5A_229/2010 - 2010-07-07 - Sachenrecht - servitude d'empiètement

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 229/2010

Arrêt du 7 juillet 2010
IIe Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Hohl, Présidente,
Escher et Herrmann.
Greffière: Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure
Les époux A.________,
tous les deux représentés par Me Nicolas Fardel,
avocat,
recourants,

contre

1. B.________,
représentée par Me Bernard Delaloye, avocat,
intimée,
2. C.________,
représenté par Me Michel Ducrot, avocat,
intervenant accessoire.

Objet
servitude d'empiètement,

recours contre le jugement de la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais du 25 février 2010.

Faits:

A.
A.a Dame A.________ et E.________ étaient copropriétaires, à raison de la moitié chacun, de la parcelle no 3107 sise sur la commune de F.________, au lieu dit "...". Le restaurant H.________ loue le bâtiment érigé sur cet immeuble.

La parcelle no 3107 est contiguë à la parcelle no 1. Cette dernière, alors propriété de G.________, faisait l'objet, avec le bien-fonds no 4, d'un projet de construction d'un immeuble commercial et d'habitation, baptisé "..." et conçu par le bureau d'architecture C.________.
A.b Par acte de radiation et constitution de servitudes du 31 août 1994, dame A.________ et E.________ ont accepté de grever leur immeuble d'une servitude d'empiètement en faveur de la parcelle no 1, ce afin de permettre la construction d'une dalle de toiture d'une hauteur maximale de 4 m 20, à adosser au bâtiment existant sur la parcelle no 3107. L'assiette de la servitude était dessinée en jaune sur un plan annexé, signé par les parties.

Il était précisé dans l'acte que les propriétaires de la parcelle no 3107 se réservaient la possibilité d'utiliser la surface dont ils étaient propriétaires sur la terrasse à aménager et d'ouvrir des portes d'accès au niveau du premier étage de l'immeuble situé sur leur parcelle. Cet usage était toutefois limité à une portion de la dalle définie en bleu sur le plan.

Le but de la servitude d'empiètement était de permettre de couvrir le passage devant les vitrines de l'immeuble à construire sur la parcelle no 1, tandis que la réserve d'utilisation de la terrasse en faveur du fonds servant devait assurer une issue en cas d'incendie et permettre ainsi l'évacuation des clients du restaurant H.________.

La servitude d'empiètement a été dûment inscrite au registre foncier.

Le 25 octobre 1994, C.________ a acquis la parcelle no 1.
A.c Début 1996, le bureau C.________ a soumis à E.________ les plans de l'ouvrage objet de la servitude d'empiètement. E.________ a répondu au promoteur qu'il était libre d'aménager la terrasse comme il l'entendait et à ses propres frais.
A.d En 1998, A.________, époux de dame A.________, a acquis la part de copropriété de E.________ sur l'immeuble no 3107.

Le 8 juin 2000, C.________ a fait part à A.________ de son intention de couvrir l'espace entre les deux immeubles par une marquise en verre translucide. Il a mis à l'enquête publique la construction du bâtiment sis sur les parcelles no 1 et 4 le 10 mai 2002. Les époux A.________ n'ont pas formé opposition.

Le 24 septembre 2003, le plan de la marquise et de la couverture du passage situé entre les deux bâtiments a été soumis à A.________ pour signature. Celui-ci a refusé de le signer, observant que le projet ne correspondait pas à l'acte passé le 31 août 1994.

Les travaux ont néanmoins débuté. C.________ a construit la marquise projetée sur toute la longueur de la servitude d'empiètement. Cet ouvrage n'était toutefois pas conçu pour servir de terrasse depuis le premier étage de l'immeuble érigé sur la parcelle no 3107. De son propre chef, C.________ a alors installé une passerelle, destinée à permettre, en cas d'incendie, une issue depuis le premier étage de H.________ sur la terrasse de l'immeuble "...".

Le 21 janvier 2004, A.________ s'est plaint de la construction de ladite passerelle, sommant le bureau C.________ de supprimer cet ouvrage et de remettre la façade en état. Il rappelait également son refus du projet de marquise tel qu'érigé par le bureau d'architecture. Ce dernier lui a répondu qu'il acceptait d'enlever la passerelle si besoin était, lui signalant toutefois que la marquise était conforme à l'acte de servitude signé le 31 août 1994.
A.e Par acte du 10 décembre 2003, C.________ a cédé l'immeuble no 1 à D.________.
Une fois la construction de l'immeuble "..." achevée, la commune de F.________ a enjoint à H.________ de se mettre en conformité avec les normes de sécurité et de défense incendie en exécutant une sortie de secours au premier étage.
Par l'intermédiaire de leur mandataire, les époux A.________ ont alors exigé la démolition de la marquise et de la passerelle, demandant leur remplacement par la construction d'une dalle résistante, pouvant servir de terrasse et correspondant à la surface dessinée en bleu sur le plan accompagnant l'acte constitutif.

Les parties ne sont toutefois pas parvenues à un accord.

B.
B.a Le 10 février 2005, les époux A.________ ont cité D.________ en conciliation devant le juge de commune de F.________. Le 2 mars 2005, D.________ a délivré un acte de non-conciliation conventionnel.
B.b Par mémoire-demande du 16 juin 2005, les époux A.________ ont ouvert action devant le juge de district de F.________ contre D.________, devenue ultérieurement B.________. Les demandeurs concluaient à ce qu'ordre soit donné à cette dernière d'entreprendre les travaux nécessaires leur permettant d'aménager la terrasse prévue sur les plans annexés à la convention du 31 août 1994, subsidiairement, en cas de non-exécution, de charger une entreprise tierce d'effectuer ces travaux, aux frais de la défenderesse.

C.________ est intervenu en cause.

A l'issue de l'instruction, les demandeurs ont précisé leurs conclusions, notamment en ce sens que les travaux soient exécutés conformément aux plans ressortant du rapport d'expertise établi par l'expert X.________ et qu'ordre soit donné à B.________ de procéder en conséquence à la modification de la servitude au registre foncier de F.________. Un délai de six mois dès l'entrée en force du jugement devait en outre être imparti au défendeur pour réaliser les travaux, celui-ci devant, à défaut, s'acquitter en leurs mains d'un montant de 45'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 5 février 2005.

B.________, de même que C.________, ont conclu au rejet de la demande.

La cause a été transmise au Tribunal cantonal du canton du Valais, lequel a rejeté la demande par jugement du 25 février 2010.

C.
Par acte du 26 mars 2010, les époux A.________ (ci-après les recourants) interjettent un recours en matière civile au Tribunal fédéral, reprenant les conclusions présentées en instance cantonale. A l'appui de celles-ci, ils invoquent la violation des art. 2 , 674 et 730 ss CC, plus particulièrement des art. 738 et 741 CC.

Invités à se déterminer, B.________ et C.________ ont conclu au rejet du recours. La cour cantonale s'est référée aux considérants de sa décision.

Considérant en droit:

1.
L'arrêt entrepris est une décision finale (art. 90 LTF), qui tranche une contestation de nature civile (art. 72 al. 1 LTF), portant sur l'aménagement d'une dalle de toiture entre la parcelle appartenant aux recourants et celle dont l'intimée est propriétaire. Il s'agit ainsi d'une affaire de nature pécuniaire, dont la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b et 51 al. 1 let. a LTF). La décision a par ailleurs été rendue par l'autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) et le recours a été interjeté dans le délai prévu par la loi (art. 100 al. 1 LTF), par la partie qui a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente (art. 76 al. 1 LTF). Le recours en matière civile est donc en principe recevable.

2.
2.1 La cour cantonale a examiné deux questions:

Elle a avant tout relevé que la servitude d'empiètement accordée le 31 août 1994 par les propriétaires de la parcelle no 3107 au propriétaire de l'article no 1 circonscrivait de façon précise l'ouvrage susceptible d'être construit sur le fonds servant. En tant que l'auvent à ériger devait permettre de supporter une terrasse, il devait ainsi offrir une certaine résistance, de sorte que la construction d'une simple marquise en verre translucide ne correspondait manifestement pas à l'objet de la servitude. Les juges cantonaux en ont conclu que cet ouvrage avait été érigé sans droit sur la propriété des recourants, ceux-ci s'étant au demeurant opposés à une construction de ce type.

Dans un second temps, le Tribunal cantonal a examiné les conclusions des recourants tendant à la constitution d'une dalle avec terrasse. Remarquant que, sauf à être assortie d'une obligation accessoire, une servitude ne pouvait en principe obliger le propriétaire grevé qu'à tolérer ou à s'abstenir, mais non à fournir une prestation, les juges cantonaux ont considéré qu'en l'espèce, si la servitude d'empiètement obligeait les propriétaires grevés à tolérer la construction d'une dalle de toiture sur leur immeuble, elle ne pouvait en revanche leur conférer un droit tendant à l'édification d'un avant-toit résistant. Interprétant ensuite le contrat constitutif de servitude, la cour cantonale en a déduit qu'il appartenait au propriétaire du fonds dominant d'aménager la terrasse, celle-ci devant être en effet intégrée à la marquise qu'il était autorisé à construire, conformément au contrat de servitude. Cette interprétation était d'ailleurs confirmée par l'économie dudit contrat, dont il ressortait que la terrasse devait prioritairement servir les intérêts du propriétaire du fonds dominant. Néanmoins, en tant que l'obligation de construire la terrasse n'avait pas été inscrite au registre foncier, et qu'elle ne remplissait pas les
conditions d'une charge foncière, elle n'avait pas d'effet propter rem. Au demeurant, l'obligation de construire la terrasse ne pouvait être qualifiée d'accessoire ni quant à son contenu, ni quant à son étendue: elle ne facilitait en effet en rien l'exercice de la servitude d'empiètement, à savoir la construction de la marquise, mais visait un but différent, soit l'aménagement d'une issue de secours en cas d'incendie, de manière à éviter la construction d'un escalier extérieur. La cour cantonale en a donc conclu que l'obligation de construire la terrasse était une obligation ordinaire, de nature contractuelle, et qu'en tant qu'il n'était nullement établi que l'intimée s'était engagée à reprendre cette obligation à l'égard de C.________, elle n'y était donc pas tenue. La demande déposée par les propriétaires du fonds grevé devait en conséquence être rejetée.

2.2 Les recourants soutiennent en substance que le litige n'est pas lié à une quelconque obligation de faire, accessoirement rattachée à la servitude d'empiètement, mais qu'il a trait au contraire au contenu même de celle-ci, que la cour cantonale aurait interprété en violation des art. 738 ss CC. Il ressortirait en effet de l'interprétation du contrat de servitude qu'une fois les travaux conformes à la convention exécutés, les propriétaires de la parcelle grevée pouvaient utiliser la surface située au niveau du premier étage en aménageant une terrasse, et ce sans que des travaux supplémentaires soient entrepris par C.________. En tant que la construction érigée par ce dernier n'offrait pas la résistance nécessaire pour supporter ladite terrasse, elle n'était dès lors pas conforme au contenu de la servitude tel que défini par les parties, contenu qui liait néanmoins l'intimée quand bien même celle-ci n'était pas partie au contrat constitutif. Les recourants se prévalent également de l'art. 741 al. 1 CC - selon lequel les frais d'entretien des installations incomberaient au bénéficiaire de la servitude -, soutenant que cette règle s'appliquerait par analogie pour les frais de construction de ces installations.

3.
Tant en première instance que dans leur recours au Tribunal fédéral, les recourants concluent à ce que l'intimée soit astreinte à respecter les conditions de la servitude d'empiètement et à construire une dalle de toiture de substitution, les travaux devant être exécutés conformément aux plans figurant dans le rapport d'expertise X.________ - à savoir la création d'une terrasse de 1 mètre 75 de largeur sur 8 mètres de longueur correspondant à la partie dessinée en bleu dans le plan annexé à l'acte constitutif.

Alors que les recourants ne demandaient nullement la destruction de la marquise en verre, mais seulement la construction d'une dalle résistante pour la terrasse, la cour cantonale a retenu que la marquise avait été établie sans droit. Puis, bien que le litige opposât les recourants à un tiers acquéreur, dont elle admettait la bonne foi, la juridiction cantonale ne s'est pas fondée sur la volonté objective (cf. notamment ATF 130 III 554 consid. 3.1 et les réf. citées), mais a recherché la volonté réelle des parties initiales au contrat, retenant que, si C.________ s'était engagé à assumer les frais d'aménagement de la terrasse, l'intimée n'avait pas repris cette obligation, qui ne pouvait au demeurant être qualifiée d'obligation accessoire à la servitude.

Seuls les recourants ont toutefois saisi le Tribunal fédéral. Il s'ensuit que la Cour de céans n'a pas à se prononcer sur la motivation cantonale en tant qu'elle excède l'objet du litige et porte sur des questions qui ne sont pas pertinentes.

4.
4.1
4.1.1 En vertu du principe de l'accession, les constructions empiétant sur le fonds voisin (sur le sol ou dans les volumes aérien et souterrain) deviennent propriété du propriétaire de ce fonds (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, tome II, 3e éd., 2002, n. 1647). Pour mettre fin à cette situation inhabituelle, les parties peuvent notamment constituer une servitude d'empiétement (art. 674 al. 1 et 2 CC). Cette servitude, qui possède le caractère d'une servitude foncière (Steinauer, op. cit., n. 1649; HEINZ REY, in Basler Kommentar, 3e éd., 2007, n. 7 ad art. 674 CC), a pour effet d'obliger le propriétaire du fonds voisin à tolérer l'empiétement et, au besoin, permet de tenir en échec le principe de l'accession (STEINAUER, op. cit., n. 1649; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3e éd., 1974, n. 36 ad art. 674 CC).

La servitude d'empiètement, dont la constitution est régie par les art. 730 ss CC, doit ainsi être inscrite au registre foncier, ce malgré le texte de l'art. 674 al. 2 CC (ATF 78 II 131 consid. 4 p. 137; REY, op. cit., n. 7 ad art. 674 CC; STEINAUER, op. cit., n. 1649).
4.1.2 Si les parties sont en principe libres de déterminer le contenu d'une servitude foncière (art. 19 CO), leur liberté est néanmoins limitée par la loi: l'art. 730 al. 1 CC rappelle en effet que la servitude ne doit pas consister en une prestation positive à la charge du propriétaire du fonds servant, mais en un devoir de tolérance ou d'abstention, à savoir une attitude passive et non active du propriétaire grevé (cf. ATF 106 II 315 consid. 2e; PETER Liver, Zürcher Kommentar, 2e éd., 1980, n. 76 ad art. 737 CC; Steinauer, op. cit., n. 2205; Hans Michael Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, 2e éd., 2000, p. 71, n. 18). Le titulaire exerce ainsi sa maîtrise - limitée - sur le fonds grevé sans le concours de son propriétaire, celui-ci étant simplement tenu de respecter le droit réel du titulaire. Il n'y a donc en principe pas de rapport d'obligation entre les deux propriétaires, sous réserve toutefois de deux cas particuliers, à savoir l'obligation accessoire (art. 730 al. 2 CC) et la charge d'entretien (art. 741 CC; STEINAUER, op. cit., n. 2278; HEINZ REY, Berner Kommentar, 2e éd., 1981, n. 149 ad art. 730 CC [cité: REY, Berner Kommentar]).

Selon l'art. 730 al. 2 CC, une obligation de faire peut en effet être constituée, à titre accessoire, en relation avec une servitude foncière. Cette règle permet ainsi aux parties de prévoir, sans avoir à constituer de charge foncière, que le propriétaire du fonds servant doit faciliter ou assurer l'exercice de la servitude par des prestations positives, généralement liées à l'entretien des ouvrages ou installations nécessaires à l'exercice du droit (Steinauer, op. cit., n. 2219 et les références citées; Liver, op. cit., n. 202 ss et 212 ss ad art. 730 CC). L'obligation est accessoire si, par son contenu, elle est destinée à permettre, faciliter ou assurer l'exercice de la servitude et si, par son étendue, elle ne représente pas pour le propriétaire du fonds servant une charge plus lourde que la servitude elle-même (ATF 106 II 315 consid. 2e; LIVER, op. cit., n. 202 ss ad art. 730 CC).
L'art. 741 al. 1 CC prévoit quant à lui que l'entretien des ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude appartient au propriétaire du fonds dominant, la même règle valant pour les frais de construction de ces installations, au moins lorsque celles-ci servent exclusivement à l'exercice de la servitude (STEINAUER, op. cit., n. 2283; LIVER, op. cit., n. 28 ad art. 741 ). Les règles de l'art. 741 al. 1 CC n'étant pas de droit impératif, les parties peuvent y déroger, soit par exemple en prévoyant une obligation supplémentaire du propriétaire du fonds dominant d'entretenir les ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude, c'est-à-dire une obligation allant au-delà de ce à quoi l'oblige l'art. 741 al. 1 CC (Henri Deschenaux, Le registre foncier, in: Traité de droit privé suisse, volume V, tome II, 2, 1983, p. 558, note 3; Liver, op. cit., n. 67 ss ad art. 741 CC; Hans Leemann, Zürcher Kommentar, 1925, n. 2 ad art. 741 CC), soit encore en établissant que la charge de l'entretien incombera exclusivement au propriétaire du fonds servant (Steinauer, op. cit., n. 2285; Liver, op. cit., n. 67 ad art. 741 CC; Leemann, op. cit., n. 2 ad art. 741 CC).

Tant l'obligation accessoire que les devoirs liés à la charge d'entretien constituent des obligations rattachées propter rem au droit de servitude lorsqu'ils sont signalés dans l'inscription au registre foncier (ATF 124 III 289 consid. 1c; Steinauer, op. cit., n. 2220b; 2283a et 2285a; Rey, Berner Kommentar, n. 155 ss ad art. 730 CC; Liver, op. cit., n. 230 ad art. 730 et 73 ss ad art. 741 CC; Deschenaux, op. cit., p. 558, note 3; Etienne Petitpierre, in Basler Kommentar, 3e éd., 2007, n. 16 ad art. 741 CC). Sous ces deux seules réserves, il n'est cependant pas possible d'intégrer à la servitude foncière elle-même une prestation positive à la charge du propriétaire du fonds servant, respectivement du fonds dominant. Les obligations convenues par les parties dans le cadre de la constitution de la servitude qui n'entrent pas dans la définition de l'obligation accessoire (art. 730 al. 2 CC) ou de la charge d'entretien (art. 741 CC) doivent par conséquent être considérées comme des obligations de nature personnelle, qui ne lient que les parties au contrat.

4.2 Aux termes de l'art. 971 al. 1 CC, tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. Le second alinéa précise que l'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. Lex specialis en matière de servitudes, l'art. 738 CC reprend cette dernière disposition en prévoyant que l'inscription fait règle en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1). L'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour déterminer le contenu d'une servitude, il convient ainsi de procéder selon l'ordre des étapes prévu par l'art. 738 CC: le juge doit dès lors se reporter en priorité à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, que la servitude doit être interprétée selon son origine, à savoir l'acte constitutif déposé comme pièce justificative au
registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1; 121 III 52 consid. 2a; arrêt 5C.126/2004 du 21 octobre 2004 consid. 2.3 in RNRF 2005 307; STEINAUER, op. cit., n. 2294). Le contrat de servitude et le plan sur lequel est reportée l'assiette de la servitude constituent à cet égard des pièces justificatives (art. 942 al. 2 CC). Si le titre d'acquisition ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, l'étendue de celle-ci peut alors être précisée par la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC).

4.3 En l'espèce, la servitude d'empiètement inscrite au registre foncier à charge de l'article 3107, en faveur de la parcelle no 1, impose au propriétaire du fonds grevé de tolérer l'empiètement sur son fonds, permettant au propriétaire du fonds dominant d'être propriétaire des constructions empiétant sur le fonds servant. En tant que l'assiette de l'empiétement ne résulte pas de l'inscription, elle est déterminée, dans les limites de celle-ci, par l'acte constitutif conservé à titre de pièce justificative, conformément aux principes d'interprétation des contrats constitutifs de servitude (consid. 4.2 supra).

Quant à l'obligation de construire une dalle suffisamment solide pour permettre l'aménagement d'une terrasse, que les demandeurs entendent déduire de l'acte constitutif du 31 août 1994 et mettre ainsi à la charge du cocontractant, elle n'est pas une obligation accessoire au sens de l'art. 730 al. 2 CC: elle ne permet en effet nullement de faciliter l'exercice de la servitude d'empiètement et, selon l'interprétation des recourants, elle incomberait au propriétaire du fonds dominant, non au propriétaire du fonds grevé. A l'évidence, cette obligation ne constitue pas non plus une charge supplémentaire d'entretien selon l'art. 741 CC, disposition qui, au demeurant, ne saurait en l'espèce être appliquée par analogie dans la mesure où l'obligation projetée ne sert aucunement l'exercice de la servitude d'empiètement accordée.

En définitive, l'éventuelle obligation que les recourants invoquent ne peut être que de nature contractuelle. En tant qu'elle n'a pas été convenue avec l'intimée elle-même, ni ne lui a été transférée, il n'y a toutefois pas lieu de statuer à son sujet, faute de qualité pour défendre de l'intimée.

5.
Se fondant enfin sur un courrier du conseil de l'intimée, daté du 3 juin 2004, par lequel ce dernier indiquait que sa cliente n'était pas opposée à l'aménagement de la terrasse litigieuse et que C.________ serait disposé à en assumer le coût, les recourants soutiennent qu'en refusant ensuite d'aménager ladite terrasse, l'intimée aurait adopté un comportement contraire à la bonne foi.

Il ressort certes de la constatation des faits cantonaux que le mandataire de l'intimée a indiqué que sa cliente était disposée à ce qu'une terrasse soit aménagée, aux frais de C.________. La cour cantonale a toutefois précisé que celui-ci avait déclaré, lors de son audition, qu'il n'était pas disposé à assumer le coût de ces travaux. En tant que les recourants se fondent sur des faits distincts de ceux retenus par l'instance cantonale, sans prendre la peine d'en démontrer l'éventuel arbitraire, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur leur critique.

6.
En définitive, le recours est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires sont mis à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). L'intimée, qui s'est déterminée, à droit à une indemnité pour ses dépens (art. 68 al. 1 LTF), tandis que C.________, intervenant accessoire, conserve les siens (ATF 130 III 571 consid. 6).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Une indemnité de 3'000 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise solidairement à la charge des recourants.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 7 juillet 2010
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Hohl de Poret Bortolaso

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 674 - 1 Bauten und andere Vorrichtungen, die von einem Grundstücke auf ein anderes überragen, verbleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen, wenn dessen Eigentümer auf ihren Bestand ein dingliches Recht hat.
¹	Bauten und andere Vorrichtungen, die von einem Grundstücke auf ein anderes überragen, verbleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen, wenn dessen Eigentümer auf ihren Bestand ein dingliches Recht hat.
²	Das Recht auf den Überbau kann als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.
³	Ist ein Überbau unberechtigt, und erhebt der Verletzte, trotzdem dies für ihn erkennbar geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch, so kann, wenn es die Umstände rechtfertigen, dem Überbauenden, der sich in gutem Glauben befindet, gegen angemessene Entschädigung das dingliche Recht auf den Überbau oder das Eigentum am Boden zugewiesen werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 730 - 1 Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.
¹	Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.
²	Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Grunddienstbarkeit nur nebensächlich verbunden sein. Für den Erwerber des berechtigten oder belasteten Grundstücks ist eine solche Verpflichtung nur verbindlich, wenn sie sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt.619

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 738 - 1 Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
¹	Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
²	Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 741 - 1 Gehört zur Ausübung der Dienstbarkeit eine Vorrichtung, so hat sie der Berechtigte zu unterhalten.
¹	Gehört zur Ausübung der Dienstbarkeit eine Vorrichtung, so hat sie der Berechtigte zu unterhalten.
²	Dient die Vorrichtung auch den Interessen des Belasteten, so tragen beide die Last des Unterhalts im Verhältnis ihrer Interessen. Eine abweichende Vereinbarung ist für den Erwerber des berechtigten und den Erwerber des belasteten Grundstücks verbindlich, wenn sie sich aus den Belegen des Grundbuchs erschliessen lässt.622

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 19 - 1 Der Inhalt des Vertrages kann innerhalb der Schranken des Gesetzes beliebig festgestellt werden.
¹	Der Inhalt des Vertrages kann innerhalb der Schranken des Gesetzes beliebig festgestellt werden.
²	Von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarungen sind nur zulässig, wo das Gesetz nicht eine unabänderliche Vorschrift aufstellt oder die Abweichung nicht einen Verstoss gegen die öffentliche Ordnung, gegen die guten Sitten oder gegen das Recht der Persönlichkeit in sich schliesst.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 737 - 1 Der Berechtigte ist befugt, alles zu tun, was zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist.
¹	Der Berechtigte ist befugt, alles zu tun, was zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist.
²	Er ist jedoch verpflichtet, sein Recht in möglichst schonender Weise auszuüben.
³	Der Belastete darf nichts vornehmen, was die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert oder erschwert.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 73 - 1 Mitglieder, die austreten oder ausgeschlossen werden, haben auf das Vereinsvermögen keinen Anspruch.
¹	Mitglieder, die austreten oder ausgeschlossen werden, haben auf das Vereinsvermögen keinen Anspruch.
²	Für die Beiträge haften sie nach Massgabe der Zeit ihrer Mitgliedschaft.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 971 - 1 Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechtes die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuche ersichtlich ist.
¹	Soweit für die Begründung eines dinglichen Rechtes die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht dieses Recht als dingliches nur, wenn es aus dem Grundbuche ersichtlich ist.
²	Im Rahmen des Eintrages kann der Inhalt eines Rechtes durch die Belege oder auf andere Weise nachgewiesen werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 942 - 1 Über die Rechte an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt.
¹	Über die Rechte an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt.
²	Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche.
³	Das Grundbuch kann auf Papier oder mittels Informatik geführt werden.678
⁴	Bei der Grundbuchführung mittels Informatik kommen die Rechtswirkungen den im System ordnungsgemäss gespeicherten und auf den Geräten des Grundbuchamtes durch technische Hilfsmittel in Schrift und Zahlen lesbaren oder in Plänen dargestellten Daten zu.679

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	51 66 68 72 74 75 76 90 100
OR:	19
ZGB:	2 73 674 730 737 738 741 942 971