5A_799/2010 - 2011-03-08 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 799/2010

Urteil vom 8. März 2011
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter L. Meyer,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

Bezirksgerichtspräsidium Brugg,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt A.________.

Gegenstand
Neuschätzung, Ausstand,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, vom 29. September 2010.

Sachverhalt:

A.
A.a X.________ beantragte am 26. Januar 2009 in der gegen sie geführten Betreibung auf Grundpfandverwertung beim Bezirksgerichtspräsidium Brugg als unterer betreibungsrechtlicher Aufsichtsbehörde unter anderem die Neuschätzung des Verfahrensgegenstand bildenden Grundstücks durch einen Sachverständigen.

Am 23. Februar 2009 beauftragte das Gerichtspräsidium Z.________ als Experten. Dieser legte am 7. April 2009 seine Schätzung vor, wobei er den Verkehrswert des Grundstücks auf Fr. 1'980'000.-- bezifferte. Am 8. Juni 2009 erstattete er auf Aufforderung des Gerichtspräsidiums einen erläuternden Bericht zum Gutachten.

Mit Urteil vom 15. Juni 2009 wies das Gerichtspräsidium das Betreibungsamt A.________ an, den Schätzwert des Grundstücks mit Fr. 1'980'000.-- einzusetzen.

A.b Dagegen führte X.________ am 6. Juli 2009 Beschwerde an die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Aargau als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde. Am 24. August 2009 hiess das Obergericht diese Beschwerde wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs teilweise gut, hob das angefochtene Urteil auf und wies die Sache zur neuen Entscheidung zurück.

Insoweit die Beschwerde abgewiesen worden war, erhob X.________ am 11. September 2009 Beschwerde an das Bundesgericht, welche erfolglos blieb (Urteil 5A 588/2009 vom 20. Oktober 2009).

B.
Mit Urteil vom 9. November 2009 wies das Gerichtspräsidium Brugg das Betreibungsamt A.________ an, den Schätzwert der fraglichen Liegenschaft mit Fr. 1'980'000.-- einzusetzen.
Dagegen erhob X.________ am 30. November 2009 Beschwerde an das Obergericht. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Urteils und des festgelegten Schätzwerts und die Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Zudem lehnte sie die Vorinstanz als befangen ab und ersuchte um Bestimmung einer anderen Behörde, welche die Neubeurteilung vornehmen soll. Mit Entscheid vom 29. September 2010 wies das Obergericht die Beschwerde ab.

C.
Am 15. November 2010 hat X.________ (Beschwerdeführerin) Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie verlangt die Aufhebung des angefochtenen Urteils. Das Obergericht sei anzuweisen, das Urteil der unteren Aufsichtsbehörde, insbesondere den Schätzwert von Fr. 1'980'000.-- aufzuheben und das Verfahren zur Neubeurteilung an die untere Aufsichtsbehörde zurückzuweisen. Das Obergericht sei zudem anzuweisen, das Gerichtspräsidium Brugg für befangen zu erklären und den Fall einer anderen unteren Aufsichtsbehörde zuzuweisen. Eventualiter solle das Bundesgericht das Urteil der unteren Aufsichtsbehörde und insbesondere den Schätzwert selber aufheben und den Fall an die untere Aufsichtsbehörde zurückweisen sowie das Gerichtspräsidium Brugg für befangen erklären und den Fall einer anderen unteren Aufsichtsbehörde zur Beurteilung zuweisen.

Das Bundesgericht hat die Akten beigezogen, aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde (Art. 75 Abs. 1 BGG) in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unabhängig vom Streitwert zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Sie ist binnen Frist erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 45 Abs. 1 BGG).

2.
Nach Eingang des Verwertungsbegehrens ordnet der Betreibungsbeamte die Schätzung des grundpfandbelasteten Grundstücks an. Diese soll den mutmasslichen Verkehrswert des Grundstücks und seiner Zugehör bestimmen, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung (Art. 9 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42] in Verbindung mit Art. 99 Abs. 1 VZG). Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen verlangen. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 VZG in Verbindung mit Art. 99 Abs. 2 VZG). Das Bundesgericht kann einen derartigen Ermessensentscheid einzig daraufhin überprüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht hat. Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (BGE 134 III 42 E. 3 S. 43 mit Hinweisen).

In der Betreibung auf Pfandverwertung kommt der Schätzung bloss untergeordnete Bedeutung zu. Ihre Hauptfunktionen wie im Pfändungsverfahren (BGE 122 III 338 E. 1a S. 339) - nämlich Bestimmung des Deckungsumfangs (Art. 97 Abs. 1 SchKG), damit nicht mehr als nötig mit Beschlag belegt wird, und Orientierung des Gläubigers über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung (Art. 112 Abs. 1 SchKG) - entfallen hier weitgehend (BGE 135 I 102 E. 3.2.2 S. 105; 101 III 32 E. 1 S. 34). Die Schätzung des zu versteigernden Grundstücks gibt den Interessenten lediglich einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot, ohne etwas über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren Erlös auszusagen (BGE 135 I 102 E. 3.2.3 S. 105; 134 III 42 E. 4 S. 43; 129 III 595 E. 3.1 S. 597; 101 III 32 E. 1 S. 34).

3.
Die Beschwerdeführerin greift in zahlreichen Einzelpunkten die Verkehrswertschätzung an (unten E. 5). Im Wesentlichen zielen ihre Rügen jeweils darauf ab, dass der Sachverständige seine Schlussfolgerungen nicht genügend begründet habe, die Aufsichtsinstanzen zu wenig auf ihre Argumente eingegangen seien und jene stattdessen - anstelle des Gutachters - Begründungen für die Bewertung nachgeschoben hätten. Dadurch sei ihr rechtliches Gehör verletzt worden und es sei zu Ermessensüberschreitungen bzw. -missbrauch gekommen.

4.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist vorauszuschicken, dass die Gerichte verpflichtet sind, die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien anzuhören und bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 124 I 241 E. 2 S. 242). Damit sich die Parteien ein Bild über die Erwägungen des Gerichts machen können, muss es seinen Entscheid begründen. Die Begründung hat kurz die Überlegungen zu nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Es genügt, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236; 133 III 439 E. 3.3 S. 445; 129 I 232 E. 3.2 S. 236; je mit Hinweisen). Zu berücksichtigen ist vorliegend überdies die beschränkte Bedeutung der Neuschätzung, welche eine knapp gehaltene Begründung nicht nur des angefochtenen Urteils, sondern auch des Verkehrswertgutachtens rechtfertigt.

5.
Zu den einzelnen Kritikpunkten der Beschwerdeführerin ist Folgendes auszuführen:

5.1 Die Beschwerdeführerin moniert, dass der Realwert ihrer Liegenschaft mit 1.0 und der Ertragswert mit 0.0 gewichtet, d.h. einzig der Realwert berücksichtigt und der Verkehrswertermittlung kein gewichtetes Mittel zwischen Real- und Ertragswert zugrunde gelegt wurde. Die Vorinstanz hat diesbezüglich auf die Verkehrswertschätzung verwiesen. Danach sei der Markt sowohl für die Vermietung wie für den Verkauf des fraglichen Objekts eher bescheiden. Sie hat sich daraufhin die Auffassung der unteren Aufsichtsbehörde zu eigen gemacht, wonach es nachvollziehbar erscheine, dass einer Mietnutzung Ausnahmecharakter zukomme, da es um ein Wohnhaus gehobenen Standards in einem für die Vermietung teuren Preissegment gehe. Es sei deshalb gerechtfertigt, einzig auf den Realwert abzustellen.

Diese Begründung der Vorinstanz ist nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass für die Mietnutzung nur ein bescheidener Markt besteht. Dass die Vorinstanzen die im Gutachten knapp gehaltene Begründung ergänzt haben, ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden, geht es doch um eine Frage, bei welcher den Gerichten eine gewisse Sachkunde zugeschrieben werden kann. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kann auch aus BGE 134 III 42 nicht abgeleitet werden, dass sich der Experte einlässlicher zur Wahl seiner Methode hätte äussern müssen. Somit sind weder Ermessensfehler noch eine Gehörsverletzung ersichtlich.

5.2 Die Beschwerdeführerin kritisiert die Annahme eines monatlichen Mietzinses von Fr. 4'500.-- durch den Experten für die Ermittlung des Ertragswerts. Die untere Aufsichtsbehörde hat festgehalten, gemäss dem erläuternden Bericht vom 8. Juni 2009 handle es sich um eine Grobschätzung unter Berücksichtigung der Lage des Objekts. Das Obergericht hat die Frage offen gelassen, da der Mietzins einzig für den Ertragswert relevant sei und dieser bei der Bestimmung des Verkehrswerts vorliegend keine Rolle spiele.

Der Ertragswert wurde bei der Berechnung des Verkehrswerts nicht berücksichtigt. Wie soeben ausgeführt, ist dadurch kein Bundesrecht verletzt worden. Das Obergericht hat mithin zu Recht auf eine Auseinandersetzung mit der Mietzinsschätzung verzichtet. Die Beschwerdeführerin geht weiterhin von der Massgeblichkeit des Ertragswerts aus. Auf ihre Ausführungen im Zusammenhang mit der Mietzinsschätzung ist deshalb nicht einzutreten. Die Mietzinsschätzung könnte nur insofern eine selbständige Rolle gespielt haben, als sie womöglich zur Feststellung des bloss bescheidenen Markts für die Vermietbarkeit beigetragen hat. Die Beschwerdeführerin behauptet aber selber nicht, dass eine Grobschätzung für diese Feststellung nicht ausreichen würde.

5.3 Die Beschwerdeführerin rügt, dass von einer Altersentwertung ihrer Liegenschaft von 25 % ausgegangen worden sei. Die untere Aufsichtsbehörde hat dazu ausgeführt, das Haus sei 1980 gebaut und in den Jahren 1994 bis 1996 ausgebaut worden. Für die Gesamtliegenschaft gehe der Experte jedoch von einem geschätzten Alter von 24 bis 26 Jahren aus. Er habe also eine Mischrechnung gemacht, wobei er offenbar etwas stärker auf das Alter des ursprünglichen Gebäudes als jenes des Ausbaus abgestellt habe. Die Vorinstanz hat diese Mischrechnung nicht beanstandet und insbesondere ausgeführt, es gebe keine Hinweise darauf, dass der Gutachter die Renovationen vernachlässigt habe, wäre doch sonst die Annahme eines Gebäudealters von 28 bis 29 Jahren zu erwarten gewesen.

Das Vorgehen der Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerdeführerin begründet nicht, wieso dem Experten bzw. den Vorinstanzen versagt sein sollte, bei der Altersentwertung stärker auf den ursprünglichen Bau statt auf später erfolgte Ausbauten abzustellen. Sie geht auch nicht darauf ein, dass eine gewisse Berücksichtigung der Ausbauten stattgefunden hat. Mit ihrer abweichenden Berechnungsweise (basierend auf einem Vergleich der Kosten der Ausbauten mit dem aktuellen Gebäudeversicherungswert) kann sie nicht die Unhaltbarkeit der gewählten Methode dartun. Erst recht ist irrelevant, dass die Vorinstanz die Ausbauten als "Renovationen" bezeichnet hat, was die Beschwerdeführerin als aktenwidrig moniert (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG).

5.4 Des Weiteren wendet sich die Beschwerdeführerin gegen die Einteilung ihrer Liegenschaft in die Lageklasse 2.9. Das Obergericht hat diesbezüglich ausgeführt, sowohl der Liegenschaftsbeschrieb im Gutachten als auch der verwendete Lageklassenschlüssel nach Naegeli/ Wenger seien für Laien verständlich. Mithin könne nachvollzogen werden, weshalb der Gutachter in den verschiedenen Bewertungskategorien welche Lageklasse gewählt und sich in der Gesamtwertung eine Lageklasse von 2.9 ergeben habe. Zudem wäre es der Beschwerdeführerin zuzumuten gewesen auszuführen, in welcher Kategorie sie die Liegenschaft höher oder tiefer bewertet sehen möchte.

Auch diese Ausführungen der Vorinstanz sind nachvollziehbar. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kann im Verzicht auf eine eingehendere Begründung und in der Verpflichtung der Beschwerdeführerin, sich zur gewünschten Änderung der Einteilung inhaltlich zu äussern, weder eine Gehörsverletzung noch eine Rechtsverweigerung erblickt werden.

5.5 Die Beschwerdeführerin rügt ausserdem, dass der Experte einen Kubikmeterpreis von Fr. 700.-- angenommen habe. Die untere Aufsichtsinstanz hat hiezu festgehalten, gemäss dem erläuternden Bericht des Experten vom 8. Juni 2009 werde der Wert von Fr. 700.--/m3 für überdurchschnittliche Qualität sowie sorgfältigen und komfortablen Ausbau angewendet. Es handle sich um eine auf der Erfahrung des Experten beruhende Einschätzung. Das Obergericht führt aus, zwar sei das Gutachten in diesem Punkt summarisch, was jedoch ausreiche, wenn das Ergebnis der Schätzung ein vertretbarer Verkehrswert sei. Es seien keine methodischen Fehler des Gutachters ersichtlich und es gebe keine Hinweise darauf, dass der Verkehrswert wesentlich höher oder tiefer als geschätzt liegen müsse.

Wie bereits gesagt, kommt dem Verkehrswertgutachten in der Betreibung auf Grundpfandverwertung bloss beschränkte Bedeutung zu, was sich auch auf die Dichte der Begründung der Expertise auswirkt. Die bloss summarische Begründung ist deshalb vorliegend nicht zu beanstanden. Dass vielleicht auch ein anderer Kubikmeterpreis angemessen sein könnte, genügt nicht, um die Unhaltbarkeit des gewählten Ansatzes zu belegen.

5.6 Die Beschwerdeführerin beanstandet die Pauschalisierung der Umgebungskosten mit Fr. 80'000.-- und der Baunebenkosten mit 8 % des Neubauwerts. Die untere Aufsichtsbehörde hat ausgeführt, gemäss dem erläuternden Bericht vom 8. Juni 2009 handle es sich um pauschale Schätzungen. Es könne davon ausgegangen werden, dass der Experte über die erforderliche Erfahrung verfüge, um von realistischen Werten auszugehen. Das Obergericht hat das Gutachten in diesem Punkt wiederum als summarisch betrachtet, dies jedoch mit der soeben wiedergegebenen Begründung (oben E. 5.5) genügen lassen.

Wie ausgeführt, genügt eine summarische Begründung im vorliegenden Fall. Die Erfahrung des Experten als Liegenschaftsschätzer wird von der Beschwerdeführerin im Übrigen nicht bestritten.

5.7 Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die Bewertung von Landwirtschaftsland durch den Experten mit Fr. 20.-- pro Quadratmeter. Die untere Aufsichtsbehörde hat ausgeführt, gemäss erläuterndem Bericht des Gutachters vom 8. Juni 2009 bewege sich der Quadratmeterpreis für Landwirtschaftsland in A.________ zwischen Fr. 4.-- und Fr. 7.--. Dies erscheine realistisch. Dass für Landwirtschaftsland, welches für Arrondierungszwecke entfremdet werde, ein etwas höherer Preis bezahlt werde, beruhe offenbar auf Erfahrung des Experten. Das Obergericht hält auch hier das Gutachten für summarisch, lässt dies aber aus den oben genannten Gründen (E. 5.5) genügen.

Es kann auf bereits Gesagtes verwiesen werden. Ein Ermessensmissbrauch liegt nicht vor.

5.8 Somit hält das angefochtene Urteil bzw. das fragliche Verkehrswertgutachten, soweit es Gegenstand der Beschwerde bildet, vor Bundesrecht stand. Es sind insgesamt weder Ermessensmissbrauch bzw. -überschreitung noch Verletzungen des rechtlichen Gehörs ersichtlich. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist ebenso wenig zu beanstanden, dass die Vorinstanz von ihr eine Stellungnahme erwartet hat, ob sie den vom Gutachter ermittelten Verkehrswert für zu hoch oder zu tief hält. Zu Recht hat die Vorinstanz deshalb auch die Haltung der unteren Aufsichtsbehörde geschützt, das Fehlen einer solchen Äusserung - mangels Hinweisen auf Fehler des Sachverständigen - als Indiz für die Vertretbarkeit der vom Gutachter geschätzten Werte zu betrachten.

6.
6.1 Die Beschwerdeführerin macht ferner die Befangenheit des Gerichtspräsidiums Brugg als untere Aufsichtsbehörde geltend. Sie bringt zusammengefasst vor, dass das Verhalten der unteren Aufsichtsbehörde nicht mit einer unvoreingenommenen Verfahrensführung vereinbar sei. Die Behörde sei nicht willens, sich mit den Rügen der Beschwerdeführerin gegenüber dem Gutachten materiell zu befassen. Es bestehe der Anschein, dass die Behörde ihren Entscheid bereits vorgängig getroffen habe. Zudem habe sie von den Mängeln des Gutachtens abgelenkt. So habe sie Akten aus einem anderen Verfahren beigezogen, worin frühere Verkaufsbemühungen der Beschwerdeführerin hinsichtlich der fraglichen Liegenschaft dokumentiert seien, um ihre Glaubwürdigkeit zu unterminieren. Ausserdem habe sie ihr Nichtbeibringung von Akten zur Last gelegt, über welche sie offensichtlich nicht verfüge (betreffend Kosten Umgebungsarbeiten, Anschlussgebühren etc.), sowie unzulässige Auflagen wie die Erstellung eines Parteigutachtens (bezüglich Verkehrswert) gemacht.

6.2 Gemäss Art. 10 Abs. 1 Ziff. 4 SchKG dürfen Mitglieder von Aufsichtsbehörden keine Amtshandlungen in Sachen vornehmen, in denen sie befangen sein könnten. Es kann in diesem Zusammenhang auf die Praxis zu Art. 30 Abs. 1 BV abgestellt werden, wonach der Einzelne Anspruch darauf hat, dass seine Sache von einem unabhängigen und unparteiischen Gericht ohne Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird (BGE 135 I 14 E. 2 S. 15 mit Hinweis). Die Garantie des verfassungsmässigen Richters ist verletzt, wenn bei objektiver Betrachtungsweise Gegebenheiten vorliegen, die den Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit zu begründen vermögen (BGE 135 I 14 E. 2 S. 15; 131 I 113 E. 3.4 S. 116 mit Hinweisen). Auf das bloss subjektive Empfinden einer Partei kann dabei nicht abgestellt werden (BGE 134 I 238 E. 2.1 S. 240; 131 I 24 E. 1.1 S. 25; je mit Hinweisen).

6.3 Solche objektiven Anhaltspunkte der Voreingenommenheit liegen nicht vor. Selbst wenn die untere Aufsichtsbehörde nicht auf jeden Kritikpunkt detailliert eingegangen sein sollte, kann daraus nicht auf mangelnde Offenheit geschlossen werden. Wie bereits im Rahmen des rechtlichen Gehörs ausgeführt (oben E. 4) genügt es, wenn eine Behörde bloss kurz die tragenden Erwägungen nennt, ohne jeden Parteistandpunkt ausdrücklich zu widerlegen. Ebenso wenig bewirkt einen objektiven Anschein der Befangenheit, wenn ein Gericht von einer Partei eine gewisse Substanziierung ihrer Vorbringen verlangt. So lässt nicht auf Voreingenommenheit schliessen, wenn ein Gericht aus der Nichteinreichung von Unterlagen, über welche die Partei nach Einschätzung des Gerichts verfügen dürfte, gewisse Rückschlüsse zieht. Dass die Beschwerdeführerin über die fraglichen Akten nicht verfügt, ist eine reine Parteibehauptung. Im Zusammenhang mit der Substanziierung der Bestreitung des Gutachtens hat die Vorinstanz festgehalten, dass von der Beschwerdeführerin womöglich nicht verlangt werden könne, selber einen exakten Verkehrswert anzugeben. Jedoch dürften zumindest Ausführungen dazu erwartet werden, ob der im Gutachten ermittelte Verkehrswert zu hoch oder zu tief
ausgefallen sei. Wie es sich mit der gebotenen Begründungsdichte einer Eingabe verhält, braucht an dieser Stelle nicht geprüft zu werden. Selbst wenn die untere Aufsichtsbehörde diesbezüglich zu hohe Anforderungen an die Begründung gestellt haben sollte, genügt dies für den Anschein der Befangenheit nicht, da grundsätzlich weder falsche Verfahrensmassnahmen noch materiell falsche Entscheide einen solchen Verdacht zu begründen vermögen (BGE 114 Ia 153 E. 3b/bb S. 158; 115 Ia 400 E. 3b S. 404). Wie bereits die Vorinstanz dargelegt hat, kann auch aus dem Beizug der Akten durch die untere Aufsichtsbehörde über den für sie gerichtsnotorischen Umstand früherer Verkaufsbemühungen der Beschwerdeführerin nicht auf Befangenheit geschlossen werden.

6.4 Somit ist die Beschwerde auch in diesem Punkt unbegründet. Die Beschwerde ist folglich insgesamt abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.

7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Obergericht des Kantons Aargau, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. März 2011
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Hohl Zingg

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 45 Scadenza - 1 Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
¹	Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
²	È determinante il diritto del Cantone ove ha domicilio o sede la parte o il suo patrocinatore.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
¹	La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
²	Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 99 - 1 Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
¹	Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
²	Se non è già inserita nel bando a stregua dell'articolo 29, la stima sarà comunicata al creditore che ha domandato la realizzazione, al debitore ed al terzo proprietario coll'avvertenza che entro il termine di ricorso essi potranno domandare all'autorità di vigilanza una nuova stima per mezzo di periti a mente dell'articolo 9 capoverso 2.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 97 - 1 Il funzionario stima gli oggetti pignorati facendosi assistere, ove occorra, da periti.
¹	Il funzionario stima gli oggetti pignorati facendosi assistere, ove occorra, da periti.
²	Il pignoramento è limitato a quanto basti per soddisfare dei loro crediti, in capitale, interessi e spese, i creditori pignoranti.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 112 - 1 Per ogni pignoramento viene steso un verbale («atto di pignoramento») sottoscritto dall'ufficiale o dall'impiegato che vi procede. Esso enuncia i nomi dei creditori e del debitore, l'ammontare del credito, il giorno e l'ora del pignoramento, i beni pignorati ed il loro prezzo di stima, come pure, quando ne sia il caso, le pretese dei terzi.
¹	Per ogni pignoramento viene steso un verbale («atto di pignoramento») sottoscritto dall'ufficiale o dall'impiegato che vi procede. Esso enuncia i nomi dei creditori e del debitore, l'ammontare del credito, il giorno e l'ora del pignoramento, i beni pignorati ed il loro prezzo di stima, come pure, quando ne sia il caso, le pretese dei terzi.
²	Se vengono pignorati oggetti già colpiti da sequestro, la partecipazione del creditore sequestrante al pignoramento è menzionata nel verbale (art. 281).
³	Ove non si trovino beni pignorabili o non se ne trovino in quantità sufficiente, se ne fa pure menzione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 10 - 1 I funzionari e gli impiegati degli uffici d'esecuzione e degli uffici dei fallimenti e i membri dell'autorità di vigilanza non possono esercitare le loro funzioni:
¹	I funzionari e gli impiegati degli uffici d'esecuzione e degli uffici dei fallimenti e i membri dell'autorità di vigilanza non possono esercitare le loro funzioni:
¹	negli affari propri;
²	negli affari del coniuge, del partner registrato o della persona con cui convivono di fatto;
^2bis	negli affari dei parenti ed affini in linea retta o, fino al terzo grado, in linea collaterale;
³	negli affari di una persona di cui siano rappresentanti legali, mandatari o impiegati;
⁴	negli affari in cui possano per altri motivi avere interessi.
²	L'ufficiale tenuto a ricusarsi trasmette immediatamente le domande al suo supplente e ne avvisa il creditore con lettera semplice.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati.
¹	Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati.
²	Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro.
³	L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.