5A_31/2020 - 2020-07-06 - Sachenrecht - affectation d'une unité de PPE; plaidoiries finales

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 31/2020

Arrêt du 6 juillet 2020

IIe Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux Escher, Juge présidant, Schöbi et Bovey.
Greffiè re : Mme Mairot.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Pierre-Xavier Luciani, avocat,
recourante,

contre

PPE des immeubles route B.________ xxet yy,
représentée par Me Carole van de Sandt, avocate,
intimée.

Objet
affectation d'une unité de PPE; plaidoiries finales,

recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la
Cour de justice du canton de Genève du 19 novembre 2019 (C/13621/2016, ACJC/1739/2019).

Faits :

A.

A.a. L'immeuble sis route B.________ xx à yy à U.________ est constitué en propriété par étages, laquelle est administrée par une société anonyme. Ses copropriétaires forment la PPE des immeubles route B.________ xx et yy (ci-après: la PPE).
Le 9 octobre 2013, A.________ est devenue propriétaire d'un studio situé au rez-de-chaussée, qu'elle occupait alors déjà et dans lequel elle exploitait une agence d'escorts. La vente de ce bien était soumise à la condition d'obtenir une autorisation d'aliéner selon l'art. 39 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR), applicable aux appartements à usage d'habitation. Les mentions figurant au registre foncier destinent l'immeuble à l'habitation et à des "activités".

A.b. Lors d'une assemblée des copropriétaires tenue le 8 juin 2016, il a été décidé de modifier l'art. 10 du règlement d'administration et d'utilisation de la PPE en y ajoutant ce qui suit:

"E n particulier, les parties privatives destinées à l'habitation ne peuvent servir à des activités économiques contraire[s] aux us et coutume[s], telles que celles d'Escort Girl, de prostitution, ainsi qu'à des activités similaires (salons de massage), ou de location à court terme de type hôtelier tel que Airbnb. Celles-ci engendrent, pour les autres copropriétaires, des problèmes d'ordre sécuritaire, moraux, psychologiques ainsi que des nuisances sonores ayant trait à la qualité de vie. En cas de persistance de telles activités après l'avertissement de l'administrateur, l'art. 45d est applicable."
Le procès-verbal de l'assemblée mentionne que la version modifiée de cet article a été adoptée à la double majorité, A.________ et une autre copropriétaire s'y étant opposées.

B.

B.a. Par acte déposé auprès du Tribunal de première instance du canton de Genève (ci-après: Tribunal) le 11 avril 2017, A.________ a conclu à ce que la décision du 8 juin 2016 soit déclarée nulle, subsidiairement annulée.
La PPE a conclu au rejet de la demande. Sur demande reconventionnelle, elle a requis qu'il soit constaté que le changement d'affectation du studio acquis par la demanderesse principale n'avait pas été autorisé par une décision de l'assemblée des copropriétaires et qu'il soit fait interdiction à celle-ci, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, de permettre l'exercice de la prostitution dans son studio.
Dans sa réponse à la demande reconventionnelle, la demanderesse principale a persisté dans ses conclusions. Elle a en outre allégué que la convocation à l'assemblée du 8 juin 2016 comportait des vices et que le calcul de la double majorité était erroné.

B.b. Une audience de "débats d'instruction, de débats principaux et de premières plaidoiries" (sic) a eu lieu le 19 juin 2018, au cours de laquelle les parties ont été entendues.
Un second échange d'écritures ayant été ordonné le 21 juin 2018, les parties ont répliqué et dupliqué sur demande reconventionnelle, persistant dans leurs conclusions respectives.
Une audience de "débats principaux" a été tenue le 29 janvier 2019. Au cours de celle-ci, la demanderesse principale a indiqué qu'elle souhaitait que le Tribunal tranche d'abord la question de la nullité de la convocation à l'assemblée des copropriétaires et, par conséquent, de la décision du 8 juin 2016, au motif que les majorités n'avaient pas été respectées, ce qui entraînait la nullité de la convocation et de la décision, subsidiairement l'annulation de celle-ci.
La PPE a persisté dans ses conclusions et a sollicité l'audition de témoins.
A l'issue de cette audience, le Tribunal a gardé la cause à juger.

B.c. Par jugement du 18 février 2019, le Tribunal a notamment débouté la demanderesse principale de ses conclusions en nullité et en annulation de la décision de l'assemblée des copropriétaires de la PPE du 8 juin 2016 (ch. 1 du dispositif), constaté que le changement d'affectation du studio acquis par celle-ci n'avait pas été autorisé par une décision de l'assemblée des copropriétaires (ch. 2) et interdit à la demanderesse principale l'exercice de la prostitution dans son studio, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP (ch. 3).

B.d. Par arrêt du 19 novembre 2019, expédié le 11 décembre 2019, la Cour de justice du canton de Genève (ci-après : Cour de justice) a confirmé le jugement attaqué.

C.
Par acte posté le 13 janvier 2020, A.________ exerce un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire contre l'arrêt du 19 novembre 2019. Elle requiert principalement son annulation et le renvoi de la cause à l'autorité de première instance pour nouveau jugement. Subsidiairement, elle conclut à sa réforme en ce sens que la décision du 8 juin 2016 est nulle, subsidiairement annulée.
Des déterminations n'ont pas été requises.

Considérant en droit :

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 144 V 280 consid. 1 et la référence).

1.1. En tant que l'arrêt entrepris statue sur une action en contestation d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages ayant des répercussions financières, il tranche une contestation civile (art. 72 al. 1 LTF) portant sur des droits de nature pécuniaire (ATF 140 III 571 consid. 1.1; arrêt 5A 760/2011 du 18 mai 2012 consid. 1 et les références).

1.1.1. Le recours en matière civile n'est en principe ouvert que si la valeur litigieuse minimale de 30'000 fr. est atteinte (art. 74 al. 1 let. b LTF). C'est le montant litigieux devant la dernière instance cantonale qui est déterminant (art. 51 al. 1 let. a LTF) et l'autorité cantonale de dernière instance doit mentionner celui-ci dans son arrêt (art. 112 al. 1 let. d LTF). Lorsque les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation (art. 51 al. 2 LTF). Ce contrôle d'office ne supplée toutefois pas au défaut d'indication de la valeur litigieuse: il n'appartient pas en effet au Tribunal fédéral de procéder lui-même à des investigations pour déterminer cette valeur, si elle ne résulte pas d'emblée des constatations de la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF) ou d'autres éléments ressortant du dossier. Le recourant doit ainsi donner, conformément à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, les éléments suffisants pour permettre au Tribunal de céans d'estimer aisément la valeur litigieuse, sous peine d'irrecevabilité. Le Tribunal fédéral n'est toutefois lié ni par l'estimation de la partie recourante ou un accord des parties, ni par une estimation
manifestement erronée de l'autorité cantonale (ATF 140 III 571 consid. 1.2 et les références; arrêts 5A 670/2019 du 10 février 2020 consid. 1.2; 5A 653/2019 du 28 octobre 2019 consid. 1.1.1).

1.1.2. En l'espèce, contrairement à ce que prescrit l'art. 112 al. 1 let. d LTF, l'arrêt attaqué ne contient pas la mention de la valeur litigieuse, l'autorité cantonale s'étant bornée à indiquer que celle de 10'000 fr., requise par l'art. 308 al. 2 CPC pour la recevabilité de l'appel, était à tout le moins atteinte, omission qui n'entraîne cependant pas le renvoi ou l'annulation de la décision (BERNARD CORBOZ, Commentaire de la LTF, 2e éd., 2014, n° s 40, 41 et 55 ad art. 112 LTF). La recourante ne fournit pour sa part aucune indication propre à permettre l'évaluation de la valeur litigieuse, de sorte que le Tribunal fédéral n'est pas en mesure de vérifier si le minimum de 30'000 fr. exigé par l'art. 74 al. 1 let. b LTF est atteint. Elle se contente en effet de rappeler qu'il ressort de l'arrêt attaqué que la cour cantonale a jugé que la valeur litigieuse était au moins supérieure à 10'000 fr. et qu'elle avait, pour sa part, estimé dans sa demande que la valeur litigieuse "se situait en tout cas entre fr. 25'000.- et 30'000.- ". Il ne ressort par ailleurs pas des arrêts qu'elle cite (ATF 140 III 571; arrêt 5A 534/2011 du 11 [recte: 13] octobre 2011) que le Tribunal de céans aurait admis que les litiges portant sur la validité
d'une décision de l'assemblée des copropriétaires d'étages " atteignent généralement fr. 30'000.- ".
Cela étant, la recourante ne prétend pas (art. 42 al. 2 , 2e phr., LTF) que la contestation soulèverait une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF), circonstance permettant de déroger à l'exigence de la valeur litigieuse.
Il suit de là que le recours en matière civile est irrecevable et que le recours constitutionnel entre seul en considération.

1.2. Celui-ci a été déposé en temps utile (art. 100 al. 1 et 117 LTF), contre une décision finale (90 et 117 LTF) rendue par une autorité supérieure cantonale statuant sur recours (art. 75 et 114 LTF), et la recourante, qui a pris part à l'instance précédente, démontre un intérêt juridique à la modification de la décision attaquée (art. 115 LTF). Le recours constitutionnel subsidiaire est donc en principe recevable.

2.
Seule la violation des droits constitutionnels peut être invoquée à l'appui d'un recours constitutionnel subsidiaire (art. 116 LTF). Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, auquel renvoie l'art. 117 LTF, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs constitutionnels qui ont été expressément soulevés et motivés dans l'acte de recours (ATF 140 III 571 consid. 1.5 et les références; 138 I 232 consid. 3). La partie recourante doit ainsi indiquer les principes constitutionnels qui n'auraient pas été respectés et expliquer de manière claire et détaillée en quoi ces principes auraient été violés (ATF 142 II 369 consid. 2.1; 142 III 364 consid. 2.4). Il doit exister un lien entre la motivation et la décision attaquée, condition qui fait défaut si la partie recourante se contente de reprendre textuellement la même argumentation que celle présentée devant l'instance inférieure (ATF 134 II 244 consid. 2.3; arrêt 5A 653/2019 précité consid. 2.1).
Partant, seront ici examinés les griefs d'ordre constitutionnel soulevés par la recourante, soit, comme elle l'indique elle-même, ceux tirés de la violation du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst. et 6 § 1 CEDH) et d'un établissement arbitraire (art. 9 Cst.) des faits, à l'exclusion des moyens fondés sur la violation de l'art. 712a CC, ainsi que de l'art. 648 al. 2 CC "et des dispositions relatives à l'assemblée des copropriétaires ".

3.
La recourante se plaint d'une violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst. et 6 § 1 CEDH) en tant que la cour cantonale a considéré que le premier juge était en droit de trancher la cause au fond sans fixer préalablement de plaidoiries finales.
Il sera d'emblée relevé que la question de l'absence de décision incidente sur la question relative à la nullité de la convocation de l'assemblée des copropriétaires d'étages du 8 juin 2016 a été soulevée en appel sous l'angle d'une violation du principe de la bonne foi. Il ne saurait dès lors être question de la traiter ici à l'aune d'une prétendue violation du droit d'être entendu, faute d'épuisement des griefs (art. 75 al. 1 LTF; ATF 143 III 290 consid. 1.1).

3.1. Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable au sens de l'art. 29 Cst., le droit d'être entendu garantit au justiciable le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, d'avoir accès au dossier, de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, dans la mesure où il l'estime nécessaire, que celle-ci contienne ou non de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement susceptible d'influer sur le jugement à rendre (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 et les références).
Le droit d'être entendu découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. comprend également pour le justiciable le droit d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes, de participer à l'administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 143 V 71 consid. 4.1; 142 II 218 consid. 2.3; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les références). Cette garantie constitutionnelle n'empêche pas le juge de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de se forger une conviction et que, procédant de manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il a la certitude qu'elles ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion. Le refus d'une mesure probatoire ne viole ainsi le droit d'être entendu des parties que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a procédé, est entachée d'arbitraire (ATF 144 II 427 consid. 3.1.3; 141 I 60 consid. 3.3; 136 I 229 consid. 5.3).
Selon la jurisprudence, la violation du droit d'être entendu peut être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen. Cependant, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée. Cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 145 I 167 consid. 4.4; 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références).

3.2. En l'espèce, la Cour de justice a constaté que les parties avaient procédé à un double échange d'écritures, l'appelante ayant eu alors l'occasion de se déterminer sur d'éventuels allégués ou arguments avancés lors de l'audience du 19 juin 2018. Durant l'audience de "débats principaux" du 29 janvier 2019, elle avait rappelé une nouvelle fois ses arguments, soit la nullité de la convocation à l'assemblée des copropriétaires et le quorum non respecté. Elle avait reformulé ses conclusions, à savoir la constatation de la nullité de la décision, voire son annulabilité. Au terme de l'audience, le Tribunal avait gardé la cause à juger. Considérant que les éléments au dossier étaient suffisants pour décider de l'issue du litige, il avait tranché celui-ci dans le cadre d'une décision finale. Il n'avait pas donné suite à l'audition de témoins requise par l'intimée, procédant à une appréciation anticipée des preuves.
Selon l'autorité cantonale, les parties avaient renoncé tacitement à plaider en ne sollicitant pas la fixation de plaidoiries lorsque le Tribunal avait annoncé qu'il gardait la cause à juger. A cette date,elles avaient déjà eu largement l'occasion de s'exprimer sur les éléments au dossier. A cet égard, l'appelante ne précisait pas sur quels faits ou quels arguments elle a vait été privée de se déterminer en l'absence de plaidoiries finales. Elle ne formulait d'ailleurs pas de nouveaux arguments sur le fond du litige, se limitant à reprendre une partie de son raisonnement de première instance. Au surplus, elle ne démontrait pas, ni alléguait avoir subi un autre désavantage en raison de l'absence de plaidoiries.
La Cour de justice a estimé que, partant, même si l'on devait admettre une violation du droit d'être entendue de l'appelante du seul fait que l'art. 232 CPC, relatif aux plaidoiries finales, n'aurait pas été respecté, ce vice devrait être considéré comme réparé en appel, dans la mesure où elle jouissait d'un plein pouvoir d'examen et qu'un renvoi aurait constitué une vaine formalité entraînant un allongement inutile de la procédure.

3.3. La recourante relève que, s'il ressort du procès-verbal de l'audience du 29 janvier 2019 que le Tribunal a gardé la cause à juger, ce document ne mentionne en revanche pas que les parties auraient été informées qu'il serait renoncé aux plaidoiries finales et qu'elles devaient annoncer, cas échéant, si elles voulaient tout de même plaider. Or, selon la jurisprudence, pour admettre une renonciation tacite à procéder à des plaidoiries finales, il faut que celle-ci découle d'une annonce faite par le Tribunal qu'il n'entend pas fixer de plaidoiries finales, et non de la simple lecture du procès-verbal. La renonciation par le premier juge à fixer des plaidoiries finales sans déclaration expresse correspondante des parties constituerait une violation grave du droit d'être entendu, à laquelle il ne pourrait être remédié que dans des cas exceptionnels, non réalisés en l'espèce. Qu'elle ait pu s'exprimer sur la cause dans le cadre des échanges d'écritures ne changerait rien au fait qu'elle n'avait pas pu le faire durant des plaidoiries finales, la renonciation à en tenir ayant été décidée sans consulter les parties.
La recourante soutient aussi qu'on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir explicité les points sur lesquels elle entendait encore plaider, dès lors qu'elle s'attendait à ce que la question préjudicielle relative à la validité de la convocation à l'assemblée générale soit d'abord tranchée avant de devoir argumenter sur le fond de l'affaire. On ne pourrait pas non plus lui reprocher de ne pas avoir remis en cause le fait que le quorum était atteint lors de l'assemblée générale du 8 juin 2016, puisqu'elle s'attendait à le plaider. La recourante conteste enfin que la violation du droit d'être entendu ait été guérie en appel, dès lors que la Cour de justice n'a jamais convoqué les parties pour qu'elles puissent plaider.

3.4. Il est exact que le Tribunal fédéral a considéré qu'une renonciation du tribunal aux plaidoiries finales, sans déclaration expresse des parties en ce sens, doit en principe conduire à l'annulation de la décision, dès lors qu'une telle renonciation viole le droit d'être entendu (arrêt 4A 587/2018 du 16 avril 2019 consid. 2.2). Il est également vrai que, même si les parties ont eu l'occasion de s'exprimer sur la cause dans leurs premières plaidoiries, le juge doit en principe annoncer qu'il entend renoncer à l'administration des preuves et, partant, aux plaidoiries finales (cf. arrêt 4A 78/2014 du 23 septembre 2014 consid. 9, publié in RSPC 2015 p. 7 n° 1597), ce qui, en l'occurrence, n'a pas été le cas. Toutefois, l'arrêt 4A 587/2018 précité, sur lequel la recourante fonde principalement son argumentation, réserve la possibilité que la violation puisse être exceptionnellement guérie, notamment par l'autorité de recours lorsqu'elle dispose d'un plein pouvoir d'examen et que le vice n'est pas de nature à influer sur le jugement (sur cette possibilité, cf. la jurisprudence citée supra consid. 3.1 i.f.).
La recourante se plaint en substance de ce que la renonciation aux plaidoiries finales l'a " privée de se prononcer plus avant sur la cause et de faire valoir tous les moyens de droit à sa disposition ". Elle n'avait pas non plus eu "l a possibilité de faire entendre des témoins et de se prononcer sur l'administration des preuves". Sur ce dernier point, il ne résulte pas de l'arrêt querellé que la réquisition tendant à l'audition de témoins eût émané de la recourante et cette dernière, pas plus qu'en appel, n'indique en lien avec quels allégués de ses écritures cette preuve aurait dû être administrée. La critique, insuffisamment motivée, manque sa cible. S'agissant du fond de la cause, on ne discerne pas non plus quels arguments supplémentaires la recourante aurait voulu faire valoir dans ses plaidoiries finales. Quoi qu'il en soit, la bonne foi en procédure commandait qu'elle explicite les points sur lesquels elle entendait encore plaider dans le cadre de la procédure devant la Cour de justice (cf. arrêt 5A 596/2018 du 26 novembre 2018 consid. 5.4). Dès lors qu'il n'est pas contesté que cette autorité disposait en l'occurrence d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit, et compte tenu du fait que la recourante a pu
s'exprimer de manière complète devant elle, c'est à juste titre qu'il a été constaté qu'une éventuelle violation du droit d'être entendu aurait été guérie en instance d'appel. La recourante n'explique d'ailleurs pas en quoi un renvoi de la cause au premier juge n'aurait pas été une vaine formalité.
Autant que recevable (art. 106 al. 2 LTF), le grief doit être rejeté.

4.
La recourante reproche à la Cour de justice d'avoir apprécié les faits de manière arbitraire en retenant que son studio était destiné à l'habitation.

4.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 118 al. 1 LTF). Il peut néanmoins rectifier ou compléter les constatations de cette autorité si les faits ont été constatés en violation d'un droit constitutionnel (art. 118 al. 2 et 116 LTF), ce que le recourant doit démontrer d'une manière circonstanciée et précise, conformément aux exigences de motivation posées à l'art. 106 al. 2 LTF (par renvoi de l'art. 117 LTF; cf. supra consid. 2).

4.2. Force est en l'occurrence de constater que la motivation du recours ne répond pas aux exigences susrappelées. Sur un mode purement appellatoire, la recourante propose en effet sa propre interprétation de l'acte de vente et du feuillet de répartition des lots, ainsi que sa propre vision quant à la nature et au type d'activités exercées dans son studio. Une telle argumentation est impropre à démontrer l'arbitraire. Le moyen est irrecevable.

5.
En définitive, le recours en matière civile est irrecevable et le recours constitutionnel subsidiaire rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La recourante, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à l'intimée, qui n'a pas été invitée à se déterminer (art. 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours en matière civile est irrecevable.

2.
Le recours constitutionnel subsidiaire est rejeté dans la mesure où il est recevable.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 6 juillet 2020

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Juge présidant : La Greffière :

Escher Mairot

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 112 Eröffnung der Entscheide - 1 Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, sind den Parteien schriftlich zu eröffnen. Sie müssen enthalten:
¹	Entscheide, die der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen, sind den Parteien schriftlich zu eröffnen. Sie müssen enthalten:
^a	die Begehren, die Begründung, die Beweisvorbringen und Prozesserklärungen der Parteien, soweit sie nicht aus den Akten hervorgehen;
^b	die massgebenden Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art, insbesondere die Angabe der angewendeten Gesetzesbestimmungen;
^c	das Dispositiv;
^d	eine Rechtsmittelbelehrung einschliesslich Angabe des Streitwerts, soweit dieses Gesetz eine Streitwertgrenze vorsieht.
²	Wenn es das kantonale Recht vorsieht, kann die Behörde ihren Entscheid ohne Begründung eröffnen. Die Parteien können in diesem Fall innert 30 Tagen eine vollständige Ausfertigung verlangen. Der Entscheid ist nicht vollstreckbar, solange nicht entweder diese Frist unbenützt abgelaufen oder die vollständige Ausfertigung eröffnet worden ist.
³	Das Bundesgericht kann einen Entscheid, der den Anforderungen von Absatz 1 nicht genügt, an die kantonale Behörde zur Verbesserung zurückweisen oder aufheben.
⁴	Für die Gebiete, in denen Bundesbehörden zur Beschwerde berechtigt sind, bestimmt der Bundesrat, welche Entscheide ihnen die kantonalen Behörden zu eröffnen haben.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 308 Anfechtbare Entscheide - 1 Mit Berufung sind anfechtbar:
¹	Mit Berufung sind anfechtbar:
^a	erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide;
^b	erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen.
²	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 10 000 Franken beträgt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 115 Beschwerderecht - Zur Verfassungsbeschwerde ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids hat.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
¹	Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
²	Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
³	Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 648 - 1 Jeder Miteigentümer ist befugt, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist.
¹	Jeder Miteigentümer ist befugt, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist.
²	Zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben.
³	Bestehen Grundpfandrechte oder Grundlasten an Miteigentumsanteilen, so können die Miteigentümer die Sache selbst nicht mehr mit solchen Rechten belasten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 232 Schlussvorträge - 1 Nach Abschluss der Beweisabnahme können die Parteien zum Beweisergebnis und zur Sache Stellung nehmen. Die klagende Partei plädiert zuerst. Das Gericht gibt Gelegenheit zu einem zweiten Vortrag.
¹	Nach Abschluss der Beweisabnahme können die Parteien zum Beweisergebnis und zur Sache Stellung nehmen. Die klagende Partei plädiert zuerst. Das Gericht gibt Gelegenheit zu einem zweiten Vortrag.
²	Die Parteien können gemeinsam auf die mündlichen Schlussvorträge verzichten und beantragen, schriftliche Parteivorträge einzureichen. Das Gericht setzt ihnen dazu eine Frist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 51 66 68 72 74 75 100 105 106 112 114 115 116 117 118
BV:	9 29
StGB:	292
ZGB:	648 712^a
ZPO:	232 308