4A_368/2007 - 2007-11-07 - Vertragsrecht - Mietvertrag; Ausweisung wegen Zahlungsverzugs

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 368/2007

Urteil vom 7. November 2007
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Lütolf,

gegen

Einfache Gesellschaft X.________,
bestehend aus:
1. B.________,
2. C.________,
Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Peter Niggli.

Gegenstand
Mietvertrag; Ausweisung wegen Zahlungsverzugs,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Luzern, I. Kammer als Rekursinstanz,
vom 13. August 2007.

Sachverhalt:
A.
A.________ (Beklagter, Beschwerdeführer) mietete mit Verträgen vom 1. Februar 2000 und vom 1. April 2001 von der einfachen Gesellschaft X.________, bestehend aus B.________ und C.________ (Kläger, Beschwerdegegner), je eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft D.________ in Luzern. Die monatlichen Mietzinse betrugen je Fr. 900.-- netto sowie Fr. 100.-- à-conto für Nebenkosten; ab Januar 2004 betrugen die Nebenkosten je Fr. 115.--.
A.a Mit Schreiben vom 1. Dezember 2005 an den Beklagten führte der Rechtsvertreter der Kläger unter anderem Folgendes aus:
1. Meine Mandantschaft liess mich wissen, dass zwei Monatsmieten und zwar November 2004 und Oktober 2005 ausstehend sind. Es handelt sich um die Mieten der beiden von Ihnen gemieteten Wohnungen. Ihnen wird hiermit eine Nachfrist von 30 Tagen gesetzt zur Zahlung der überfälligen Mieten im Sinne von OR Art. 257d. Im Falle des unbenutzten Ablaufs der Zahlungsfrist werde ich gehalten sein, namens der Vermieterschaft die Kündigung für beide Mietobjekte auszusprechen.
[In den folgenden beiden Ziffern wird jeweils die Betreibung angedroht.]
4. In Ziffer 4 der genannten Vereinbarung [sc. vom 13. Juli 2004] verpflichteten Sie sich ab Januar 2004 Nebenkosten monatlich für beide Wohnungen von CHF 115.00 zu bezahlen. Auch diese Verpflichtung erfüllten Sie nicht. Ich setze Ihnen hiermit Frist zur Zahlung bis 10. Dezember 2005.
...."
A.b Am 11. Januar 2006 sprach die damalige Rechtsvertreterin der Kläger auf amtlichen Formularen die Kündigung der Mietverträge über die beiden Wohnungen auf Ende Februar 2006 aus. Zur Begründung führte sie ausstehende Mietzinse und Nebenkosten an und berief sich auf Art. 257d OR.
A.c Der Beklagte focht die Kündigungen bei der zuständigen Mietschlichtungsstelle an. Die Schlichtungsbehörde erklärte die Kündigungen am 13. April 2006 für gültig.
A.d Am 12. Juni 2006 beantragte der Beklagte dem Amtsgericht Luzern-Stadt, die Kündigungen seien für nichtig zu erklären. Auf Begehren der Kläger wurde er zur Sicherheitsleistung von Fr. 6'000.-- verpflichtet. Die Kläger stellten beim Amtsgerichtspräsidenten am 25. Oktober 2006 ein Gesuch um Ausweisung des Beklagten.
A.e Der Amtsgerichtspräsident III von Luzern-Stadt stellte mit Entscheid vom 9. Mai 2007 fest, die Kündigungen vom 11. Januar 2006 seien ungültig, und wies das Ausweisungsbegehren ab. Er bejahte zwar die vom Beklagten in Zweifel gezogene Echtheit der Unterschrift der Klägerin auf der Anwaltsvollmacht, gelangte jedoch zum Schluss, die Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 sei nicht hinreichend klar, da nicht eindeutig feststehe, ob in Ziffer 1 die monatlichen Bruttomietzinse von Fr. 1'015.-- bzw. Fr. 1'000.-- oder die Nettomietzinse von Fr. 900.-- pro Wohnung gemeint seien.
B.
Mit Entscheid vom 13. August 2007 stellte das Obergericht des Kantons Luzern auf Rekurs der Kläger fest, dass die Mietverhältnisse betreffend die Mietobjekte im Parterre und 2. OG der Liegenschaft D.________ in Luzern, aufgrund der Kündigungen vom 11. Januar 2006 per 28. Februar 2006 rechtsgültig aufgelöst sind (Ziffer 1). Der Beklagte wurde verpflichtet, innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheides die Mietobjekte im Parterre und 2. OG der Liegenschaft D.________ in Luzern ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen (Ziffer 2). Bei unbenutztem Ablauf dieser Frist wurden die Kläger für berechtigt erklärt, die polizeiliche Vollstreckung zu verlangen (Ziffer 3). Die Kosten beider Verfahren wurden dem Beklagten auferlegt und die Amtsgerichtskasse Luzern-Stadt wurde angewiesen, den Klägern die vom Beklagten geleistete Sicherheit von Fr. 6'000.-- auszuzahlen (Ziffer 4). Das Obergericht hielt die Vollmacht vom 15. November 2005 unter Verweis auf die Erwägungen der ersten Instanz für gültig. Die Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 hielt es für hinreichend klar, zumal der Beklagte den Klägern für die gemieteten Wohnungen jeweils Fr. 2'000.-- (2 x Fr. 900.-- Miete und je Fr. 100.-- Nebenkosten à conto) überwiesen und die Parteien
diesen Zahlungsmodus auch nach der Erhöhung der Nebenkosten von Fr. 100.-- auf Fr. 115.-- beibehalten hatten. Die Behauptung des Beklagten, die ausstehenden Mietzinse seien durch Verrechnung getilgt worden, verwarf das Gericht, weil innert der Zahlungsfrist keine Verrechnung erklärt worden war. Die Kündigung wurde nicht als rechtsmissbräuchlich erachtet.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 17. September 2007 / ergänzt am 11. Oktober 2007 stellt der Beschwerdeführer die Anträge, der Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern vom 13. August 2007 sei aufzuheben (Ziffer 1), es sei festzustellen, dass die Kündigungen vom 11. Januar 2006 betreffend die vom Beschwerdeführer gemieteten Wohnungen im Parterre und im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft D.________ in Luzern unwirksam seien (Ziffer 2), und die vom Beschwerdeführer im Verfahren vor Amtsgericht Luzern-Stadt erbrachte Sicherheitsleistung von Fr. 6'000.-- sei zu seinen Gunsten freizugeben (Ziffer 3). Er rügt, die Vorinstanz habe Art. 257d OR verletzt, indem sie die Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 als hinreichend bestimmt erachtet habe. Weiter macht er geltend, die Vorinstanz habe nicht beachtet, dass die ausstehenden Mietzinsen schon vor der Zahlungsaufforderung durch Verrechnung untergegangen seien und dass die Beschwerdegegner die falschen Monatsmieten abgemahnt hätten sowie dass er während der Zahlungsfrist zwei andere fällige Mietzinsen hinterlegt habe, was die Kündigung unwirksam mache. Schliesslich habe die Vorinstanz die Kündigung zu Unrecht nicht als missbräuchlich und die Prozessvollmacht der
Beschwerdegegnerin zu Unrecht als gültig erachtet.
D.
Die Beschwerdegegner stellen in ihren Eingaben vom 28. September 2007 und vom 22. Oktober 2007 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Das Obergericht des Kantons Luzern beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
E.
Mit Verfügung vom 5. Oktober 2007 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. Nachdem dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 19. Oktober 2007 zunächst Frist zur Stellungnahme zum Sicherstellungsgesuch der Beschwerdegegner angesetzt worden war, wurde das Sicherstellungsgesuch der Beschwerdegegner mit Verfügung vom 25. Oktober 2007 nach Eingang der Antwort als gegenstandslos abgeschrieben.

Erwägungen:
1.
Die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 BGG) ist in der vorliegenden Mietsache mit einem Streitwert über Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) zulässig, zumal sie sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 75 BGG) richtet und der Beschwerdeführer mit seinen Anträgen abgewiesen worden ist (Art. 76 BGG). Der angefochtene Entscheid wurde dem Beschwerdeführer am 11. September 2007 zugestellt, die 30-tägige Beschwerdefrist (Art. 100 BGG) begann am 12. September (Art. 44 Abs. 1 BGG) und endete am 11. Oktober 2007. Die an diesem Datum der schweizerischen Post übergebene Ergänzung der Beschwerdebegründung, welche der Beschwerdeführer in seiner ersten Eingabe angekündigt hatte, ist fristgerecht eingereicht worden und kann berücksichtigt werden.
2.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
2.1 Die Zahlungsaufforderung des Vermieters nach Art. 257d Abs. 1 OR muss den Ausstand nicht zwingend ziffernmässig bezeichnen. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Zahlungsrückstand einwandfrei bestimmbar ist (Urteil 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b, teilweise wiedergegeben in MRA 2001, S. 47; vgl. dazu Weber, Basler Kommentar, 4. Aufl. 2007, N. 4 zu Art. 257d OR). Diesen Anforderungen genügt die Aufforderung der Beschwerdegegner vom 1. Dezember 2005, wird doch in Ziffer 1 hinreichend klar ausgeführt, dass nach Ansicht der Vermieter zwei Monatsmieten - nämlich für November 2004 und Oktober 2005 - nicht (fristgerecht) bezahlt wurden. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil zutreffend dargelegt, dass der Beschwerdeführer über den ausstehenden Betrag nicht im Unklaren sein konnte, nachdem er monatlich ansonsten Fr. 900.-- Netto-Mietzins und Fr. 100.-- Nebenkosten à conto pro Wohnung bezahlt hatte und damit wusste, dass der Ausstand jedenfalls zwei Monatsbetreffnisse und damit Fr. 4'000.-- betrug.
2.2 Damit ausstehende Mietzinse durch Verrechnung getilgt werden, muss der Mieter die Verrechnung während der Zahlungsfrist erklären (BGE 119 II 241 E. 6b/bb S. 248, bestätigt in Urteil 4C.174/1999 vom 14. Juli 1999 E. 2b, publ. in SJ 2000 I 78). Dass der Beschwerdeführer während der Zahlungsfrist keine Verrechnungserklärung abgegeben hat, bestreitet er nicht. Wenn er behauptet, es hätten gar keine Mietzinsausstände mehr bestanden, weil die beiden ausstehenden monatlichen Mietzinse schon vor der Zahlungsaufforderung durch Verrechnung untergegangen seien, so ergänzt er den im angefochtenen Entscheid festgestellten Sachverhalt, ohne jedoch Mängel im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG und Art. 105 Abs. 2 BGG aufzuzeigen. Auf die entsprechenden Rügen kann nicht eingetreten werden.
2.3 Ein Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Forderung des Vermieters fällig und der Mieter mit deren Bezahlung im Rückstand ist (Urteil 4C.67/2002 vom 30. Mai 2002 E. 3a mit Verweisen). Nach den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil - die der Beschwerdeführer abgesehen von der behaupteten Verrechnung nicht in Frage stellt - wurden die Mietzinse für die Monate November 2004 und Oktober 2005 im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit nicht bezahlt; es ist nicht festgestellt, dass der Beschwerdeführer später bis zur Mahnung vom 1. Dezember 2005 Zahlungen ausführte, mit denen er eine Erklärung im Sinne von Art. 86 Abs. 1 OR verbunden hätte, wonach er gerade diese Mietzinse tilgen wolle. Wenn sich der Beschwerdeführer auf die gesetzliche Vermutung von Art. 87 OR beruft, verkennt er, dass es bei der Zahlungsaufforderung im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR nicht darum geht zu bestimmen, welche von mehreren fälligen Forderungen des Vermieters zuerst getilgt werden sollen. Es geht darum, dem Mieter in verständlicher und nachprüfbarer Weise aufzuzeigen, welche Forderungen der Vermieter als ausstehend behauptet. Dieses Ziel wird erreicht, wenn bei ansonsten mehr oder weniger regelmässiger monatlicher
Zahlung am Fälligkeitstermin die Monate aufgeführt werden, in denen keine Zahlung eingegangen ist.
2.4 Schliesslich kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden, wenn er die Ansicht vertritt, mit der Hinterlegung von Mietzinsen am 29. November 2005 und am 8. Dezember 2005 sei die Zahlungsfrist gewahrt. Die Vorinstanz hat zutreffend ausgeführt, dass nach der ausdrücklichen Bestimmung von Art. 259g OR die Hinterlegung (nach entsprechender Mahnung) nur für künftig fällige Mietzinse und nur zum Zwecke der Durchsetzung einer Mängelbehebung (vgl. BGE 125 III 120 E. 2 S. 121) vorgesehen ist. Aus diesem klar umschriebenen Zweck der Hinterlegung ergibt sich, dass damit keine Tilgung ausstehender Mietzinse erreicht werden kann. Eine Anrechnung an die ausstehenden Forderungen ist daher ausgeschlossen, wenn (andere) fällige Mietzinse während der angesetzten Zahlungsfrist nicht bezahlt, sondern hinterlegt werden.
3.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann auch eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene ausserordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein. So wurde namentlich eine Kündigung als missbräuchlich qualifiziert, die der Vermieter angedroht hatte, bevor er über die rückständigen Beträge Gewissheit erlangt hatte, weshalb er die Bezahlung eines wesentlich übersetzten Betrages einforderte (BGE 120 II 31).
3.1 Die Vorinstanz hat verneint, dass die ausserordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich ausgesprochen worden ist. Sie hat erwogen, dass der Zahlungsrückstand mit Fr. 4'000.-- nicht als geringfügig bezeichnet werden könne und dass das Kündigungsmotiv des Zahlungsverzugs auch dann nicht als bloss vorgeschoben betrachtet werden könne, wenn berücksichtigt werde, dass zahlreiche mietrechtliche Verfahren zwischen den Parteien hängig seien. Die Vorinstanz hat dementsprechend die Abnahme der vom Beklagten in diesem Zusammenhang beantragten Beweise als nicht erforderlich erachtet.
3.2 Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz argumentiere widersprüchlich, wenn sie einen Rechtsmissbrauch beim Nachweis eines anderen wahren Motivs nicht ausschliesse, aber dennoch den von ihm beantragten Zeugen nicht einvernommen habe. Dieser hätte bestätigen können, dass ihm der Kläger ausdrücklich gesagt habe, er kündige nicht wegen Zahlungsverzugs, sondern weil der Beschwerdeführer ständig Mängel beanstande und der Kläger ohnehin vom 1. OG in die vom Beschwerdeführer derzeit gemietete Wohnung zügeln und den vom Beschwerdeführer in der Parterrewohnung geschaffenen Massagesalon für die Strassenprostitution unter seiner eigenen Regie weiterführen wolle.
3.3 Die sinngemäss vom Beschwerdeführer erhobenen Rügen der willkürlichen Beweiswürdigung und der Verweigerung des rechtlichen Gehörs sind - soweit sie überhaupt den formellen Anforderungen von Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG genügen - unbegründet. Denn eine Behörde kann von weiteren Beweiserhebungen absehen, wenn sie ohne Willkür in antizipierter Würdigung der Beweise zum Schluss gelangt, diese vermöchten an ihrer Überzeugung nichts zu ändern (BGE 131 I 153 E. 3 S. 157). Wenn die Vorinstanz annahm, auch die Bestätigung durch einen Zeugen über die behauptete Äusserung des Beschwerdegegners würde das eigentliche Motiv der Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht als vorgeschoben erscheinen lassen, ist sie nicht in Willkür verfallen.
4.
Die Vorinstanz hat keinen Anlass gesehen, die Echtheit der Unterschrift der Beschwerdegegnerin auf der Anwaltsvollmacht zu bezweifeln. Der Beschwerdeführer bemerkt zwar zu Recht, dass die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen sind. Die Echtheit der Unterschrift einer Prozesspartei auf der Anwaltsvollmacht darf jedoch vermutet werden und ist nicht von Amtes wegen nachzuprüfen, wenn keine erheblichen Zweifel bestehen. Nachdem der Beschwerdeführer gegen die entsprechende Würdigung der ersten Instanz nichts vorgebracht hatte, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz mit dem Verweis auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bundesrecht verletzt haben könnte.
5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtsgebühr ist bei diesem Verfahrensausgang dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat den durch einen Anwalt vertretenen Beschwerdegegnern deren Parteikosten für das vorliegende Verfahren zu ersetzen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern deren Parteikosten für das vorliegende Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu ersetzen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I. Kammer als Rekursinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. November 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 44 Beginn - 1 Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen.
¹	Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen.
²	Eine Mitteilung, die nur gegen Unterschrift des Adressaten oder der Adressatin oder einer anderen berechtigten Person überbracht wird, gilt spätestens am siebenten Tag nach dem ersten erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 86 - 1 Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger zu bezahlen, so ist er berechtigt, bei der Zahlung zu erklären, welche Schuld er tilgen will.
¹	Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger zu bezahlen, so ist er berechtigt, bei der Zahlung zu erklären, welche Schuld er tilgen will.
²	Mangelt eine solche Erklärung, so wird die Zahlung auf diejenige Schuld angerechnet, die der Gläubiger in seiner Quittung bezeichnet, vorausgesetzt, dass der Schuldner nicht sofort Widerspruch erhebt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 87 - 1 Liegt weder eine gültige Erklärung über die Tilgung noch eine Bezeichnung in der Quittung vor, so ist die Zahlung auf die fällige Schuld anzurechnen, unter mehreren fälligen auf diejenige Schuld, für die der Schuldner zuerst betrieben worden ist, und hat keine Betreibung stattgefunden, auf die früher verfallene.
¹	Liegt weder eine gültige Erklärung über die Tilgung noch eine Bezeichnung in der Quittung vor, so ist die Zahlung auf die fällige Schuld anzurechnen, unter mehreren fälligen auf diejenige Schuld, für die der Schuldner zuerst betrieben worden ist, und hat keine Betreibung stattgefunden, auf die früher verfallene.
²	Sind sie gleichzeitig verfallen, so findet eine verhältnismässige Anrechnung statt.
³	Ist keine der mehreren Schulden verfallen, so wird die Zahlung auf die Schuld angerechnet, die dem Gläubiger am wenigsten Sicherheit darbietet.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259^g - 1 Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse die künftig fällig werden bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.
¹	Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse die künftig fällig werden bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.
²	Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.