4A_247/2015 - 2015-10-06 - Vertragsrecht - Ausschluss aus der Wohngenossenschaft; Kündigung des Mietobjekts

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 247/2015

Urteil vom 6. Oktober 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Schütz,
Beschwerdeführer,

gegen

Baugenossenschaft C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Enrico Magro,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Ausschluss aus der Wohngenossenschaft;
Kündigung des Mietobjekts,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 9. April 2015.

Sachverhalt:

A.
Die Baugenossenschaft C.________ (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin), eine Wohnbaugenossenschaft, schloss mit A.________ (Mieterin 1, Klägerin 1, Beschwerdeführerin 1) und deren Ehemann B.________ (Mieter 2, Kläger 2 und Beschwerdeführer 2) einen Mietvertrag über eine 4-Zimmerwohnung und über einen Autoeinstellplatz ab und nahm sie als Mitglieder auf. Im Laufe des Mietverhältnisses soll es zu Pflichtverletzungen der Mieter 1 und 2 gekommen sein und zu Streitigkeiten mit anderen Mietparteien. Die Vermieterin mahnte die Mieter 1 und 2 mit Schreiben vom 3. Mai 2011 im Sinne von Art. 257f OR ab und drohte ihnen im Falle weiterer Sorgfaltspflichtverletzungen die Kündigung der Mietwohnung sowie den Ausschluss aus der Genossenschaft an. Am 15. Juni 2011 kündigte sie den Mietern 1 und 2 je mit separatem amtlich genehmigten Formular die Wohnung und den Garagenplatz ordentlich ohne Begründung. Ausserdem wurde ihnen mit Schreiben vom gleichen Tag der am 14. Juni 2011 anlässlich einer Vorstandssitzung beschlossene Ausschluss aus der Genossenschaft mitgeteilt, wobei der Beschluss mit erneuten heftigen verbalen Attacken der Mieterin 1 gegenüber von Mitmietern begründet wurde.

B.
Am 13. Juli 2011 zogen die Mieter den Ausschlussbeschluss an die Generalversammlung der Genossenschaft weiter und fochten die Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an.

B.a. Am 10. Mai 2012 bestätigte die Generalversammlung den Ausschluss. Dieser Entscheid blieb in der Folge unangefochten.

B.b. Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, gelangten die Mieter an das Mietgericht des Bezirks Uster und verlangten, es sei festzustellen, dass die Kündigung ungültig sei, eventuell sei das Mietverhältnis erstmals um zwei Jahre zu erstrecken. Mit Urteil vom 28. Oktober 2014 erkannte das Mietgericht, die Kündigung sei ungültig. Auf Berufung der Beklagten entschied dagegen das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 9. April 2015, die Kündigung sei gültig, und es erstreckte das Mietverhältnis erstmals bis zum 30. September 2012. Eine weitere Erstreckung sei nur zulässig, wenn spätestens 60 Tage vor dem 30. September 2012 von den Klägern bei der Schlichtungsbehörde eine entsprechende Klage eingereicht worden sei.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Kläger dem Bundesgericht im Wesentlichen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Obergericht zurückzuweisen. Eventuell sei die Ungültigkeit der Kündigung festzustellen. Ihrem Gesuch, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu gewähren, gab das Bundesgericht mit Präsidialverfügung vom 26. Juni 2015 statt. Die Beschwerdegegnerin schliesst im Wesentlichen auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, während das Obergericht auf Vernehmlassung verzichtet hat.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerdegegnerin macht vorab geltend, es fehle den Beschwerdeführern, insbesondere dem Beschwerdeführer 2, am nötigen Rechtsschutzinteresse (Art. 76 BGG), da dieser nach erfolgter Scheidung schon seit Jahren nicht mehr im Mietobjekt wohne und dieses nicht mehr die Familienwohnung sei. Auf die Beschwerde sei daher nicht einzutreten. Abgesehen davon, dass diese Argumentation von Vornherein nur für den Beschwerdeführer 2 stichhaltig sein könnte, verkennt die Beschwerdegegnerin, dass auch Personen, die nicht im Mietobjekt wohnen, Partei des Mietvertrages sein (oder bleiben) können, und der Beschwerdeführer 2 trotz der Scheidung unter Umständenein eigenes Interesse daran haben kann, dass seine Tochter und seine ehemalige Ehefrau in der Wohnung verbleiben können.

2.
Zwischen den Parteien war vor Vorinstanz nicht umstritten, dass die mietrechtlichen Frist- und Formerfordernisse eingehalten wurden. Umstritten war dagegen, ob sich die Kündigung des Mietobjekts zusätzlich nach genossenschaftlichen Kriterien richtet und ob die Beschwerdeführer bei Kündigung des Mietvertrages noch Genossenschaftsmitglieder waren.

2.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, wenn gleichzeitig die Kündigung des Mietvertrages und der Ausschluss aus der Genossenschaft ausgesprochen werde, führe dies in der Regel zu zwei gesonderten Verfahren. Seine genossenschaftlichen Ansprüche wahre der Genossenschaftsmieter diesfalls alleine im gesellschaftsrechtlichen Ausschlussverfahren und nicht zusätzlich im Mietverfahren. Sei im Ausschlussverfahren bereits rechtskräftig über das Vorliegen von Ausschlussgründen entschieden worden, sei auf diesen Entscheid infolge materieller Rechtskraft nicht mehr zurückzukommen. Bestreite der Genossenschafter das Bestehen gesetzlicher oder statutarischer Ausschlussgründe, stehe es ihm frei, gestützt auf Art. 846 Abs. 3 OR den Richter anzurufen. Unterlasse er dies, erwachse der Ausschluss in Rechtskraft und werde definitiv; eine zusätzliche Anrufung des genossenschaftlichen Rechtsschutzes im mietrechtlichen Verfahren sei nicht vorgesehen. Vielmehr könne sich der Genossenschaftsmieter im Mietverfahren tatsächlich nur dann auf seine genossenschaftliche Mitgliedschaft stützen, wenn er im genossenschaftlichen Ausschlussprozess obsiegt habe. Verliere er im Ausschlussverfahren, sei die Ausschliessung bereits von Anfang an wirksam gewesen.

2.2. Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdeführer hätten den Ausschlussbeschluss des Vorstandes an die Generalversammlung der Genossenschaft weitergezogen. Nachdem die Generalversammlung den Ausschluss am 10. Mai 2012 bestätigt habe, hätten sie darauf verzichtet, diesen Entscheid an das zuständige Gericht weiterzuziehen. Deshalb sei der Ausschluss definitiv geworden. Die Vorinstanz erachtete den Einwand, die Erstinstanz habe unrichtigerweise über das Bestehen eines genossenschaftlichen Ausschlussgrundes entschieden, obwohl die Beschwerdeführer den Entscheid der Generalversammlung akzeptiert hätten, als begründet und die Kündigung als gültig, weshalb sie auf die Prüfung der übrigen Vorbringen der Beschwerdegegnerin betreffend die Zulässigkeit der Kündigung nicht einging, sondern sich der Frage der Erstreckung zuwandte. Diese wird in der Beschwerde nicht weiter thematisiert, so dass darauf nicht einzugehen ist. Zu prüfen bleibt die Frage der Gültigkeit der Kündigung.

3.
Die Wohngenossenschaft und ihre Genossenschaftsmieter sind durch zwei Rechtsverhältnisse verbunden. Einerseits das körperschaftliche Verhältnis, das durch die Aufnahme der Genossenschaftsmieter in die Genossenschaft entsteht (Art. 839 OR). Andererseits das individuelle Schuldverhältnis, das aus dem Abschluss eines Mietvertrags zwischen der Genossenschaft und dem Genossenschaftsmieter resultiert (BGE 136 III 65 E. 2.2 S. 68 mit Hinweis).

3.1. Die Parteien können die beiden Rechtsverhältnisse im Rahmen ihrer Parteiautonomie in der Weise miteinander verknüpfen, dass das eine nicht ohne das andere fortbestehen kann. In diesem Fall genügt eine Willenserklärung, um beide Verhältnisse zu beenden (BGE 136 III 65 E. 2.4.1 S. 70 mit Hinweisen). Sind die beiden Verhältnisse aber, wie im zu beurteilenden Fall, nicht durch eine spezifische Vereinbarung der Parteien derart gekoppelt, können sie unabhängig voneinander in separaten Verfahren beendet werden. Es ist in diesen Fällen denkbar, dass ein Rechtsverhältnis ohne das andere fortbesteht (BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71 mit Hinweisen). Mit Blick auf den Zweck der Wohngenossenschaft setzt die Kündigung des Mietvertrags allerdings (abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag vorbehalten) voraus, dass der Kündigungsgrund auch einen Ausschluss aus der Genossenschaft zulassen würde (BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71 f. mit Hinweisen).
Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht seither bestätigt (Urteile des Bundesgerichts 4A 14/2015 vom 26. Februar 2015 E. 2; 4A 386/2014 vom 11. November 2014 E. 3.1; 4A 258/2011 vom 12. Juli 2011). Sie wurde in der Literatur übernommen (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 4 zu Art. 266o OR; ALFRED L. SCHWARTZ, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 4. Aufl. 2012, N. 20a zu Art. 846 OR; FRANÇOIS BOHNET/PATRICIA DIETSCHY, in: Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [Hrsg.], N. 98 zu Art. 253 OR; Pascal Pichonnaz, in: Droit de bail N° 22/2010 Nr. 12 S. 27 ff. S. 28 f.) und begrüsst ( WILLI FISCHER/LUZIA BACHOFNER, Verhältnis zwischen Kündigung der Genossenschaftswohnung und Ausschluss aus der Genossenschaft, ius.full 10[2012] Nr. 6, S. 186 ff., 189; WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 266o OR). Das Bundesgericht hat sich damit bewusst gegen die Stimmen in der Lehre gewandt, die davon ausgingen, die Frage des Ausschlusses müsse immer vor der Frage der Kündigung entschieden werden (BGE 136 III 65 E. 2.4 S. 69 ff. mit Hinweisen; FISCHER/BACHOFNER, a.a.O., S. 188).
Der auch vor Bundesgericht durch die Parteien thematisierten Frage, ob zuerst der Ausschluss aus der Genossenschaft erfolgte oder die Kündigung der Wohnung, kann vor diesem Hintergrund keine Bedeutung zukommen.

3.2. Die Beschwerdeführer haben den Beschluss der Generalversammlung nicht angefochten. Vorbehältlich einer allfälligen Nichtigkeit, die hier nicht zur Diskussion steht, bedeutet dies, dass das körperschaftliche Verhältnis zu Ende gegangen ist und die Beschwerdeführer aus der Genossenschaft ausgeschieden sind (zit. Urteil 4A 14/2015 E. 4). In diesem Sinne wird die Ausschliessung rechtskräftig (vgl. BGE 85 II 525 E. 2 S. 536). Dies sagt, da das Miet- und das Genossenschaftsverhältnis nicht gekoppelt sind, aber nichts darüber aus, ob die Kündigung des Mietverhältnisses gültig ist.

3.3. Die Auffassung der Vorinstanz, der Genossenschaftsmieter könne sich im Mietverfahren nur auf den genossenschaftlichen Rechtsschutz berufen, wenn er im genossenschaftlichen Ausschlussprozess obsiegt habe, widerspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Ein Genossenschaftsmieter kann aus der Genossenschaft ausgeschlossen werden und seine Mieterstellung behalten (BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71 mit Hinweis). Die Lösung der Vorinstanz liefe darauf hinaus, dass der von einer unzulässigen Kündigung betroffene Mieter in der Genossenschaft verbleiben müsste, um sich auf die Unzulässigkeit berufen zu können. Es ist aber an den Parteien zu entscheiden, ob sie eine derartige Koppelung zwischen der Genossenschafterstellung und der Mieterstellung schaffen wollen (Art. 19 OR; BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71). Das Bundesgericht hat denn auch in einem Fall, in dem keine rechtzeitige Anfechtung des Ausschlusses an die Generalversammlung erfolgt war und nur die Kündigung gerichtlich angefochten wurde, geprüft, ob der Ausschluss nichtig sei. Nachdem es dies verneint hat, erachtete es den Ausschluss zwar als erstellt. Es fuhr aber fort, der damalige Beschwerdeführer kritisiere den angefochtenen Entscheid nicht, soweit dieser festhalte, die
Kündigung beruhe auf einem Motiv, das auch einen Ausschluss gestützt auf die Statuten zulassen würde (zit. Urteil 4A 14/2015 E. 4). Es ging nicht davon aus, der im Ausschlussverfahren unterliegende Genossenschaftsmieter sei gar nicht mehr befugt, sich bezüglich der Kündigung auf die genossenschaftlichen Schutzbestimmungen zu berufen. Eine gerichtliche Beurteilung der Ausschlussgründe ist nicht erfolgt. Die Frage, ob bei einer gerichtlichen Beurteilung eine Bindung für das Mietverfahren besteht, kann offenbleiben.
Der Genossenschaftsmieter kann, auch wenn er den Ausschluss nicht gerichtlich anficht, eine mit der Ausschliessung zusammenhängende Kündigung mit der Begründung anfechten, die Voraussetzungen für die Kündigung (nämlich das Bestehen eines Ausschlussgrundes aus der Genossenschaft) seien nicht gegeben gewesen. Der Verzicht auf die Anfechtung des Ausschlusses macht eine unzulässige Kündigung nicht nachträglich gültig. Der Genossenschaftsmieter verliert mangels Anfechtung des Ausschlusses seine Stellung als Genossenschafter, das Mietverhältnis bleibt aber bei erfolgreicher Anfechtung der Kündigung bestehen.

4.
Damit ist zu prüfen, ob statutarische Ausschlussgründe vorlagen. Die Vorinstanz hat zu dem behaupteten Fehlverhalten der Beschwerdeführer keine Feststellungen getroffen. Mit Blick auf die lange Verfahrensdauer rechtfertigt es sich, von einer Rückweisung an die Vorinstanz zur Ergänzung des Sachverhaltes abzusehen, zumal die Beschwerdeführer die erstinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen weder vor Bundesgericht noch im kantonalen Rechtsmittelverfahren substanziiert beanstandet haben.

4.1. Die Beschwerdegegnerin macht mit Hinweis auf ihre Statuten geltend, die Genossenschaftsmieter hätten in Art. 4a Abs. 5 der Statuten ( "Die Kündigung des Mietvertrages richtet sich nach den mietrechtlichen Bestimmungen" ) auf die Möglichkeit, die Statuten im Rahmen des mietrechtlichen Kündigungsschutzverfahrens anzurufen, verzichtet. Die Geltendmachung statutarischer Gründe, die einer Kündigung des Mietvertrages im Wege stehen sollten, sei daher unzulässig. Zudem sehe Art. 4a Abs. 1 lit. e ihrer Statuten vor, dass die Beschwerdegegnerin einen Mieter bei Verletzung des Mietvertrages ausschliessen dürfe. Damit entfielen die von den Beschwerdeführern angerufenen erhöhten Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages.

4.2. Art. 4a Abs. 1 lit. e hält als neben dem Ausschluss aus wichtigem Grund möglichen Ausschlussgrund unter Anderem fest:

"e) Vorliegen eines ausserordentlichen mietrechtlichen Kündigungsgrundes, insbesondere nach den Art. 257d OR, 257f OR, 266g OR, 266h OR sowie anderer Verletzungen des Mietvertrages."
Art. 4a Abs. 5 der Statuten lautet:

"Die Kündigung des Mietvertrages richtet sich nach den mietrechtlichen Bestimmungen".

4.3. Auf die Tragweite dieser Bestimmungen braucht nicht im Einzelnen eingegangen zu werden. In der kantonalen Berufungsantwort (S. 10) gehen die Beschwerdeführer nämlich selbst davon aus, wenn die Statuten in Art. 4 Abs. 1 lit. e ganz allgemein als Ausschlussgrund auch jede andere Verletzung des Mietvertrages erwähnten, so sei dies im Gesamtzusammenhang dahingehend zu verstehen, dass es sich dabei um Verletzungen handeln müsse, welche mit den zuvor erwähnten ausserordentlichen mietrechtlichen Kündigungsgründen der Schwere nach wenigstens vergleichbar seien. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer und der ersten Instanz kommt den festgestellten Vorfällen aber die für einen Ausschluss aus der Genossenschaft notwendige Schwere zu, zumal die gegenseitige Rücksichtnahme - gerade wenn das Verhältnis wie nach dem Verständnis der Beschwerdeführer nur unter erschwerten Voraussetzungen gekündigt werden kann - zentrale Bedeutung hat.

4.3.1. Das Bezirksgericht referiert einen Vorfall, bei dem die Klägerin 1 von ihrem Balkon aus den Vater der darunter wohnenden Familie im Rahmen einer Auseinandersetzung über dessen Rauchgewohnheiten mit Dreck beworfen haben soll. Was die Beschwerdeführerin 1 genau heruntergeworfen habe, sei unklar, weshalb keine Aussagen zur Gefährlichkeit jener Situation gemacht werden könnten. Zudem habe sie den unter ihr wohnenden Ehegatten und einer weiteren Mieterin mehrfach den Mittelfinger gezeigt, letztmals gemäss Aussage der Betroffenen am 26. September 2013.

4.3.2. Dass Bewerfen einer Person mit Gegenständen vom Balkon im Rahmen einer Auseinandersetzung bildet eine schwerwiegende Verletzung der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme, selbst wenn damit keine Gefährdung verbunden gewesen sein sollte. Die Beschwerdeführer machen zwar in den kantonalen Schriften die unter ihnen wohnende Mietpartei, mit der sie verfeindet waren und die inzwischen weggezogen ist, für die Unstimmigkeiten verantwortlich. Verfehlungen anderer Mietgenossenschafter vermögen aber die Verfehlungen der Beschwerdeführer nicht zu rechtfertigen. Haben andere Mietparteien es gegenüber den Beschwerdeführern (namentlich in Bezug auf das Rauchen) objektiv an der notwendigen Rücksichtnahme fehlen lassen, dann hätten die Beschwerdeführer von der Beschwerdegegnerin Abhilfe verlangen sollen. Mangelnde Rücksichtnahme der anderen Mietpartei rechtfertigt nicht, Gegenstände auf die angeblich fehlbare Partei zu werfen - auch nicht ungefährliche, von gefährlichen ganz zu schweigen. Derartiges Verhalten zusammen mit dem wiederholten Zeigen des Mittelfingers auch nach erfolgter Abmahnung belastet das gegenseitige Zusammenleben. Wenn die Genossenschaft derartige Formen der Konfliktbewältigung unter ihren Mitgliedern nicht dulden
will, sondern derartige Vertragsverletzungen mit dem Ausschluss aus der Genossenschaft und der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sanktioniert, ist das mit Blick auf die Statutenbestimmung Art. 4a Abs. 1 lit. e in fine nicht zu beanstanden.

5.
Da Anlass für einen Ausschluss aus der Genossenschaft bestand, erweist sich die Kündigung als gültig, unabhängig davon, ob sich die Beschwerdeführer gestützt auf die Statuten auf das Fehlen eines Ausschlussgrundes berufen konnten. Damit ist der angefochtene Entscheid zumindest im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden unter solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. Oktober 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
¹	Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
²	Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.
³	Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
⁴	Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 846 - 1 Die Statuten können die Gründe bestimmen, aus denen ein Genossenschafter ausgeschlossen werden darf.
¹	Die Statuten können die Gründe bestimmen, aus denen ein Genossenschafter ausgeschlossen werden darf.
²	Überdies kann er jederzeit aus wichtigen Gründen ausgeschlossen werden.
³	Über die Ausschliessung entscheidet die Generalversammlung. Die Statuten können die Verwaltung als zuständig erklären, wobei dem Ausgeschlossenen ein Rekursrecht an die Generalversammlung zusteht. Dem Ausgeschlossenen steht innerhalb drei Monaten die Anrufung des Gerichts offen.
⁴	Das ausgeschlossene Mitglied kann unter den für den freien Austritt aufgestellten Voraussetzungen zur Entrichtung einer Auslösungssumme verhalten werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 839 - 1 In eine Genossenschaft können jederzeit neue Mitglieder aufgenommen werden.
¹	In eine Genossenschaft können jederzeit neue Mitglieder aufgenommen werden.
²	Die Statuten können unter Wahrung des Grundsatzes der nicht geschlossenen Mitgliederzahl die nähern Bestimmungen über den Eintritt treffen; sie dürfen jedoch den Eintritt nicht übermässig erschweren.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 846 - 1 Die Statuten können die Gründe bestimmen, aus denen ein Genossenschafter ausgeschlossen werden darf.
¹	Die Statuten können die Gründe bestimmen, aus denen ein Genossenschafter ausgeschlossen werden darf.
²	Überdies kann er jederzeit aus wichtigen Gründen ausgeschlossen werden.
³	Über die Ausschliessung entscheidet die Generalversammlung. Die Statuten können die Verwaltung als zuständig erklären, wobei dem Ausgeschlossenen ein Rekursrecht an die Generalversammlung zusteht. Dem Ausgeschlossenen steht innerhalb drei Monaten die Anrufung des Gerichts offen.
⁴	Das ausgeschlossene Mitglied kann unter den für den freien Austritt aufgestellten Voraussetzungen zur Entrichtung einer Auslösungssumme verhalten werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 19 - 1 Der Inhalt des Vertrages kann innerhalb der Schranken des Gesetzes beliebig festgestellt werden.
¹	Der Inhalt des Vertrages kann innerhalb der Schranken des Gesetzes beliebig festgestellt werden.
²	Von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarungen sind nur zulässig, wo das Gesetz nicht eine unabänderliche Vorschrift aufstellt oder die Abweichung nicht einen Verstoss gegen die öffentliche Ordnung, gegen die guten Sitten oder gegen das Recht der Persönlichkeit in sich schliesst.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.