4A_699/2014 - 2015-04-07 - Diritto contrattuale - Erstreckung des Mietverhältnisses

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 699/2014

Urteil vom 7. April 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Niquille,
Gerichtsschreiberin Reitze.

Verfahrensbeteiligte
A1.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Benno Wild,
Beschwerdeführerin,

gegen

A2.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Erstreckung des Mietverhältnisses,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich, II. Zivilkammer,
vom 5. November 2014.

Sachverhalt:

A.

A.a. Das Modehaus A.________ wurde im Jahr 1884 in der eigenen Liegenschaft an der Strasse U.________ in Zürich eröffnet und befindet sich noch heute an dieser Adresse. Spätere Generationen trennten das Verkaufsgeschäft und die Immobilie. Das Modehaus wurde von der im Jahr 1960 gegründeten A1.________ AG (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) im angestammten Haus weitergeführt, die Liegenschaft wurde in die A2.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) eingebracht.

A.b. Der aktuelle Mietvertrag vom 31. August 2000 samt Anhang vom 10. Februar 2000 bzw. 31. August 2000 wurde im Zuge eines gemeinsam durchgeführten Gesamtumbaus geschlossen und führte das vorbestehende Mietverhältnis aus dem Jahre 1988 bzw. 1976 weiter. Die Mieterin mietet die Verkaufs-, Büro- und Lagerräume im Unter-, Erd- und Zwischengeschoss der Liegenschaft an der Strasse U.________, ferner das erste, vierte, fünfte und sechste Obergeschoss. Die vertragliche Kündigungsfrist beträgt 18 Monate, frühester Kündigungstermin war der 30. Juni 2010. Eine Option zur Verlängerung des Mietvertrages um fünf Jahre bis zum 30. Juni 2015 wurde von der Mieterin ausgeübt.

A.c. Am 30. März 2012 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag per 30. Juni 2015 und räumte der Mieterin das Recht ein, unter Einhaltung einer Anzeigefrist von sechs Monaten das Mietobjekt auf das Ende eines jeden Monates vorzeitig zu verlassen.

B.

B.a. Mit Eingabe vom 31. Januar 2013 reichte die Mieterin nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung beim Mietgericht Zürich Klage gegen die Vermieterin ein und beantragte, das Mietverhältnis sei erstmalig um vier Jahre zu erstrecken. Am 22. April 2013 reichte die Vermieterin mit der Klageantwort eine Eventualwiderklage ein, mit welcher sie einen höheren Mietzins beantragte, für den Fall, dass das Mietverhältnis über den Kündigungszeitpunkt, das heisst den 30. Juni 2015, andauern sollte.
Das Mietgericht Zürich hiess die Klage mit Urteil vom 14. Februar 2014 teilweise gut und erstreckte das Mietverhältnis definitiv um ein Jahr bis und mit dem 30. Juni 2016. Im Übrigen wies es die Klage ab (Dispositiv-Ziffer 1). Sodann hiess es auch die Eventualwiderklage gut (Dispositiv-Ziffer 2).

B.b. Gegen dieses Urteil erhob die Klägerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich. Mit Urteil vom 5. November 2014 wies dieses die Berufung ab, soweit sich diese gegen die Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Mietgerichts Zürich vom 14. Februar 2014 richtete (Ziffer 1). In Bezug auf Dispositiv-Ziffer 2 des Urteils des Mietgerichts hiess das Obergericht die Berufung gut und wies die Eventualwiderklage ab.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, die Ziffern 1, 3 (Verlegung der Gerichtskosten erste Instanz), 4 (Parteientschädigung erste Instanz), 6 (Verlegung der Gerichtskosten Berufungsverfahren) und 7 (Parteientschädigung Berufungsverfahren) des Urteils des Obergerichts des Kantons Zürich vom 5. November 2014 seien aufzuheben und das Mietverhältnis für die Geschäftsräume an der Strasse U.________ sei erstmalig um insgesamt vier Jahre zu erstrecken.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Die Beschwerdeführerin hat unaufgefordert eine Replik eingereicht.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 5. November 2014 ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 65 E. 1.3.1 S. 68 mit Hinweis).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die Beschwerdeführerin soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.3. Die Beschwerdeführerin missachtet diese Grundsätze, wenn sie dem Bundesgericht frei gehaltene tatsächliche Ausführungen präsentiert, die dem vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt widersprechen bzw. über diesen hinausgehen. Auf die entsprechenden Vorbringen der Beschwerdeführerin ist daher nicht näher einzugehen.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat gegen das angefochtene Urteil keine Beschwerde erhoben, womit rechtskräftig entschieden wurde, dass im Falle einer Erstreckung kein höherer Mietzins durch die Beschwerdeführerin geschuldet ist. Im bundesgerichtlichen Verfahren ist damit nur noch die Erstreckung des Mietverhältnisses umstritten.
Die erste Instanz gewährte der Beschwerdeführerin eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses von einem Jahr, bis zum 30. Juni 2016. Dieser Entscheid wurde von der Vorinstanz bestätigt. Die Beschwerdeführerin ersucht mit ihrer Beschwerde jedoch nach wie vor um eine erstmalige Erstreckung um insgesamt vier Jahre. Sie rügt eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) sowie eine Verletzung von Art. 272 i.V.m. Art. 272b OR.

3.1. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Die Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre.

3.2. Die Beschwerdegegnerin kündigte den Mietvertrag mit der Beschwerdeführerin bereits am 30. März 2012 auf den 30. Juni 2015. Die Vorinstanz erwog, mit dieser frühzeitig ausgesprochenen Kündigung auf den Ablauf der vertraglich zugesicherten bzw. mit Option ausgestalteten Mindestdauer sei faktisch (noch) keine Erstreckung gewährt worden, da die Beschwerdeführerin einen vertraglichen Anspruch auf die Benützung des Mietobjekts bis Ende Juni 2015 habe. Allerdings sei es sachgerecht, die dem Mieter aufgrund der frühzeitigen Kündigung zur Verfügung stehende Dauer im Zusammenhang mit seinen Bemühungen eine Ersatzlösung zu suchen, angemessen zu berücksichtigen.
Die Beschwerdeführerin zeige jedoch während dieser Dauer keine ernsthaften Suchbemühungen um ein Ersatzobjekt auf. Sie übergehe, dass sie sich auch im Rahmen einer allfälligen Ersterstreckung mit Objekten befassen müsse, die von ihr eine gewisse Anpassung verlangen würden. Die Beschwerdeführerin habe sich aber seit Erhalt der Kündigung bis heute noch für kein einziges Mietobjekt beworben, sondern zeige lediglich auf, inwiefern die angebotenen Geschäftsräume vom bisherigen Verkaufsraum abweichen würden. Dabei lege sie auch nicht schlüssig dar, weshalb ihr Geschäftsmodell nicht ebenso in einem kleineren Objekt umgesetzt werden könnte, etwa auch unter Zumietung von Lagerflächen. So schliesse sie auch in geografischer Hinsicht zu viele Möglichkeiten a priori aus, wobei sie unter anderem davon ausgehe, sie müsse sich mit Angeboten an der oberen Strasse V.________ per se nicht befassen. Die Beschwerdeführerin schränke ihre Suchbemühungen damit so sehr ein, dass sie nicht einmal mehr die ganze Strasse V.________ als adäquate Lage betrachte und von der Geschäftsgrösse her nur Objekte in Betracht ziehe, die dem bisherigen Objekt mit rund 1'000 m2 sehr nahe kommen. Wie bereits das Mietgericht zutreffend erkannt habe, könne die
Beschwerdeführerin damit keine Härte ableiten.
Weiter hielt die Vorinstanz fest, die von der Beschwerdeführerin behauptete wirtschaftliche Härte, namentlich zufolge eines unverhältnismässig höheren Mietzinses für ein Ersatzobjekt, sei sodann als unzulässiges Novum im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen. Insgesamt trage somit die vom Mietgericht getroffene Lösung, das Mietverhältnis einmalig um ein Jahr zu erstrecken, den Interessen der Parteien angemessen Rechnung. Ein Anlass in das Ermessen der Vorinstanz einzugreifen, bestehe nicht.

3.3. Mit der Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO "unrichtige Rechtsanwendung" (lit. a) und "unrichtige Feststellung des Sachverhalts" (lit. b) geltend gemacht werden. Die Berufungsinstanz verfügt damit über eine uneingeschränkte Prüfungsbefugnis in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375).
Davon scheint auch die Vorinstanz auszugehen, indem sie darlegt, einen erstinstanzlichen Erstreckungsentscheid damit auch auf seine Angemessenheit hin prüfen zu können. Dennoch führt sie unter Verweis auf zwei ihrer eigenen Urteile aus, dass sie praxisgemäss nur mit einer gewissen Zurückhaltung einen unangemessenen erstinstanzlichen Ermessensentscheid korrigieren würde. Ob diese kantonale Praxis der Zurückhaltung mit der ZPO vereinbar ist, kann indessen dahingestellt bleiben, zumal sie in der Beschwerdeschrift nicht in Frage gestellt wird (vgl. Urteil 5A 198/2012 vom 24. August 2012 E. 4.3). Ohnehin entscheidet sich die Frage, ob das Gericht seine Prüfungsbefugnis eingeschränkt hat oder nicht, nicht nach den im Urteil verwendeten Worte und Formulierungen, sondern nach dem tatsächlichen Gehalt des Urteils (Urteil 5A 198/2012 vom 24. August 2012 E. 8.2.3). Unter diesem Blickwinkel verdeutlichen die Urteilserwägungen, dass die Vorinstanz eine freie Interessenabwägung vornahm, die auf eine umfassende und nicht auf eine auf Willkür beschränkte Prüfung schliessen lassen.

3.4. Im Rahmen dieser umfassenden Kognition stand der Vorinstanz bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung des Mietverhältnisses innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 125 III 226 E. 4b S. 230; je mit Hinweisen). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).

3.5. Die Erstreckung eines Mietverhältnisses bezweckt, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung eingeräumt wird (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448). Die Erstreckung ist zu gewähren, wenn die Verschiebung der Vertragsbeendigung eine Milderung der Folgen für den Mieter erwarten lässt, während die mit der Auflösung des Vertrages zwangsläufig verbundenen Nachteile als solche eine Erstreckung nicht zu rechtfertigen vermögen (Urteil 4C.309/1996 vom 19. Februar 1997 E. 1a mit Hinweis auf BGE 105 II 197 E. 3a S. 198). Eine Milderung der nachteiligen Folgen der Vertragsauflösung kann selbst dann mit einer Mieterstreckung bewirkt werden, wenn eine realistische Aussicht auf die Miete entsprechender Ersatzräumlichkeiten nicht besteht (Urteil 4C.309/1996 vom 19. Februar 1997 E. 1a mit Hinweis auf BGE 116 II 446 E. 3b S. 448 f.).
Ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet sich - wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren ist und gegebenenfalls für wie lange - aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien (Urteil 4A 105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit Hinweisen). Für ein erstmalige Erstreckung spricht, wenn nur schwer abgeschätzt werden kann, ob innert der gewährten Erstreckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden kann und - namentlich unter Berücksichtigung der Suchbemühungen des Mieters - zu einem späteren Zeitpunkt mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Anhaltspunkte zu erwarten sind (Urteil 4A 62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.2; vgl. auch Urteil 4C.309/1996 vom 19. Februar 1997 E. 1a; je mit Hinweisen).

3.6. Wie erwähnt, verweigerte die Vorinstanz eine längere als die vom Mietgericht gewährte einmalige Erstreckung um ein Jahr, weil sie die Suchbemühungen der Beschwerdeführerin um ein Ersatzobjekt als zu wenig ernsthaft betrachtete bzw. davon ausging, dass geeignete Ersatzobjekte vorgelegen hätten, die Beschwerdeführerin diese aber zu Unrecht von vorneherein nicht in Betracht gezogen habe. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, sie habe in dieser Hinsicht genügend dargelegt, dass während der ganzen Dauer, die ihr seit der Kündigung zur Verfügung gestanden habe, kein passendes Ersatzobjekt habe gefunden werden können.
Zur Annahme bzw. Beurteilung einer Härte im Sinne von Art. 272 OR gehört stets die Kenntnis der Ersatzlösung des Mieters ( PETER HIGI, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, 4. Aufl. 1996, N. 100 zu Art. 272 OR). In diesem Sinn ist vorliegend vor allem strittig, was ein angemessenes Ersatzobjekt ist.

3.6.1. Bei der Beschwerdeführerin handelt es sich um ein traditionsreiches Modehaus, welches seit jeher an der Strasse U.________ und damit an zentraler Lage in der Stadt Zürich, umgeben von weiteren Geschäften im Luxussegment, besteht. Das aktuelle Mietobjekt mit über 1'000 m2 Verkaufsfläche, erstreckt sich auf mehrere Etagen, was der Beschwerdeführerin ermöglicht, Damen-, Herren- und Kindermode im gleichen Haus anzubieten. Sie verfügt über eine gehobene Kundschaft, darunter auch vermögende internationale Kunden, welche sich den Touristenrouten entlang bewegen, weshalb sie nach eigenen Angaben auf eine Lage "bei den guten Hotels und in unmittelbarer Nähe zur Strasse V.________" angewiesen ist. Dies hat denn auch die Vorinstanz erkannt, indem sie der Beschwerdeführerin eine gewisse Standortgebundenheit zugebilligt hat.

3.6.2. Ein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht jedoch nicht. Entsprechend darf der Mieter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten, sondern hat sich auf ein Ersatzobjekt zu konzentrieren, das für ihn objektiv ohne weiteres als tragbar "gleichwertig" und insoweit zumutbar erscheint (Peter Higi, a.a.O., N. 100 ff. zu Art. 272 OR). Von einer angemessenen Ersatzlösung kann somit nur dann die Rede sein, wenn diese in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige Mietobjekt aufweist (BGE 116 II 446 E. 3c S. 449).

3.6.3. Wie sich aus dem Verweis der Beschwerdeführerin auf ihre kantonalen Rechtsschriften ergibt, hat sie bereits im vorinstanzlichen Verfahren dargelegt, weshalb die von ihr in ihrer Klageschrift genannten Ersatzobjekte - namentlich wegen der Lage und Grösse - keine angemessenen Ersatzlösungen sind. Aus ihrer Berufungsschrift geht klar hervor, dass alle zehn von ihr aufgelisteten Ersatzobjekte nicht annähernd gleich gross waren wie das jetzige Mietobjekt mit über 1'000 m2 Verkaufsfläche. Ebenso waren gewisse Ersatzobjekte nur sehr schwer zugänglich (nicht ebenerdig, nur über mehrere Stufen zugänglich), verfügten nur über kleine Schaufenster und waren teilweise im Untergeschoss gelegen.
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann demnach nicht gesagt werden, dass angemessene Ersatzobjekte auf dem Markt gewesen wären, die im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "in etwa die gleichen Vorteile" aufgewiesen hätten. Denn eine angemessene Ersatzlösung wäre nach dem Gesagten ein Objekt, welches an zentraler Lage in der Stadt Zürich ist und es der Beschwerdeführerin erlaubt, das bisherige (Verkaufs-) Konzept weiterzuführen, ohne dass eine Aufteilung ihres Sortiments auf verschiedene kleinere Verkaufsflächen, unter anderem auch unter Zumietung von Lagerflächen, vorgenommen werden muss.

3.6.4. Ein solches Geschäftsobjekt kommt jedoch, anders als eine (herkömmliche) Wohnung, aufgrund seiner Lage sowie seiner Grösse nur sehr selten auf den Markt, wobei die Beschwerdeführerin selber damit rechnet, dass dafür rund sieben Jahre gewartet werden müsste. Entsprechend hielt auch die Vorinstanz fest, es könne nicht mit genügender Wahrscheinlichkeit damit gerechnet werden, dass die Beschwerdeführerin auch während einer maximalen Erstreckungsfrist von sechs Jahren ein vergleichbar exklusives Objekt wie das aktuelle Mietobjekt finden werde.
Eine Erstreckung kann nach dem Gesagten nicht allein deswegen ausgeschlossen werden, weil keine Aussicht auf ein angemessenes Ersatzobjekt besteht (vgl. E. 3.5 hiervor). Steht aber - wie vorliegend - fest, dass im Rahmen der genügenden Wahrscheinlichkeit keine Aussicht besteht, ein vergleichbares bzw. angemessenes Ersatzobjekt zu finden und ist sich die Mieterin dessen sogar bewusst, ist sie gezwungen, ihre Ansprüche an eine Ersatzlösung zu senken und damit auch ihr Geschäftsmodell anzupassen. Entgegen dem, was die Beschwerdeführerin anzunehmen scheint, kann eine Härte diesfalls somit nicht allein im Hinblick auf das Suchen einer angemessenen Ersatzlösung begründet werden, denn entsprechende Suchbemühungen erweisen sich als nutzlos ("inutile"; BGE 116 II 446 E. 3c S. 449). Die Härte besteht vielmehr darin, dass der Mieter gezwungen wird, eine Ersatzlösung anderen Inhalts zu akzeptieren (Peter Higi, a.a.O., N. 100 f. zu Art. 272 OR).

3.7. Wie erwähnt (vgl. E. 3.5 mit Hinweis auf das Urteil 4C.309/1996 vom 19. Februar 1997), ist hauptsächliches Kriterium beim Entscheid, ob eine einmalige oder eine erstmalige Erstreckung angezeigt ist, die Sicherheit einer Prognose über die künftige Interessenlage, namentlich eine Beurteilung der örtlichen Verhältnisse aufgrund der getätigten Suchbemühungen. Nach dem oben Ausgeführten kann es nur darum gehen, im Rahmen der Erstreckung ein möglichst wenig nachteiliges Objekt zu finden. Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass an zentraler Lage in Zürich nicht mit einer Entspannung des Marktes zu rechnen ist. Die von der Beschwerdeführerin angegebenen Indikatoren seien nur spekulativ. Nachdem die Beschwerdeführerin sodann während der noch laufenden Mietdauer verschiedene Ersatzobjekte abgeklärt hat, ist nicht zu erwarten, dass nach Ablauf einer erstmaligen Erstreckung klarere Anhaltspunkte betreffend die örtlichen Verhältnisse vorhanden sein werden. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz eine einmalige Erstreckung gewährte.

3.8. Die Beschwerdegegnerin hat finanzielle Interessen geltend gemacht, weshalb keine Erstreckung des Mietverhältnisses bewilligt werden sollte. Wie die Vorinstanz festgehalten hat, wird mit der Kündigung das Ziel eines höheren Ertrages mit einem neuen Mieter verfolgt. Die Beschwerdegegnerin will das Mietobjekt zu deutlich besseren Konditionen (weiter-) vermieten, wobei sie bereits einen neuen Mietvertrag geschlossen hat. Zwar macht sie in ihrer Beschwerdeantwort eine gewisse Dringlichkeit geltend, da der neue Mietvertrag bereits geschlossen wurde, legt aber auch im bundesgerichtlichen Verfahren nicht dar, dass sie mit dem bisherigen Mietzins ihre Kosten nicht decken und keinen Gewinn erwirtschaften könnte.
Auf der anderen Seite hat die Vorinstanz aber nicht berücksichtigt, dass es vorliegend nicht wie in der Regel bei Mieterstreckungen darum geht, dass eine Mieterin durch Intensivierung ihrer Suchbemühungen ein Ersatzobjekt finden kann, welches ihr vergleichbare Vorteile wie das bisherige bietet, sondern dass von ihr die Aufgabe ihres seit Generationen betriebenen Geschäfts und eine eigentliche Umstellung ihres Geschäftsmodells verlangt wird, was Zeit benötigt. Diesem Ungleichgewicht hat die Vorinstanz bei der Interessenabwägung zu wenig Rechnung getragen.
Die von der Vorinstanz gewährte Erstreckung ist damit insgesamt zu kurz bemessen und verletzt Bundesrecht. Angemessen erscheint eine einmalige Erstreckung um 3 Jahre.

4.
Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Das Verfahren ist zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen im kantonalen Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdeführerin dringt mit ihren Begehren nur teilweise durch. Es scheint daher gerechtfertigt, die Gerichtskosten für das bundesgerichtliche Verfahren den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen sowie auf eine Zusprechung von Parteientschädigungen zu verzichten (vgl. Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 5. November 2014 wird teilweise aufgehoben und Ziffer 1 des Dispositivs wie folgt neu gefasst:

"In teilweiser Gutheissung der Klage wird das Mietverhältnis für die Geschäftsräume an der Strasse U.________ einmalig um drei Jahre, bis und mit dem 30. Juni 2018, erstreckt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen."

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 20'000.-- werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. April 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Die Gerichtsschreiberin: Reitze

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272^b - 1 La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
¹	La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
²	Se la protrazione è pattuita dalle parti, questi limiti non valgono e il conduttore può rinunciare a una seconda protrazione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 310 Motivi d'appello - Con l'appello possono essere censurati:
^a	l'errata applicazione del diritto;
^b	l'errato accertamento dei fatti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.