 3. Rechenschaftsablegung
1    Der Beauftragte ist schuldig, auf Verlangen jederzeit über seine Geschäftsführung Rechenschaft abzulegen und alles, was ihm infolge derselben aus irgendeinem Grunde zugekommen ist, zu erstatten.
2    Gelder, mit deren Ablieferung er sich im Rückstande befindet, hat er zu verzinsen.
OR) umfassend und auch gemäss Reglement (Ziff. 44) vorbehaltlos, die Verweigerung der verlangten Informationen erfolge beharrlich seit über zwei Jahren und die verweigerten Informationen beträfen die Verwendung eines der Verwaltung anvertrauten sechsstelligen Geldbetrages und den baulichen Zustand der eigenen Liegenschaft. Die Verweigerung von Informationen bedeute einen enormen Vertrauensbruch (S. 30 ff. Ziff. 9.4-9.4.6 der Beschwerdeschrift und S. 10 f. zu Ziff. 9.4.1-9.4.6 der Replik).

3.4.3. Die Beschwerdegegnerin vermerkt, dass auch in diesem Punkt auf die Klage nicht hätte eingetreten werden dürfen, da die angebliche Verweigerung der Einsichtnahme in Bauabrechnungen an der Versammlung vom 8. September 2014 nicht als Abberufungsgrund geltend gemacht worden sei und zudem Gegenstand hängiger Gerichtsverfahren sei. Sie bestreitet die Annahme als aktenwidrig, dass es sich bei den Fertigstellungsarbeiten um eine gemeinschaftliche Angelegenheit gehandelt habe und die Verwaltung eine Schnittstellenfunktion gehabt hätte oder verpflichtet gewesen wäre, die verlangte Einsichtnahme zu gewähren oder Auskunft zu erteilen. Schliesslich habe die Versammlung der Stockwerkeigentümer der Verwaltung mit Beschluss vom 21. März 2016 ausdrücklich verboten, die verlangten Informationen herauszugeben. Falls wider Erwarten doch eine Pflichtverletzung vorliege, treffe die obergerichtliche Beurteilung zu, dass sie nicht schwer wiege (S. 29 ff. ad Ziff. 9.4 der Beschwerdeantwort und S. 4 Ziff. 4 der Duplik).

3.4.4. Wie im Reglement ausdrücklich vorgesehen (Ziff. 44, 8. Lemma; KB 23: "jederzeitige Auskunftserteilung über gemeinschaftliche Angelegenheiten und Gewährung von Einblick in die einschlägigen Bücher und Akten") gehört die Information der Stockwerkeigentümer zu den Aufgaben der Verwaltung (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 29 zu Art. 712s
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
ZGB; WERMELINGER, a.a.O., N. 26, 5. Lemma, je zu Art. 712s ZGB/CC). Im Einzelnen umfasst die Informationspflicht der Verwaltung gegenüber den Stockwerkeigentümern auch deren Recht zur Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen betreffend gemeinschaftliche Angelegenheiten. Das Recht jedes Stockwerkeigentümers, Belege und Akten einzusehen, ist vor allem im Zusammenhang mit der Überprüfung der jährlichen Abrechnungen über die Gemeinschaftskosten und deren Verrechnung an die Eigentümer von Bedeutung (SOMMER, a.a.O., S. 199 f.). Diese Pflicht zur Auskunftserteilung hat die Verwaltung gegenüber den Beschwerdeführern verletzt, wo es um die Frage gegangen ist, ob bestimmte ihnen in Rechnung gestellte gemeinschaftliche Kosten die Fertigstellungskosten betreffen, an denen sich die Beschwerdeführer gemäss Vergleich nach Leistung der vereinbarten Pauschalzahlung nicht mehr zu beteiligen brauchen. Es hat sich dabei
um erhebliche Beträge gehandelt, wie es die Beschwerdeführer hervorheben, und die Verwaltung ist den Stockwerkeigentümern jederzeit zur Auskunftserteilung verpflichtet und kann die Informationsgewährung nicht von der vorgängigen Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung abhängig machen, wie es das Obergericht zutreffend entschieden hat. Entgegen seiner Auffassung kann nicht gesagt werden, die beharrliche Verweigerung der verlangten Informationen bedeute noch keine schwere Pflichtverletzung der Verwaltung. Der Informationsanspruch war konkret von wesentlicher Tragweite, da er der Vermeidung von Doppelzahlungen in erheblicher Höhe gedient hat, und ist allgemein grundlegend für die Verwirklichung des Minderheitenschutzes im Stockwerkeigentum.

3.4.5. Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin durften die kantonalen Gerichte in diesem Punkt auf die Klage eintreten. Die Beschwerdeführer haben die Abrechnungen der Verwaltung an der Versammlung vom 8. September 2014 als Abberufungsgrund ausdrücklich genannt (Bst. B.c oben). In tatsächlicher Hinsicht geht die Beschwerdegegnerin selber davon aus, dass gemäss Vergleich die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Fertigstellungsarbeiten an der Gesamtliegenschaft übernimmt und die Beschwerdeführer für die Fertigstellung im Voraus festgesetzte Pauschalbeiträge bezahlen. Die von der Stockwerkeigentümergemeinschaft, zu der auch die Beschwerdeführer gehören, übernommenen Fertigstellungsarbeiten an der Gesamtliegenschaft betreffen damit eine gemeinschaftliche Angelegenheit. Worauf sich der gegenteilige Schluss der Beschwerdegegnerin stützen könnte, ist in deren Eingaben weder nachvollziehbar begründet noch sonstwie ersichtlich. Ist aber eine gemeinschaftliche Angelegenheit zu besorgen, steht die Verwaltung in der Verantwortung. Die Vorwürfe, die gegen sie im Jahre 2014 zur Begründung der Abberufung erhoben wurden, können nicht durch einen Beschluss aus dem Jahre 2016 nachträglich entkräftet werden. Jedenfalls bis zu diesem - gerichtlich
angefochtenen - Beschluss vom 21. März 2016 war die Verwaltung gegenüber den Beschwerdeführern zur Erteilung von Auskunft und zur Gewährung von Einsicht gemäss Reglement verpflichtet. Dass sie diese Pflicht verletzt hat, steht unangefochten fest. Aktenwidrigkeiten liegen - wo sie als formell ausreichend gerügt anerkannt werden können (E. 3.3.5 oben) - keine vor. Soweit die Beschwerdegegnerin schliesslich auf andere hängige Gerichtsverfahren verweist, kann auf hiervor Gesagtes verwiesen werden (E. 3.1.5 oben). Es mag zwar zutreffen, dass sich einzelne Tatfragen gleich oder ähnlich stellen, doch werden mit der vorliegenden Abberufungsklage, mit der Informationsklage gegen die Verwaltung und mit der Anfechtungsklage betreffend den Beschluss vom 21. März 2016 verschiedene, in den jeweiligen Begehren genau bezeichnete Ansprüche erhoben, so dass die Hängigkeit der anderen dem Urteil in diesem Verfahren nicht entgegensteht.

3.5. Schliesslich hat sich die Frage gestellt, ob es eine Pflichtverletzung bedeute, dass sich die Verwaltung durch den gleichen Rechtsanwalt vertreten lässt wie die Beschwerdegegnerin.

3.5.1. Das Obergericht hat dafürgehalten, es sei einigermassen naheliegend, dass die Verwaltung - der nun auch direkt rechtliche Schritte angedroht worden seien - ein wenn nicht gerade deckungsgleiches, aber doch ähnlich gelagertes Interesse habe wie die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren auf Abberufung der Verwaltung. Für die Mandatierung desselben Rechtsanwaltes hätten daher nachvollziehbare praktische Gründe bestanden. Mit Blick auf eine klare Auseinanderhaltung der verschiedenen Positionen und Interessen möge dieses Vorgehen etwas ungeschickt oder suboptimal gewesen sein. Eine schwerwiegende Pflichtverletzung liege darin aber jedenfalls nicht (E. II/5.12.3 S. 40 des angefochtenen Urteils).

3.5.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, indem sich die Verwaltung in der Auseinandersetzung zwischen ihr und ihnen vom selben Anwalt vertreten lasse, der die Eigentümermehrheit in deren Auseinandersetzung mit ihnen vertrete, sei ein unauflösbarer Interessenkonflikt entstanden, der den Neutralitätsanspruch der Verwaltung definitiv zerstört habe und jegliche Loyalität ihnen gegenüber unglaubwürdig werden lasse. Wie das Obergericht die Pflichtverletzung als nicht schwerwiegend (wiederum ohne Begründung) habe bezeichnen können, sei unerfindlich. Jedenfalls im Verbund mit den übrigen Verfehlungen trage diese Mandatierung sehr wesentlich dazu bei, dass ihnen die Aufrechterhaltung des Mandatsverhältnisses mit der Verwaltung nicht zugemutet werden könne (S. 38 f. Ziff. 9.5 der Beschwerdeschrift). Die Beschwerdegegnerin bestreitet eine Pflichtverletzung und hält auch deren Geltendmachung für unzulässig (S. 32 ad Ziff. 9.5 der Beschwerdeantwort).

3.5.3. Die Verwaltung hat zu vermeiden, dass ihre privaten mit den von ihr zu vertretenden Interessen der Stockwerkeigentümergemeinschaft in Konflikt geraten. Begibt sie sich gleichwohl in einen derartigen Interessenkonflikt, genügt ein bloss theoretisches Risiko, die Verwaltung könnte infolgedessen ihre Treuepflicht gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft verletzen, nicht für die Annahme eines Abberufungsgrundes. Vielmehr muss die Gefahr konkret und der Interessenkonflikt deshalb schwerwiegend sein (BGE 127 III 534 E. 3c S. 536 f.; Urteil 5A 795/2012 vom 21. Februar 2013 E. 2.3; kritisch: WERMELINGER, a.a.O., N. 46, 1. Lemma, je zu Art. 712r ZGB/CC). Inwiefern das Verhalten der Verwaltung hier mehr als eine blosse Gefährdung der Treuepflicht begründet, vermögen die Beschwerdeführer nicht aufzuzeigen.

3.6. Die obergerichtliche Würdigung, die einzelnen festgestellten Pflichtverletzungen seien nicht oder noch nicht schwer, kann nicht vorbehaltlos geteilt werden. Die anerkannten Pflichtverletzungen, wonach die Verwaltung gegenüber unbefugten Eingriffen in Eigentumsrechte der Stockwerkeigentümer nicht sofort eingeschritten und vielmehr fast ein Jahr lang untätig geblieben ist (E. 3.1.4) und sich geweigert hat, sowohl die vergleichsweise begründeten Rechte und Pflichten aller Stockwerkeigentümer objektiv und neutral innert nützlicher Frist umzusetzen (E. 3.3.4) als auch die verlangten Informationen zu den Fertigstellungskosten zu erteilen (E. 3.4.4), wiegen je für sich genommen, aber auch in ihrer Summe schwer. Sie belegen, dass die Verwaltung nicht mehr gewillt ist, berechtigte Anliegen der Beschwerdeführer als Minderheit sachlich und neutral zu bearbeiten. Die Verwaltung verletzt ihren Auftrag, wenn sie ihr Verhalten ausschliesslich an der tatsächlichen oder mutmasslichen Meinung der Eigentümermehrheit orientiert und dabei elementare Ansprüche eines jeden Stockwerkeigentümers wie insbesondere das Recht auf Information missachtet. Konfliktreiche und geradezu verfahrene Situationen, wie sie vorliegend offenkundig bestehen, stellen
hohe Anforderungen. Die Verwaltung muss die Beschlüsse der Mehrheit in der Stockwerkeigentümerversammlung umsetzen, dabei aber jeglichen Anschein von Parteilichkeit gegenüber der Minderheit vermeiden. Da sie diesen Ansprüchen nicht genügt hat, erscheint es entgegen der obergerichtlichen Beurteilung gerechtfertigt, die Verwaltung aus wichtigen Gründen abzuberufen. Dem steht nicht entgegen, dass der Verwaltung ein Fehlverhalten nur gegenüber einzelnen Stockwerkeigentümern oder einem einzigen von ihnen vorzuwerfen ist (BGE 127 III 534 E. 3a S. 536; WERMELINGER, a.a.O., N. 41, je zu Art. 712r ZGB/CC; SOMMER, a.a.O., S. 217).

3.7. Aus den dargelegten Gründen sind die Beschwerde und die Klage der Beschwerdeführer auf Abberufung der Verwaltung gutzuheissen. Bei diesem Ergebnis sind die Vorbringen der Beschwerdeführer zu weiteren Handlungen und Unterlassungen der Verwaltung, die am Novenverbot gescheitert sind und/oder die das Obergericht nicht als Pflichtverletzungen beurteilt hat (S. 15 ff. Ziff. 8 und S. 39 ff. Ziff. 9.6-9.10 der Beschwerdeschrift), nicht mehr zu erörtern (Art. 76 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 76 Beschwerderecht
1    Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
b  durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann. 2
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 76 Beschwerderecht
1    Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
b  durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann. 2
BGG; vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 561).

4.
Dem Verfahrensausgang entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
und Art. 68 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
BGG). Über die Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens wird das Obergericht neu zu befinden haben (Art. 67
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 67 Kosten der Vorinstanz - Wird der angefochtene Entscheid geändert, so kann das Bundesgericht die Kosten des vorangegangenen Verfahrens anders verteilen.
und Art. 68 Abs. 5
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 7. Juni 2016 wird aufgehoben.

2.
Die Klage wird gutgeheissen und die F.________ AG als Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft "E.________" abberufen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 7'500.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'500.-- zu entschädigen.

5.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen für das kantonale Verfahren an das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, zurückgewiesen.

6.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Oktober 2017

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: von Roten
Entscheidinformationen   •   DEFRITEN
Entscheid : 5A_521/2016
Datum : 09. Oktober 2017
Publiziert : 08. November 2017
Gericht : Bundesgericht
Status : Unpubliziert
Sachgebiet : Sachenrecht
Regeste : Abberufung der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft


Gesetzesregister
BGG: 66 
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
67 
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 67 Kosten der Vorinstanz - Wird der angefochtene Entscheid geändert, so kann das Bundesgericht die Kosten des vorangegangenen Verfahrens anders verteilen.
68 
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
72 
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 72 Grundsatz
1    Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
2    Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
1  über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
2  über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
3  über die Bewilligung zur Namensänderung,
4  auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
5  auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und --vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
6  auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
a  Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
b  öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
74 
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 74 Streitwertgrenze
1    In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
a  15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
b  30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
2    Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
a  wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
b  wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
c  gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
d  gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
e  gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.
75 
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 75 Vorinstanzen
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts. 1
2    Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
a  ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
b  ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
c  eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.
76 
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 76 Beschwerderecht
1    Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
b  durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann. 2
90 
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 90 Endentscheide - Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.
100
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide
1    Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
2    Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
a  bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
b  bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
c  bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 1980 3 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 1980 4 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
d  bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40 ddes Patentgesetzes vom 25. Juni 1954 6 .
3    Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
a  bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
b  bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
4    Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
5    Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
6    … 7
7    Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.
OR: 400
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 400 C. Wirkungen / II. Verpflichtungen des Beauftragten / 3. Rechenschaftsablegung - 3. Rechenschaftsablegung
1    Der Beauftragte ist schuldig, auf Verlangen jederzeit über seine Geschäftsführung Rechenschaft abzulegen und alles, was ihm infolge derselben aus irgendeinem Grunde zugekommen ist, zu erstatten.
2    Gelder, mit deren Ablieferung er sich im Rückstande befindet, hat er zu verzinsen.
ZGB: 4 
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 4 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / III. Gerichtliches Ermessen - III. Gerichtliches 1 Ermessen Wo das Gesetz das Gericht auf sein Ermessen oder auf die Würdigung der Umstände oder auf wichtige Gründe verweist, hat es seine Entscheidung nach Recht und Billigkeit zu treffen.
712b 
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712b A. Inhalt und Gegenstand / II. Gegenstand - II. Gegenstand
1    Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2    Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
1  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
2  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
3  die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3    Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
712h 
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712h C. Verwaltung und Benutzung / II. Gemeinschaftliche Kosten und Lasten / 1. Bestand und Verteilung - II. Gemeinschaftliche Kosten und Lasten 1. Bestand und Verteilung
1    Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.
2    Solche Lasten und Kosten sind namentlich:
1  die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen;
2  die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters;
3  die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
4  die Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben.
3    Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.
712m 
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712m D. Organisation / I. Versammlung der Stockwerkeigentümer / 1. Zuständigkeit und rechtliche Stellung - D. Organisation I. Versammlung der Stockwerkeigentümer
1    Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
1  in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
2  den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
3  einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
4  jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
5  über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
6  das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
2    Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.
712q 
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712q D. Organisation / II. Der Verwalter / 1. Bestellung - II. Der Verwalter 1. Bestellung
1    Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht zustande, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung des Verwalters durch das Gericht verlangen.
2    Das gleiche Recht steht auch demjenigen zu, der ein berechtigtes Interesse daran hat, wie dem Pfandgläubiger und dem Versicherer.
712r 
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712r D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung - 2. Abberufung
1    Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
2    Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
3    Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.
712s
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 712s D. Organisation / II. Der Verwalter / 3. Aufgaben / a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung - 3. Aufgaben a. Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung
1    Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
2    Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3    Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.
ZPO: 241
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 241 Vergleich, Klageanerkennung, Klagerückzug
1    Wird ein Vergleich, eine Klageanerkennung oder ein Klagerückzug dem Gericht zu Protokoll gegeben, so haben die Parteien das Protokoll zu unterzeichnen.
2    Ein Vergleich, eine Klageanerkennung oder ein Klagerückzug hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheides.
3    Das Gericht schreibt das Verfahren ab.
BGE Register
126-III-177 • 127-III-534 • 137-I-257 • 140-III-86 • 141-III-357 • 142-III-557
Weitere Urteile ab 2000
5A_126/2015 • 5A_198/2014 • 5A_340/2017 • 5A_521/2016 • 5A_53/2015 • 5A_616/2009 • 5A_640/2012 • 5A_795/2012 • 5A_816/2012 • 5A_930/2015 • 5C.27/2003 • 5D_98/2012
Stichwortregister
Sortiert nach Häufigkeit oder Alphabet
beschwerdeantwort • bundesgericht • beschwerdeschrift • dach • replik • duplik • frage • stockwerkeigentum • kantonales verfahren • verhalten • gerichtskosten • wichtiger grund • rechtsanwalt • stockwerkeinheit • sachverhalt • eigentum • benutzung • stelle • interessenkonflikt • minderheit
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ZBGR
85/2004 S.431 • 92/2011 S.341 • 92/2011 S.342 • 95/2014 S.283 • 96/2015 S.140