4A_198/2019 - 2019-08-07 - Droit des contrats - Mietvertrag; Schlichtungsbegehren

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 198/2019

Urteil vom 7. August 2019

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Mario Stegmann,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ GmbH,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag, Schlichtungsbegehren,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, vom 29. März 2019
(ZK 18 554).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die A.________ GmbH (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) stellte am 17. September 2018 ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde Emmental-Oberaargau und beantragte, es sei festzustellen, dass die von der B.________ GmbH (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) ausgesprochene Kündigung vom 15. August 2018 ungültig sei; der Mietzins sei rückwirkend herabzusetzen bzw. anzupassen und die aufgeführten Mängel seien zu beheben. Im Schlichtungsgesuch wurde C.________ als Vertreter der Klägerin aufgeführt.
Die Schlichtungsbehörde lud mit Vorladung vom 20. September 2018 zur Schlichtungsverhandlung vor. Die Parteien wurden aufgefordert, persönlich zu erscheinen und sie wurden darauf hingewiesen, dass die Pflicht zum persönlichen Erscheinen gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO auch für juristische Personen gelte und diese ein im Handelsregister eingetragenes Organ oder eine mit einer kaufmännischen Handlungsvollmacht gemäss Art. 462 OR ausgestattete und mit der Prozessführung betraute Person, die überdies mit dem Streitgegenstand vertraut sei, zu entsenden hätten. Die Vollmacht müsse neben der Prozessvertretung auch den Abschluss eines Vergleichs beinhalten. Des Weiteren wies die Schlichtungsbehörde die Parteien in der Vorladung auf die Säumnisfolgen gemäss Art 206 ZPO hin. Sie hielt insbesondere fest, dass das Schlichtungsgesuch bei Säumnis der klagenden Partei als zurückgezogen gelte und das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben werde. Der Vorladung wurde weiter ein Auszug aus der Zivilprozessordnung beigelegt. Zudem wurde der Beklagten Gelegenheit gegeben, innert 14 Tagen seit Erhalt der Verfügung eine schriftliche Stellungnahme einzureichen.
Die Beklagte nahm mit Eingabe vom 5. November 2018 Stellung zum Schlichtungsgesuch. Da die Stellungnahme erst am 8. November 2018 bei der Schlichtungsbehörde eintraf und eine Postzustellung rechtzeitig vor der Verhandlung vom 9. November 2018 nicht mehr erfolgen konnte, versuchte die Schlichtungsbehörde, diese der Klägerin per E-Mail an die im Schlichtungsgesuch angegebene E-Mail-Adresse zuzustellen, doch kam diese E-Mail mit dem Vermerk " unzustellbar " zurück. In der Folge nahm die Schlichtungsbehörde über die im Schlichtungsgesuch angegebene Telefonnummer mit C.________ Kontakt auf, woraufhin dieser seine E-Mail-Adresse angab. In der Folge wurde die Stellungnahme der Beklagten an diese Adresse - zur Weiterleitung an die Klägerin - zugestellt.

A.b. An der Schlichtungsverhandlung vom 9. November 2018 waren für die Klägerin C.________ - ohne Vollmacht - und für die Beklagte D.________ mit Einzelzeichnungsberechtigung anwesend. C.________ teilte der Schlichtungsbehörde anlässlich der Verhandlung mit, er habe keine Vollmacht an die Verhandlung mitgebracht, er sei jedoch der Meinung, der Hinweis auf die Vertretung im Schlichtungsgesuch genüge.
Die Schlichtungsbehörde verfügte darauf hin, dass die klagende Partei nicht zum Termin erschienen sei, das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen gelte und das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben werde.

B.
Am 26. November 2018 stellte die Klägerin bei der Schlichtungsbehörde ein Wiederherstellungsgesuch. Am gleichen Tag erhob sie beim Obergericht des Kantons Bern Beschwerde. Sie beantragte, die Abschreibungsverfügung der Schlichtungsbehörde vom 9. November 2018 sei aufzuheben und das Schlichtungsverfahren, insbesondere die Schlichtungsverhandlung, sei nochmals durchzuführen.
Mit Entscheid vom 18. Januar 2019 wies die Schlichtungsbehörde das Wiederherstellungsgesuch ab.
Mit Entscheid vom 29. März 2019 trat das Obergericht des Kantons Bern auf die Beschwerde nicht ein. Es erwog, die Beschwerde gemäss Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO stehe nur offen, wenn der Klägerin ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil drohe. Da es nicht um eine Kündigungsanfechtung im Sinn von Art. 271 i.V.m. Art. 273 OR, sondern um den Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung gehe und diese jederzeit festgestellt werden könne, sei ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil zu verneinen. Selbst wenn eingetreten werden könnte, wäre die Beschwerde abzuweisen, denn die Klägerin sei nicht rechtsgültig vertreten gewesen.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 2. Mai 2019 beantragt die Klägerin dem Bundesgericht - unter Aufrechterhaltung ihrer vor dem Obergericht gestellten Begehren - die Aufhebung des Urteils vom 29. März 2019. Eventualiter sei dieses aufzuheben und die Sache an das Obergericht zurückzuweisen, damit dieses eine materielle Beurteilung der Beschwerde vom 26. November 2018 mittels Entscheid vornehme. Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz haben auf Vernehmlassung verzichtet.
Mit Präsidialverfügung vom 5. Juni 2019 wurde der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung erteilt, nachdem sich dem weder die Beschwerdegegnerin noch die Vorinstanz widersetzt hatten.

Erwägungen:

1.
Die Vorinstanz nahm einen Streitwert über Fr. 15'000.-- an. Es gibt keine Anhaltspunkte, dass diese Angabe nicht zutreffen könnte. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft aber unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f., 115 E. 2 S. 116).

3.
Eine Abschreibungsverfügung der Schlichtungsbehörde wegen Säumnis des Klägers infolge Nichterscheinens an der Schlichtungsverhandlung gemäss Art. 206 Abs. 1 ZPO untersteht nach Massgabe von Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO der Beschwerde (Urteile 4A 131/2013 vom 3. September 2013 E. 2.2.2.2; 4A 156/2014 vom 15. April 2014 E. 3.1; und die je dort zitierte Lehre; vgl. auch: FRANÇOIS BOHNET, SZZP 2013 S. 487 f.; a.M. CHRISTOPH LEUENBERGER, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Zivilprozessrecht im Jahr 2013, ZBJV 2013 S. 275 f.). Voraussetzung ist somit, dass ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht.

3.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht einen nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil verneint. Die Vorinstanz habe der Kündigung einen "falschen Charakter" zugemessen. Sie gehe davon aus, es handle sich um eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Es sei schleierhaft, woher die Vorinstanz diese Ansicht nehme. Die Kündigung vom 15. August 2018 sei per 28. Februar 2019 erfolgt. Als Begründung sei lediglich "Ausstehende Mieten" vermerkt. Die Beschwerdegegnerin habe sich aber an keiner Stelle dahingehend geäussert, dass es sich um eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d OR wegen Zahlungsverzugs handle. Eine ausserordentliche Kündigung sei aber als solche zu bezeichnen. Die vorliegende Kündigung sei offensichtlich als ordentliche Kündigung zu verstehen, da statt der erheblich verkürzten Frist von 30 Tagen gemäss Art. 257d Abs. 2 OR mit der vertraglichen und gesetzlichen ordentlichen Kündigungsfrist für Geschäftsräume von sechs Monaten (gemäss Art. 266d OR) gekündigt worden sei. Die Begründung "Ausstehende Mieten" könne genauso gut dahingehend verstanden werden, dass eine schleppende Zahlungsmoral als Kündigungsgrund angegeben worden sei. Die Beschwerdeführerin habe somit
nach Treu und Glauben davon ausgehen können, es handle sich um eine ordentliche Kündigung.
Auch weil die Beschwerdeführerin das Schlichtungsgesuch innert der 30-tägigen Anfechtungsfrist gemäss Art. 271 i.V.m. Art. 273 Abs. 1 OR eingereicht habe, sei davon auszugehen, die Beschwerdeführerin habe die Kündigung wegen Missbräuchlichkeit anfechten wollen. Es sei überspitzter Formalismus, sie auf die Formulierung ihres Rechtsbegehrens zu behaften. Einer Laiin sei auch nicht klar, dass es Unterschiede bezüglich der Anfechtbarkeit einer Kündigung wegen Missbräuchlichkeit einerseits bzw. deren Ungültigkeit/Nichtigkeit anderseits gebe und letztere ohne Wahrung einer besonderen Frist geltend gemacht werden könne. Da das Schlichtungsverfahren "unter diesem Blickwinkel " stattgefunden habe und die Frist gemäss Art. 273 Abs. 1 OR eine Verwirkungsfrist sei, liege sehr wohl ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil vor, wenn auf die Beschwerde nicht eingetreten werde.

3.2. Sind die Voraussetzungen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erfüllt und hat insbesondere der Mieter den abgemahnten Zahlungsrückstand innert Frist nicht aufgeholt, kann die Vermieterin bei Zahlungsverzug ausserordentlich oder ordentlich kündigen (DANIEL REUDT, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 41 zu Art. 257d OR). Hinsichtlich der Form und des Inhalts gelten die allgemeinen Bestimmungen (Art. 266l OR; DAVID LACHAT, in: Le bail à loyer, 2019, S. 879; HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 50 zu Art. 257d OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 257d OR). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin offensichtlich wegen Zahlungsverzugs ausserordentlich gemäss Art. 257d OR gekündigt. Sie gab als Begründung "Ausstehende Mieten" an, wie die Beschwerdeführerin selber darlegt. Es ist deshalb auch nicht klar, was die Beschwerdeführerin aus der von ihr angegebenen Literaturstelle (IRÈNE SPIRIG, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 702 Rz. 27.1.4) ableiten will, in der gesagt wird, die Gründe für die Kündigung müssten summarisch angegeben werden, beispielsweise "Zahlungsrückstand"; denn genau das hat die Beschwerdegegnerin gemacht. Die Beschwerdegegnerin hat
sodann in ihrer Vernehmlassung an die Schlichtungsbehörde zu Rechtsbegehren Ziffer 1 der Beschwerdeführerin ("Feststellung, dass die Kündigung vom 15. August 2018 ungültig ist") ausgeführt, dies treffe nicht zu. Die Formalitäten und Fristen seien eingehalten. Die Kündigung sei angedroht worden. Eine Androhung ist aber nur bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erforderlich. Der Hinweis hätte somit keinen Sinn gemacht, wenn die Beschwerdegegnerin bloss ordentlich hätte kündigen wollen. Die Beschwerdeführerin konnte nach Treu und Glauben nicht annehmen, die Beschwerdegegnerin habe lediglich ordentlich kündigen wollen.

3.3. Auch eine wegen Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochene Kündigung kann von der Mieterin gemäss Art. 271 OR angefochten werden. Diesfalls muss aber nach Treu und Glauben erkennbar sein, dass sie die Kündigung als missbräuchlich anficht und nicht nur die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung begehrt (Urteil 4A 383/2015 vom 7. Januar 2016 E. 2.4; HIGI/ BÜHLMANN, a.a.O., N. 58 zu Art. 257d OR). Dies wurde im zitierten Urteil 4A 383/2015 bejaht, weil einerseits die Schlichtungseingabe als "Anfechtungsklage" bezeichnet worden war und im anlässlich des Schlichtungsverfahrens neu formulierten Begehren verlangt wurde, es sei festzustellen, dass die Kündigung "unwirksam und missbräuchlich" sei, also ausdrücklich die Missbräuchlichkeit geltend gemacht wurde (zit. Urteil 4A 383/2015 E. 2.4). Vorliegend gibt es keine Anhaltspunkte in diesem Sinn. Die Formulierung des Rechtsbegehrens beschränkt sich unmissverständlich auf die Feststellung der Ungültigkeit und enthält keinen Hinweis auf Missbräuchlichkeit. In der Begründung verweist die Beschwerdeführerin auf Mängel, welche das Mietobjekt aufweise und die nicht behoben worden seien sowie auf eine Vereinbarung zur Verrechnung bzw. bereits erfolgte
Verrechnungen. Die Einwände beziehen sich somit darauf, dass die Mietzinse bereits bezahlt bzw. mangels korrekter Vertragserfüllung durch die Beschwerdegegnerin nicht geschuldet seien. Es fehlt jeder Hinweis auf einen der Missbrauchstatbestände gemäss Art. 271 und Art. 271a OR. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, welches Interesse die Beschwerdeführerin an einer Anfechtung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit hätte haben können. Gemäss BGE 140 III 591 E. 1 S. 594 kann eine wegen Zahlungsrückstand nach Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochene Kündigung nur in ganz aussergewöhnlichen Umständen ("à titre très exceptionnel") missbräuchlich sein. Die Vorinstanz ging somit zu Recht von einer Klage auf Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung aus und trat folgerichtig auf die Beschwerde mangels eines nicht wiedergutzumachenden Nachteils nicht ein. Auf die subsidiären materiellen Ausführungen der Vorinstanz - wonach die Beschwerde, selbst wenn darauf eingetreten werden könnte, ohnehin abzuweisen wäre, weil die Beschwerdeführerin an der Schlichtungsverhandlung nicht rechtsgültig vertreten gewesen sei - ist nicht einzugehen. Denn diese Ausführungen schlugen sich nicht im vorinstanzlichen Urteilsdispositiv nieder, sondern erfolgten im
Rahmen eines obiter dictum. Im Übrigen wäre ohnehin nicht ersichtlich, inwiefern diese Ausführungen Bundesrecht verletzen sollten (vgl. BGE 141 III 159 E. 2.6 und E. 3.2 S. 166 f.).

4.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin wird kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung, da sie sich nicht vernehmen liess.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. August 2019

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Gross

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 204 Comparution personnelle - 1 Les parties doivent comparaître en personne à l'audience de conciliation.
¹	Les parties doivent comparaître en personne à l'audience de conciliation.
²	Elles peuvent se faire assister d'un conseil juridique ou d'une personne de confiance.
³	Sont dispensées de comparaître personnellement et peuvent se faire représenter:
^a	la personne qui a son domicile en dehors du canton ou à l'étranger;
^b	la personne empêchée de comparaître pour cause de maladie, d'âge ou en raison d'autres justes motifs;
^c	dans les litiges au sens de l'art. 243, l'employeur ou l'assureur qui délègue un employé et le bailleur qui délègue le gérant de l'immeuble, à la condition que ceux-ci soient habilités, par écrit, à transiger.
⁴	La partie adverse est informée à l'avance de la représentation.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 462 - 1 Le mandataire commercial est la personne qui, sans avoir la qualité de fondé de procuration, est chargée de représenter le chef d'une maison de commerce, d'une fabrique ou de quelque autre établissement exploité en la forme commerciale, soit pour toutes les affaires de l'entreprise, soit pour certaines opérations déterminées; ses pouvoirs s'étendent à tous les actes que comportent habituellement cette entreprise ou ces opérations.
¹	Le mandataire commercial est la personne qui, sans avoir la qualité de fondé de procuration, est chargée de représenter le chef d'une maison de commerce, d'une fabrique ou de quelque autre établissement exploité en la forme commerciale, soit pour toutes les affaires de l'entreprise, soit pour certaines opérations déterminées; ses pouvoirs s'étendent à tous les actes que comportent habituellement cette entreprise ou ces opérations.
²	Toutefois le mandataire commercial ne peut souscrire des engagements de change, emprunter ni plaider, si ce n'est en vertu de pouvoirs exprès.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 206 Défaut - 1 En cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.
¹	En cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.
²	Lorsque le défendeur fait défaut, l'autorité de conciliation procède comme si la procédure n'avait pas abouti à un accord (art. 209 à 212).
³	En cas de défaut des deux parties, la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 319 Objet du recours - Le recours est recevable contre:
^a	les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel;
^b	les autres décisions et ordonnances d'instruction de première instance:
^b1	dans les cas prévus par la loi,
^b2	lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable;
^c	le retard injustifié du tribunal.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
¹	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
²	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
^a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
^b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
³	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
⁴	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
⁵	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^l - 1 Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
¹	Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
²	Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.