Tribunal federal
{T 0/2}
4C.367/2005 /ruo
Urteil vom 7. März 2006
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Nyffeler, Favre,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Mazan.
Parteien
A.________,
Beklagter und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Nideröst,
gegen
Erbengemeinschaft X.________,
Kläger und Berufungsbeklagte,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer.
Gegenstand
Mietvertrag; Erstreckungsbegehren,
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts
des Kantons Zürich, II. Zivilkammer,
vom 20. September 2005.
Sachverhalt:
A.
Mit Datum vom 31. August 2003 bzw. 9. September 2003 vermietete die Erbengemeinschaft X.________ (Kläger) A.________ (Beklagter) eine 4-Zimmer-Wohnung in Zürich. Mit amtlichem Formular vom 25. Oktober 2004 wurde das Mietverhältnis per 31. März 2005 gekündigt.
B.
Nachdem der Beklagte die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Zürich angefochten hatte, stellte diese mit Beschluss vom 25. Februar 2005 die Gültigkeit der Kündigung per 31. März 2005 fest und erstreckte das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis zum 30. Juni 2005.
Dagegen gelangten die Kläger am 4. April 2005 ans Mietgericht Zürich und beantragten, die von der Schlichtungsbehörde gewährte Erstreckung sei vollumfänglich abzuweisen. Am 15. Juni 2005 zogen die Kläger ihre Klage zurück, was dem Beklagten per Fax mitgeteilt wurde. Gleichentags beantragte der Beklagte dem Mietgericht Zürich, dass das Mietverhältnis - ausgehend von einer gültigen und wirksamen Kündigung per 31. März 2005 - einmalig und definitiv bis mindestens 31. März 2007 zu erstrecken sei. Mit Beschluss vom 16. Juni 2005 schrieb das Mietgericht Zürich den Prozess als durch Klagerückzug erledigt ab und trat auf die "Zweitklage" des Beklagten nicht ein.
Am 30. Juni 2005 focht der Beklagte den Beschluss des Mietgerichtes beim Obergericht des Kantons Zürich an. Mit Beschluss vom 20. September 2005 nahm das Obergericht des Kantons Zürich das Rechtsmittel als Rekurs entgegen, wies den Rekurs ab und bestätigte den angefochtenen Beschluss.
Eine dagegen erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde wies das Kassationsgericht des Kantons Zürich mit Zirkulationsbeschluss vom 21. Dezember 2005 ab, soweit darauf einzutreten war.
C.
Mit Berufung vom 14. September 2005 beantragt der Beklagte dem Bundesgericht im Wesentlichen, der Beschluss des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 20. September 2005 sei aufzuheben und das Obergericht sei anzuweisen, das Mietgericht zu veranlassen, auf seine "Zweitklage" einzutreten und sein Erstreckungsbegehren materiell zu behandeln.
Mit Zwischenbeschluss vom 25. Januar 2006 wies das Bundesgericht ein Gesuch des Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege zufolge Aussichtslosigkeit der Berufung ab und setzte den Kostenvorschuss auf Fr. 2'000.-- fest.
Dieser Kostenvorschuss wurde rechtzeitig bezahlt. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Obergericht hat im Wesentlichen ausgeführt, dass der Entscheid der Schlichtungsbehörde innerhalb der 30-tägigen Frist von Art. 273 Abs. 5
|
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
|
| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
2.
Dagegen wendet der Beklagte im Wesentlichen ein, dass die Erstreckungsklage von Bundesrechts wegen als doppelseitige Klage (actio duplex) ausgestaltet sei, weshalb ihm auch nach Rückzug der "Erstklage" die Möglichkeit zu gewähren sei, eigene Rechtsbegehren im Rahmen einer selbständigen "Zweitklage" - und nicht nur im Rahmen der Klageantwort oder einer Widerklage - zu stellen.
2.1 Gemäss Art. 273 Abs. 5
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
2.2 Der Beklagte macht jedoch geltend, wenn beide Parteien mit ihren Anträgen im Schlichtungsverfahren teilweise unterlegen seien, aber zunächst nur eine Partei innerhalb der gesetzlichen Frist das Mietgericht anrufe, könne die andere Partei ihre früheren Anträge vollumfänglich wieder einbringen, auch wenn sie nicht selbst den Richter innerhalb der Frist von Art. 273 Abs. 5
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
2.2.1 Wenn beide Parteien im Schlichtungsverfahren teilweise unterliegen, sind selbstverständlich beide Parteien befugt, innerhalb der 30-tägigen gesetzlichen Frist den Richter anzurufen. Für den Fall, dass nur eine Partei fristgerecht ans Mietgericht gelangt, wird in der Literatur teilweise die Meinung vertreten, dass auch die andere Partei, die auf die Anrufung des Richters innerhalb der gesetzlichen Frist verzichtet hat, genau gleich zu stellen wäre, wie wenn sie fristgerecht gehandelt hätte. Zur Begründung wird ausgeführt, bei der Klage im Kündigungsschutzverfahren handle es sich um eine zweiseitige Klage (actio duplex) (Roger Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., Basel 2003, N. 7 zu Art. 273
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
2.2.2 Diese vom Beklagten und einem Teil der Literatur vertretene Auffassung findet im Gesetz keine Stütze. Klar ist, dass ein Entscheid der Schlichtungsbehörde, in welchem beide Parteien gemessen an ihren ursprünglichen Anträgen teilweise unterliegen, nicht rechtskräftig wird, wenn eine oder beide Parteien innerhalb der 30-tägigen gesetzlichen Frist den Richter anrufen (Art. 273 Abs. 5
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
den Richter innerhalb der gesetzlichen Frist anzurufen, zum Ausdruck gebracht, dass sie den Schlichtungsentscheid jedenfalls dann gelten lassen will, wenn der Entscheid auch von der anderen Partei nicht in Frage gestellt wird. Andernfalls wäre ihr zumutbar gewesen, innerhalb der 30-tätigen gesetzlichen Frist das Mietgericht anzurufen.
2.3 Das Obergericht hat somit die selbständige "Zweitklage" zu Recht nicht zugelassen, weil die gesetzliche 30-tägige Klagefrist gemäss Art. 273 Abs. 5
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
3.
Aus diesem Grund ist die Berufung abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1
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SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
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| 1 | La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. |
| 2 | Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation: |
| a | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé; |
| b | lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. |
| 3 | Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. |
| 4 | La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108 |
| 5 | Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109 |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. März 2006
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: