4A_198/2019 - 2019-08-07 - Diritto contrattuale - Mietvertrag; Schlichtungsbegehren

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 198/2019

Urteil vom 7. August 2019

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Mario Stegmann,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ GmbH,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag, Schlichtungsbegehren,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, vom 29. März 2019
(ZK 18 554).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die A.________ GmbH (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) stellte am 17. September 2018 ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde Emmental-Oberaargau und beantragte, es sei festzustellen, dass die von der B.________ GmbH (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) ausgesprochene Kündigung vom 15. August 2018 ungültig sei; der Mietzins sei rückwirkend herabzusetzen bzw. anzupassen und die aufgeführten Mängel seien zu beheben. Im Schlichtungsgesuch wurde C.________ als Vertreter der Klägerin aufgeführt.
Die Schlichtungsbehörde lud mit Vorladung vom 20. September 2018 zur Schlichtungsverhandlung vor. Die Parteien wurden aufgefordert, persönlich zu erscheinen und sie wurden darauf hingewiesen, dass die Pflicht zum persönlichen Erscheinen gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO auch für juristische Personen gelte und diese ein im Handelsregister eingetragenes Organ oder eine mit einer kaufmännischen Handlungsvollmacht gemäss Art. 462 OR ausgestattete und mit der Prozessführung betraute Person, die überdies mit dem Streitgegenstand vertraut sei, zu entsenden hätten. Die Vollmacht müsse neben der Prozessvertretung auch den Abschluss eines Vergleichs beinhalten. Des Weiteren wies die Schlichtungsbehörde die Parteien in der Vorladung auf die Säumnisfolgen gemäss Art 206 ZPO hin. Sie hielt insbesondere fest, dass das Schlichtungsgesuch bei Säumnis der klagenden Partei als zurückgezogen gelte und das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben werde. Der Vorladung wurde weiter ein Auszug aus der Zivilprozessordnung beigelegt. Zudem wurde der Beklagten Gelegenheit gegeben, innert 14 Tagen seit Erhalt der Verfügung eine schriftliche Stellungnahme einzureichen.
Die Beklagte nahm mit Eingabe vom 5. November 2018 Stellung zum Schlichtungsgesuch. Da die Stellungnahme erst am 8. November 2018 bei der Schlichtungsbehörde eintraf und eine Postzustellung rechtzeitig vor der Verhandlung vom 9. November 2018 nicht mehr erfolgen konnte, versuchte die Schlichtungsbehörde, diese der Klägerin per E-Mail an die im Schlichtungsgesuch angegebene E-Mail-Adresse zuzustellen, doch kam diese E-Mail mit dem Vermerk " unzustellbar " zurück. In der Folge nahm die Schlichtungsbehörde über die im Schlichtungsgesuch angegebene Telefonnummer mit C.________ Kontakt auf, woraufhin dieser seine E-Mail-Adresse angab. In der Folge wurde die Stellungnahme der Beklagten an diese Adresse - zur Weiterleitung an die Klägerin - zugestellt.

A.b. An der Schlichtungsverhandlung vom 9. November 2018 waren für die Klägerin C.________ - ohne Vollmacht - und für die Beklagte D.________ mit Einzelzeichnungsberechtigung anwesend. C.________ teilte der Schlichtungsbehörde anlässlich der Verhandlung mit, er habe keine Vollmacht an die Verhandlung mitgebracht, er sei jedoch der Meinung, der Hinweis auf die Vertretung im Schlichtungsgesuch genüge.
Die Schlichtungsbehörde verfügte darauf hin, dass die klagende Partei nicht zum Termin erschienen sei, das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen gelte und das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben werde.

B.
Am 26. November 2018 stellte die Klägerin bei der Schlichtungsbehörde ein Wiederherstellungsgesuch. Am gleichen Tag erhob sie beim Obergericht des Kantons Bern Beschwerde. Sie beantragte, die Abschreibungsverfügung der Schlichtungsbehörde vom 9. November 2018 sei aufzuheben und das Schlichtungsverfahren, insbesondere die Schlichtungsverhandlung, sei nochmals durchzuführen.
Mit Entscheid vom 18. Januar 2019 wies die Schlichtungsbehörde das Wiederherstellungsgesuch ab.
Mit Entscheid vom 29. März 2019 trat das Obergericht des Kantons Bern auf die Beschwerde nicht ein. Es erwog, die Beschwerde gemäss Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO stehe nur offen, wenn der Klägerin ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil drohe. Da es nicht um eine Kündigungsanfechtung im Sinn von Art. 271 i.V.m. Art. 273 OR, sondern um den Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung gehe und diese jederzeit festgestellt werden könne, sei ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil zu verneinen. Selbst wenn eingetreten werden könnte, wäre die Beschwerde abzuweisen, denn die Klägerin sei nicht rechtsgültig vertreten gewesen.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 2. Mai 2019 beantragt die Klägerin dem Bundesgericht - unter Aufrechterhaltung ihrer vor dem Obergericht gestellten Begehren - die Aufhebung des Urteils vom 29. März 2019. Eventualiter sei dieses aufzuheben und die Sache an das Obergericht zurückzuweisen, damit dieses eine materielle Beurteilung der Beschwerde vom 26. November 2018 mittels Entscheid vornehme. Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz haben auf Vernehmlassung verzichtet.
Mit Präsidialverfügung vom 5. Juni 2019 wurde der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung erteilt, nachdem sich dem weder die Beschwerdegegnerin noch die Vorinstanz widersetzt hatten.

Erwägungen:

1.
Die Vorinstanz nahm einen Streitwert über Fr. 15'000.-- an. Es gibt keine Anhaltspunkte, dass diese Angabe nicht zutreffen könnte. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft aber unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f., 115 E. 2 S. 116).

3.
Eine Abschreibungsverfügung der Schlichtungsbehörde wegen Säumnis des Klägers infolge Nichterscheinens an der Schlichtungsverhandlung gemäss Art. 206 Abs. 1 ZPO untersteht nach Massgabe von Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO der Beschwerde (Urteile 4A 131/2013 vom 3. September 2013 E. 2.2.2.2; 4A 156/2014 vom 15. April 2014 E. 3.1; und die je dort zitierte Lehre; vgl. auch: FRANÇOIS BOHNET, SZZP 2013 S. 487 f.; a.M. CHRISTOPH LEUENBERGER, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Zivilprozessrecht im Jahr 2013, ZBJV 2013 S. 275 f.). Voraussetzung ist somit, dass ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht.

3.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht einen nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil verneint. Die Vorinstanz habe der Kündigung einen "falschen Charakter" zugemessen. Sie gehe davon aus, es handle sich um eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Es sei schleierhaft, woher die Vorinstanz diese Ansicht nehme. Die Kündigung vom 15. August 2018 sei per 28. Februar 2019 erfolgt. Als Begründung sei lediglich "Ausstehende Mieten" vermerkt. Die Beschwerdegegnerin habe sich aber an keiner Stelle dahingehend geäussert, dass es sich um eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d OR wegen Zahlungsverzugs handle. Eine ausserordentliche Kündigung sei aber als solche zu bezeichnen. Die vorliegende Kündigung sei offensichtlich als ordentliche Kündigung zu verstehen, da statt der erheblich verkürzten Frist von 30 Tagen gemäss Art. 257d Abs. 2 OR mit der vertraglichen und gesetzlichen ordentlichen Kündigungsfrist für Geschäftsräume von sechs Monaten (gemäss Art. 266d OR) gekündigt worden sei. Die Begründung "Ausstehende Mieten" könne genauso gut dahingehend verstanden werden, dass eine schleppende Zahlungsmoral als Kündigungsgrund angegeben worden sei. Die Beschwerdeführerin habe somit
nach Treu und Glauben davon ausgehen können, es handle sich um eine ordentliche Kündigung.
Auch weil die Beschwerdeführerin das Schlichtungsgesuch innert der 30-tägigen Anfechtungsfrist gemäss Art. 271 i.V.m. Art. 273 Abs. 1 OR eingereicht habe, sei davon auszugehen, die Beschwerdeführerin habe die Kündigung wegen Missbräuchlichkeit anfechten wollen. Es sei überspitzter Formalismus, sie auf die Formulierung ihres Rechtsbegehrens zu behaften. Einer Laiin sei auch nicht klar, dass es Unterschiede bezüglich der Anfechtbarkeit einer Kündigung wegen Missbräuchlichkeit einerseits bzw. deren Ungültigkeit/Nichtigkeit anderseits gebe und letztere ohne Wahrung einer besonderen Frist geltend gemacht werden könne. Da das Schlichtungsverfahren "unter diesem Blickwinkel " stattgefunden habe und die Frist gemäss Art. 273 Abs. 1 OR eine Verwirkungsfrist sei, liege sehr wohl ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil vor, wenn auf die Beschwerde nicht eingetreten werde.

3.2. Sind die Voraussetzungen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erfüllt und hat insbesondere der Mieter den abgemahnten Zahlungsrückstand innert Frist nicht aufgeholt, kann die Vermieterin bei Zahlungsverzug ausserordentlich oder ordentlich kündigen (DANIEL REUDT, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 41 zu Art. 257d OR). Hinsichtlich der Form und des Inhalts gelten die allgemeinen Bestimmungen (Art. 266l OR; DAVID LACHAT, in: Le bail à loyer, 2019, S. 879; HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 50 zu Art. 257d OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 257d OR). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin offensichtlich wegen Zahlungsverzugs ausserordentlich gemäss Art. 257d OR gekündigt. Sie gab als Begründung "Ausstehende Mieten" an, wie die Beschwerdeführerin selber darlegt. Es ist deshalb auch nicht klar, was die Beschwerdeführerin aus der von ihr angegebenen Literaturstelle (IRÈNE SPIRIG, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 702 Rz. 27.1.4) ableiten will, in der gesagt wird, die Gründe für die Kündigung müssten summarisch angegeben werden, beispielsweise "Zahlungsrückstand"; denn genau das hat die Beschwerdegegnerin gemacht. Die Beschwerdegegnerin hat
sodann in ihrer Vernehmlassung an die Schlichtungsbehörde zu Rechtsbegehren Ziffer 1 der Beschwerdeführerin ("Feststellung, dass die Kündigung vom 15. August 2018 ungültig ist") ausgeführt, dies treffe nicht zu. Die Formalitäten und Fristen seien eingehalten. Die Kündigung sei angedroht worden. Eine Androhung ist aber nur bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erforderlich. Der Hinweis hätte somit keinen Sinn gemacht, wenn die Beschwerdegegnerin bloss ordentlich hätte kündigen wollen. Die Beschwerdeführerin konnte nach Treu und Glauben nicht annehmen, die Beschwerdegegnerin habe lediglich ordentlich kündigen wollen.

3.3. Auch eine wegen Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochene Kündigung kann von der Mieterin gemäss Art. 271 OR angefochten werden. Diesfalls muss aber nach Treu und Glauben erkennbar sein, dass sie die Kündigung als missbräuchlich anficht und nicht nur die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung begehrt (Urteil 4A 383/2015 vom 7. Januar 2016 E. 2.4; HIGI/ BÜHLMANN, a.a.O., N. 58 zu Art. 257d OR). Dies wurde im zitierten Urteil 4A 383/2015 bejaht, weil einerseits die Schlichtungseingabe als "Anfechtungsklage" bezeichnet worden war und im anlässlich des Schlichtungsverfahrens neu formulierten Begehren verlangt wurde, es sei festzustellen, dass die Kündigung "unwirksam und missbräuchlich" sei, also ausdrücklich die Missbräuchlichkeit geltend gemacht wurde (zit. Urteil 4A 383/2015 E. 2.4). Vorliegend gibt es keine Anhaltspunkte in diesem Sinn. Die Formulierung des Rechtsbegehrens beschränkt sich unmissverständlich auf die Feststellung der Ungültigkeit und enthält keinen Hinweis auf Missbräuchlichkeit. In der Begründung verweist die Beschwerdeführerin auf Mängel, welche das Mietobjekt aufweise und die nicht behoben worden seien sowie auf eine Vereinbarung zur Verrechnung bzw. bereits erfolgte
Verrechnungen. Die Einwände beziehen sich somit darauf, dass die Mietzinse bereits bezahlt bzw. mangels korrekter Vertragserfüllung durch die Beschwerdegegnerin nicht geschuldet seien. Es fehlt jeder Hinweis auf einen der Missbrauchstatbestände gemäss Art. 271 und Art. 271a OR. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, welches Interesse die Beschwerdeführerin an einer Anfechtung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit hätte haben können. Gemäss BGE 140 III 591 E. 1 S. 594 kann eine wegen Zahlungsrückstand nach Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochene Kündigung nur in ganz aussergewöhnlichen Umständen ("à titre très exceptionnel") missbräuchlich sein. Die Vorinstanz ging somit zu Recht von einer Klage auf Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung aus und trat folgerichtig auf die Beschwerde mangels eines nicht wiedergutzumachenden Nachteils nicht ein. Auf die subsidiären materiellen Ausführungen der Vorinstanz - wonach die Beschwerde, selbst wenn darauf eingetreten werden könnte, ohnehin abzuweisen wäre, weil die Beschwerdeführerin an der Schlichtungsverhandlung nicht rechtsgültig vertreten gewesen sei - ist nicht einzugehen. Denn diese Ausführungen schlugen sich nicht im vorinstanzlichen Urteilsdispositiv nieder, sondern erfolgten im
Rahmen eines obiter dictum. Im Übrigen wäre ohnehin nicht ersichtlich, inwiefern diese Ausführungen Bundesrecht verletzen sollten (vgl. BGE 141 III 159 E. 2.6 und E. 3.2 S. 166 f.).

4.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin wird kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung, da sie sich nicht vernehmen liess.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. August 2019

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Gross

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 204 Comparizione personale - 1 Le parti devono comparire personalmente all'udienza di conciliazione.
¹	Le parti devono comparire personalmente all'udienza di conciliazione.
²	Possono farsi assistere da patrocinatori o da persone di fiducia.
³	Non è tenuto a comparire personalmente e può farsi rappresentare:
^a	chi è domiciliato fuori Cantone o all'estero;
^b	chi è impedito a seguito di malattia, età avanzata o per altri motivi gravi;
^c	nelle controversie secondo l'articolo 243, il datore di lavoro o assicuratore che delega un suo dipendente oppure il locatore che delega l'amministratore dell'immobile, a condizione che tali delegati siano stati autorizzati per scritto a concludere una transazione.
⁴	La controparte dev'essere previamente informata della rappresentanza.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 462 - 1 Se il proprietario di un commercio, di una fabbrica o di un altro stabilimento commerciale ha preposto taluno, senza conferimento di procura, all'esercizio di tutto lo stabilimento, o a quello di speciali affari del medesimo, in qualità di rappresentante, il mandato si estende a tutti gli atti giuridici ordinariamente compresi nell'esercizio di tale stabilimento o nella gestione di tali affari.
¹	Se il proprietario di un commercio, di una fabbrica o di un altro stabilimento commerciale ha preposto taluno, senza conferimento di procura, all'esercizio di tutto lo stabilimento, o a quello di speciali affari del medesimo, in qualità di rappresentante, il mandato si estende a tutti gli atti giuridici ordinariamente compresi nell'esercizio di tale stabilimento o nella gestione di tali affari.
²	L'agente di negozio però non può firmare cambiali, contrarre mutui o stare in giudizio, ove non gli sia stata conferita siffatta speciale facoltà.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 206 Mancata comparizione delle parti - 1 Se l'attore ingiustificatamente non compare, l'istanza di conciliazione è considerata ritirata e la causa è stralciata dal ruolo in quanto priva d'oggetto.
¹	Se l'attore ingiustificatamente non compare, l'istanza di conciliazione è considerata ritirata e la causa è stralciata dal ruolo in quanto priva d'oggetto.
²	Se il convenuto ingiustificatamente non compare, l'autorità di conciliazione procede come in caso di mancata conciliazione (art. 209-212).
³	Se entrambe le parti ingiustificatamente non compaiono, la causa è stralciata dal ruolo in quanto priva d'oggetto.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 319 Ammissibilità del reclamo - Sono impugnabili mediante reclamo:
^a	le decisioni inappellabili di prima istanza finali, incidentali e in materia di provvedimenti cautelari;
^b	altre decisioni e disposizioni ordinatorie processuali di prima istanza:
^b1	nei casi stabiliti dalla legge,
^b2	quando vi è il rischio di un pregiudizio difficilmente riparabile;
^c	i casi di ritardata giustizia.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
¹	La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
²	Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.