5A_397/2024 - 2024-11-08 - Sachenrecht - Bauverbotsdienstbarkeit, privatrechtliche Baueinsprache

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 397/2024

Urteil vom 8. November 2024

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichter von Werdt, Bovey, Hartmann,
Bundesrichterin De Rossa,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Werner Rechsteiner,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Anwander,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Bauverbotsdienstbarkeit, privatrechtliche Baueinsprache,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts Appenzell Ausserrhoden, 1. Abteilung, vom 30. April 2024
(O1Z 21 4).

Sachverhalt:

A.
Auf der ursprünglichen Parzelle Nr. qqq (sog. Schulhausparzelle) stand seinerzeit das Schulhaus C.________ der Gemeinde U.________, wobei auch die sog. Spielwiese zur Parzelle gehörte. Zugunsten dieser und zulasten der damals noch rund 16'678 m2 umfassenden Nachbarparzelle Nr. rrr wurde im Jahr 1952 eine Dienstbarkeit errichtet und mit dem Stichwort "begrenztes Bauverbot" im Grundbuch eingetragen. Aus dem Dienstbarkeitsvertrag ergibt sich, dass es dem jeweiligen Eigentümer der belasteten Parzelle untersagt ist, ohne Zustimmung des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks auf der Ostseite der Schulhausparzelle irgendeinen Bau hinzustellen.
Im Jahr 1968 wurde die sog. Spielwiese von der Schulhausparzelle abgetrennt und als eigene Parzelle Nr. sss im Grundbuch eingetragen, unter Übertragung der Dienstbarkeit zulasten der Parzelle Nr. rrr.
Im Jahr 1970 wurde vom dienenden Grundstück Nr. rrr der grösste Teil der Fläche abgetrennt und als Parzelle Nr. ttt im Grundbuch eingetragen. Sodann wurden im Jahr 1993 aus Teilen der Parzelle Nr. ttt die weiteren Parzellen Nrn. uuu, vvv, www und xxx gebildet. Bei all diesen Abparzellierungen wurde die Dienstbarkeit zugunsten der Grundstücke Nrn. qqq und sss jeweils als Last auf den neu gebildeten Parzellen übernommen.
Im Jahr 1999 wurde die Dienstbarkeit auf der abgetrennten Parzelle Nr. sss zufolge Verzichts gelöscht; auf der Parzelle Nr. qqq blieb sie aber unverändert als Recht bestehen, d.h. das Grundstück Nr. qqq ist gegenüber den Parzellen Nrn. yyy, uuu, vvv, www und xxx nach wie vor dienstbarkeitsberechtigt.

B.
Der Beschwerdegegner erwarb im Jahr 1968 das (kurz zuvor geteilte) dienstbarkeitsberechtigte Grundstück Nr. qqq und nutzt das darauf stehende ehemalige Schulhaus als Wohnhaus. Die Beschwerdeführerin ist seit dem Jahr 2009 Alleineigentümerin der beiden östlich davon gelegenen Grundstücken Nrn. www und xxx. Sie beabsichtigt, diese zu überbauen. Am 13. September 2017 erteilte die Baubewilligungskommission U.________ für das Bauvorhaben die (nach durchlaufenem Rechtsmittelverfahren zwischenzeitlich rechtskräftige) Baubewilligung und verwies für die im Zusammenhang mit dem Bauverbot erhobenen Einsprachen auf den Zivilweg.
Auf entsprechende Zivilklage des Beschwerdegegners hin verbot das Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden der Beschwerdeführerin mit Urteil vom 14. Januar 2021, das Bauvorhaben gemäss Baubewilligung vom 13. September 2017 auf den Parzellen Nrn. www und xxx auszuführen.
In der Folge reichte die Beschwerdeführerin eine Zivilklage betreffend Ablösung der bestehenden Dienstbarkeit ein (vgl. hierzu das parallele Verfahren 5A 395/2024). Sodann erhob sie gegen das Urteil vom 14. Januar 2021 eine Berufung, welche das Obergericht des Kantons Appenzell Ausserrhoden mit Urteil vom 30. April 2024 abwies.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 20. Juni 2024 verlangt die Beschwerdeführerin die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und die Abweisung der Klage des Beschwerdegegners, eventualiter die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt, aber die kantonalen Akten beigezogen.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid über die Auslegung einer Grunddienstbarkeit mit einem Fr. 30'000.-- übersteigenden Streitwert. Die Beschwerde in Zivilsachen steht somit offen (Art. 72 Abs. 1 , Art. 74 Abs. 1 lit. b , Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG).
Die Beschwerde hat eine Begründung zu enthalten, in welcher in gedrängter Form dargelegt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG), was eine sachbezogene Auseinandersetzung mit dessen Erwägungen erfordert (BGE 140 III 115 E. 2; 142 III 364 E. 2.4). Diese Begründungsanforderungen sind ohne Einschränkung erfüllt. Im Übrigen wendet das Bundesgericht das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG).

2.
Zur Ermittlung des Zwecks und des Umfangs einer Dienstbarkeit gelten die nachfolgend dargestellten Grundsätze.

2.1. Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Der gutgläubige Dritte darf sich auf einen klaren und deutlichen Eintrag verlassen. Soweit jedoch der Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.h. auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Dies ist namentlich der Fall, wenn der Eintrag die Dienstbarkeit nicht weiter spezifiziert, sondern sich dieser in der blossen Benennung wie "Baubeschränkung" erschöpft. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 128 III 169 E. 3a; 130 III 554 E. 3.1; 138 III 650 E. 5.3; Urteil 5A 955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.1, nicht publ. in BGE 149 III 400).

2.2. Soweit die Auslegung des Dienstbarkeitsvertrages in Frage steht, gelten die allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln (BGE 130 III 554 E. 3.1; 139 III 404 E. 7.1). Nach Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt sich der Inhalt des Vertrages in erster Linie nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien; soweit sich dieser nicht (mehr) ermitteln lässt, ist der Vertrag normativ nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen (BGE 130 III 554 E. 3.1; 132 III 626 E. 3.1; 142 III 239 E. 5.2.1), d.h. so wie er nach dem Wortlaut und den gesamten Umständen nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr verstanden werden durfte und musste (BGE 142 III 671 E. 3.3; 144 III 327 E. 5.2.2.1; 148 III 67 E. 2.2.1). Spezifisch für den Dienstbarkeitsvertrag heisst dies, dass auf den Wortsinn nach dem lokalen Sprachgebrauch zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung sowie den Zweck der Dienstbarkeit abzustellen ist (Urteil 5A 599/2013 vom 14. April 2014 E. 4.3; 5A 692/2021 vom 25. April 2022 E. 5.3.1).

2.3. Vorbehaltlos gelten diese Auslegungsgrundsätze indes nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien. Im Verhältnis zu Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht erworben haben, können persönliche Umstände und Motive, die für die Willensbildung der ursprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aber aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber nicht hervorgehen und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise auch nicht erkennbar sind, nicht berücksichtigt werden (BGE 130 III 554 E. 3.1; 139 III 404 E. 7.1). Die Objektivierung wird mithin gegenüber einem Vertrag, dessen Zweck sich in der Begründung eines obligatorischen Schuldverhältnisses erschöpft, verstärkt; massgeblich ist eine Auslegung nach den objektiv erkennbaren Umständen und im Vordergrund stehen die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks (Urteile 5A 28/2021 vom 31. März 2022 E. 3.4.3; 5A 1043/2021 vom 27. Juni 2022 E. 3.2.2; 5A 955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.2; LIVER, Zürcher Kommentar, N. 91 ff. zu Art. 738 ZGB).

2.4. Lässt sich weder der Zweck der Dienstbarkeit dem Grundbuch entnehmen noch sonst positiv feststellen, welche Motive für die Errichtung der Dienstbarkeit massgebend waren, ist im Rahmen der objektivierten Auslegung zu unterstellen, die damaligen Parteien hätten denjenigen Zweck verfolgt, der sich aufgrund der seinerzeitigen Verhältnisse aus den Bedürfnissen der Benutzung des herrschenden Grundstücks vernünftigerweise ergab (BGE 107 II 331 E. 3b; 138 III 650 E. 5.3; Urteil 5A 702/2019 vom 18. September 2020 E. 2.3; LIVER, Zürcher Kommentar, N. 57 und 147 ff. zu Art. 736 ZGB; PIOTET, in: Schweizerisches Privatrecht, Band V/1, S. 578; TEMPERLI, Die Problematik bei der Aufhebung und Ablösung von Grunddienstbarkeiten, Diss. Zürich 1975, S. 132 ff.). Bei dieser objektivierten Auslegung anhand der damaligen Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks handelt es sich ebenfalls um eine vom Bundesgericht frei überprüfbare Rechtsfrage (BGE 130 III 554 E. 3.2).

3.
Das Kantonsgericht hat erwogen, die räumliche Ausdehnung des Bauverbotes ergebe sich aus dem Wortlaut, indem auf der "Ostseite der Schulhausparzelle" keine Baute errichtet werden dürfe. Weil die vom ursprünglich belasteten Gesamtgrundstück Nr. qqq abgetrennten Parzellen Nrn. www und xxx der Beschwerdeführerin direkt im Osten der ursprünglichen Schulhausparzelle und der davon verbliebenen heutigen Parzelle Nr. qqq gelegen seien, bedeute dies faktisch ein vollständiges Bauverbot. Daran ändere nichts, dass das Schulhaus heute als Wohnhaus genutzt werde; aus der Formulierung, wonach der "jeweilige Eigentümer der Parzelle Nr. qqq" seine Zustimmung zu geben habe, folge klar, dass die Zustimmungsbedürftigkeit für die Errichtung einer Baute auf den dienenden Grundstücken nicht an die Nutzung des Gebäudes auf dem herrschenden Grundstück als Schulhaus gekoppelt sei. Mithin könne sich der Beschwerdegegner voraussetzungslos gegen das Bauprojekt der Beschwerdeführerin zur Wehr setzen.
Das Obergericht hat erwogen, dass sich der Inhalt des begrenzten Bauverbotes aus dem Grundbucheintrag nicht bestimmen lasse, weshalb im Rahmen des Eintrages auf den Erwerbsgrund, d.h. auf den Dienstbarkeitsvertrag zurückgegriffen werden müsse, an dessen Entstehung die heutigen Parteien jedoch nicht beteiligt gewesen seien. Nach dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages beziehe sich das Bauverbot auf die im Osten der Schulhausparzelle gelegenen Flächen der ursprünglichen Parzelle Nr. rrr, wobei diese mit einem absoluten Bauverbot belegt seien. Die später beim herrschenden wie auch dienenden Grundstück erfolgten Abparzellierungen hätten auf die räumliche Dimension des Bauverbotes keinen Einfluss gehabt, weshalb die im Osten der Parzelle Nr. qqq liegenden beiden Parzellen der Beschwerdeführerin vollumfänglich vom Bauverbot betroffen seien. Vor diesem Hintergrund bestehe kein Raum für weitere Auslegungselemente.

4.
Das Obergericht hat richtig erkannt, dass der mit "begrenztes Bauverbot" umschriebene Eintrag im Grundbuch auslegungsbedürftig ist, weil sich daraus die Tatsache, aber nicht der Umfang der Begrenzung ergibt. Hierfür hat es auf den Dienstbarkeitsvertrag zurückgegriffen, welchem sich entnehmen lässt, dass das Bauverbot sachlich unbegrenzt ("irgend einen Bau"), aber räumlich begrenzt ist ("auf der Ostseite der Schulhausparzelle"). Es könnten somit höchstens in räumlicher Hinsicht gewisse Unsicherheiten bzw. Abgrenzungsprobleme bestehen, weil die dienstbarkeitsbetroffenen Flächen nicht in einem Plan festgehalten, sondern nur mit Worten umschrieben worden sind. Dass jedoch ihre beiden Parzellen auf der Ostseite der ursprünglichen wie auch der heutigen Parzelle Nr. qqq liegen, bestreitet die Beschwerdeführerin jedenfalls nicht direkt. Die entsprechende Feststellung im angefochtenen Entscheid stimmt denn auch unzweifelhaft mit dem auf S. 4 des angefochtenen Entscheides abgebildeten Auszug aus dem Geoportal vom 30. April 2024 überein und der kantonsgerichtlichen Feststellung, die für das Bundesgericht verbindlich ist (Art. 105 Abs. 1 BGG), wäre nur mit einer qualifizierten Willkürrüge beizukommen (BGE 142 III 364 E. 2.4; 149 III 81 E.
1.3).
Die Beschwerdeführerin möchte aber aus einer Vielzahl von bereits im kantonalen Verfahren vorgetragenen Elementen ableiten, dass der Wortlaut der Dienstbarkeit generell unklar sei und das Bauverbot heute nicht mehr so gelten könne. Sie führt dazu folgende Vorbringen an: Namentlich das dienende ursprüngliche Grundstück Nr. rrr sei mehrmals aufgeteilt worden und dadurch die Sachlage heute anders als bei der Dienstbarkeitserrichtung im Jahr 1952; auch das t ist ("auf der Ostseite der Schulhausparzelle"), aber sachlich uneingeschränkt gilt ("ohne Zustimmung des jeweiligen Eigentümers", "irgend einen Bau"). Insoweit steht fest, dass die Ausübung der Dienstbarkeit weder von konkret zu definierenden Beeinträchtigungen noch von irgendwelchen Voraussetzungen abhängig ist wie etwa der Nutzung der Baute auf dem herrschenden Grundstück sei 1968 aufgeteilt worden und auf der neuen Parzelle Nr. sss, welche sich noch im Besitz der Gemeinde befinde, sei die Dienstbarkeit 1999 gelöscht worden; im Baubewilligungsentscheid habe das Obergericht noch befunden, der Sinn der Dienstbarkeit könnte hinterfragt werden; es sei widersprüchlich, wenn infolge der mehrmaligen Abparzellierungen die Dienstbarkeit auch auf Parzellen übertragen worden sei, welche im
Nordosten des herrschenden Grundstücks gelegen seien; die sich ebenfalls auf der Ostseite des herrschenden Grundstücks befindende Parzelle Nr. zzz sei ursprünglich auch von der Parzelle Nr. rrr abgetrennt worden und heute überbaut; mangels eines klaren Wortlautes der Dienstbarkeit müsse die Interessenlage der Parteien berücksichtigt werden, zumal ein Bauverbot nie Selbstzweck sei; bei der Errichtung der Dienstbarkeit sei es offenkundig um die für den Schulbetrieb wichtige Besonnung am Morgen gegangen; bei der seinerzeitigen Errichtung des Postgebäudes auf der südöstlichen Parzelle Nr. xyz sei ebenfalls geprüft worden, ob die Lichtverhältnisse beim Schulhaus beeinträchtigt würden, und die Baubewilligung wäre bestimmt nicht erteilt worden, wenn dies der Fall gewesen wäre; die heutigen Bewohner des Gebäudes auf dem herrschenden Grundstück seien nicht auf Morgensonne angewiesen, weil sie einer ausserhäuslichen Erwerbsarbeit nachgehen dürften; sie habe die Edition der Korrespondenz betreffend den Verkauf des herrschenden Grundstücks verlangt, weil die Gemeinde im Vorfeld des Verkaufes eine Löschung der Dienstbarkeit beabsichtigt habe, jedoch sei dieser Beweisantrag von den kantonalen Gerichten in antizipierter Beweiswürdigung
abgewiesen worden, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bedeute; ihre Parzellen Nrn. www und xxx würden in der Wohnzone W2 liegen und die bestehende Baute auf dem herrschenden Grundstück werde durch ihr Bauprojekt gar nicht beeinträchtigt; die Gemeinde könnte dereinst die vom herrschenden Grundstück abgetrennte Parzelle Nr. sss überbauen und dies hätte eine viel grössere Beeinträchtigung für den Beschwerdegegner zur Folge als ihr Bauvorhaben.

5. All diese Argumente scheitern daran, dass nach den zutreffenden obergerichtlichen Erwägungen nur im Rahmen des Eintrages auf den Dienstbarkeitsvertrag als Erwerbsgrund zurückgegriffen werden kann und sich aus diesem klar ergibt, dass das Bauverbot zwar räumlich begrenzt ist ("auf der Ostseite der Schulhausparzelle"), aber sachlich uneingeschränkt gilt ("ohne Zustimmung des jeweiligen Eigentümers", "irgend einen Bau"). Insoweit steht fest, dass die Ausübung der Dienstbarkeit weder von konkret zu definierenden Beeinträchtigungen noch von irgendwelchen Voraussetzungen abhängig ist wie etwa der Nutzung der Baute auf dem herrschenden Grundstück als Schulhaus. Vor diesem Hintergrund besteht (mit Ausnahme der Frage der räumlichen Dimension, die aber im vorliegenden Kontext keine Probleme aufwirft) kein Raum für eine weitergehende Auslegung des Dienstbarkeitsvertrages. Insbesondere kommt es bei der geschilderten Ausgangslage nicht auf spezifische Bedürfnisse des jeweiligen Eigentümers der herrschenden oder dienenden Grundstücks oder einzelner Bewohner an. Sodann ist belanglos, ob andere Parzellen in der Gegend überbaut wurden, ob die Dienstbarkeit gegenüber den vom ursprünglichen Grundstück Nr. rrr abgetrennten Parzellen, welche im
Nordosten des herrschenden Grundstücks liegen, allenfalls keinen oder nur teilweisen Bestand hätte, und ferner ist für die heutigen Eigentümer auch ohne Belang, ob die Gemeinde vor der Teilung der Parzelle Nr. qqq und dem Verkauf des verbliebenen Teils an den Beschwerdegegner sich mit dem Gedanken trug, die Dienstbarkeit löschen zu lassen, denn solches steht vollständig ausserhalb des Grundbucheintrages. Entsprechend haben die kantonalen Gerichte den dahingehenden Editionsantrag der Beschwerdeführerin in antizipierter Beweiswürdigung abgewiesen und es liegt diesbezüglich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, weil im Rahmen von Art. 152 ZPO Anspruch einzig auf Abnahme von Beweis zu rechtserheblichen Tatsachen besteht, was eine vorweggenommene antizipierte Beweiswürdigung - welche ihrerseits als Teil der Beweiswürdigung mit Willkürrügen anzugreifen wäre (BGE 146 III 73 E. 5.2.2; 147 IV 534 E. 2.5.1) - nicht ausschliesst (zum Ganzen BGE 143 III 297 E. 9.3.2 m.w.H.). Im Übrigen hat eine Dienstbarkeit entgegen dem, was die Beschwerdeführerin insinuiert, bis zu ihrer Löschung vollen Bestand (Art. 734 ZGB; Urteile 5A 369/2013 vom 15. Mai 2014 E. 3.2.2; 5A 898/2015 vom 11. Juli 2016 E. 3.2, nicht publ. in BGE 142 III 551). Die
Dienstbarkeit müsste folglich gelöscht werden, damit die Beschwerdeführerin ihr Bauvorhaben verwirklichen könnte; eben dies beabsichtigt sie mit ihrer auf Art. 736 Abs. 1 ZGB gestützten Löschungsklage (vgl. hierzu das parallele Verfahren 5A 395/2024).

6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit auf sie eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Gegenseite ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht Appenzell Ausserrhoden, 1. Abteilung, mitgeteilt.

Lausanne, 8. November 2024

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Herrmann

Der Gerichtsschreiber: Möckli

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 738 - 1 Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
¹	Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
²	Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 948 - 1 Die Anmeldungen zur Eintragung in das Grundbuch werden nach ihrer zeitlichen Reihenfolge ohne Aufschub in das Tagebuch eingeschrieben, unter Angabe der anmeldenden Person und ihres Begehrens.
¹	Die Anmeldungen zur Eintragung in das Grundbuch werden nach ihrer zeitlichen Reihenfolge ohne Aufschub in das Tagebuch eingeschrieben, unter Angabe der anmeldenden Person und ihres Begehrens.
²	Die Belege, auf deren Vorlegung hin die Eintragungen in das Grundbuch vorgenommen werden, sind zweckmässig zu ordnen und aufzubewahren.
³	An die Stelle der Belege kann in den Kantonen, die eine öffentliche Beurkundung durch den Grundbuchverwalter vornehmen lassen, ein Urkundenprotokoll treten, dessen Einschreibungen die öffentliche Beurkundung herstellen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 942 - 1 Über die Rechte an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt.
¹	Über die Rechte an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt.
²	Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche.
³	Das Grundbuch kann auf Papier oder mittels Informatik geführt werden.678
⁴	Bei der Grundbuchführung mittels Informatik kommen die Rechtswirkungen den im System ordnungsgemäss gespeicherten und auf den Geräten des Grundbuchamtes durch technische Hilfsmittel in Schrift und Zahlen lesbaren oder in Plänen dargestellten Daten zu.679

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 736 - 1 Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.
¹	Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.
²	Ist ein Interesse des Berechtigten zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, so kann die Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 152 Recht auf Beweis - 1 Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt.
¹	Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt.
²	Rechtswidrig beschaffte Beweismittel werden nur berücksichtigt, wenn das Interesse an der Wahrheitsfindung überwiegt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG:	42 66 72 74 75 90 105 106
OR:	18
ZGB:	734 736 738 942 948
ZPO:	152