4A_17/2017 - 2017-09-07 - Vertragsrecht - Anfechtung des Anfangsmietzinses

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 17/2017

Urteil vom 7. September 2017

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl, Niquille, May Canellas,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwältin Irène Spirig,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________ AG,
und diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raoul Futterlieb,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anfechtung des Anfangsmietzinses,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 24. November 2016.

Sachverhalt:

A.

A.a. Die C.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) erwarb am 6. Dezember 2001 die aneinander grenzenden Liegenschaften Strasse X.________ und Strasse Y.________ in Zürich. Der Kaufpreis betrug Fr. 21'529'000.--. Im Jahre 2012 baute die Vermieterin die beiden Liegenschaften um, wofür sie der Generalunternehmerin Fr. 7'007'960.-- bezahlte; für Zusatzarbeiten leistete sie überdies noch Fr. 896'372.--. Nach dem Umbau wiesen die beiden Liegenschaften insgesamt 4'027 m2 Laden-, Restaurations-, Büro-, Lager-, Werkstatt- und Wohnräume auf. Unter anderem sind im Dachstock der beiden Liegenschaften insgesamt sechs 3.5-Zimmer-Maisonettewohnungen neu eingebaut worden.
Am 20. März 2013 schlossen A.________ (Mieter 1, Kläger 1, Beschwerdeführer 1) und B.________ (Mieter 2, Kläger 2, Beschwerdeführer 2) mit der Vermieterin einen Vertrag über die Miete einer der 3.5-Zimmer-Maisonettewohnungen im Dachstock der Liegenschaft Strasse X.________ in Zürich. Der Mietzins wurde auf Fr. 3'900.-- zuzüglich Fr. 300.-- Nebenkosten à conto pro Monat festgesetzt. Die Mieter verpflichteten sich überdies, eine Sicherheit von Fr. 12'600.-- zu leisten. Als Mietbeginn wurde der 1. April 2013 festgelegt.

A.b. Am 26. August 2013 reichten die Mieter beim Mietgericht Zürich Klage ein mit dem - schliesslich massgebenden - Begehren, es sei der Anfangsmietzins für die 3.5-Zimmer-Maisonettewohnung als missbräuchlich zu erklären, soweit er monatlich netto Fr. 2'200.-- übersteigt. Die bei der Swiss Caution hinterlegte Mietzinsgarantie von Fr. 12'600.-- sei auf Fr. 6'600.-- zu reduzieren.
Das Mietgericht Zürich wies die Klage mit Urteil vom 16. Juni 2015 ab, im Wesentlichen in der Erwägung, eine Aufteilung der pauschalen Anlagekosten auf die einzelnen Mietobjekte wäre entgegen der Ansicht der Beklagten zwar möglich, aber nur mit einem Gutachten, dessen Kosten die beweisbelasteten Kläger nicht vorgeschossen hätten. Die vorliegenden Unterlagen genügten zum den Klägern obliegenden Beweis der Missbräuchlichkeit nicht.

A.c. Das Obergericht des Kantons Zürich wies die dagegen von den Klägern eingereichte Berufung am 9. November 2015 mit der Begründung ab, die Kläger seien gar nicht zur Anfechtung des Anfangsmietzinses berechtigt. Diesen Entscheid hob das Bundesgericht mit Urteil vom 18. Mai 2016 (BGE 142 III 442) auf und wies die Sache an die Vorinstanz zurück.

B.
Mit Urteil vom 24. November 2016 wies das Obergericht des Kantons Zürich die Berufung erneut ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 16. Juni 2015. Das Obergericht entschied, die beweisbelasteten Kläger hätten nicht nachgewiesen, dass die Beklagte eine zu hohe Nettorendite erziele. Dieser Beweis wäre nur durch ein Gutachten zu erbringen gewesen, nachdem die Beklagte für die Umbauarbeiten ihrer gesamten Liegenschaften ein Pauschalhonorar vereinbart habe und daher die Verteilung der Investitionskosten auf die einzelnen Wohnungen und Geschäftsräume aus den Unterlagen nicht hervorgehe. Da die beweisbelasteten Kläger den Vorschuss für das Gutachten nicht bezahlt hatten, wies das Obergericht die Berufung und die Klage ab.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen stellen die Kläger den Hauptantrag, es sei das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 24. November 2016 aufzuheben und das Verfahren sei an die Vorinstanz zur Neubeurteilung des Anfangsmietzinses sowie der Kosten- und Entschädigungsfolgen zurückzuweisen. In einem Eventualantrag begehren sie, die Verfahrenskosten vor erster Instanz seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Zudem sei diese zu verpflichten, den Beschwerdeführern für das Verfahren vor erster Instanz eine angemessene Parteientschädigung zu entrichten.
Die Beschwerdegegnerin beantragt in der Antwort, die Beschwerde sei abzuweisen und das Urteil der Vorinstanz sei zu bestätigen.
Die Vorinstanz hat keine Vernehmlassung eingereicht.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das in einer Zivilsache (Art. 72 BGG) als Rechtsmittelinstanz entschieden (Art. 75 BGG) und die Anträge der Beschwerdeführer abgewiesen hat (Art. 76 BGG). Der Streitwert in der vorliegenden Mietangelegenheit (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) ist erreicht und die Beschwerdefrist (Art. 100 BGG) ist eingehalten.

1.2. Die Beschwerde in Zivilsachen ist ein reformatorisches Rechtsmittel (Art. 107 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer darf sich deshalb grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen, fallbezogen bezifferten, Antrag in der Sache stellen (BGE 134 III 235 E. 2, 379 E. 1.3 S. 383). Ein Antrag auf Rückweisung der Sache genügt jedoch ausnahmsweise und ist allein angebracht, wenn das Bundesgericht im Falle der Gutheissung in der Sache nicht selbst entscheiden könnte, insbesondere weil die erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz fehlen (BGE 136 V 131 E. 1.2; 134 III 379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1 S. 490). Dies trifft hier zu. Die Vorinstanz hat die Höhe der Anlagekosten für die beiden Liegenschaften der Beschwerdegegnerin mit insgesamt 4'027 m2 Laden-, Restaurations-, Büro-, Lager-, Werkstatt- und Wohnräume nicht abschliessend festgestellt und namentlich nicht auf die einzelnen Mietobjekte bzw. die Wohnung der Beschwerdeführer verlegt.

1.3. Neue Begehren sind im Verfahren vor Bundesgericht unzulässig (Art. 99 Abs. 2 BGG). Im Eventualantrag begehren die Beschwerdeführer eine andere Verteilung der erstinstanzlichen Gerichtskosten mit der Begründung, sie hätten die Klage nach Art. 107 Abs. 1 lit. b ZPO in guten Treuen eingereicht und der Nachweis der Missbräuchlichkeit sei am von der Beschwerdegegnerin zu verantwortenden Mangel an konkreten Unterlagen gescheitert. Dieser Antrag wurde zwar vor Vorinstanz nicht als formelles Begehren formuliert, aber von den Beschwerdeführern vorgebracht und von der Vorinstanz in Erwägung 7 des angefochtenen Entscheids beurteilt. Das Begehren ist daher zulässig.

1.4. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.

2.1. Nach dem Grundsatz gemäss Art. 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird.

2.1.1. Mit Ertrag ist die Nettorendite gemeint; der Mietzins soll dem Vermieter einerseits einen angemessenen Ertrag aus seinen investierten Eigenmitteln verschaffen und anderseits die Unterhaltskosten und Lasten der Immobilie decken (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3; 125 III 421 E. 2b). Die Nettorendite berechnet sich nach absoluter Methode - d.h. im Unterschied zur relativen Methode unabhängig von früheren Mietzinsvereinbarungen - auf der Grundlage der finanziellen Verhältnisse in Bezug auf die Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 123 III 171 E. 6a). Es geht im Wesentlichen darum, das Eigenkapital festzustellen. Darunter ist die Differenz zwischen den Anlagekosten und den aufhaftenden Schulden zu verstehen, zuzüglich der Amortisationen und der eigenfinanzierten wertvermehrenden Aufwendungen. Das so ermittelte Eigenkapital ist bis zu maximal 40% der gesamten Anlagekosten der Teuerung anzupassen, weil dem gesetzlichen Rechnungsmodell ein standardisiertes Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital zugrunde liegt (BGE 122 III 257 E. 3a S. 258; 120 II 100 E. 5a, 302 E. 6a). Der Mietzins ist nicht missbräuchlich, wenn das so ermittelte Eigenkapital einen Nettoertrag abwirft, der
den Referenz-Zinssatz um nicht mehr als 0.5% übersteigt (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3 S. 252). Die Unterhaltskosten (BGE 140 III 433 E. 3.5.1 S. 439) und laufenden Liegenschaftslasten sind zu berücksichtigen (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 575; 141 III 245 E. 6.3). Die Anlagekosten können nicht durch andere mehr oder weniger abstrakte Werte wie Verkehrs-, Steuer- oder Versicherungswert der Liegenschaft ersetzt werden (BGE 122 III 257 E. 3b S. 259 f.; Urteil 4A 461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.1.2).

2.1.2. Die Missbräuchlichkeit eines Mietzinses beurteilt sich ausschliesslich nach dem Ertrag des einzelnen Mietobjektes, d.h. hier der vermieteten Wohnung, und nicht nach dem Ertrag der gesamten Liegenschaft oder gar mehrerer Liegenschaften (BGE 139 III 209 E. 2.1 S. 212; 116 II 184 E. 3a S. 186). Für die Aufteilung der Anlagekosten und wertvermehrenden Aufwendungen einer Liegenschaft mit mehreren Mietobjekten gibt das Gesetz keine Kriterien vor, nach denen diese Gesamtkosten auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen sind. Art. 269 OR verlangt allein, dass der Verteilschlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus der Investition erwächst, wobei mehrere Methoden in Betracht fallen (BGE 139 III 209 E. 1.2 S. 211, E. 2.1 S. 212 mit Hinweisen). Das Bundesgericht hat unter Hinweis auf die Doktrin (BERNARD CORBOZ, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 12e Séminaire sur le droit du bail, 2002, Nr. 5, S. 22; PETER HIGI, Bemerkungen zu BGE 125 III 421, AJP 2000 S. 489) erkannt, dass es grundsätzlich dem Vermieter obliegt, die Methode der Aufteilung zu bestimmen. Das Gericht hat in das System der Verteilung nur
einzugreifen, wenn sich dieses als unhaltbar erweist (BGE 139 III 209 E. 2.1 S. 212 mit Verweis auf BGE 125 III 421 E. 2d S. 424). Wenn allerdings der Verteilschlüssel vom Vermieter nicht bestimmt wird, obliegt dem Gericht, das angemessene System der Aufteilung zu bestimmen (BGE 139 III 209 E. 2.1 S. 212).

2.1.3. Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz festgestellt, dass die Anlagekosten für die beiden Mietliegenschaften der Beschwerdegegnerin mit einer Fläche von insgesamt gut 4'000 m2 unter den Parteien nicht strittig sind. Es geht nach den Erwägungen der Vorinstanz darum, aus den Gesamtkosten, bestehend aus dem Kaufpreis und den Baukosten, die Anlagekosten der von den Klägern gemieteten Wohnung herauszuschälen. Die Schwierigkeit besteht danach vorliegend darin, dass die Kosten nicht nach einem einfachen Verteilschlüssel auf die unterschiedlichen Mietobjekte verteilt werden können, weil teilweise bestehende Wohnungen saniert, aber im Dachstock auch eine neue Wohnung eingebaut worden ist. Deshalb müssten zuerst die Kosten für die neu erstellte Wohnung ausgeschieden werden; zu diesem Zweck sei ein Gutachten erforderlich. Da die beweisbelasteten Kläger die Kosten für das vom Mietgericht angeordnete Gutachten nicht vorgeschossen hätten, habe die Vorinstanz entsprechend der Säumnisandrohung auf die Beweiserhebung verzichtet und die Kläger hätten die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Das Mietgericht habe die Klage daher zu Recht mangels Beweis der Missbräuchlichkeit abgewiesen.

2.2. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass das Mietgericht im vorliegenden Fall zur Einholung einer von keiner der Parteien beantragten Expertise berechtigt war. Sie rügen, die Vorinstanz habe eine Verletzung der Mitwirkungspflicht der Vermieterin zu Unrecht verneint und aus diesem Grund zu Unrecht die von ihnen vorgebrachten Indizien für die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht gewürdigt.

2.2.1. Für die bestehende oder fehlende Missbräuchlichkeit des Ertrags aus dem Mietobjekt trägt nach der allgemeinen Regel von Art. 8 ZGB diejenige Partei die Beweislast, welche daraus Rechte ableitet. Ficht der Mieter den Anfangsmietzins als missbräuchlich an, trägt er die Beweislast für den übersetzten Ertrag, den der Vermieter aus der Mietsache erzielt (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 576; Urteil 4A 461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.2 mit Verweis; vgl. auch BGE 139 III 13 E. 3.1.3.2 S. 19). Allerdings ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben, dass die nicht beweisbelastete Partei bei der Beweiserhebung mitzuwirken hat, wenn sie allein von der Sachlage genauere Kenntnis hat und über die einschlägigen Beweismittel verfügt. Dies trifft für die Rendite in der Regel zu, ist doch regelmässig allein der Vermieter im Besitz der für deren Berechnung erforderlichen Unterlagen. Verletzt der Vermieter ohne jede Rechtfertigung seine Mitwirkungspflicht, kann dies im Rahmen der Beweiswürdigung das Gericht veranlassen, den Behauptungen der Mieter zu folgen, die allerdings aufgrund der bekannten Tatsachen - wie namentlich der verfügbaren Statistiken - zu würdigen sind. Vermag der Vermieter dagegen die unterlassene Mitwirkung
bei der Beweiserhebung zu rechtfertigen, so kann daraus nichts abgeleitet werden (BGE 142 III 568 E. 2.1 S. 576 f. mit Verweis).

2.2.2. Zum Umfang der Mitwirkungspflicht hat das Bundesgericht erkannt, dass der Vermieter grundsätzlich nur die Unterlagen zu edieren hat, die er besitzt. Es obliegt nicht ihm, sondern allenfalls der beweisbelasteten Mietpartei, Unterlagen bei Dritten einzuholen oder durch das Gericht einholen zu lassen (BGE 142 III 568 E. 2.2 S. 578 f.). Dies gilt nach dem erwähnten Präjudiz namentlich für Unterlagen, die für den Erwerb der Mietsache keine Rolle gespielt haben und zu deren Beschaffung daher der Vermieter keinen Anlass oder gar keine Möglichkeit hatte. Zwar darf der Vermieter die ihm obliegende Mitwirkungspflicht nach Treu und Glauben nicht dadurch vereiteln, dass er die für die Renditeberechnung erforderlichen Unterlagen gar nicht erst erstellt oder im Ergebnis dafür sorgt, dass die Unterlagen, die nur er besitzen kann, für diese Berechnung nicht ausreichen. Ein derartiges Verhalten wäre nicht zu rechtfertigen und würde eine Verletzung der Mitwirkungspflicht bedeuten (vgl. BGE 140 III 433 E. 3.1.2 S. 438 mit Verweis). Wenn jedoch kein Anlass ersichtlich ist, Unterlagen eigens zu erstellen, welche in einem späteren Zeitpunkt für eine nicht konkret in Aussicht stehende Renditeberechnung nützlich sein könnten, so kann dem Vermieter
unbesehen des Aufwands für die Erhebung solcher Unterlagen keine Verletzung seiner Mitwirkungspflicht vorgeworfen werden.

2.2.3. Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass die Beschwerdegegnerin alle in ihrem Besitz befindlichen Unterlagen ins Recht gelegt hat. Sie bemerken selbst, dass eine Baubeschreibung, Übersichtspläne Bauarbeiten, die Baubewilligung, der Totalunternehmer-Werkvertrag mit dem vereinbarten Pauschalpreis, die Bestellungsänderungen mit den in Regie ausgeführten Arbeiten (die betragsmässig und nach Arbeitsgattung den einzelnen Mietobjekten zugeordnet werden können), ein Mieterspiegel sowie die Erklärung des Totalunternehmers zur Unmöglichkeit der Eingrenzung der Baukosten bei den Akten liegen. Die Beschwerdeführer behaupten nicht und es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin den Aus- und Umbau ihrer Liegenschaft im Jahre 2012 nicht im eigenen besten Interesse als Bauherrin, sondern im Blick auf eine Verhinderung der Renditeberechnung gestaltet hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Vermieterin schon im Zeitpunkt des Umbaus konkret damit hätte rechnen müssen, dass sie zur Mitwirkung bei der Bestimmung des Netto-Mietpreises verpflichtet sein könnte. Im Umstand allein, dass die Sanierung der Liegenschaft aufgrund eines Totalunternehmer-Werkvertrags mit Pauschalpreis vorgenommen wurde, ist kein
missbräuchliches Verhalten zu erblicken.
Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Vermieterin oder eine Vereitelung ihrer Mitwirkungspflicht ist nicht erkennbar.

2.2.4. Da die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht verpflichtet war, die zur Renditeberechnung erforderlichen Unterlagen zu beschaffen, kann ihr eine Verletzung der Mitwirkungspflicht nicht vorgeworfen werden. Die Vorinstanz hat Bundesrecht nicht verletzt mit dem Schluss, dass die Beschwerdegegnerin ihre Mitwirkungspflicht nicht verletzt hat.

3.
Die Beschwerdeführer rügen als Verletzung von Art. 102 ZPO, dass ihnen der Kostenvorschuss für die Expertise auferlegt wurde, die sie nicht beantragt hatten. Sie vertreten freilich die Ansicht, das erstinstanzliche Gericht wäre gar nicht zur Anordnung einer Expertise berechtigt gewesen, nachdem keine der anwaltlich vertretenen Parteien dies verlangt habe. Da das erstinstanzliche Gericht auf die Expertise mangels Leistung des Kostenvorschusses verzichtet hat, ist nicht erkennbar, welches Interesse die Beschwerdeführer an der Beurteilung der Frage haben könnten, ob ihnen der Vorschuss zu Recht auferlegt wurde. Soweit sie eventualiter die Ansicht vertreten, der Vorschuss hätte von der Beschwerdegegnerin verlangt werden müssen, gehen sie davon aus, dass diese ihre Mitwirkungspflichten verletzt habe, was wie erwähnt nicht zutrifft.

4.
In ihrem Eventualantrag vertreten die Beschwerdeführer die Ansicht, es hätten ihnen im erstinstanzlichen Verfahren keine Kosten oder Entschädigungen auferlegt werden dürfen. Sie berufen sich auf Art. 107 Abs. 1 lit. b bzw. auf Art. 108 ZPO und machen namentlich geltend, die Beschwerdegegnerin habe trotz wiederholter frühzeitiger Aufforderungen wichtige Informationen zur Nettorenditeberechnung bis nach Abschluss von Replik und Duplik zurückbehalten; sie hätten grundsätzlich Anlass zur Klage gehabt, nachdem sie für eine normal ausgestattete Mietsache, die keine besonders grosse Grundfläche aufweise und in der Nutzung durch die Dachschräge eingeschränkt sei, einen unüblich hohen Preis bezahlt hätten.

4.1. Nach Art. 107 Abs. 1 lit. b ZPO kann das Gericht von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn eine Partei in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst war. Eine Prozessführung in guten Treuen kann etwa angenommen werden, wenn die obsiegende Partei durch ihr vorprozessuales Verhalten die Einleitung eines Verfahrens mitveranlasst hat, das hätte vermieden werden können (vgl. Urteil 4A 166/2011 vom 23. Mai 2011; RÜEGG/RÜEGG, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 5 zu Art. 107 ZPO; DAVID JENNY in: Sutter-Somm und andere [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 7 zu Art. 107 ZPO; FRANÇOIS BOHNET, CPC annoté, 2016, N. 3 zu Art. 107 ZPO; vgl. auch MARTIN H. STERCHI, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 6 zu Art. 107 ZPO, der entsprechendes Verhalten unter Art. 108 ZPO subsumiert, a.a.O., N. 5 zu Art. 108 ZPO; wohl ebenso URWYLER/GRÜTTER in: Brunner und andere [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 108 ZPO).

4.2. Die Beschwerdeführer behaupten nicht, dass sie von der Beschwerdegegnerin vorprozessual die Unterlagen verlangt hätten, welche diese in ihrem Besitz hatte. Aus dem erstinstanzlichen Urteil ergibt sich zwar, dass die Beschwerdegegnerin die angeforderten Unterlagen erst auf Verfügung vorlegte. Es ist jedoch nicht festgestellt und wird auch von den Beschwerdeführern nicht substanziiert behauptet, dass das Verfahren durch dieses Verhalten der Beschwerdegegnerin in einem bestimmten Umfang verteuert worden wäre (Art. 108 ZPO); dass die Beschwerdeführer bei rechtzeitiger Vorlage der von der Beschwerdegegnerin schliesslich edierten Unterlagen auf die Prozessführung verzichtet hätten, ist angesichts des von ihnen vertretenen Standpunkts zudem nicht anzunehmen. Für eine abweichende Verteilung der Prozesskosten besteht keine Grundlage. Deren Höhe wird nicht in Frage gestellt.

5.
Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den Beschwerdeführern (solidarisch, intern je zur Hälfte) zu auferlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Sie haben der Beschwerdegegnerin überdies deren Parteikosten für das Verfahren vor Bundesgericht zu ersetzen (Art. 68 Abs. 1 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern (solidarisch, intern je zur Hälfte) auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer (solidarisch, intern je zur Hälfte) haben der Beschwerdegegnerin deren Parteikosten für das Verfahren vor Bundesgericht mit Fr. 7'000.-- zu ersetzen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. September 2017

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Leemann

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 107 Verteilung nach Ermessen - 1 Das Gericht kann von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen:
¹	Das Gericht kann von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen:
^a	wenn die Klage zwar grundsätzlich, aber nicht in der Höhe der Forderung gutgeheissen wurde und diese Höhe vom gerichtlichen Ermessen abhängig oder die Bezifferung des Anspruchs schwierig war;
^b	wenn eine Partei in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst war;
^c	in familienrechtlichen Verfahren;
^d	in Verfahren bei eingetragener Partnerschaft;
^e	wenn das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes vorsieht;
^f	wenn andere besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen.
^1bis	Das Gericht kann die Prozesskosten bei Abweisung gesellschaftsrechtlicher Klagen, die auf Leistung an die Gesellschaft lauten, nach Ermessen auf die Gesellschaft und die klagende Partei aufteilen.38
²	Das Gericht kann Gerichtskosten, die weder eine Partei noch Dritte veranlasst haben, aus Billigkeitsgründen dem Kanton auferlegen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 102 Vorschuss für Beweiserhebungen - 1 Jede Partei hat die Auslagen des Gerichts vorzuschiessen, die durch von ihr beantragte Beweiserhebungen veranlasst werden.
¹	Jede Partei hat die Auslagen des Gerichts vorzuschiessen, die durch von ihr beantragte Beweiserhebungen veranlasst werden.
²	Beantragen die Parteien dasselbe Beweismittel, so hat jede Partei die Hälfte vorzuschiessen.
³	Leistet eine Partei ihren Vorschuss nicht, so kann die andere die Kosten vorschiessen; andernfalls unterbleibt die Beweiserhebung. Vorbehalten bleiben Streitigkeiten, in denen das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen zu erforschen hat.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 66 68 72 74 75 76 90 99 100 107
OR:	269
ZGB:	8
ZPO:	102 107 108