4A_33/2020 - 2020-10-07 - Droit des contrats - Mietvertrag; Passivlegitimation, Prozesskosten,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 33/2020

Urteil vom 7. Oktober 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Niquille,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Heusi,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Schönberg,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag; Passivlegitimation, Prozesskosten,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 5. Dezember 2019 (ZKBER.2019.59).

Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführer) mietete für sein Fahrradgeschäft Geschäftsräume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'200.-- netto. Am 19. Dezember 2017 kündigte die Vermieterschaft den Mietvertrag per 30. Juni 2018.

B.

B.a. Nach erfolglosem Schlichtungsversuch klagte der Beschwerdeführer am 20. April 2018 beim Richteramt Bucheggberg-Wasseramt gegen B.________ (Beschwerdegegner). Er beantragte, die Kündigung vom 19. Dezember 2017 sei als missbräuchlich zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis um mindestens vier Jahre zu erstrecken.
Mit Urteil vom 23. Januar 2019 wies das Richteramt die Klage wegen mangelnder Passivlegitimation ab (Dispositiv-Ziffer 1). Es verpflichtete den Beschwerdeführer, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 5'645.20 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 2), und auferlegte ihm die Gerichtskosten von Fr. 2'700.-- (Dispositiv-Ziffer 3).
Das Richteramt verneinte die Passivlegitimation zusammengefasst mit folgender Begründung:
Auf dem Mietvertrag erscheine unter der Rubrik "Vermieter" der Beschwerdegegner. Allerdings seien dessen Eltern auf der nächsten Zeile unter der Rubrik "vertreten durch" aufgeführt. Im amtlichen Kündigungsformular seien unter "Vermieterschaft" der Beschwerdegegner und dessen Eltern aufgeführt. Das vom Beschwerdeführer selbst verfasste Schlichtungsgesuch nenne lediglich das Mietobjekt und verweise auf die Kündigung sowie den Mietvertrag; gegen wen sich das Schlichtungsgesuch richte, sei nicht ersichtlich. Die Klagebewilligung nenne als Beklagten den Beschwerdegegner und dessen Eltern. Gemäss Grundbuch seien der Beschwerdegegner und dessen Eltern Miteigentümer der fraglichen Liegenschaft.
Das Richteramt verwies auf Art. 647a Abs. 1 ZGB und argumentierte, der Abschluss eines Mietvertrags sei keine untergeordnete, gewöhnliche Verwaltungshandlung, die ein Miteigentümer allein vornehmen könne. Bereits aus diesem Grund habe der Mietvertrag nur zwischen dem Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegner sowie dessen Eltern abgeschlossen werden können. Die Eltern seien auf dem Mietvertrag nur aus Platzgründen auf der unteren Zeile eingetragen worden. Schliesslich habe der Beschwerdeführer an der Hauptverhandlung ausgesagt, er sei davon ausgegangen, dass der Beschwerdegegner und dessen Eltern seine Vermieter seien.

B.b. Der Beschwerdeführer erhob gegen das Urteil des Richteramts Berufung. Er beantragte dem Obergericht des Kantons Solothurn, das Urteil des Richteramts sei aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der Erstreckung des Mietverhältnisses an das Richteramt zurückzuweisen. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmals bis zum 31. März 2020 zu erstrecken.
In der Folge änderte der Beschwerdeführer sein Hauptbegehren und verlangte, das Mietverhältnis sei bis zum 31. Oktober 2019 zu erstrecken. Nachdem dieses Datum verstrichen war, stellte das Obergericht mit Präsidialverfügung vom 6. November 2019 fest, dass die Berufung des Beschwerdeführers gegenstandslos geworden sei.
Das Obergericht schrieb das Berufungsverfahren mit Beschluss vom 5. Dezember 2019 zufolge Gegenstandslosigkeit ab (Dispositiv-Ziffer 2). Es auferlegte dem Beschwerdeführer die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 500.-- (Dispositiv-Ziffer 3) und verpflichtete ihn, dem Beschwerdegegner für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'908.75 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 4).

C.
Der Beschwerdeführer beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, Dispositiv-Ziffern 3 und 4 des obergerichtlichen Beschlusses vom 5. Dezember 2019 seien aufzuheben. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des Berufungsverfahrens seien dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und dieser sei zu verpflichten, ihm für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'046.55 und für das Berufungsverfahren eine solche von Fr. 3'063.60 zu bezahlen.
Das Sicherstellungsgesuch des Beschwerdegegners wurde am 18. März 2020 präsidialiter gutgeheissen, und in der Folge wurde die Sicherheitsleistung durch den Beschwerdeführer erbracht.
Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde und beantragte gleichzeitig, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
In der Sache beantragt der Beschwerdegegner, auf die Beschwerde in Zivilsachen sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, und die subsidiäre Verfassungsbeschwerde sei abzuweisen.

Die Parteien replizierten und duplizierten unaufgefordert.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 141 III 395 E. 2.1 S. 397 mit Hinweisen). Der angefochtene Beschluss des Obergerichts des Kantons Solothurn ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (vgl. Urteil 4A 249/2018 vom 12. Juli 2018 E. 1.1).

1.1. Vor Bundesgericht ist nur noch der vorinstanzliche Kostenentscheid streitig. Die Zulässigkeit der Beschwerde gegen einen solchen Nebenpunkt richtet sich - entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners - nach der Hauptsache (BGE 137 III 47 E. 1.2.3 S. 48).
Die Hauptsache betrifft die Erstreckung des Mietverhältnisses; sie ist für die Frage des Eintretens massgebend. In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen zulässig, sofern der Streitwert mindestens Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Streitwert bestimmt sich nach den vor der Vorinstanz streitig gebliebenen Begehren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG; BGE 137 III 47 E. 1.2.2 S. 48). Der Beschwerdeführer beantragte ursprünglich, die Kündigung per 30. Juni 2018 sei als missbräuchlich zu erklären. Dies führte unter Berücksichtigung von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR und der einschlägigen Praxis zu einem Streitwert von Fr. 43'200.-- (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f. S. 348 f.). Im Berufungsverfahren beantragte der Beschwerdeführer zuletzt, das Mietverhältnis sei bis zum 31. Oktober 2019 zu erstrecken, was einen Streitwert von Fr. 19'200.-- ergibt. Dieses Begehren blieb vor der Vorinstanz streitig, bis das Berufungsverfahren am 6. November 2019 als gegenstandslos abgeschrieben wurde. Somit ist der erforderliche Streitwert erreicht.

1.2. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt gehöriger Begründung (vgl. E. 2 hiernach) - einzutreten.
Folglich ist auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten (Art. 113 BGG).

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

2.3. Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (vgl. Art. 42 Abs. 1 BGG). Vor Bundesgericht findet in der Regel nur ein Schriftenwechsel statt (Art. 102 Abs. 3 BGG). Kommt es zu einem zweiten Schriftenwechsel, darf die beschwerdeführende Partei die Replik nicht dazu verwenden, ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern (BGE 134 IV 156 E. 1.7 S. 162; 132 I 42 E. 3.3.4 S. 47). Mit Rügen, welche die beschwerdeführende Partei bereits in der Beschwerde hätte erheben können, ist sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21; 134 IV 156 E. 1.7 S. 162; 132 I 42 E. 3.3.4 S. 47 mit Hinweisen). Die Replik ist nur zu Darlegungen zu verwenden, zu denen die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21).

3.
Der Beschwerdeführer beanstandet den Kostenentscheid der Vorinstanz. Er rügt eine Verletzung von Art. 107 ZPO.

3.1. Das Gericht kann von den Verteilungsgrundsätzen nach Art. 106 ZPO abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes vorsieht (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Dabei ist etwa zu berücksichtigen, welche Partei Anlass zur Klage gegeben hat, welches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wäre und bei welcher Partei die Gründe eingetreten sind, die dazu geführt haben, dass das Verfahren gegenstandslos wurde (Urteile 4A 667/2015 vom 22. Januar 2016 E. 2.2; 4A 346/2015 vom 16. Dezember 2015 E. 5; 5A 885/2014 vom 19. März 2015 E. 2.4).

Das Bundesgericht überprüft Ermessensentscheide gemäss ständiger Praxis nur mit Zurückhaltung. Es ersetzt namentlich das Ermessen der Vorinstanz nicht durch sein eigenes, sondern schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig bzw. als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 141 III 97 E. 11.2 S. 98; 138 III 252 E. 2.1 S. 254; 136 III 278 E. 2.2.1. S. 279).

3.2. Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer wäre mit seinen Rechtsbegehren im Berufungsverfahren mutmasslich nicht durchgedrungen. Auf den ersten Blick überzeugten die Erwägungen der Erstinstanz, wonach die Klage abzuweisen sei, weil der Beschwerdegegner nicht passivlegitimiert sei. Der Grundbucheintrag weise den Beschwerdegegner und dessen Eltern als Miteigentümer des Mietobjekts aus. Der Beschwerdeführer habe ausgesagt, er sei davon ausgegangen, der Beschwerdegegner und dessen Eltern seien seine Vermieter. Die Klagebewilligung führe ebenfalls den Beschwerdegegner und dessen Eltern als Vermieter auf. Zwar erscheine im Mietvertrag unter der Rubrik "Vermieter" nur der Name des Beschwerdegegners. Dieser habe aber nachvollziehbar ausgeführt, seine Eltern seien nur deshalb nicht unter dieser Rubrik geführt, weil dort bloss sein Name Platz gefunden habe.

3.3. Die Vorinstanz hat damit auf die mutmasslichen Prozessaussichten abgestellt und so bei ihrem Kostenentscheid die zutreffenden Kriterien berücksichtigt, die bei einer Abschreibung des Verfahrens zufolge Gegenstandslosigkeit anzuwenden sind (vgl. E. 3.1 hiervor).

Doch der Beschwerdeführer beanstandet zu Recht, dass die Vorinstanz bei der Beurteilung der Passivlegitimation auf den Grundbucheintrag abstellte. Damit übernahm die Vorinstanz den falschen Standpunkt der Erstinstanz, wonach die Miteigentümer ihre Liegenschaft nur gemeinsam vermieten könnten. Beide Vorinstanzen übersahen, dass der Abschluss eines Mietvertrags kein Eigentum an der Mietsache voraussetzt (Urteile 4A 212/2018 vom 22. Mai 2018 E. 2.2; 4A 35/2008 vom 13. Juni 2008 E. 2.3; 4C.245/1993 vom 19. April 1994 E. 5b).

Allerdings scheint der Beschwerdeführer aus den Augen zu verlieren, dass die Vorinstanz nicht nur auf den Grundbuchauszug abstellte. Vielmehr würdigte sie auch die Aussage des Beschwerdeführers, er habe selbst angenommen, der Beschwerdegegner und dessen Eltern seien seine Vermieter. Zwar ist der Beschwerdeführer - wie seine Rechtsvertreterin bemerkt - kein Jurist, sondern Fahrradmechaniker, doch durfte die Vorinstanz seine Aussage dennoch berücksichtigen, ohne in Willkür zu verfallen.
Die Vorinstanz verwies zudem auf die Klagebewilligung, welche den Beschwerdegegner und dessen Eltern als Vermieter aufführe. Es liegt auf der Hand, dass dieser Umstand für sich allein nicht den Schluss erlaubt, die Eltern des Beschwerdegegners seien auch Vermieter. Allerdings stellte die Klagebewilligung in der vorinstanzlichen Beurteilung nur einen von mehreren Punkten dar, weshalb nicht gesagt werden kann, die Vorinstanz hätte blindlings nur auf die Klagebewilligung abgestellt.

Sodann setzte sich die Vorinstanz mit dem Mietvertrag auseinander, auf dem unter der Rubrik "Vermieter" nur der Name des Beschwerdegegners erscheint. Sie wies darauf hin, dass die Namen der Eltern des Beschwerdegegners nur deshalb auf der nächsten Zeile unter der Rubrik "vertreten durch" aufgeführt worden seien, weil das Vertragsformular unter der Rubrik "Vermieter" keinen Platz für drei Namen geboten habe.

Zusätzlich nahm die Vorinstanz Bezug auf die Erwägungen der Erstinstanz. Diese hatte sich damit auseinandergesetzt, dass der Vertrag auf Vermieterseite nur vom Beschwerdegegner unterzeichnet worden war. Allerdings wies sie darauf hin, dass im amtlichen Kündigungsformular der Beschwerdegegner und dessen Eltern als "Vermieterschaft" aufgetreten waren. Zudem hatte die Erstinstanz auch das Schlichtungsgesuch des Beschwerdeführers gewürdigt.

Der Beschwerdeführer scheint zu übersehen, dass das Bundesgericht in vorinstanzliche Ermessensentscheide nur eingreift, wenn diese als offensichtlich unbillig oder in stossender Weise ungerecht erscheinen. Dass dies hier der Fall wäre, zeigt der Beschwerdeführer nicht auf und ist auch nicht ersichtlich.

Das Bundesgericht hat somit keinen hinreichenden Anlass, in den Ermessensentscheid der Vorinstanz einzugreifen.

Schliesslich reichen die vorinstanzlichen Erwägungen aus, um die sich stellenden Rechtsfragen zu beantworten. Insbesondere berücksichtigte sie, entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers, dass der Mietvertrag nur vom Beschwerdegegner unterzeichnet wurde. Die Vorinstanz hat den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör nicht verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 ZPO).

4.
Nach dem Gesagten ist auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten.

5.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer zu überbinden (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat den Beschwerdegegner, der sich mit einer anwaltlich verfassten Beschwerdeantwort und Duplik vernehmen liess, für das Verfahren vor Bundesgericht zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen. Diese Entschädigung wird aus der an die Bundesgerichtskasse bezahlten Sicherheitsleistung ausgerichtet.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. Oktober 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Gross

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 647^a - 1 Chaque copropriétaire a qualité pour faire les actes d'administration courante, tels que réparations d'entretien, travaux de culture et de récolte, garde et surveillance de courte durée, de même que pour conclure des contrats à cet effet et exercer les attributions découlant de ces contrats, de baux à loyer et à ferme ou de contrats d'entreprises, y compris le pouvoir de payer et d'encaisser des sommes d'argent pour l'ensemble des copropriétaires.
¹	Chaque copropriétaire a qualité pour faire les actes d'administration courante, tels que réparations d'entretien, travaux de culture et de récolte, garde et surveillance de courte durée, de même que pour conclure des contrats à cet effet et exercer les attributions découlant de ces contrats, de baux à loyer et à ferme ou de contrats d'entreprises, y compris le pouvoir de payer et d'encaisser des sommes d'argent pour l'ensemble des copropriétaires.
²	Par une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, la compétence de faire les actes d'administration courante peut être réglée autrement, sous réserve des dispositions de la loi relatives aux mesures nécessaires et urgentes.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 102 Échange d'écritures - 1 Si nécessaire, le Tribunal fédéral communique le recours à l'autorité précédente ainsi qu'aux éventuelles autres parties ou participants à la procédure ou aux autorités qui ont qualité pour recourir; ce faisant, il leur impartit un délai pour se déterminer.
¹	Si nécessaire, le Tribunal fédéral communique le recours à l'autorité précédente ainsi qu'aux éventuelles autres parties ou participants à la procédure ou aux autorités qui ont qualité pour recourir; ce faisant, il leur impartit un délai pour se déterminer.
²	L'autorité précédente transmet le dossier de la cause dans le même délai.
³	En règle générale, il n'y a pas d'échange ultérieur d'écritures.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 107 Répartition en équité - 1 Le tribunal peut s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation dans les cas suivants:
¹	Le tribunal peut s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation dans les cas suivants:
^a	le demandeur obtient gain de cause sur le principe de ses conclusions mais non sur leur montant, celui-ci étant tributaire de l'appréciation du tribunal ou difficile à chiffrer;
^b	une partie a intenté le procès de bonne foi;
^c	le litige relève du droit de la famille;
^d	le litige relève d'un partenariat enregistré;
^e	la procédure est devenue sans objet et la loi n'en dispose pas autrement;
^f	des circonstances particulières rendent la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable.
^1bis	En cas de rejet d'une action du droit des sociétés en paiement à la société, le tribunal peut répartir les frais entre la société et le demandeur selon son appréciation.41
²	Les frais judiciaires qui ne sont pas imputables aux parties ni aux tiers peuvent être mis à la charge du canton si l'équité l'exige.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 106 Règles générales de répartition - 1 Les frais sont mis à la charge de la partie succombante. La partie succombante est le demandeur lorsque le tribunal n'entre pas en matière et en cas de désistement d'action; elle est le défendeur en cas d'acquiescement.
¹	Les frais sont mis à la charge de la partie succombante. La partie succombante est le demandeur lorsque le tribunal n'entre pas en matière et en cas de désistement d'action; elle est le défendeur en cas d'acquiescement.
²	Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause.
³	Lorsque plusieurs personnes participent au procès en tant que parties principales ou accessoires, le tribunal détermine la part de chacune aux frais du procès. Il peut les tenir pour solidairement responsables.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 53 Droit d'être entendu - 1 Les parties ont le droit d'être entendues.
¹	Les parties ont le droit d'être entendues.
²	Elles ont notamment le droit de consulter le dossier et de s'en faire délivrer copie pour autant qu'aucun intérêt prépondérant public ou privé ne s'y oppose.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.