5A_632/2011 - 2011-11-08 - Diritti reali - Kosten (Stockwerkeigentum)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_632/2011 + 5A_648/2011

Urteil vom 8. November 2011
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter L. Meyer, von Werdt,
Gerichtsschreiber von Roten.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
6. F.________,
7. G.________,
8. H.________,
9. I.________,
10. J.________,
11. K.________,
12. L.________,
13. M.________,
alle vertreten durch Rechtsanwältin Sonja Vollenweider,
Kläger, Beschwerdeführer im Verfahren 5A_632/2011
und Beschwerdegegner im Verfahren 5A_648/2011,
gegen

X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Alexander Frei,
Beklagte, Beschwerdegegnerin im Verfahren 5A_632/2011 und Beschwerdeführerin im Verfahren 5A_648/2011.

Gegenstand
Stockwerkeigentum,

Beschwerden gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz vom 12. Oktober 2010.

Sachverhalt:

A.
A.a Mit öffentlicher Urkunde vom 1. März 1985 wurde am Grundstück Nr. xxxx in der Gemeinde R.________ Stockwerkeigentum begründet. Bei der Liegenschaft handelt es sich um das ehemalige Hotel S.________ auf T.________. Gemäss Ziff. II der Begründungsurkunde wurden "auf den früher als Hotelzimmer benutzten Etagen 24 Wohneinheiten wie folgt eingebaut", nämlich 11 Wohnungen im 1. Obergeschoss (Nrn. 101-111 bzw. Nrn. 9239-9249), 10 Wohnungen im 2. Obergeschoss (Nrn. 201-210 bzw. Nrn. 9250-9259) und 3 Wohnungen im 3. Obergeschoss (Nrn. 301-303 bzw. Nrn. 9260-9262). Im 1. und 2. Untergeschoss befindet sich die Stockwerkeinheit Nr. 001 bzw. Nr. 9263 mit Sonderrecht an Fitnessräumen, Solarium, Waschküche und Kellerabteil. Gemäss Ziff. IV der Begründungsurkunde wurde die Stockwerkeinheit Nr. 001 zu Eigentum und Nutzung den 24 Wohnungen zugewiesen. Schliesslich umfasst die Stockwerkeinheit Nr. 400 bzw. Nr. 9238 im Erdgeschoss und in den Untergeschossen ein Restaurant, ein Massenlager sowie Personalzimmer und Nebenräume. Gemäss Ziff. IX der Begründungsurkunde bleibt der Restaurationsbetrieb gewährleistet. Die Anteile betragen 500/1000 für die Stockwerkeinheit Nr. 400 und 500/1000 für die Wohnungen mit der Stockwerkeinheit Nr. 001 (Ziff. III
der Begründungsurkunde). Das "Benutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft U.________" vom 1. März 1985 bildet gemäss Ziff. X der Begründungsurkunde deren integrierenden Bestandteil.
A.b Die X.________ AG ist Eigentümerin der Wohnungen Nrn. 102, 105, 106, 108, 109, 207 und 303 sowie der Stockwerkeinheit Nr. 400.
A.c An ihren Stockwerkeinheiten im 1. und 2. Obergeschoss führte die X.________ AG Umbauarbeiten durch. Sie ersetzte insbesondere die Kochnischen durch Kleiderschränke. Im Amtsblatt vom 14. August 2009 liess die X.________ AG nachträglich ein Gesuch für das "Bauobjekt: Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" veröffentlichen.

B.
A.________ und weitere Stockwerkeigentümer (im Folgenden: Kläger) erhoben privatrechtliche Einsprachen gegen das Baugesuch. Die X.________ AG (hiernach: Beklagte) schloss auf Abweisung. Unter Vorbehalt der Erledigung der privatrechtlichen Einsprachen wurde die Baubewilligung erteilt. Das Bezirksgericht Schwyz vereinigte die Einspracheverfahren. Es hiess die Einsprachen gut und untersagte der Beklagten das im Amtsblatt vom 14. August 2009 ausgeschriebene Bauvorhaben. Die Beklagte wurde verpflichtet, die Gerichtskosten von Fr. 5'154.80 zu tragen und die Kläger mit Fr. 5'272.40 zu entschädigen (Urteil vom 31. März 2010).

C.
Mit Berufung beantragte die Beklagte dem Kantonsgericht Schwyz, die Klagen (Baueinsprachen) abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Kläger stellten die Anträge, die Berufung abzuweisen, den bezirksgerichtlichen Entscheid zu bestätigen, die Einsprachen gutzuheissen und das Bauvorhaben "Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" zu untersagen. Das Kantonsgericht hiess die Berufung teilweise gut und hob das angefochtene Urteil auf. Es untersagte der Beklagten das Bauvorhaben "Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" insoweit, als eine Umnutzung ihrer Stockwerkeinheiten zu Hotelzimmern vorgesehen ist, und wies die Baueinsprachen im Übrigen ab (Dispositiv-Ziff. 1). Es auferlegte die erst- und zweitinstanzlichen Gerichtskosten von insgesamt Fr. 8'754.80 zu drei Vierteln der Beklagten und zu einem Viertel den Klägern und verpflichtete die Beklagte, die Kläger im gleichen Verhältnis erstinstanzlich mit Fr. 2'636.20 und zweitinstanzlich mit Fr. 1'500.-- zu entschädigen (Dispositiv-Ziff. 2-4 des Urteils vom 12. Oktober 2010).

D.
Mit Eingabe vom 14. September 2011 beantragen die Kläger dem Bundesgericht, die Dispositiv-Ziff. 2-4 des obergerichtlichen Urteils aufzuheben, die erst- und zweitinstanzlichen Gerichtskosten von insgesamt Fr. 8'754.80 der Beklagten aufzuerlegen und ihnen die volle Parteientschädigung von erstinstanzlich Fr. 5'272.40 und von zweitinstanzlich Fr. 3'000.--, je inklusive Auslagen und Mehrwertsteuer, zuzusprechen, eventuell die Angelegenheit zur Festsetzung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen zurückzuweisen. Es sind die kantonalen Akten, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden (Verfahren 5A_632/2011).

E.
Am 15. September 2011 hat die Beklagte ihre Beschwerde an das Bundesgericht der Post aufgegeben mit dem Antrag in der Sache, die Baueinsprachen der Kläger abzuweisen, eventualiter die Angelegenheit an das Kantonsgericht zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Es sind keine Vernehmlassungen eingeholt worden (Verfahren 5A_648/2011).

Erwägungen:

1.
Die beiden Beschwerden betreffen wechselseitig die gleichen Parteien, richten sich gegen dasselbe kantonale Urteil und sind in ihrer Beurteilung insofern voneinander abhängig, als sich eine allfällige Gutheissung der Beschwerde der Beklagten in der Sache auf die Verlegung der kantonalen Gerichts- und Parteikosten auswirken kann (vgl. Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG) und die einzig dagegen erhobene Beschwerde der Kläger infolgedessen gegenstandslos werden könnte (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 72 BZP; vgl. Beschluss 5P.85/2003 vom 8. Juli 2003). Es rechtfertigt sich deshalb insgesamt, die beiden Beschwerdeverfahren zu vereinigen und in einem einzigen Urteil zu erledigen (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 24 BZP).

2.
Das Kantonsgericht hat die Frage beantwortet, ob der Umbau der Wohnungen in Hotelzimmer und die damit beabsichtigte hotelmässige Bewirtschaftung die Zweckbestimmung oder die Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft verändert und mangels Zustimmung der Stockwerkeigentümer unzulässig ist und ob der Umbau rückgängig gemacht werden muss (vgl. Art. 648 Abs. 2 und Art. 647b Abs. 1 i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB). Sein Urteil betrifft eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit mit einem festgestellten Streitwert von mindestens Fr. 30'000.-- (E. 6 S. 9). Das gesetzliche Streitwerterfordernis (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) ist damit für die Beschwerde in der Sache wie auch für die Beschwerde gegen die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten erfüllt (vgl. BGE 137 III 47). Angefochten ist ein kantonal letztinstanzliches Urteil (Art. 75 BGG), das je gegen beide Beschwerdeparteien lautet (Art. 76 Abs. 1 BGG) und das Verfahren abschliesst (Art. 90 BGG). Auf die - fristgerecht erhobenen (Art. 100 Abs. 1 BGG) - Beschwerden kann grundsätzlich eingetreten werden.

3.
Mangels Anfechtung von Seiten der Kläger rechtskräftig entschieden ist, dass die Beklagte den bereits erfolgten Umbau ihrer Wohnungen nicht rückgängig machen muss. Vor Bundesgericht streitig ist in der Sache, ob die Nutzung der umgebauten Wohnungen als Hotelzimmer der Zustimmung der Stockwerkeigentümer bedarf, weil sie die Zweckbestimmung oder die Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft verändert. Die beiden Streitfragen lauten somit dahingehend, ob (1.) die gemeinschaftliche Liegenschaft einem bestimmten Zweck gewidmet oder für eine bestimmte Benutzungsweise vorgesehen ist und ob (2.) die hotelmässige Bewirtschaftung der Sonderrechtsteile der Beklagten dieser Zweckbestimmung oder Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft widerspricht. Fest steht, dass die Versammlung der Stockwerkeigentümer weder dem Umbau noch der Nutzung von Wohnungen als Hotelzimmer zugestimmt hat.

3.1 Das Kantonsgericht hat die rechtliche Ausgangslage zutreffend geschildert (E. 2 S. 4 des angefochtenen Urteils). Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). In der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume ist der Stockwerkeigentümer frei (Art. 712a Abs. 2 , erster Halbsatz, ZGB). Diese Freiheit wird vermutet, kann aber durch das Gesetz, durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarungen mit Dritten eingeschränkt werden. Sie ist namentlich dort beschränkt, wo der Aus- oder Umbau oder die Nutzung der Sonderrechtsteile die Zweckbestimmung oder die Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft verändert. Denn deren Benutzungsweise kann nur mit der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer geändert werden, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647b Abs. 1 ZGB), und die Veränderung der Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Liegenschaft bedarf der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Die Bestimmungen gelten auch im
Stockwerkeigentum (Art. 712g Abs. 1 und 2 ZGB; vgl. zur rechtlichen Ausgangslage: WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, N. 20, N. 47 ff., N. 135 und N. 182 ff. zu Art. 712a ZGB, mit Hinweisen, zuletzt insbesondere das Urteil 5A_428/2008 vom 19. März 2009 E. 4.5, in: ZBGR 91/2010 S. 301 ff.).

3.2 Die Streitfrage nach einem bestimmten Zweck oder einer bestimmten Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft hat das Kantonsgericht anhand der Begründungsurkunde und des Reglementes geprüft. Es ist von Ziff. II der Begründungsurkunde ausgegangen, wonach die Hotelzimmer in den drei Obergeschossen des ehemaligen Hotels S.________ in Wohneinheiten bzw. Wohnungen umgebaut und nebst dem Restaurationsbetrieb als eigene Stockwerkeinheiten ausgestaltet wurden. Das Kantonsgericht hat festgestellt, die Stockwerkeinheit Nr. 001 (Fitnessräume usw.), der Lift, die Skiräume und weitere gemeinschaftliche Räume stünden in der ausschliesslichen Nutzung der Wohnungen. Umgesetzt worden sei die Trennung zwischen den Wohnungen und dem Restaurationsbetrieb durch separate Eingänge und einen entsprechend ausgestalteten Schliessplan. Die Nutzung der oberen Geschosse zum Wohnen entspreche langjähriger Übung. Die damalige Umwandlung der Hotelzimmer in Wohnungen und die baulich-räumliche Aufteilung der Gesamtliegenschaft würden somit darauf hinweisen, dass eine Hotelnutzung im Wohnungsteil der Liegenschaft ab Begründung des Stockwerkeigentums neu nicht mehr vorgesehen gewesen sei. Ob sich daraus geradezu ein Zweck der Wohnnutzung unter
Ausschluss hotelmässiger Bewirtschaftung oder bloss eine bestimmte Benutzungsweise ergebe, hat das Kantonsgericht letztlich offen gelassen (E. 3 S. 4 ff. des angefochtenen Urteils).

3.3 Das Kantonsgericht hat dafürgehalten, eine hotelmässige Bewirtschaftung widerspreche der festgestellten bisherigen Benutzung der Stockwerkeinheiten, die von den Stockwerkeigentümern selber bewohnt (als Familien- oder Ferienwohnung) oder an Angestellte vermietet worden seien. Die geplante Nutzung als Hotelzimmer weise demgegenüber eine andere inhaltliche Qualität auf. Während der tendenziell längeren Bewohnung durch Stockwerkeigentümer oder Mieter könnten beispielsweise eher typische Nachbarschaftsverhältnisse entstehen als mit den tendenziell kürzer verweilenden Hotelgästen. Dies hätte auch Auswirkungen bei der Benutzung des Fitness- und Wellnessbereiches, wo Hotelgäste eher als störende Fremde betrachtet würden. Auch wenn die Gäste diese Bereiche nicht nutzen sollten, manifestiere sich bereits darin, dass eine Umnutzung in Hotelzimmer auch Auswirkungen auf die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile zeitige. Eine solch "ausstrahlende" Wirkung zeige sich ebenfalls in den feuerpolizeilichen Auflagen aus dem öffentlichrechtlichen Baubewilligungsverfahren, indem vorliegend beispielsweise anderweitige Wand- und Deckenverkleidungen im Treppenhaus angebracht werden müssten. Im Gegensatz zur allfälligen Überlassung der Wohnung an
Freunde bzw. Bekannte, soweit dies nur vereinzelt vorkomme, sei die geplante Umnutzung in Hotelzimmer nicht mehr durch die Benutzungsfreiheit für eigene Sonderrechtsteile abgedeckt. Sie bedürfe als Änderung der Benutzungsweise vielmehr der Genehmigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Ein entsprechender Beschluss fehle, so dass der Beklagten die geplante Umnutzung ihrer Wohnungen in Hotelzimmer zu untersagen sei (E. 4 S. 6 ff. des angefochtenen Urteils).

4.
Die Beklagte verneint die Frage, ob die gemeinschaftliche Liegenschaft einem bestimmten Zweck gewidmet oder für eine bestimmte Benutzung vorgesehen sei. Sie bestreitet, dass sich aus der Gemeinschaftsordnung eine hinreichend eindeutige Bestimmung des Zwecks oder der zulässigen Benutzung der Liegenschaft ergebe. Es sei deshalb jede Art der Benutzung zulässig. Von einer Änderung des Zweckes oder der Benutzungsweise könne nicht gesprochen werden. Die Zustimmungserfordernisse gemäss Art. 648 und Art. 647b ZGB seien nicht anwendbar (S. 26 ff. Ziff. 3f der Beschwerdeschrift).

4.1 Die Zweckbestimmung im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB meint die Widmung einer Sache und zeigt sich durch deren wirtschaftliche Gebrauchs- und Nutzungsweise. Dieser innere Zusammenhang macht die Unterscheidung von Zweckbestimmung und Benutzungsweise gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB im Einzelfall schwierig. Die zulässigen oder die unzulässigen Gebrauchs- und Nutzungsweisen können in der Gemeinschaftsordnung (Begründungsurkunde, Reglement usw.) ausdrücklich umschrieben sein oder gegebenenfalls durch deren Auslegung ermittelt werden. Fehlt es an einer Zweckbestimmung, ist grundsätzlich jede Gebrauchs- und Nutzungsweise zulässig (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 50 und N. 174 und N. 177 ff. zu Art. 712a ZGB, mit Hinweisen).

4.2 Für die Frage nach einem bestimmten Zweck oder einer bestimmten Benutzungsweise der Liegenschaft lässt sich der Gemeinschaftsordnung Folgendes entnehmen:
4.2.1 Ziff. IX der Begründungsurkunde schreibt in Abs. 1 vor, dass die Verwendung der Stockwerkeinheiten "die Zweckbestimmung" der Liegenschaft nicht beeinträchtigen darf, und umschreibt in Abs. 3 eine Zweckbestimmung mit der Formulierung "Der Restaurationsbetrieb der StWE-Nr. 9238 bleibt gewährleistet". Die Stockwerkeinheit Nr. 400 bzw. Nr. 9238 im Erdgeschoss und in den Untergeschossen umfasst ein Restaurant, ein Massenlager sowie mehrere Personalzimmer und Nebenräume mit einer Wertquote von 500/1000 (Ziff. III der Begründungsurkunde). Die Hälfte der Gesamtliegenschaft ist damit dem Betrieb eines Restaurants und eines Massenlagers gewidmet.
4.2.2 Aus dem genannten Zweck der einen Hälfte ergibt sich der Zweck der anderen Hälfte der Gesamtliegenschaft, wenngleich eine ausdrückliche Umschreibung in der Gemeinschaftsordnung fehlt. Er wird durch die räumliche Ausscheidung und die Zuweisung von Nutzungsbefugnissen näher bestimmt. Während das Restaurant mit dem Massenlager im Erdgeschoss und in den Untergeschossen betrieben wird, finden sich "auf den früher als Hotelzimmer benutzten Etagen 24 Wohneinheiten" (Ziff. II der Begründungsurkunde). Die Widmung der drei Obergeschosse ausschliesslich zu Wohnzwecken und als Gegensatz zum Gastwirtschafts- und Beherbergungsbetrieb im Erdgeschoss und in den Untergeschossen wird verdeutlicht, indem die Stockwerkeinheit Nr. 001 (Fitnessräume usw.) der Nutzung der Wohnungseigentümer vorbehalten bleibt und eigentumsmässig mit den Wohnungen verknüpft wird (Ziff. IV der Begründungsurkunde), indem der Lift und die Skiräume 1 und 2 nur von den Eigentümern der Wohnungen unter "Ausschluss der Stockwerkeinheit Nr. 9238" benutzt werden dürfen (Ziff. VI und VII der Begründungsurkunde) und indem die gemeinschaftlichen Räume in den drei Obergeschossen lediglich für die Eigentümer der Wohnungen zugänglich sind (Ziff. VIII der Begründungsurkunde). Das
Reglement bestätigt die räumliche Zweiteilung der Liegenschaft mit je verschiedenem Zweck und je speziellen Benutzungsrechten (z.B. Art. 3, Art. 7 und Art. 12) bis hin zu Regelungen über die getrennte Abrechnung der Kosten für die Verwaltung und der gemeinschaftlichen Kosten (Art. 16 ff. des Reglements). Gemäss den tatsächlichen Feststellungen des Kantonsgerichts bestehen für die beiden Bereiche separate Eingänge mit entsprechend ausgestaltetem Schliessplan.
4.2.3 Die Gesamtliegenschaft ist somit einem doppelten Zweck gewidmet. Sie dient einerseits dem Betrieb eines Restaurants und eines Massenlagers und andererseits Wohnzwecken, wobei die beiden Zweckbestimmungen räumlich eindeutig festgelegt sind. Was die Benutzungsweise der Wohnungen angeht, ergibt sich aus dem Reglement, dass jeder Stockwerkeigentümer in der Benutzung aller Räume seiner Stockwerkeinheit frei ist, soweit dadurch die anderen Stockwerkeigentümer im gleichen Benutzungsrecht und die Interessen der Gemeinschaft nicht beeinträchtigt werden (Art. 5 ff.). Die Vermietung des Stockwerkeigentums ist zulässig und dem Verwalter zu melden (Art. 10 des Reglements). Die örtliche Lage der Liegenschaften auf T.________ und die Grösse der Wohnungen - 13 Wohnungen mit einem Zimmer, 5 Wohnungen mit eineinhalb Zimmern und 6 Wohnungen mit zwei Zimmern - lassen darauf schliessen, dass bei der Begründung hauptsächlich an eine Nutzung als Ferienwohnungen gedacht wurde.

4.3 Entgegen der Darstellung der Beklagten ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung eine Zweckbestimmung der Liegenschaft. Wie die Beklagte zu Recht hervorhebt, dient die Liegenschaft mit diversen Wohnungen dem Wohnen sowie mit dem Restaurant der Bewirtung und mit dem Massenlager der Beherbergung von Dritten (Touristen und anderen Gästen). Dass die Liegenschaft nicht einzig Wohnzwecken gewidmet ist, schadet ihrer Zweckbestimmung nicht. Es ist vielmehr zulässig und oft auch sinnvoll, wenn den Einheiten im Erdgeschoss eine gewerbliche Nutzung offensteht, während die Einheiten in den Obergeschossen der Wohnnutzung gewidmet sind (vgl. PASCAL WIRZ, Schranken der Sonderrechtsausübung im Stockwerkeigentum, Diss. Zürich 2007, S. 162; HANS-PETER FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 1972, § 8 N. 2). Eine zweigeteilte Zweckbestimmung ist umso mehr zulässig, als hier die beiden festgelegten Nutzungsbereiche räumlich klar voneinander abgegrenzt sind und sich ohne bauliche Änderungen an den gemeinschaftlichen Teilen (Eingang mit Schliessanlage) nicht vermischen können.

5.
Die zweite Streitfrage lautet dahin gehend, ob die hotelmässige Bewirtschaftung der Sonderrechtsteile der Beklagten der festgestellten Zweckbestimmung und Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft widerspricht. Die Beklagte macht geltend, auch das Wohnen in einem Hotel bedeute nichts wesentlich anderes als das Wohnen in einer Wohnung und deshalb keine Nutzung, die mit einer weit höheren Belastung durch Immissionen verbunden sei (S. 14 ff. Ziff. 2 und S. 32 Ziff. 6). Sie wendet ein, die hotelmässige Bewirtschaftung ihrer Sonderrechtsteile beeinträchtige den Gesamtcharakter der Liegenschaft nicht (S. 21 ff. Ziff. 3) und ein Verbot der Umnutzung ihrer Wohnungen in Hotelzimmer verletze den Kern- und Wesensgehalt des Stockwerkeigentums (S. 29 ff. Ziff. 4) und den Grundsatz der Gleichbehandlung aller Stockwerkeigentümer (S. 31 Ziff. 5 der Beschwerdeschrift).

5.1 In seiner Rechtsprechung hat das Bundesgericht ein im Reglement enthaltenes Verbot, in Sonderrechtsteilen, die zum Wohnen bestimmt sind, ein Restaurant, eine Pension oder ein ähnliches Gewerbe zu betreiben, für zulässig erklärt (Urteil 5C.195/2002 vom 23. Dezember 2002 E. 2, zit. bei WERMELINGER, a.a.O., N. 56 zu Art. 712a ZGB). Einem älteren, mit dem vorliegenden ohne Weiteres vergleichbaren Fall hat der Sachverhalt zugrunde gelegen, dass eine in Stockwerkeigentum aufgeteilte Liegenschaft ein Restaurant, ein Hotel und auf fünf Stockwerken 41 Wohnungen umfasste. Die Zweckbestimmung wurde im Reglement lediglich mit der Formulierung "Ogni quota può essere unicamente utilizzata come alla sua destinazione (appartamento quale appartamento, ristorante quale ristorante, albergo quale albergo)" umschrieben. Als der Hotelunternehmer seinen Betrieb auf vereinzelte ihm gehörende Wohnungen ausdehnen wollte, erhoben mehrere Stockwerkeigentümer erfolgreich Klage. Zuletzt hat das Bundesgericht die eidgenössische Berufung des Hotelunternehmers abgewiesen mit der Begründung: "L'estensione della gestione alberghiera agli appartamenti rappresenta un mutamento della destinazione prevista nel regolamento" (Urteil C.419/1982 vom 3. März 1983 E. 4,
zit. bei ROLANDO FORNI, La propriété par étages dans la jurisprudence du Tribunal fédéral, ZBJV 124/1988 S. 449 ff., S. 454 Ziff. 5.4). Die Begründung für die Unzulässigkeit der hotelmässigen Bewirtschaftung einzelner Wohnungen liegt zum einen in der Störung des Gesamtcharakters der Wohnliegenschaft, zum anderen aber auch darin, dass die anderen Stockwerkeigentümer den ständigen Wechsel der Bewohner innert kürzester Zeit und die damit zwangsläufig verbundene höhere Belastung für die gemeinschaftlichen Anlagen nicht zu dulden brauchen (vgl. zur übereinstimmenden Lösung im deutschen Wohneigentum: HEINRICH KREUZER, in: Julius von Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, 2005, N. 73 zu § 13 WEG; WOLFGANG LÜKE, in: Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 1995, N. 14 zu § 15 WEG).

5.2 Mit Blick auf die Praxis ist das Kantonsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die hotelmässige Bewirtschaftung von Wohnungen in einer Wohnliegenschaft ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümer als unzulässig erscheint. Zu den einzelnen dagegen erhobenen Einwänden der Beklagten ergibt sich Folgendes:
5.2.1 Die Umnutzung von Wohnungen in Hotelzimmer bedeutet hier eine Änderung der Zweckbestimmung gemäss der massgebenden Gemeinschaftsordnung, wonach die Wohnungen dem Wohnen gewidmet sind (vgl. E. 4 hiervor). Bewirkt die Hotelnutzung somit eine Zweckänderung, ist sie ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer unzulässig (vgl. Art. 648 Abs. 2 i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB). Eines zusätzlichen Nachweises übermässiger Immissionen oder der höheren Belastung gemeinschaftlicher Anlagen durch die Hotelnutzung bedarf es nicht. Die diesbezüglich erhobene Rüge unrichtiger Feststellung des Sachverhalts (S. 7 ff. Ziff. 6b der Beschwerdeschrift) ist deshalb mangels Entscheiderheblichkeit nicht zu prüfen (Art. 97 Abs. 1 BGG; vgl. BGE 132 III 545 E. 3.3.2 S. 548).
5.2.2 Die Umschreibung des Zwecks und der Benutzungsweise in der Gemeinschaftsordnung genügt den Bestimmtheitsanforderungen. Die Gemeinschaftsordnung kann den Zweck und die Benutzungsweise positiv oder negativ umschreiben (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 181 zu Art. 712a ZGB), d.h. die zulässigen Nutzungsarten aufzählen (z.B. das zit. Urteil C.419/1982 E. 4b: "appartamento quale appartamento") oder Nutzungsarten für unzulässig erklären (z.B. das zit. Urteil 5C.195/2002 E. 2.1.1: "Ne peuvent être exercées dans l'immeuble ..."). Eine positive Umschreibung ergibt sich aus der vorliegenden Gemeinschaftsordnung, wonach die Wohnungen in den drei Obergeschossen Wohnzwecken dienen (E. 4.2 hiervor). Umgekehrt ist damit gesagt, dass eine hotelmässige Bewirtschaftung einzelner Wohnungen in den drei Obergeschossen eine Zweck- und Nutzungsänderung bedeutet, die ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer unzulässig ist.
5.2.3 Eine Verletzung des Kern- und Wesensgehalts des Stockwerkeigentums erblickt die Beklagte darin, dass ihr die hotelmässige Bewirtschaftung ihrer Wohnungen verboten werden soll. Sie beruft sich auf die Rechtsprechung, dass jedenfalls dort, wo die Zweckbestimmung der in Stockwerkeigentum unterteilten Liegenschaft durch eine von der Nutzungsordnung abweichende Benützung einer Stockwerkeinheit nicht in Frage gestellt wird und wo dadurch auch die gleichmässige Nutzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile wie auch der Gebrauch der zu Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten nicht gefährdet werden, einem Stockwerkeigentümer eine faktisch zwar neue, in ihrer Wirkung - vor allem bezüglich Immissionen - aber mit dem bisherigen Gebrauch vergleichbare Nutzung zu gestatten ist (vgl. BGE 111 II 330 E. 8 S. 341; Urteil 5C.168/2003 vom 17. Februar 2004 E. 4.2.1, in: ZBGR 85/2004 S. 436). Die Voraussetzung dieser Rechtsprechung erfüllt die hotelmässige Bewirtschaftung in den drei dem Wohnzweck gewidmeten Obergeschossen der Liegenschaft nicht. Es handelt sich bei der Umnutzung von Wohnungen in Hotelzimmer nicht um eine dem Wohnen "vergleichbare Nutzung", sondern um eine Nutzung, die die Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen
Liegenschaft in Frage stellt. Auf das in E. 5.1 soeben Gesagte kann verwiesen werden.
5.2.4 Schliesslich rügt die Beklagte das Gleichbehandlungsgebot als verletzt, weil ihr die hotelmässige Bewirtschaftung ihrer Wohnungen verboten werde, während andere Stockwerkeigentümer ihre Wohnungen vermieten dürften. Unterscheidungen zwischen Stockwerkeigentümern verstossen indessen erst dann gegen das Gleichbehandlungsgebot, wenn es dafür keinen sachlichen Grund gibt und die nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung ein gewisses erhebliches Mindestmass erreicht (vgl. BGE 131 III 459 E. 5.4.3 S. 465). Die beiden Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Zum einen ergibt sich die Zulässigkeit der Vermietung von Wohnungen aus der Gemeinschaftsordnung, während Gleiches für die hotelmässige Bewirtschaftung nicht zutrifft (vgl. E. 4.2.3 hiervor). Zum anderen kann die Vermietung der Wohnungen, selbst die Vermietung als Ferienwohnungen, von einer Hotelnutzung unterschieden werden (vgl. KREUZER, a.a.O., N. 85, und BÄRMANN/PICK, Wohnungseigentumsgesetz, 18. Aufl. 2007, N. 11, je zu § 13 WEG) und ist hier auf Grund der tatsächlichen Feststellungen des Kantonsgerichts zu unterscheiden. Die Vermietung von Wohnungen ist danach die Ausnahme und erfolgt über eine längere Zeitspanne, als in der Regel der Aufenthalt in einem Hotelzimmer dauert (vgl.
E. 3 S. 5 des angefochtenen Urteils mit Hinweis auf das Protokoll der Berufungsverhandlung). Wie das Kantonsgericht allerdings zutreffend hervorgehoben hat (E. 4 S. 7), müsste die Zulässigkeit der Vermietung überpüft werden, wenn sie einer hotelmässigen Bewirtschaftung einzelner Wohnungen gleichkäme.

5.3 Insgesamt kann die kantonsgerichtliche Beurteilung nicht beanstandet werden, die Umnutzung von Wohnungen in Hotelzimmer hätte der Zustimmung der Stockwerkeigentümer bedurft. Sie bedeutet hier - im Lichte der Rechtsprechung (E. 5.1 hiervor) - eine Änderung des Zwecks und nicht bloss der Benutzungsweise der Liegenschaft, wie er durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt ist. Da die Stockwerkeigentümer der Umnutzung nicht zugestimmt haben, durfte der Beklagten das Bauvorhaben "Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" insoweit untersagt werden.

6.
Aus den dargelegten Gründen muss die Beschwerde der Beklagten abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Wie einleitend erwähnt, ist mangels Anfechtung von Seiten der Kläger rechtskräftig entschieden, dass die Beklagte den bereits erfolgten Umbau ihrer Wohnungen, namentlich die Ersetzung der Kochnischen durch Schränke, nicht rückgängig machen muss. Für ihr Beschwerdeverfahren wird die Beklagte kostenpflichtig, hingegen nicht entschädigungspflichtig, da bei den Klägern keine Vernehmlassungen eingeholt wurden (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 BGG).

7.
Mit ihrer Beschwerde wenden sich die Kläger gegen die Verlegung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen. Sie beantragen, der Beklagten die vollen Gerichtskosten und die volle Parteientschädigung des kantonalen Verfahrens aufzuerlegen.

7.1 Das erstinstanzliche Verfahren und das Berufungsverfahren wurden vor Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) am 1. Januar 2011 abgeschlossen, so dass für die Verlegung der Kosten und Entschädigungen die Bestimmungen der kantonalen Zivilprozessordnung vom 25. Oktober 1974 massgebend sind (vgl. Art. 404 f . ZPO). Die Anwendung kantonalen Rechts prüft das Bundesgericht - von hier nicht zutreffenden Ausnahmen abgesehen (Art. 95 lit. c -e BGG) - lediglich auf die Verletzung verfassungsmässiger Rechte, namentlich auf Willkür hin, wenn und soweit entsprechende Rügen erhoben und begründet werden, d.h. klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Urteils dargelegt wird, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt sein sollen (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 135 III 513 E. 4.3 S. 521 f.; 135 V 94 E. 1 S. 95).

7.2 Ungeachtet der fehlenden Verfassungsrügen erweist sich die Beschwerde aus nachstehenden Gründen als erfolglos:
7.2.1 Nach der Zivilprozessordnung des Kantons Schwyz werden die Gerichtskosten in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt und, wenn keine Partei vollständig obsiegt, verhältnismässig verteilt (§ 59 Abs. 2 ZPO/SZ). Jede Partei hat in der Regel den Gegner im gleichen Verhältnis für aussergerichtliche Kosten und Umtriebe, einschliesslich Weisungskosten, zu entschädigen, wie ihr Kosten auferlegt werden (§ 62 Abs. 1 ZPO/SZ). Es gilt damit als Grundsatz das Erfolgsprinzip. Die Frage, welche Partei unterlegen ist, beurteilt sich dabei nach Massgabe des Rechtsbegehrens (vgl. BGE 119 Ia 1 E. 6b S. 2 f.). Im Rahmen des Erfolgsprinzips nicht entscheidend ist, in welchem Sinne über einzelne Angriffs- oder Verteidigungsmittel entschieden wurde (Urteil 5P.270/2005 vom 10. Oktober 2005 E. 3, in: SZZP 2006 S. 51).
7.2.2 Die Kläger haben erst- und zweitinstanzlich das Begehren gestellt, das Baugesuch der Beklagten betreffend "Bauobjekt: Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" abzuweisen resp. der Beklagten die Realisierung dieses Bauprojektes zu untersagen. Während das Bezirksgericht der Beklagten das unter dem Titel "Umbau Wohnungen zu Hotelzimmern" ausgeschriebene Bauvorhaben untersagt hat, ist das Obergericht davon ausgegangen, der Beklagten könne nur die Umnutzung der Wohnungen in Hotelzimmer, hingegen nicht der Umbau untersagt werden. Im Ergebnis haben damit die Kläger ein Verbot des Umbaus und - darin mitenthalten - ein Verbot der Umnutzung der umgebauten Wohnungen begehrt und lediglich das Verbot der Umnutzung der zulässigerweise umgebauten Wohnungen erreicht. Unter Willkürgesichtspunkten kann deshalb die kantonsgerichtliche Annahme nicht beanstandet werden, die Kläger hätten nur teilweise obsiegt und seien teilweise unterlegen. Daran vermag nichts zu ändern, dass die Kläger in der Begründung ihrer Rechtsschriften schwergewichtig mit der verbotenen Umnutzung argumentiert haben und auf die Frage des Umbaus bzw. der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach erfolgtem Umbau nur am Rande eingegangen sein wollen. Ihr Rechtsbegehren ist
entscheidend, belegt willkürfrei ein teilweises Unterliegen und rechtfertigt deshalb eine verhältnismässige Verlegung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen (Art. 9 BV; vgl. zum Begriff: BGE 133 III 462 E. 4.4.1 S. 470; 135 V 2 E. 1.3 S. 4 f.).
7.2.3 Das Verhältnis der Verlegung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen von 1/4 zu Lasten der Kläger und zu 3/4 zu Lasten der Beklagten kann damit begründet werden, dass das Verbot, die umgebauten Wohnungen inskünftig als Hotelzimmer zu nutzen, für die Beklagte wirtschaftlich schwerer wiegt als die Kosten, die angefallen wären, den erfolgten Umbau wieder rückgängig zu machen. Willkür in der kantonsgerichtlichen Ermessensbetätigung ist nicht ersichtlich (Art. 9 BV; vgl. zum Begriff: BGE 109 Ia 107 E. 2c S. 109; 128 III 156 E. 1a S. 157).

7.3 Insgesamt muss die Beschwerde der Kläger abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Die Kläger werden für ihr Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG), hingegen nicht entschädigungspflichtig, da die Beklagten nicht zur Vernehmlassung eingeladen wurde (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfahren 5A_632/2011 und 5A_648/2011 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 8'000.-- werden im Betrag von Fr. 3'000.-- den Klägern unter solidarischer Haftbarkeit und im Betrag von Fr. 5'000.-- der Beklagten auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. November 2011
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: von Roten

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 273 Legge del 4 dicembre 1947 di procedura civile federale PC Art. 24
¹	L'attore che intende esercitare più azioni contro lo stesso convenuto può farle valere in un'unica petizione, se il Tribunale federale è competente per giudicare ogni singola pretesa. Questa condizione non è richiesta per pretese accessorie.
²	Più persone possono agire o essere convenute con la stessa petizione:
^a	se esiste tra loro una comunione giuridica in relazione con l'oggetto litigioso o se i loro diritti o le loro obbligazioni derivano da una stessa causa materiale e giuridica. Il giudice può chiamare in causa un terzo che faccia parte della comunione giuridica. Il chiamato in causa diventa parte in lite;
^b	se pretese di eguale natura, che si fondano su di una causa materiale e giuridica essenzialmente dello stesso genere, formano l'oggetto di una lite, semprechè la competenza del Tribunale federale esista per ognuna di esse.
³	Quando lo reputa necessario, il giudice può ordinare d'ufficio, in ogni stadio della procedura, la disgiunzione delle cause.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 648 - 1 Ogni comproprietario è autorizzato a rappresentare la cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri.
¹	Ogni comproprietario è autorizzato a rappresentare la cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri.
²	Per alienare la cosa, per imporle degli aggravi o per cambiarne la destinazione, occorre il consenso di tutti i comproprietari, a meno che questi abbiano unanimemente stabilito un'altra norma.
³	I comproprietari non possono gravare la cosa di diritti di pegno o di oneri fondiari, qualora ne siano già gravate singole quote.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647^b - 1 Gli atti di amministrazione più importanti, in particolare i cambiamenti di cultura o d'utilizzazione, la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione, la partecipazione al miglioramento del suolo e la nomina d'un amministratore con facoltà eccedenti l'ordinaria amministrazione sono decisi a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
¹	Gli atti di amministrazione più importanti, in particolare i cambiamenti di cultura o d'utilizzazione, la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione, la partecipazione al miglioramento del suolo e la nomina d'un amministratore con facoltà eccedenti l'ordinaria amministrazione sono decisi a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
²	Sono riservate le disposizioni concernenti i lavori di costruzione necessari.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
¹	Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
²	A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari.
³	Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo.
⁴	La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.591

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
¹	La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
²	Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore.
³	Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 404 Applicabilità del diritto previgente - 1 Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
¹	Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
²	La competenza per territorio si determina secondo il nuovo diritto. Nondimeno, una competenza esistente in base al diritto previgente permane.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.