4A_383/2015 - 2016-01-07 - Diritto contrattuale - Mietvertrag; sachliche Zuständigkeit

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 383/2015

Urteil vom 7. Januar 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl,
Gerichtsschreiber Hurni.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Thilo Pachmann,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
handelnd durch C.________ AG,
und diese vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Raoul Futterlieb,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag; sachliche Zuständigkeit,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 18. Juni 2015.

Sachverhalt:

A.
Am 24. August 2007 schlossen die D.________ AG als Mieterin und die E.________ AG als Vermieterin einen Mietvertrag über verschiedene Räume in der Liegenschaft F.________ und G.________ in U.________.
Die D.________ AG schloss den Vertrag für ihre Tochtergesellschaft, die A.________ AG.
Am 17. Juli 2008 vereinbarten die ursprünglichen Vertragsparteien und die A.________ AG, dass diese anstelle der D.________ AG als Mieterin in den Mietvertrag eintrete.
Per 1. Februar 2009 wurde die Liegenschaft der B.________ verkauft.
Mit Schreiben vom 18. August 2014 teilte die A.________ AG der B.________ mit, dass sie den Mietvertrag ausserordentlich gemäss Art. 259b lit. a OR auf den 25. August 2014 kündige.
Am 27. August 2014 teilte die B.________ der A.________ AG mit, dass sie die Kündigung nicht akzeptiere.

B.

B.a. Mit Eingabe vom 16. September 2014 gelangte die B.________ an die Schlichtungsbehörde und stellte folgendes Rechtsbegehren:

"Es sei die mit Zuschrift der Beklagten [A.________ AG] vom 18. August 2014 auf den 25. August 2014 angezeigte Kündigung als unwirksam, eventualiter als missbräuchlich zu erkennen."

Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 11. Dezember 2014 formulierte die B.________ ihr Begehren neu wie folgt:

"Es sei festzustellen, dass die mit Zuschrift vom 18. August 2014 auf den 25. August 2014 angezeigte Kündigung unwirksam und missbräuchlich sei ".
Nachdem die Einigungsverhandlungen scheiterten, unterbreitete die Schlichtungsbehörde den Parteien einen Urteilsvorschlag (Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung). Dieser wurde von der A.________ AG abgelehnt, worauf ihr die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 8. Januar 2015 die Klagebewilligung ausstellte.

B.b. Am 13. Februar 2015 reichte die A.________ AG beim Mietgericht Zürich Klage ein mit folgendem Rechtsbegehren:

"1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung der Klägerin vom 18. August 2014 per 25. August 2014 gültig ist und das Mietverhältnis betreffend das Mietobjekt an der F.________ und G.________, in U.________ per 25. August 2014 aufgehoben ist.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Ietztere zuzüglich MwSt.) zu Lasten der Beklagten."

Zur Begründung führte die A.________ AG aus, sie sei wegen der drohenden Rechtskraft des Urteilsvorschlags der Schlichtungsbehörde gezwungen, Klage einzureichen. Für den vorliegenden Streit sei jedoch das Handelsgericht zuständig. Die B.________, die das Schlichtungsgesuch eingereicht habe, habe nur ein Begehren auf Feststellung der Unwirksamkeit und Missbräuchlichkeit der Kündigung gestellt. Die Feststellung sowohl der Unwirksamkeit als auch der Nichtigkeit sei indessen nicht Gegenstand der von Art. 273 OR geregelten Anfechtungsklage. Die Klage der B.________ stelle damit keine Anfechtung im Sinne von Art. 273 OR dar. Bis heute habe das Bundesgericht in BGE 139 III 457 E. 5.3 ausdrücklich offen gelassen, ob ein Fall von Kündigungsschutz vorliege, wenn nur die Feststellung der Unwirksamkeit verlangt werde. Die Schlichtungsbehörde habe deshalb keinen Urteilsvorschlag unterbreiten dürfen und das Mietgericht habe von Amtes wegen auf die Klage nicht einzutreten.
Die B.________ führte in ihrer Klageantwort demgegenüber aus, dass vorliegend eine Frage aus dem Kernbereich des Mietrechts strittig sei, nämlich die Frage nach dem Bestand der ausserordentlichen Kündigung der A.________ AG vom 18. August 2014. Diese habe die B.________ ausdrücklich angefochten mit dem Begehren, sie als unwirksam, eventualiter als missbräuchlich zu erkennen, und zwar innert der Frist von Art. 273 Abs. 1 OR. Weil die Schlichtungsbehörde das Begehren vorerst als Verfahren betreffend "Kündigungsschutz/Anfechtung" entgegengenommen, im Nachhinein aber als "Feststellungsverfahren" bezeichnet habe, habe die B.________ anlässlich der Schlichtungsverhandlung ein dementsprechendes Rechtsbegehren gestellt, wonach festzustellen sei, dass die Kündigung unwirksam und missbräuchlich sei. Entscheidend sei, dass die B.________ die Kündigung ausdrücklich und innert der Frist des Art. 273 Abs. 1 OR angefochten und den Bestand der Kündigung in Abrede gestellt habe, dies sowohl was ihre Wirksamkeit im Sinne von Art. 259b lit. a OR als auch ihre Gültigkeit im Sinne von Art. 271 und 271a OR anbelange. Über die Wirksamkeit einer ausserordentlichen Kündigung sei ohnehin vorfrageweise zu entscheiden, bevor deren Missbräuchlichkeit geprüft
werden könne. Weil die zwischen den Parteien strittige Frage den Kernbereich des Mietrechts im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO betreffe, Iiege die sachliche Zuständigkeit im vorliegenden Fall beim Mietgericht Zürich.
Mit selbständig eröffneter Präsidialverfügung vom 20. April 2015 trat das Mietgericht auf die Klage ein.

B.c. Dagegen reichte die A.________ AG beim Obergericht des Kantons Zürich Berufung ein mit folgenden Anträgen:

"1. Ziffer 1.) der Präsidialverfügung des Mietgerichts Zürich vom 20. April 2015 (MB150006-L) sei aufzuheben und es sei auf die Klage nicht einzutreten.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Ietztere zuzüglich MwSt.) zu Lasten der Berufungsbeklagten."

Mit Urteil vom 18. Juni 2015 wies das Obergericht die Berufung ab und bestätigte den Eintretensentscheid des Mietgerichts.
Das Obergericht kam wie bereits das Mietgericht zum Schluss, dass die vorliegende Mietstreitigkeit zwischen zwei Unternehmen zwar eine handelsrechtliche Streitigkeit i.S. von Art. 6 Abs. 2 ZPO darstelle, zu deren Beurteilung grundsätzlich das Zürcher Handelsgericht sachlich zuständig wäre. Allerdings liege ein Anwendungsfall des Kündigungsschutzes i.S. von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO vor, für den das vereinfachte Verfahren vorgesehen sei, das nach Art. 243 Abs. 3 ZPO vor Handelsgericht nicht zur Anwendung gelange. Da gemäss dem Leitentscheid BGE 139 III 457 E. 4.4.3 die Regelung der Verfahrensart jener über die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts vorgehe, sei zur Beurteilung der vorliegenden Streitigkeit nicht das Handelsgericht, sondern das Mietgericht sachlich zuständig.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen stellt die A.________ AG dem Bundesgericht die folgenden Anträge:

"1. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 18. Juni 2015 (NG150011) sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass vorliegend das Mietgericht sachlich nicht zuständig ist.
2. Eventualiter sei das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 18. Juni 2015 (NG150011) aufzuheben und die Sache zur Sachverhaltsergänzung und neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zu Lasten der Beschwerdegegnerin."

Die B.________ beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Die A.________ AG hat eine Replik eingereicht.

Erwägungen:

1.
Mit Präsidialverfügung vom 20. April 2015 ist das Mietgericht auf die Klage eingetreten und hat damit seine örtliche und sachliche Zuständigkeit zur Beurteilung der Klage bejaht. Dabei handelt es sich um einen (positiven) Prozesszwischenentscheid betreffend die Zuständigkeit in einer Zivilsache (Art. 72 BGG). Die Beschwerde gegen den diesen bestätigenden Rechtsmittelentscheid einer oberen kantonalen Letztinstanz ist zulässig (Art. 92 Abs. 1 BGG i.V.m. Art. 75 BGG). Die Beschwerdeführerin ist sodann mit ihren Berufungsbegehren unterlegen (Art. 76 BGG) und hat die Beschwerde innert der Beschwerdefrist eingereicht (Art. 100 BGG). Der erforderliche Streitwert von Fr. 15'000.-- ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist unter Vorbehalt einer gehörigen Begründung (Art. 42 Abs. 2 BGG und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts zu Unrecht verneint. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei nicht das Mietgericht zuständig, da kein Anwendungsfall des Kündigungsschutzes i.S. von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO vorliege. Die Beschwerdegegnerin habe vor der Schlichtungsbehörde nämlich nur ein Begehren auf Feststellung betreffend die Wirksamkeit der Kündigung gestellt, nicht aber ein Gestaltungsbegehren auf Anfechtung der Kündigung i.S. von Art. 271 ff . OR. Ein reines Feststellungsbegehren stelle aber keinen Fall des Kündigungsschutzes dar und falle daher nicht unter Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Das Bundesgericht habe im Leitentscheid BGE 139 III 457 E. 5.3 explizit offen gelassen, ob ein Fall von Kündigungsschutz i.S. von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO vorliege, wenn nur die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung verlangt werde.

2.1. Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt das vereinfachte Verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern u.a. der Kündigungsschutz betroffen ist.
Das Bundesgericht hat sich im Leitentscheid BGE 139 III 457 E. 5.2 f. S. 465 ff. mit dem Begriff des Kündigungsschutzes i.S. der genannten Bestimmung auseinander gesetzt. Es hat dabei darauf hingewiesen, dass die Frage, ob sich der Begriff des Kündigungsschutzes nur auf die Anfechtbarkeit der Kündigung gemäss Art. 271 und Art. 271a OR beziehe oder auch die Unwirksamkeit oder Nichtigkeit einer Kündigung einschliesse, in der vornehmlich französischsprachigen Literatur kontrovers diskutiert wird. Die Begrenzung wird damit begründet, "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO entspreche der Überschrift des dritten Abschnitts des 8. Titels des OR (Art. 271 bis 273c OR) und könne sich daher nur auf die in diesem Abschnitt geregelte Anfechtung (Art. 271 und 271a OR) und die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 ff . OR) beziehen. Immerhin wird anerkannt, dass die Gültigkeit oder Nichtigkeit der Kündigung als Vorfrage im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens geprüft werden kann. Das ordentliche Verfahren gelangt dagegen nach einem Teil der Lehre zur Anwendung, wenn in einem selbstständigen Verfahren, namentlich im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens (das mangels liquider Verhältnisse die Anforderungen von Art. 248 lit. b und
Art. 257 Abs. 1 ZPO nicht erfüllt), auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung geklagt wird und der Streitwert 30'000 Franken übersteigt. Ein anderer Teil der Lehre geht hingegen von einem weiten Verständnis des Begriffs des Kündigungsschutzes in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO aus, der jeden Fall der Bestreitung der Gültigkeit der Kündigung erfasst, sei es wegen Anfechtbarkeit, Unwirksamkeit oder Nichtigkeit (BGE 139 III 457 E. 5.2 S. 465).
Die Frage, ob ein Fall von Kündigungsschutz vorliege, wenn ausschliesslich die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit beantragt wird, hat das Bundesgericht offengelassen (BGE 139 III 457 E. 5.3 S. 466). Denn im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens nach Art. 273 OR ist vorfrageweise auch die Nichtigkeit bzw. Wirksamkeit der Kündigung zu prüfen. Dabei kann die Anfechtung auch nur eventualiter erfolgen, während im Hauptantrag die Feststellung der Unwirksamkeit, Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit anbegehrt wird. Die Schlichtungsstelle hat diesfalls zunächst die Wirksamkeit der Kündigung zu prüfen, bevor sie die eventualiter geltend gemachte Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit die Gültigkeit der Kündigung zu beurteilen hat. Auch wenn die Schlichtungsbehörde zum Schluss kommt, dass die Kündigung unwirksam ist und die Missbräuchlichkeit folglich gar nicht mehr zu prüfen ist, handelt es sich nach wie vor um ein Anfechtungsverfahren i.S. von Art. 273 OR, weshalb die Schlichtungsbehörde auch befugt ist, den Parteien zur Frage der Wirksamkeit einen Urteilsvorschlag gemäss Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO zu unterbreiten. Wird dieser abgelehnt, hat die ablehnende Partei in der Folge eine Klage einzureichen, ansonsten dem (abgelehnten)
Urteilsvorschlag die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids zukommen (Art. 211 Abs. 3 ZPO). Bei dieser Klage handelt es sich um einen Fall von Kündigungsschutz gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (BGE 139 III 457 E. 5.3 S. 466).

2.2. Vorliegend hat sich die Beschwerdegegnerin mit folgendem Begehren an die Schlichtungsbehörde gewendet:

"Es sei die mit Zuschrift der Beklagten [A.________ AG] vom 18. August 2014 auf den 25. August 2014 angezeigte Kündigung als unwirksam, eventualiter als missbräuchlich zu erkennen."

Anlässlich der Schlichtungsverhandlung formulierte die Beschwerdegegnerin ihr Begehren neu wie folgt:

"Es sei festzustellen, dass die mit Zuschrift vom 18. August 2014 auf den 25. August 2014 angezeigte Kündigung unwirksam und missbräuchlich sei. "

Nach Auffassung der Beschwerdeführerin handelt es sich bei diesen Begehren nicht um eine Anfechtung i.S. von Art. 273 OR und damit nicht um einen Fall des Kündigungsschutzes i.S. von Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO sowie Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Nach Treu und Glauben ausgelegt, handle es sich bei den entsprechenden Begehren an die Schlichtungsbehörde um reine Feststellungsbegehren, ohne dass damit eine Anfechtung verbunden gewesen sei. Entsprechend sei die Schlichtungsbehörde für die Ausstellung eines Urteilsvorschlags gar nicht zuständig gewesen und liege auch kein Anwendungsfall des vereinfachten Verfahrens vor.

2.3. Wie alle Prozesshandlungen sind Rechtsbegehren nach Treu und Glauben auszulegen, insbesondere im Lichte der dazu gegebenen Begründung (BGE 123 IV 125 E. 1; 115 Ia 107 E. 2b S. 109; 105 II 149 E. 2a S. 152; Urteile 4A 440/2014 vom 27. November 2014 E. 3.3; 5A 783/2009 vom 5. August 2010 E. 3.3.2, nicht publ. in: BGE 136 III 490). Dabei ist nicht einfach die allenfalls unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise massgebend (Urteile 4A 440/2014 vom 27. November 2014 E. 3.3; 5C.159/2000 vom 6. September 2000 E. 3c/aa).

2.4. Aus dem ursprünglichen Begehren im Schlichtungsgesuch geht hervor, dass die Beschwerdegegnerin im Hauptpunkt die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung verlangte und diese im Eventualpunkt auch noch als missbräuchlich anfocht. Diese Möglichkeit der Verbindung eines Feststellungsbegehren im Hauptpunkt mit einem Anfechtungsbegehren wegen Missbräuchlichkeit im Eventualpunkt steht im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (oben E. 2.1 in fine unter Hinweis auf BGE 139 III 457 E. 5.3 S. 466). Dass die Beschwerdegegnerin dabei die Formulierung verwendete, es sei die Kündigung "als missbräuchlich zu erkennen", statt ausdrücklich deren Aufhebung zu verlangen, ändert nichts daran, dass es sich nach Treu und Glauben ausgelegt um ein Kündigungsschutzbegehren handelt. Denn ein Anfechtungsbegehren i.S. von Art. 273 OR ist von Gesetzes wegen auf die Aufhebung der Kündigung ausgerichtet, weshalb die konkrete Formulierung des Begehrens irrelevant ist, solange - wie hier - nach Treu und Glauben erkennbar ist, dass damit die Kündigung als missbräuchlich i.S. der Art. 271 ff . OR angefochten werden soll. Dass die Schlichtungseingabe der Beschwerdegegnerin nach Treu und Glauben als Anfechtungsbegehren i.S. von Art. 273 OR
zu verstehen war, ergibt sich vorliegend auch aus der Begründung der Schlichtungseingabe, wo diese unmissverständlich als "Anfechtungsklage" bezeichnet wird. Diese musste die Beschwerdegegnerin bei der Schlichtungsbehörde fristgerecht einreichen, um überhaupt (im Eventualstandpunkt) eine Missbräuchlichkeit i.S. von Art. 271 OR geltend machen zu können. Dass die Beschwerdegegnerin den Wortlaut ihres Begehrens in der Folge anlässlich der Schlichtungsverhandlung neu so formulierte, dass sie nunmehr eine Feststellung verlangte, die Kündigung sei "unwirksam und missbräuchlich", ändert nichts daran, dass sie die Schlichtungsbehörde jedenfalls für den Fall, dass sich die Kündigung nicht ohnehin als unwirksam erweisen sollte, auch um Kündigungsschutz i.S. der Art. 271 ff . OR ersuchte. Nur so kann die Verwendung des Begriffs der Missbräuchlichkeit verstanden werden. Nach Treu und Glauben lässt sich das Begehren der Beschwerdegegnerin jedenfalls nicht so verstehen, dass sie die Schlichtungsbehörde nunmehr nur noch um Feststellung der Unwirksamkeit oder Nichtigkeit der Kündigung ersuchen möchte, ohne dass es sich dabei eventualiter auch noch um eine Anfechtung i.S. von Art. 273 OR handeln sollte.
Die Auffassung der Beschwerdeführerin, dass es sich beim Schlichtungsbegehren der Beschwerdegegnerin um ein reines Feststellungsbegehren handle, ohne dass gleichzeitig um Kündigungsschutz i.S. der Art. 271 ff . OR ersucht worden wäre, ist damit unzutreffend. Vielmehr handelt es sich vorliegend um einen Fall des Kündigungsschutzes i.S. von Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, da die Beschwerdegegnerin die Kündigung der Beschwerdeführerin jedenfalls im Eventualstandpunkt als missbräuchlich i.S. von Art. 271 OR angefochten hat. Die Vorinstanz hat die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Recht verneint.

3.
Die Beschwerde ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. Januar 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Hurni

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259^b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
^a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
^b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
¹	I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
²	Vi è contenzioso commerciale se:
^a	la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno;
^b	la decisione del tribunale è impugnabile con ricorso in materia civile al Tribunale federale; e
^c	le parti risultano iscritte nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero.
³	Se soltanto il convenuto è iscritto nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero, ma le altre condizioni risultano adempiute, l'attore può scegliere tra il tribunale commerciale e il giudice ordinario.
⁴	I Cantoni possono altresì attribuire al tribunale commerciale il giudizio su:
^a	le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1;
^b	le controversie in materia di società commerciali e cooperative.
⁵	Il tribunale commerciale è parimenti competente per l'emanazione di provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 92 Decisioni pregiudiziali e incidentali sulla competenza e la ricusazione - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
²	Tali decisioni non possono più essere impugnate ulteriormente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 248 In generale - La procedura sommaria è applicabile:
^a	nei casi stabiliti dalla legge;
^b	alla tutela giurisdizionale nei casi manifesti;
^c	per i divieti giudiziali;
^d	per i provvedimenti cautelari;
^e	in materia di volontaria giurisdizione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 210 Proposta di giudizio - 1 L'autorità di conciliazione può sottoporre alle parti una proposta di giudizio:
¹	L'autorità di conciliazione può sottoporre alle parti una proposta di giudizio:
^a	nelle controversie secondo la legge federale del 24 marzo 199585 sulla parità dei sessi;
^b	nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^c	nelle altre controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 5000 franchi.
²	La proposta di giudizio può contenere una breve motivazione; per il resto si applica per analogia l'articolo 238.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 211 Effetti - 1 Se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni dalla comunicazione scritta, la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l'effetto di una decisione passata in giudicato. Il rifiuto non abbisogna d'essere motivato.
¹	Se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni dalla comunicazione scritta, la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l'effetto di una decisione passata in giudicato. Il rifiuto non abbisogna d'essere motivato.
²	Preso atto del rifiuto, l'autorità di conciliazione rilascia l'autorizzazione ad agire:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 210 capoverso 1 lettera b, alla parte che ha rifiutato la proposta di giudizio;
^b	negli altri casi, all'attore.
³	Nelle controversie di cui all'articolo 210 capoverso 1 lettera b, se l'azione non è promossa tempestivamente la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l'effetto di una decisione passata in giudicato.
⁴	Nella proposta di giudizio le parti sono rese attente alle conseguenze di cui ai capoversi 1-3.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.