4A_278/2020 - 2020-07-09 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 278/2020

Urteil vom 9. Juli 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Rüedi,
Bundesrichterin May Canellas,
Gerichtsschreiber Stähle.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Nideröst,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Silvan Hauser,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Räumung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 15. Mai 2020 (PF200048-O/U).

Sachverhalt:

A.

A.a. A.________ (Beschwerdeführer) bewohnt ein Reihen-Einfamilienhaus in Zürich. Dieses gehörte zunächst C.C.________ und D.C.________. Am 10./19. August 2019 schlossen A.________ und C.C.________ eine mit "Gebrauchsleihe-Vertrag" betitelte Vereinbarung über "die Zwischennutzung der Liegenschaft".
Die Parteien vereinbarten, dass "keine Miete" geschuldet sei und die Überlassung der Liegenschaft unentgeltlich erfolge. Es wurde festgehalten, dass A.________ die Kosten, die "aus dem Gebrauch der Liegenschaft" entstünden, sowie die Kosten des gewöhn lichen Unterhalts übernehme. In der Folge bezahlte A.________ Fr. 200.-- pro Monat.

A.b. Am 19. November 2019 wurde die Liegenschaft an die B.________ GmbH (Beschwerdegegnerin) verkauft. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass "ein Gebrauchsleihe-Vertrag" bestehe und dass dieser gemäss Art. 261 Abs. 1 OR auf die B.________ GmbH übergehe.
Diese teilte A.________ mittels als "Kündigung" bezeichnetem Schrei ben vom 30. November 2019 mit, dass sie "den Gebrauchsleihe-Vertrag" kündige und er das Haus bis am 23. Dezember 2019 zu verlassen habe. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2019 kündigte sie den "Gebrauchsleihe-Vertrag" sodann ausserordentlich per sofort.

B.
Am 10. Januar 2020 reichte die B.________ GmbH beim Bezirksgericht Zürich eine Eingabe ein, mit der sie unter anderem verlangte, A.________ sei zu verurteilen, die Liegenschaft zu räumen und ihr ordnungsgemäss zu übergeben.
Umstritten war im bezirksgerichtlichen Verfahren namentlich, ob die Vereinbarung vom 10./19. August 2019 als Mietvertrag nach Art. 253 ff . OR oder als Gebrauchsleihevertrag im Sinne von Art. 305 ff . OR zu qualifizieren ist. Mit Urteil vom 27. Februar 2020 hiess das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, das Räumungsbegehren im Ver fahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) gut. Es kam zum Ergebnis, dass keine Miete vorliege und der Gebrauchsleihevertrag gültig gekündigt worden sei.

Am 14. April 2020 focht A.________ dieses Urteil mit " Berufung und eventualiter Beschwerde" beim Obergericht des Kantons Zürich an. Mit Verfügung vom 15. April 2020 hielt das Obergericht fest, das Rechtsmittel sei als Beschwerde entgegenzunehmen und dieser sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Mit Urteil vom 15. Mai 2020 wies es die Beschwerde ab. Wie bereits das Bezirksgericht stellte auch das Obergericht fest, dass die Parteien eine Gebrauchsleihe und nicht eine Miete vereinbart hätten.

C.
A.________ verlangt mit am 26. Mai 2020 eingereichter und am 18. Juni 2020 (fristgerecht) ergänzter Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und auf das Räumungsgesuch sei nicht einzutreten. Eventualiter sei das Verfahren an das Obergericht, subeventuell an das Bezirksgericht, zurückzuweisen. Ausserdem sei der Beschwerde, vorab superprovisorisch, die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Am 28. Mai 2020 ordnete das Bundesgericht an, dass bis zum Entscheid über das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung alle Vollziehungsvorkehrungen zu unterbleiben hätten.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
In der Sache wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Gemäss Art. 74 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde in Zivilsachen in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt: Fr. 15'000.-- in arbeits- und mietrechtlichen Fällen (lit. a); Fr. 30'000.-- in allen übrigen Fällen (lit. b).
Die Parteien sind sich über den Streitwert uneins. Das Bezirksgericht ging von einem Streitwert von Fr. 5'550.-- aus (gestützt auf die Angaben der Beschwerdegegnerin, welche vom Beschwerdeführer nicht bestritten wurden [vgl. Art. 91 Abs. 2 ZPO]). Das Obergericht setzte den Streitwert in der Verfügung vom 15. April 2020 auf Fr. 7'200.--, im Urteil vom 15. Mai 2020 auf Fr. 1'200.-- fest. Die Beschwerdegegnerin ist mit diesen Berechnungen einverstanden und erklärt im Sinne einer Eventualbegründung, dass der Streitwert auch auf Fr. 14'800.-- beziffert werden könne.
Der Beschwerdeführer bestimmt den Streitwert seinerseits auf Fr. 27'750.--, allenfalls auf Fr. 24'750.--, jedenfalls auf "nicht [...] unter Fr. 15'000.--".

1.2.

1.2.1. Es stellt sich die Frage, welche Streitwertgrenze im vorliegenden Verfahren massgebend ist, und damit insbesondere, ob es sich um einen mietrechtlichen Fall im Sinne von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG handelt. Streitigkeiten aus dem Recht der (Gebrauchs-) Leihe sind davon nicht erfasst (siehe Urteil 4A 61/2013 vom 20. Juni 2013 E. 1.2 am Ende; BERNARD CORBOZ, in: Commentaire de la LTF, 2. Aufl. 2014, N. 25 zu Art. 74 BGG).
Das Bundesgericht hat schon entschieden, dass im Rahmen des Eintretens von einem mietrechtlichen Fall im Sinne dieser Bestimmung auszugehen sei, wenn das Bestehen eines Mietvertrags umstritten sei (Urteile 4A 152/2015 vom 8. Juni 2015 E. 1.2; 4A 99/2010 vom 4. April 2011 E. 2.1; gleich zum Arbeitsvertrag etwa Urteile 4A 10/2017 vom 19. Juli 2017 E. 1 am Ende; 4A 71/2011 vom 2. Mai 2011 E. 1.2). Es hat dies mit Hinweis auf die Rechtsprechung zu "doppelrelevanten Tatsachen" begründet und ausgeführt, dass davon nur abgewichen werden könne, wenn der Tatsachenvortrag betreffend das Vorliegen eines Mietverhältnisses auf Anhieb fadenscheinig oder inkohärent erscheine (Urteil 4A 152/2015 vom 8. Juni 2015 E. 1.2).

1.2.2. Vorliegend liegt klarerweise kein Mietvertrag vor, wie die Vorinstanzen zu Recht feststellten:
Entscheidendes Abgrenzungskriterium zur Gebrauchsleihe ist die Entgeltlichkeit: Während diese zwingend unentgeltlich ist (Art. 305 OR), hat die Miete zwingend entgeltlich zu sein (Art. 253 OR; BGE 136 III 186E. 3.2.3 S. 189 mit Hinweisen). Das Obergericht stellte fest, dass die Parteien ausdrücklich vereinbart haben, dass "keine Miete geschuldet" und der "Gebrauch" des Vertragsobjekts "unentgeltlich" erfolge. Der vom Beschwerdeführer monatlich bezahlte Betrag von Fr. 200.-- sei klarerweise als pauschale Kostenbeteiligung vereinbart gewesen, wie dies auch der gesetzlichen Regelung zur Gebrauchsleihe in Art. 307 Abs. 1 OR entspreche (wonach der Entlehner die gewöhnlichen Kosten für die Erhaltung der Sache trage), und ändere an der Unentgeltlichkeit des Vertragsverhältnisses nichts.
Soweit der Beschwerdeführer diesen Erwägungen auf der Sachverhaltsebene entgegentritt, ohne (mit hinreichender Begründung) Willkür darzutun, ist er von vornherein nicht zu hören (siehe Art. 105 Abs. 2 BGG), so etwa wenn er ausführt, was die Parteien (angeblich) gewollt, "vereinbart" oder "besprochen" hätten. Auch mit seiner in diesem Zusammenhang erhobenen Rüge, sein Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) sei verletzt, weil Beweise nicht - in seinem Sinn - gewürdigt worden seien, greift er genau besehen die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen an.
Im Übrigen beschränkt er sich im Wesentlich darauf, einlässlich aus seinen eigenen Rechtsschriften zu zitieren und all jene Leistungen zu nennen, die er - über die Bezahlung der Fr. 200.-- hinaus - erbracht haben will (direkte Begleichung von in Rechnung gestellten Gebrauchskosten, Unterhalt der Liegenschaft samt Umschwung etc.), und schliesst daraus, dass er die Fr. 200.-- für die Überlassung der Sache geleistet und somit ein Entgelt erbracht habe. Den vorinstanzlichen Schluss, die Parteien hätten eine (blosse) pauschale Kostenbeteiligung vereinbart und namentlich nicht eine Vereinbarung über ein Entgelt getroffen, vermag er mit diesen Ausführungen nicht umzustossen. Jedenfalls ist nicht festgestellt, dass die vertragliche Kostenübernahme durch den Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin wirtschaftliche Vorteile eingebracht hätte, die im Ergebnis einem Entgelt für den Gebrauch gleichkämen (vgl. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 2003, N. 76 zu Art. 305 OR). Ausserdem stellt der Beschwerdeführer nicht in Abrede, dass im Vertragstext einheitlich von der "Gebrauchsleihe" die Rede ist und etwa Art. 309 Abs. 2 OR (betreffend die vorzeitige Rückforderung der überlassenen Sache) fast wörtlich übernommen worden ist.

1.2.3. Dementsprechend liegt kein mietrechtlicher Fall im Sinne von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG vor und ist die allgemeine Streitwertgrenze von Fr. 30'000.-- einschlägig.
Diese wird - unabhängig davon, welcher der zur Diskussion stehenden Berechnungsweisen gefolgt wird (vorstehende Erwägung 1.1) - nicht erreicht. Einzig in seiner ersten Beschwerdeschrift vom 26. Mai 2020 postulierte der Beschwerdeführer einen Streitwert von "mindestens" Fr. 48'000.--. Er stützte sich dabei auf den Betrag von monatlich Fr. 200.--, den er zunächst mit zwölf multipliziert (einjährige Nutzung) und dann unter Hinweis auf Art. 92 Abs. 2 ZPO verzwanzigfacht. Diese Kalkulation verficht er in seiner ergänzten Beschwerdeschrift allerdings nicht mehr. Es ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern die Kostenbeteiligung in Höhe von monatlich Fr. 200.-- für die Beurteilung des Interesses der Parteien an der im Streit liegenden Räumung der Liegenschaft (und vorfrageweise der Kündigung der Gebrauchsleihe) massgebend sein soll.
Mangels anderer Angaben des Beschwerdeführers, die auf einen Streitwert von über Fr. 30'000.-- deuten und dem Bundesgericht eine Festsetzung nach Ermessen gestatten würden (vgl. Art. 51 Abs. 2 BGG), hat es dabei sein Bewenden (siehe BGE 136 III 60E. 1.1.1 S. 62; Urteil 4A 273/2012 vom 30. Oktober 2012 E. 1.2.2, nicht publiziert in: BGE 138 III 620).

1.3.

1.3.1. Unter diesen Umständen wäre die Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellen würde. In der Beschwerde ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt sein soll (Art. 42 Abs. 2 Satz 2 BGG).

1.3.2. Der Beschwerdeführer misst verschiedenen Fragen, die er in seinen Beschwerdeschriften aufgreift, "grundsätzliche Bedeutung" zu. Indes unterlässt er es, jeweils auf Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG und die zu dieser Bestimmung entwickelten Voraussetzungen Bezug zu nehmen. Weder macht er geltend, dass hinsichtlich dieser Fragen eine erhebliche Rechtsunsicherheit bestehe, noch tut er dar, inwiefern sie höchstrichterlicher Klärung bedürften (siehe BGE 144 III 164 E. 1 S. 165; 141 III 159 E. 1.2; 139 III 209 E. 1.2 S. 210; je mit weiteren Hinweisen). Die Beschwerde lässt jegliche Hinweise auf Rechtsprechung oder Doktrin vermissen und es wird namentlich auch nicht ausgeführt, inwiefern die aufgeworfenen Fragen über die Anwendung von Grundsätzen der Rechtsprechung auf den konkreten Fall hinausgehen sollen. Die Ausführungen genügen den Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 Satz 2 BGG offensichtlich nicht.

1.4. Schliesslich moniert der Beschwerdeführer, zufolge der unrichtigen Streitwertberechnung habe die Vorinstanz sein kantonales Rechtsmittel zu Unrecht als Beschwerde (statt richtigerweise als Berufung) behandelt. Dagegen müsse er sich vor Bundesgericht wehren können. Trete dieses mangels Erreichen der Streitwertgrenze auf die vorliegende Beschwerde nicht ein, entstünden ihm wesentliche verfahrensrechtliche Nachteile. Dass aber ein besonderer Zulässigkeitsgrund gemäss Art. 74 Abs. 2 BGG gegeben wäre, tut der Beschwerdeführer (auch) damit nicht dar.

1.5. Die Beschwerde in Zivilsachen ist nicht zulässig. Es ist nicht darauf einzutreten.

2.
Folglich steht die vom Beschwerdeführer ebenfalls erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde im Sinne der Art. 113 -119 BGG offen.

2.1. Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 116 BGG). Diesbezüglich gilt eine qualifizierte Rügepflicht. Die Verletzung von Grundrechten prüft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen, sondern nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 117 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG). Dies bedeutet, dass klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 135 III 232 E. 1.2; 134 I 83 E. 3.2; je mit weiteren Hinweisen).

2.2. Der Beschwerdeführer rügt an zahlreichen Stellen eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV). Dabei verkennt er die in diesem Zusammenhang geltenden Begründungsanforderungen: Es genügt nicht, die Sachverhalts- und Rechtslage aus eigener Sicht zu schildern, um anschliessend zu beklagen, die Vorinstanz sei in Willkür verfallen, indem sie anders entschieden habe. Vielmehr hätte der Beschwerdeführer aufzeigen müssen, inwiefern das angefochtene Urteil offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (vgl. BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1; je mit Hinweisen), und aus welchen Gründen der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (vgl. BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 19 mit Hinweisen). Derartiges ist der Beschwerde nicht zu entnehmen.

2.3. Sodann beklagt der Beschwerdeführer eine Verletzung der "Grundsätze eines fairen Verfahrens im Sinne von Art. 29 Abs. 1 und 2 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK", an anderer Stelle auch von Art. 29a und Art. 30 BV. Er meint, die Vorinstanz habe eine unzulässige "Motivsubstitution" vorgenommen:

2.3.1. Das Bezirksgerichterwog, die Beschwerdegegnerin habe mit Schreiben vom 30. November 2019 in zulässiger Weise ordentlich per 30. Dezember 2019 gekündigt. Folglich halte sich der Beschwerdeführer ohne Rechtstitel in der Liegenschaft auf und sei dem Ausweisungsgesuch stattzugeben. Das Obergericht führte dagegen aus, es sei nicht (im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO) hinreichend klar, ob der Beschwerdegegnerin überhaupt ein Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe. Zumindest sei sie aber zu einer ausserordentlichen Kündigung befugt gewesen, da der Beschwerdeführer einen Mitbewohner aufgenommen habe. Der Gebrauchsleihevertrag berechtige die Beschwerdegegnerin in einem solchen Fall, die Sache mit sofortiger Wirkung zurückzufordern. Gestützt auf diese "Ersatzbegründung" schützte das Obergericht das bezirksgerichtliche Urteil.

2.3.2. Der Beschwerdeführer macht geltend, er könne diese "neue Ersatzbegründung" nicht von einer "zweiten Instanz vor dem Bundesgericht" überprüfen lassen. Deshalb werde sein Rechtsweg verfassungswidrig verkürzt. Ausserdem habe das Obergericht den Entscheid "nicht nur rechtlich, sondern auch in Bezug auf den Sachverhalt auf völlig neue Grundlagen" gestellt, ohne dass ihm dazu das rechtliche Gehör gewährt worden sei.

2.3.3. Die Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) gibt jeder Person bei Rechtsstreitigkeiten Anspruch auf Beurteilung durch eine richterliche Behörde. Sie verbietet aber - wie auch die anderen vom Beschwerdeführer genannten Verfassungsbestimmungen - der Beschwerdeinstanz nicht, einen angefochtenen Entscheid mit einer Begründung zu bestätigen, die von jener der Erstinstanz abweicht (siehe BGE 144 III 462 E. 3.2.2; Urteil 4A 218/2017 vom 14. Juli 2017 E. 3.1.2 am Ende mit Hinweis; FRANCESCO TREZZINI, in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], Bd. I, 2. Aufl. 2017, N. 10 zu Art. 57 ZPO; zur Motivsubstitution im Verfahren vor Bundesgericht etwa BGE 141 III 426 E. 2.4 mit Hinweisen). Im Übrigen gewährleistet diese Garantie keinen gerichtlichen Instanzenzug (siehe Urteil 5A 480/2016 vom 21. Februar 2017 E. 2.2 mit Hinweis).
Auch die behauptete Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist nicht dargetan: Dass das Obergericht dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (Art. 57 ZPO) verpflichtet war, musste dem Beschwerdeführer bekannt sein (siehe auch BGE 136 III 247 E. 4). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung besteht kein verfassungsrechtlicher Anspruch der Parteien, zur rechtlichen Würdigung der durch sie in den Prozess eingeführten Tatsachen noch besonders angehört zu werden. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Gericht seinen Entscheid auf einen Rechtsgrund zu stützen beabsichtigt, auf den sich die beteiligten Parteien nicht berufen haben und mit dessen Erheblichkeit sie vernünftigerweise nicht rechnen mussten (BGE 130 III 35 E. 5 S. 39; Urteil 4A 453/2019 vom 5. März 2020 E. 4.1). Die Beschwerdegegnerin stellte sich in ihrem Gesuch vom 10. Januar 2020 ausdrücklich und mit hinreichender Begründung auf den (Eventual-) Standpunkt, dem Räumungsantrag sei auch zufolge ausserordentlicher Kündigung (wegen unerlaubter Aufnahme eines [Mit-]Bewohners) stattzugeben. Das Bezirksgericht nahm darauf in der Folge Bezug, brauchte aber mangels Entscheidrelevanz (Bejahung bereits der Gültigkeit der ordentlichen Kündigung) darauf
nicht weiter einzugehen. Vor diesem Hintergrund ist nicht erkennbar, inwiefern die Vorinstanz auf überraschende (mit dem Gehörsanspruch nicht vereinbare) Weise Recht angewandt haben soll. Auch soweit der Beschwerdeführer einzelne tatsächliche Elemente benennt, welche die Vorinstanz ihrer Ersatzbegründung zugrunde gelegt habe und zu denen er nicht angehört worden sei, übergeht er, dass aus dem Gehörsanspruch nicht folgt, dass die Parteien vom Gericht vorgängig auf den für den Entscheid wesentlichen Sachverhalt hinzuweisen wären (vgl. BGE 130 III 35 E. 5 S. 39). Der Sachverhalt war aus dem Gesuch bekannt; der Beschwerdeführer hätte sich dazu - zumindest eventualiter - vor Obergericht äussern können.
Worin schliesslich die - pauschal und (einzig) unter Hinweis auf Art. 29 Abs. 1 BV behauptete - Verletzung des "Gleichbehandlungsgebots" bestehen soll, ist nicht erkennbar. Der Beschwerdeführer scheint vorbringen zu wollen, die Vorinstanz habe in ihrer Ersatzbegründung das Recht zu seinen Ungunsten von Amtes wegen angewandt, nicht aber amtswegig geprüft, ob sich die Beschwerdegegnerin rechtsmissbräuchlich verhielt. Damit kritisiert er unter dem Vorwand der Verfassungsverletzung eine unrichtige Handhabung von Gesetzesrecht. Darauf ist nicht einzutreten.

2.4. Das angefochtene Urteil verletzt keine verfassungsmässigen Rechte. Mit der Kritik, die auf eine unrichtige Anwendung des Gesetzes (namentlich des Art. 257 ZPO, des Art. 2 ZGB und der Art. 305 ff . OR) zielt, ist der Beschwerdeführer im Rahmen der subsidiären Verfassungsbeschwerde nicht zu hören.
Dies gilt auch, soweit er unter Hinweis auf Art. 317 und Art. 326 ZPO - in schwer nachvollziehbarer Weise - beantragt, die "Ausführungen und Urkunden der Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 22. April 2020, die sie an die Vorinstanz einreichte", seien aus dem Recht zu weisen. Aus den nicht weiter begründeten Ausführungen ergibt sich nicht, um welche Unterlagen es sich dabei handelt und inwiefern diese zu Unrecht vor Obergericht zugelassen worden sein sollen. Jedenfalls erhebt der Beschwerdeführer keine Verfassungsrüge.

3.
Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch des Beschwerdeführers um Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gemäss Art. 66 Abs. 1 BGG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Der Beschwerdegegnerin, die sich nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu äussern hatte, ist für das bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen (siehe Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde in Zivilsachen wird nicht eingetreten.

2.
Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Juli 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Stähle

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
¹	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
²	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
^a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
^b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
³	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
⁴	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 91 Principio - 1 Il valore litigioso è determinato dalla domanda. Gli interessi e le spese del procedimento in corso o di un'eventuale pubblicazione della decisione, nonché eventuali conclusioni subordinate non sono computati.
¹	Il valore litigioso è determinato dalla domanda. Gli interessi e le spese del procedimento in corso o di un'eventuale pubblicazione della decisione, nonché eventuali conclusioni subordinate non sono computati.
²	Se la domanda non verte su una determinata somma di denaro e le parti non si accordano in merito oppure le loro indicazioni in proposito sono manifestamente errate, il valore litigioso è determinato dal giudice.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 307 - 1 Sono a carico del comodatario le spese ordinarie per la conservazione della cosa, in ispecie le spese di nutrimento ove si tratti di animali.
¹	Sono a carico del comodatario le spese ordinarie per la conservazione della cosa, in ispecie le spese di nutrimento ove si tratti di animali.
²	Egli ha diritto al rimborso delle spese straordinarie che ha dovuto sostenere nell'interesse del comodante.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 309 - 1 Ove non sia stipulato un termine fisso, il comodato cessa tosto che il comodatario abbia fatto della cosa l'uso determinato dal contratto o sia spirato il tempo entro il quale quest'uso avrebbe potuto farsi.
¹	Ove non sia stipulato un termine fisso, il comodato cessa tosto che il comodatario abbia fatto della cosa l'uso determinato dal contratto o sia spirato il tempo entro il quale quest'uso avrebbe potuto farsi.
²	Il comodante può richiedere anche prima la restituzione della cosa, qualora il comodatario ne faccia un uso diverso dal convenuto, o la deteriori, o ne conceda l'uso ad un terzo, ovvero quando per casi impreveduti lo stesso comodante ne abbia urgente bisogno.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 92 Rendite e prestazioni periodiche - 1 Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano.
¹	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano.
²	Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore capitalizzato l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 119 Ricorso ordinario simultaneo - 1 La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza.
¹	La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza.
²	Il Tribunale federale tratta i due ricorsi nella stessa procedura.
³	Esamina le diverse censure secondo le disposizioni applicabili ai due diversi tipi di ricorso.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
¹	Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
²	Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata.
³	Ogni accusato ha segnatamente diritto a:
^a	essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico;
^b	disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa;
^c	difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia;
^d	interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico;
^e	farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati.
¹	Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati.
²	Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro.
³	L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 326 Nuove conclusioni, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
¹	Non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
²	Sono fatte salve speciali disposizioni di legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.