4A_612/2015 - 2016-05-09 - Vertragsrecht - Auftrag; Verkehrswertschätzung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 612/2015

Urteil vom 9. Mai 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiberin Marti-Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Rainer Wey,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Mathias Merki,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Auftrag; Verkehrswertschätzung,

Beschwerde gegen die Entscheide des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 1. Kammer,
vom 25. Juni 2013 und vom 15. September 2015.

Sachverhalt:

A.

A.a. A.________ (Auftraggeberin, Klägerin, Beschwerdeführerin) beauftragte die B.________ AG (Beauftragte, Beklagte, Beschwerdegegnerin) mit der Erstellung einer Verkehrswertschätzung der Liegenschaft Strasse V.________ in U.________.

A.b. In ihrer Schätzung vom 26. Juni 2006 gab die Beauftragte einen Verkehrswert von Fr. 580'000.-- an. Im Liegenschaftsbeschrieb war unter dem Titel "Parkplatzsituation" vermerkt, dass "auf der Parzelle auf der Rückseite der Liegenschaft mindestens ein Personenwagen abgestellt werden [könne], der Liegenschaft [aber] keine Garage zugeteilt" sei. Der Schätzung war die Schlussbemerkung angefügt, dass die Liegenschaft als Liebhaberobjekt eingestuft werde, weshalb der realisierbare Verkaufspreis eher höher als der geschätzte Verkehrswert sei, wobei eine Abweichung von 5-10 % im tolerierbaren Bereich liege.

A.c. Am 11. Juli 2006 erwarb die Auftraggeberin die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von Fr. 620'000.--.

A.d. Die Auftraggeberin macht nun geltend, die Liegenschaft verfüge entgegen den Angaben in der Verkehrswertschätzung über keine rechtlich gesicherten Parkplätze, weshalb der tatsächliche Verkehrswert der Liegenschaft um 25 % unter dem von der Beauftragten geschätzten Wert von Fr. 580'000.-- liege. Dies ergebe einen Minderwert von Fr. 145'000.--. Die Auftraggeberin stützt sich beim Abzug von 25 % auf eine Stellungnahme der C.________ AG vom 16. Mai 2007.

B.

B.a. Mit Klage vom 7. November 2008 beantragte die Auftraggeberin dem Bezirksgericht Aarau, die Beauftragte sei zur Zahlung von Fr. 145'000.-- zu verpflichten.
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2009 schlug das Bezirksgericht Aarau den Parteien D.________ als Expertin für die Bewertung der durch die Auftraggeberin erworbenen Liegenschaft vor. Im Gutachten vom 12. März 2010 kam D.________ zum Schluss, aus der tatsächlichen Parkplatzsituation ergebe sich keine Verminderung des Verkehrswerts.
Die Auftraggeberin holte daraufhin Stellungnahmen zu diesem Gutachten bei der C.________ AG, der E.________ AG und der F.________ AG ein. Sie machte geltend, gemäss allen drei Stellungnahmen sei das Ergebnis der Gerichtsexpertise nicht haltbar und es sei von einem markanten Minderwert der Liegenschaft auszugehen.
Mit Urteil vom 16. Juni 2010 wies das Bezirksgericht Aarau die Klage mit der Begründung ab, es sei auf das Gutachten von D.________ abzustellen und der Auftraggeberin sei somit kein Schaden entstanden.

B.b. Gegen dieses Urteil erhob die Auftraggeberin Appellation an das Obergericht des Kantons Aargau mit dem Begehren, das Urteil des Bezirksgerichts sei aufzuheben und die Beauftragte sei zur Zahlung von Fr. 145'000.-- zu verpflichten; eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung an das Bezirksgericht zurückzuweisen.
Mit Urteil vom 6. Dezember 2011 wies das Obergericht des Kantons Aargau die Appellation ab. Es kam zum Schluss, die Auftraggeberin habe nie geltend gemacht, sie hätte bei richtiger Information durch die Beauftragte vom Erwerb der Liegenschaft abgesehen. Sie habe einzig vorgebracht, sie hätte die Liegenschaft in diesem Fall vom Verkäufer zu günstigeren Konditionen erwerben können. Da die Auftraggeberin aber nicht behauptet, geschweige denn glaubhaft gemacht habe, dass der Verkäufer zur Reduktion des Kaufpreises bereit gewesen wäre, habe sie den Schadensnachweis nicht erbracht.

B.c. Dieses Urteil hob das Bundesgericht auf Beschwerde der Auftraggeberin hin mit Urteil 4A 49/2012 vom 7. Mai 2012 auf. Das Bundesgericht beurteilte die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Auftraggeberin nie behauptet habe, sie hätte bei richtiger Information vom Erwerb abgesehen, als offensichtlich unrichtig. Es korrigierte die Sachverhaltsfeststellungen dahingehend, dass die Auftraggeberin geltend gemacht habe, sie hätte die Liegenschaft nicht gekauft bzw. sicherlich nicht zu diesem, sondern zu einem erheblich geminderten Preis. Sollte der vormalige Eigentümer der Liegenschaft somit nicht bereit gewesen sein, diese zu einem tieferen Preis zu verkaufen, so hätte die Auftraggeberin die Liegenschaft gemäss ihren Behauptungen nicht gekauft. Da die Vorinstanz insbesondere noch keine Sachverhaltsfeststellungen zum tatsächlichen Liegenschaftswert getroffen hatte, wies das Bundesgericht die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zu weiterer Beurteilung des Anspruchs an die Vorinstanz zurück.

B.d.

B.d.a. Mit Beschluss vom 21. August 2012 ordnete das Obergericht des Kantons Aargau die Einholung eines Obergutachtens an und schlug G.________ als Experte vor. Im Gutachten vom 15. Februar 2013 kam dieser zum Schluss, die fehlende Abstellmöglichkeit sei bei Liegenschaften, die sich nicht direkt im innerstädtischen Bereich befänden, als den Wert und die Verkäuflichkeit der Liegenschaft beeinflussender Aspekt mit einem entsprechenden Abzug zu berücksichtigen. Der Experte erachtete eine Wertminderung in der Höhe von rund Fr. 50'000.-- als realistisch. Er stützte dabei auf geschätzte Mehrkosten von Fr. 20'000.-- bis Fr. 25'000.-- für das Erstellen eines Autoabstellplatzes auf der Nordseite des Grundstücks ab und auf weitere Fr. 25'000.-- bis Fr. 30'000.-- für die Wertverminderung der Liegenschaft aufgrund des Verlustes der bestehenden Sitzplätze. Die Wertminderung nach Ermessen wäre seines Erachtens in etwa gleich hoch, wenn anstelle der Abstellmöglichkeit auf dem Grundstück eine Abstellmöglichkeit in der näheren Umgebung in Betracht gezogen würde.

B.d.b. Mit Entscheid vom 25. Juni 2013 hob das Obergericht des Kantons Aargau in teilweiser Gutheissung der Appellation der Auftraggeberin das Urteil des Bezirksgerichts Aarau vom 16. Juni 2010 auf und stellte fest, der Auftraggeberin sei durch die Verkehrswertschätzung der Beauftragten ein Schaden von Fr. 45'000.-- erwachsen. Es wies das Verfahren zur Prüfung der übrigen Haftungsvoraussetzungen an die Vorinstanz zurück. Das Obergericht kam zum Schluss, die Überzeugungskraft des erstinstanzlichen Gerichtsgutachtens von D.________ erscheine erschüttert. In Bezug auf das Gutachten G.________ stellte das Obergericht zunächst fest, für das vorliegende Verfahren sei davon auszugehen, dass es nicht möglich sei, auf dem Grundstück der Auftraggeberin einen Parkplatz zu erstellen. Abzustellen sei somit auf die mutmasslichen Kosten der Beschaffung einer Abstellmöglichkeit in der näheren Umgebung. In dieser Hinsicht könne nicht auf das Gutachten G.________ abgestellt werden, da dessen Aussage, die Kosten dafür wären "in etwa gleich hoch" wie die Erstellung eines Abstellplatzes auf dem Grundstück der Auftraggeberin, jeglicher Begründung entbehre und damit nicht nachvollziehbar sei. Das Obergericht stellte daraufhin eigene Berechnungen an, die
einen Schaden von Fr. 45'000.-- ergaben.

B.d.c. Auf die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde der Auftraggeberin trat das Bundesgericht mit der Begründung nicht ein, der Rückweisungsentscheid des Obergerichts stelle einen Zwischenentscheid i.S.v. Art. 93 Abs. 1 BGG und die darin vorgesehenen Voraussetzungen für eine Anfechtung seien nicht erfüllt (Urteil 4A 418/2013 vom 18. September 2013).

B.e. Das Bezirksgericht Aarau bejahte die übrigen Haftungsvoraussetzungen und verurteilte die Beauftragte mit Urteil vom 11. Juni 2014 zur Zahlung von Fr. 45'000.-- nebst Zins zu 5 % seit dem 11. Juli 2006.

B.f. Die Auftraggeberin erhob Berufung an das Obergericht des Kantons Aargau und beantragte, das Urteil des Bezirksgerichts Aarau sei aufzuheben und die Beauftragte sei zur Zahlung von Fr. 145'000.-- nebst Zins zu verurteilen. Eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung an das Bezirksgericht zurückzuweisen.
Mit Entscheid vom 15. September 2015 wies das Obergericht des Kantons Aargau die Berufung ab. Es kam zum Schluss, die Auftraggeberin wende sich einzig gegen die Berechnung des Schadens; in dieser Hinsicht sei das Obergericht an seinen eigenen Entscheid vom 25. Juni 2013 gebunden und es lägen keine Gründe für ein Zurückkommen auf diesen Entscheid vor.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 5. November 2015 beantragt die Auftraggeberin dem Bundesgericht, der Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 15. September 2015 (in Verbindung mit dem Entscheid des Obergerichts vom 25. Juni 2013) sei aufzuheben und die Beauftragte sei zur Zahlung von Fr. 145'000.-- nebst Zins zu verpflichten. Eventuell sei die Sache zur Durchführung bzw. Ergänzung des Beweisverfahrens und zur Neubeurteilung des Schadens (inkl. Zins) an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Die Beschwerdeführerin hat eine Replik eingereicht.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerde richtet sich sowohl gegen den Endentscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 15. September 2015als auch gegen den Zwischenentscheid vom 25. Juni 2013, mit welchem das Obergericht einen Schaden von Fr. 45'000.-- bejaht und die Sache zur weiteren Behandlung an das Bezirksgericht zurückgewiesen hat. Bei Letzterem handelt es sich um einen selbständig eröffneten Zwischenentscheid gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG. Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen diesen Entscheid nicht ein, weil die Voraussetzungen für dessen separate Anfechtung nicht erfüllt waren (Urteil 4A 418/2013 vom 18. September 2013). Da sich der Zwischenentscheid durch verbindliche Festlegung des Schadensbetrags auf den Endentscheid ausgewirkt hat, kann er nach Art. 93 Abs. 3 BGG durch Beschwerde gegen den Endentscheid angefochten werden. Die Beschwerde in Zivilsachen steht mithin gegen beide vorinstanzlichen Entscheide offen.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.
Die Beschwerdeführerin wendet sich im vorliegenden Verfahren einzig gegen die ihrer Ansicht nach zu tiefe Festsetzung des Liegenschaftswerts, den sie sich bei der Berechnung des Schadens anrechnen lassen muss (Stand des Vermögens nach schädigendem Ereignis). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die Liegenschaft einen Realwert von Fr. 580'000.-- aufweist, auf welchen auch die Vorinstanz abgestellt hat. Umstritten ist hingegen, ob wegen der fehlenden Autoabstellfläche ein Minderwertabzug vorzunehmen ist und wie hoch der allenfalls abzuziehende Betrag wäre.

3.
Die Vorinstanz kam in ihrem Zwischenentscheid vom 25. Juni 2013 zum Schluss, es sei ein Minderwertabzug von Fr. 45'000.-- vorzunehmen. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz bei der Ermittlung des Minderwerts diverse Rechtsverletzungen begangen und den Sachverhalt teilweise offensichtlich unrichtig festgestellt.

3.1. Die Vorinstanz stellte für die Höhe des Minderwerts auf das Obergutachten G.________ ab, wonach diesbezüglich ein Ermessen bestehe und - da statistische Vergleichswerte fehlen würden - die Kosten für die Erstellung eines Abstellplatzes auf dem Grundstück oder für die Beschaffung eines Abstellplatzes in der näheren Umgebung herangezogen werden könnten. Die Vorinstanz stellte fest, auch in der von der Beschwerdeführerin eingereichten Stellungnahme der F.________ AG werde darauf hingewiesen, dass die Beurteilung des Minderwerts Ermessensfrage sei und dieser hilfsweise mit den Kosten der Realisierung eines Parkplatzes auf dem eigenen Grundstück oder - falls diese Möglichkeit fehle - der dauerhaften Sicherung eines Parkplatzes in unmittelbarer Umgebung gleichgesetzt werden könne.
Da die Vorinstanz vom Sachverhalt ausging, die Erstellung eines Abstellplatzes auf dem Grundstück sei nicht möglich, erachtete sie die Kosten für die Beschaffung eines Abstellplatzes in der näheren Umgebung als entscheidend für den Minderwert der Liegenschaft. Sie führte aus, in dieser Hinsicht könne nicht auf das Gutachten G.________ abgestellt werden, da dessen Aussage, die Kosten dafür wären "in etwa gleich hoch" wie die Erstellung eines Abstellplatzes auf dem Grundstück der Auftraggeberin, jeglicher Begründung entbehre und damit nicht nachvollziehbar sei. Die Parteien stimmten jedoch überein, dass der übliche Kaufpreis eines Parkplatzes in U.________ Fr. 10'000.-- bis Fr. 15'000.-- betrage. Auch wenn man auf den monatlichen Mietpreis von Fr. 50.--, den die Beschwerdeführerin effektiv bezahle, abstelle, gelange man bei Kapitalisierung dieses Betrags zu einem Kapitalwert von Fr. 10'920.--. Die Kosten für die Beschaffung eines auswärtigen Parkplatzes seien somit auf Fr. 10'000.-- bis Fr. 15'000.-- zu veranschlagen. Weil es sich bei der Schadensberechnung um eine Rechtsfrage handle, bedürfe es dafür keines weiteren Gutachtens.
Neben den Kapitalkosten für die Beschaffung eines Parkplatzes seien auch die mit dessen Benutzung verbundenen Inkonvenienzen zu berücksichtigen. Es könne als notorisch gelten, dass die Parkierung des Fahrzeugs ausserhalb des eigenen Grundstücks mit einem Zeit- und Komfortverlust verbunden sei, der den Verkehrswert der Liegenschaft mindere. Die "Inkonvenienz-Wertminderung" lasse sich nicht ziffernmässig nachweisen und sei vom Richter nach Ermessen abzuschätzen. Dem Antrag der Beschwerdeführerin auf Begutachtung durch einen Immobilienfachmann sei daher nicht stattzugeben. Da die Beschwerdeführerin nie behauptet habe, sie ziehe eine Veräusserung der Liegenschaft auch nur in Betracht, sei von einer auf das Lebensalter der (1947 geborenen) Beschwerdeführerin begrenzten Werteinbusse auszugehen. Die Komforteinbusse, die der Beschwerdeführerin daraus erwachse, dass sie selbst wie auch ihre Besucher ihr Fahrzeug ausserhalb der Liegenschaft abzustellen hätten, sei nach richterlichem Ermessen mit einem Betrag von rund Fr. 32'500.-- zu veranschlagen (Fr. 150.--/Monat x 12 x 18.20). Insgesamt ergebe sich somit ein Minderwert von Fr. 42'500.-- bis Fr. 47'500.--; abzustellen sei auf den Mittelwert von Fr. 45'000.--.

3.2. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz hätte zwingend ein neues Gutachten einholen müssen, nachdem sie zum Schluss gekommen sei, auf den im Gutachten G.________ ermessensweise ermittelten Minderwert könne nicht abgestellt werden. Durch den Verzicht auf die gebotene zusätzliche Beweiserhebung habe die Vorinstanz gegen Art. 9 und Art. 29 Abs. 2 BV sowie gegen Art. 8 ZGB verstossen. Die Vorinstanz habe zudem willkürlich die Frage nach der Höhe des Minderwerts als Rechts- statt als Tatfrage qualifiziert. Weiter habe die Vorinstanz den Minderwert willkürlich falsch ermittelt, indem sie darauf abgestellt habe, was ein Parkplatz ausserhalb der Liegenschaft koste. Es gehe vielmehr darum, was eine Liegenschaft ohne Parkplatz wert sei. Die Vorinstanz habe willkürlich ausser Acht gelassen, dass auch in den drei von ihr eingereichten Experten-Stellungnahmen nicht davon ausgegangen werde, der Minderwert der Liegenschaft entspreche den Kosten für die Beschaffung eines Parkplatzes ausserhalb der eigenen Liegenschaft. Die vorinstanzliche Feststellung, die F.________ AG habe ausgeführt, der Minderwert könne hilfsweise mit diesen Kosten gleichgesetzt werden, sei nicht nachvollziehbar und offensichtlich unhaltbar. Die
Vorinstanz habe zudem das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt, indem sie nicht auf den Einwand eingegangen sei, der Minderwert einer Liegenschaft gehe weit über die Kosten für den Kauf eines Abstellplatzes hinaus. Weiter sei die Feststellung willkürlich, die Parteien gingen übereinstimmend von einem Kaufpreis von Fr. 10'000.-- bis Fr. 15'000.-- für einen Parkplatz aus. Die Beschwerdeführerin habe lediglich die von der Beschwerdegegnerin genannten Zahlen in einem Satz wiederholt, ohne diese anzuerkennen. Bei der Miete eines Parkplatzes sei die Vorinstanz willkürlich von monatlichen Kosten von Fr. 50.-- statt von Fr. 100.-- ausgegangen. Stossend sei zudem, dass die Vorinstanz den Inkonvenienz-Minderwert vom Alter und Geschlecht der Beschwerdeführerin abhängig mache.

3.3. Feststellungen zu Bestand und Umfang eines Schadens sind tatsächlicher Natur und daher grundsätzlich vom kantonalen Gericht abschliessend zu beurteilen; das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 136 II 304 E. 2.4 S. 314). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18, 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem
Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft; dabei ist erforderlich, dass der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132 III 209 E. 2.1 S. 211).
Die Definition des Schadens und die Art der Schadensberechnung sind hingegen als Rechtsfragen vom Bundesgericht frei zu prüfen (BGE 130 III 145 E. 6.2 S. 167; 127 III 73 E. 3c S. 75; je mit Hinweisen). Geht es um Bewertungsfragen, bestimmt in seinem Anwendungsbereich das Bundesrecht, nach welchen Rechtsgrundsätzen die Bewertung vorzunehmen ist. Das Bundesgericht prüft daher als Rechtsfrage, ob eine zulässige und nachvollziehbare Bewertungsmethode herangezogen wurde. Bei der Schätzung des Verkehrswerts überbauter Liegenschaften wird üblicherweise entweder auf statistische Vergleichswerte, den Ertragswert oder den Sach- bzw. Realwert abgestellt, weshalb von statistischen Methoden, Ertragswertmethoden und Sach- bzw. Realwertmethoden gesprochen wird (Urteil 4A 480/2007 vom 27. Mai 2008 E. 5.4.2 mit Hinweisen). Die nach dieser Methode vorgenommene Wertermittlung betrifft dagegen wiederum eine vom kantonalen Gericht abschliessend zu beurteilende Tatfrage (BGE 133 III 416 E. 6.3.3 S. 418; 132 III 489 E. 2.3 S. 491; 120 II 259 E. 2a S. 260).
Zieht der Richter für die Schätzung einen Experten bei, unterliegt dessen Gutachten, wie jedes andere Beweismittel auch, der freien richterlichen Beweiswürdigung. Der Richter hat zu prüfen, ob sich auf Grund der übrigen Beweismittel und der Vorbringen der Parteien ernsthafte Einwände gegen die Schlüssigkeit der gutachterlichen Darlegungen aufdrängen. Erscheint ihm die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft, hat er nötigenfalls ergänzende Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu erheben (BGE 133 II 384 E. 4.2.3 S. 391; 132 II 257 E. 4.4.1 S. 269; je mit Hinweisen). Dies ist namentlich der Fall, wenn gewichtige, zuverlässig begründete Tatsachen oder Indizien die Überzeugungskraft des Gutachtens ernstlich erschüttern (BGE 130 I 337 E. 5.4.2 S. 346; 129 I 49 E. 4 S. 57 f.; 128 I 81 E. 2 S. 86). Das Abstellen auf nicht schlüssige Gutachten kann gegen Art. 9 BV verstossen (BGE 128 I 81 E. 2 S. 86). In Sachfragen weicht der Richter aber nur aus triftigen Gründen von einer gerichtlichen Expertise ab und muss eine allfällige Abweichung begründen.

3.4.

3.4.1. Die Vorinstanz erachtete für den Verkehrswert der Liegenschaft deren Realwert als entscheidend. Sie hat mithin den Verkehrswert nach der Realwertmethode ermittelt. Ob die Vorinstanz eine zulässige und nachvollziehbare Bewertungsmethode herangezogen hat, prüft das Bundesgericht als Rechtsfrage. Da die Beschwerdeführerin die Liegenschaft nicht als Renditeobjekt nutzt und sie selbst vorbringt, es sei nicht auf statistische Vergleichswerte abzustellen, durfte die Vorinstanz die Realwertmethode anwenden. Wie und in welchem Umfang der Umstand, dass keine Abstellmöglichkeit für ein Fahrzeug auf dem Grundstück besteht, im Rahmen dieser Realwertmethode zu berücksichtigen ist, ist demgegenüber eine Frage der Wertermittlung und damit - wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht und entgegen der Ansicht der Vorinstanz - Tatfrage.
Die Vorinstanz stellte für die konkrete Wertermittlung auf das Gerichtsgutachten ab, wonach der Minderwertabzug nach Ermessen festzulegen sei und dabei die Kosten für die Beschaffung eines Abstellplatzes in der näheren Umgebung herangezogen werden könnten; die im Gutachten noch erwogene Möglichkeit der Erstellung eines Abstellplatzes auf dem Grundstück schloss die Vorinstanz aus. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz damit nicht die Kosten für den Kauf eines Abstellplatzes mit dem Minderwert der Liegenschaft gleichgesetzt, sondern hat diese Kosten lediglich für die ermessensweise Festsetzung des Minderwertabzuges beigezogen. Ob in der Stellungnahme der F.________ AG auch der Beizug der Kosten für einen externen Parkplatz vorgeschlagen wurde, wie die Vorinstanz feststellte und die Beschwerdeführerin bestreitet, ist irrelevant. Denn die Vorinstanz erwähnte diesen Umstand lediglich als zusätzliches Argument, womit nichts ändern würde, wenn sie diese Art der Wertermittlung lediglich dem Gerichtsgutachten entnommen hätte. Die Beschwerdeführerin weist jedenfalls nicht nach und es ist auch nicht ersichtlich, dass das Gerichtsgutachten in diesem Punkt nicht schlüssig wäre und die Vorinstanz daher willkürlich
darauf abgestellt hätte.

3.4.2. Den massgebenden Kaufpreis eines Parkplatzes in U.________ veranschlagte die Vorinstanz mit Fr. 10'000.-- bis Fr. 15'000.--, da dieser Preis der übereinstimmenden Auffassung der Parteien entspreche. Diese Sachverhaltsfeststellung ist nach Ansicht der Beschwerdeführerin willkürlich; sie habe lediglich die von der Beschwerdegegnerin genannten Zahlen in einem Satz wiederholt, ohne diese anzuerkennen. Die Vorinstanz hat festgestellt, die Beschwerdeführerin habe ausgeführt, "als Preisminderung für nicht vorhandene Parkplätze [könne] nicht einfach der übliche Kaufpreis für einen Abstellplatz von Fr. 10'000.-- bis 15'000.-- veranschlagt werden". Aus diesem Wortlaut durfte die Vorinstanz entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ohne Willkür schliessen, auch die Beschwerdeführerin gehe davon aus, ein Kaufpreis von Fr. 10'000.-- bis Fr. 15'000.-- sei üblich. Da die Kosten für den Kauf eines Parkplatzes in U.________ somit nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz zwischen den Parteien unbestritten sind, war dafür keine weitere Begutachtung notwendig. Die Vorinstanz durfte mithin für die ermessensweise Festlegung des Minderwertabzugs Kosten von Fr. 10'000.-- bis Fr. 15'000.-- für den Kauf eines Parkplatzes heranziehen.
Ob die Vorinstanz der Berechnung der Eventualvariante "Miete" korrekte monatliche Mietkosten zugrunde gelegt hat, kann vor diesem Hintergrund offenbleiben.

3.4.3. Die Vorinstanz berücksichtigte schliesslich, dass mit der Benutzung eines externen Parkplatzes Inkonvenienzen verbunden seien. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist die Vorinstanz mithin durchaus auf ihren Einwand eingegangen, wonach der Minderwert einer Liegenschaft weit über die Kosten für den Kauf eines Abstellplatzes hinausgehe. Die Vorinstanz hielt fest, die "Inkonvenienz-Wertminderung" lasse sich nicht ziffernmässig nachweisen und werde nach richterlichem Ermessen mit rund Fr. 32'500.-- veranschlagt, woraus sich insgesamt ein Minderwertabzug von Fr. 45'000.-- ergebe. Die Vorinstanz hat mithin nicht auf den im Gerichtsgutachten vorgeschlagenen Minderwertabzug von insgesamt Fr. 50'000.-- abgestellt. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, zur Festsetzung des Abzugs wegen Wertminderung aufgrund von Inkonvenienzen hätte ein weiteres Gutachten eingeholt werden müssen. Vorliegend hat das Gerichtsgutachten indessen den Weg der Berechnung des Minderwerts vorgezeichnet und der Vorinstanz verblieb nur die ermessensweise Festsetzung der Wertminderung aufgrund von Inkonvenienzen. Dafür ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kein Fachwissen erforderlich. Die Vorinstanz durfte daher ohne das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin zu verletzen oder in Willkür zu verfallen davon absehen, einzig zu dieser Frage der Inkonvenienzentschädigung ergänzende Beweise, insbesondere ein weiteres Gutachten, einzuholen. Ob die Vorinstanz zu Unrecht Alter und Geschlecht der Beschwerdeführerin in ihre Berechnung einbezogen hat, kann offenbleiben. Denn die Beschwerdeführerin zeigt nicht auf, dass ein Abzug wegen Wertminderung aufgrund von Inkonvenienzen in der Höhe von Fr. 32'500.-- auch im Ergebnis willkürlich wäre.

3.4.4. Damit erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin gegen die Festlegung eines Minderwertabzugs von Fr. 45'000.-- als unbegründet, soweit auf sie einzutreten ist.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich, die Vorinstanz habe ihr im Entscheid vom 15. September 2015 zu hohe Gerichtskosten und eine zu hohe Parteientschädigung auferlegt. Die Beschwerdeführerin habe das erstinstanzliche Urteil anfechten müssen, obwohl sie sich mit ihrer Beschwerde einzig gegen die Höhe des Minderwertabzugs gewendet habe und die Vorinstanz diesbezüglich an ihren ersten Entscheid vom 25. Juni 2013 gebunden gewesen sei. Diesem Umstand habe die Vorinstanz nicht bzw. nicht in hinreichendem Umfang Rechnung getragen, indem sie ihr eine Gebühr von Fr. 1'000.-- und eine Parteientschädigung von Fr. 4'243.-- auferlegt habe. Dies sei widerrechtlich und nicht haltbar. Die Vorinstanz hätte gemäss § 113 ZPO/AG die besonderen Umstände berücksichtigen müssen.
Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 15. September 2015 die Schweizerische Zivilprozessordnung angewendet hat. Sie hat die Entscheidgebühr gemäss dem Verfahrenskostendekret des Kantons Aargau vom 24. November 1987 und die Parteientschädigung gemäss dem Dekret des Kantons Aargau über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 festgesetzt, die sich seit Inkrafttreten der ZPO beide auf Art. 96 ZPO stützen. Sie hat dabei die fehlende Verhandlung und den geringen Aufwand berücksichtigt. Sie hat somit entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin den Umständen des Falls Rechnung getragen. Indem die Beschwerdeführerin lediglich geltend macht, die Kürzung sei zu tief ausgefallen, zeigt sie weder eine willkürliche Anwendung kantonalen Rechts noch eine Rechtsverletzung in anderer Hinsicht durch die Vorinstanz auf. Soweit die Rüge den Begründungsanforderungen überhaupt genügt, ist sie unbegründet.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdegegnerin schuldet der Beschwerdeführerin somit Fr. 45'000.-- nebst Zins zu 5 % seit dem 11. Juli 2006.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 , Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Mai 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 66 68 93 95 97 105 106
BV:	9 29
ZGB:	8
ZPO:	96