5A_178/2023 - 2024-02-06 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 178/2023

Urteil vom 6. Februar 2024

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichter von Werdt, Bovey,
Gerichtsschreiber Levante.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Konkursamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittelland, Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen KATA,

C.________ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Gisselbrecht,

Gegenstand
Steigerungszuschlag, Doppelaufruf,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen, vom 21. Februar 2023 (ABS 22 375).

Sachverhalt:

A.

A.a. Das Baurecht der D.________ AG wurde als selbständiges und dauerndes Recht (SDR) errichtet und ist als Grundstück Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. xxx eingetragen. Darauf lastet als Dienstbarkeit das am 21. Januar 2014 errichtete Unterbaurecht. Es ist als SDR-Baurecht zu Gunsten Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. yyy eingetragen. Die Belastung des Grundstücks erfolgte ohne Zustimmung von vorgehenden Grundpfandgläubigern. Berechtigt am Unterbaurecht sind A.________ und B.________.

A.b. Über die D.________ AG wurde mit Entscheid vom 31. Januar 2022 des Regionalgerichts Bern-Mittelland der Konkurs eröffnet. Zu den Aktiven der Konkursmasse, die vom Konkursamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittelland, zu verwerten sind, gehört das Baurecht Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. xxx.

A.c. Am 7. November 2022 teilte das Konkursamt den am Unterbaurecht Berechtigten A.________ und B.________ die öffentliche Versteigerung des Baurechts SDR-Münsingen 1 (Münsingen) Nr. xxx per 8. Dezember 2022 mit. Weiter wurde mitgeteilt, dass verschiedene Grundpfandgläubiger fristgerecht den Doppelaufruf gemäss Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG (Aufruf sowohl mit als auch ohne Anzeige einer Last) verlangt hätten, und auf Ziff. 25 der beigelegten Steigerungsbedingungen hingewiesen. Die Auflage der Steigerungsbedingungen erfolgte vom 9. bis. 18. November 2022. Die Ziff. 25 der Steigerungsbedingungen lautet dabei wie folgt:

"Doppelter Aufruf (sog. gestaffelter Doppelaufruf)

Verschiedene Grundpfandgläubiger haben fristgerecht den Doppelaufruf (Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG) für die folgenden Dienstbarkeiten verlangt:

A)
Dienstbarkeit vom 19.09.2014,..., Last, Parkplatzbenützung ID.... z.G. SDR Münsingen 1 (Münsingen) 616.1/zzz, (betrifft...)

B)
Dienstbarkeit vom 21.01.2014,..., Last, SDR Baurecht auf Teil, bis 31.12.2058, ID...., z.G. SDR Münsingen 1 (Münsingen) 616.1/yyy, (betrifft Gebäude...)
Dienstbarkeit vom 20.12.2012,..., Last, Bauverbot, ID...., z.G. Einwohnergemeinde Münsingen

C)

Die öffentliche Versteigerung des Grundstückes SDR-Münsingen 1 (Münsingen) Nr. xxx findet wie folgt statt (sog. gestaffelter Doppelaufruf) :

1. Aufruf: mit den drei Lasten A, B, und C
2. Aufruf: ohne Last A_(Parkplatzbenützung), aber mit den Lasten B_(Unterbaurecht) und C_(Bauverbot)
3. Aufruf: ohne Last B_(Unterbaurecht), aber mit den Lasten A_(Parkplatzbenutzung) und C_(Bauverbot)
4. Aufruf: ohne Last C_(Bauverbot), aber mit den Lasten A_(Parkplatzbenutzung) und B_(Unterbaurecht)
5. Aufruf: mit Last C_(Bauverbot), aber ohne Last A_(Parkplatzbenutzung) und B_(Unterbaurecht)
6. Aufruf: ohne die drei Lasten A, B_und C

Zum jeweils nächsten Aufruf kommt es nur, wenn die Grundpfandforderungen der Ränge 1 bis 8 (inkl. gesetzlicher Pfandrechte) im Gesamtbetrag von CHF 6'326'006.52 durch das höchste Angebot nicht vollumfänglich gedeckt sind.

Im Anschluss an jeden Aufruf haben die betroffenen Dienstbarkeitsberechtigten die Möglichkeit, die allfällige Differenz zwischen dem Höchstangebot und der Gesamtforderung der Grundpfandgläubiger im 1. - 8. Rang (inkl. gesetzlicher Pfandrechte) im Gesamtbetrag von CHF 6'326'006.52 sofort auszugleichen, (mittels Check und/oder unwiderrufliches, bedingungsloses Zahlungsversprechen eines Schweizerischen Finanzinstituts; Barzahlungen und/oder persönliche Checks werden nicht angenommen). Der Zuschlag erfolgt in diesem Fall mit der/den entsprechenden Dienstbarkeiten.

Der Meistbietende eines vorausgehenden Aufrufs bleibt an sein Angebot bis zum letzten Aufruf gebunden (siehe Ziffer 8).

Im Anschluss an jeden Aufruf besteht die Möglichkeit, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben (Art. 60a VZG).

Lasten, die mit dem Zuschlag nicht überbunden werden, gehen unter und werden im Grundbuch gelöscht.

Die festgelegte Staffelung wahrt die Alterspriorität der Dienstbarkeiten; zugleich wird sichergestellt, dass durch den Doppelaufruf nicht mehr Dienstbarkeiten als nötig untergehen."

A.d. Am 8. Dezember 2022 wurde das Baurecht SDR-Münsingen 1 Nr. xxx öffentlich versteigert. Der Zuschlag ging an die C.________ AG im sechsten Aufruf ohne die Lasten A, B und C und damit ohne deren Überbindung an den Ersteigerer.

B.
Gegen den Zuschlag gelangten A.________ und B.________ an das Obergericht des Kantons Bern als (kantonale) Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen, welches die Beschwerde mit Entscheid vom 21. Februar 2023 abwies.

C.
Mit Eingabe vom 6. März 2023 (Postaufgabe) haben A.________ und B.________ Beschwerde in Zivilsachen erhoben. Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung des obergerichtlichen Entscheides. In der Sache verlangen sie, der Steigerungszuschlag vom 8. Dezember 2022 an die C.________ AG sei zufolge Nichtigkeit aufzuheben (Beschwerdebegehren Ziff. 1a). Eventualiter sei festzustellen, dass zufolge Teilnichtigkeit das Unterbaurecht zu Gunsten Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. yyy - d.h. Last B - vom Steigerungszuschlag "ausgenommen" sei (Beschwerdebegehren Ziff. 1b).
Das Obergericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Das Konkursamt und die C.________ AG haben eine Stellungnahme eingereicht. Die Beschwerdeführer haben repliziert.
Mit Präsidialverfügung vom 4. April 2023 ist das Gesuch um aufschiebende Wirkung unter Hinweis auf Art. 66 Abs. 1 VZG abgewiesen worden.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen den angefochtenen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, welche über den Zuschlag in der öffentlichen Versteigerung im Konkursverfahren entschieden hat, ist die Beschwerde in Zivilsachen gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a , Art. 74 Abs. 2 lit. c und Art. 75 Abs. 1 BGG).

1.2. Die im kantonalen Verfahren unterlegenen Beschwerdeführer sind in ihren schutzwürdigen Interessen berührt und zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).

1.3. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 143 I 377 E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 142 III 364 E. 2.4).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nur soweit zulässig, als erst der vorinstanzliche Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 148 V 174 E. 2.2).

2.
Das Obergericht hat (unter Hinweis auf Lehre und Praxis) ausgeführt, dass der von den Grundpfandgläubigern verlangte Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG und Art. 56 VZG "gestaffelt" durchzuführen sei, wenn mehrere Dienstbarkeiten auf dem zu verwertenden Grundstück lasten.
Mit Hinweis auf das Steigerungsprotokoll vom 8. Dezember 2022 hat das Obergericht festgehalten, dass das Baurecht SDR-Münsingen 1 Nr. xxx zuerst mit den drei Lasten A, B und C ausgerufen worden sei (Aufruf Nr. 1). Der provisorische Zuschlag an die E.________ AG (für Fr. 2'760'000.--) habe jedoch den Gesamtbetrag der grundpfandgesicherten Forderungen (Fr. 6'326'006.52) nicht gedeckt. Da der Fehlbetrag von den Dienstbarkeitsberechtigten nicht sofort ausgeglichen worden sei, hätten die Aufrufe Nrn. 2-5 gestaffelt ohne Lasten durchgeführt werden müssen, ohne dass es indes zu Geboten gekommen sei. Erst der Aufruf Nr. 6 ohne die drei Lasten (A, B und C) hätten zum Gebot von Fr. 5'000'000.-- und den entsprechendem Zuschlag geführt.
Das Obergericht verwarf den Einwand der Beschwerdeführer, dass das Konkursamt nach dem (letzten) Aufruf Nr. 6 - ohne Lasten A, B und C - eine Gelegenheit zur Ausgleichszahlung hätte geben müssen. Die Nichtüberbindung und Löschung (auch) der Last B seien korrekte Folgen des letzten Zuschlags.

3.
Anlass zur Beschwerde gibt der Zuschlag in der öffentlichen Versteigerung eines Grundstücks (Baurecht) mit gestaffelten Doppelaufruf betreffend die Lasten. Während die kantonale Aufsichtsbehörde die Durchführung des Doppelaufrufs anlässlich der konkursamtlichen Steigerung als rechtskonform erachtet hat, machen die Beschwerdeführer eine Verletzung der Regeln über den Zuschlag geltend.

3.1. Es steht ausser Frage, dass das (als Grundstück im Grundbuch eingetragene) Baurecht der Konkursitin nach den Bestimmungen von Art. 256 ff . SchKG zu verwerten ist.

3.1.1. Die Versteigerung wird öffentlich bekannt gemacht und bei der Grundstücksverwertung sind die Steigerungsbedingungen beim Konkursamt zur Einsicht aufzulegen (Art. 257 SchKG). Der Verwertungsgegenstand wird nach dreimaligen Aufruf dem Meistbietenden zugeschlagen (Art. 258 Abs. 1 SchKG), wobei bei der Grundstücksverwertung die Regeln des Doppelaufrufs gelten (Art. 258 Abs. 2 i.V.m. Art. 142 Abs. 1 und 2 SchKG). Die Versteigerungsverfügung der Konkursbehörden kann durch Beschwerde gegen den Zuschlag angefochten werden (Art. 259 i.V.m. Art. 132a SchKG).

3.1.2. Ein Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG ist für den Fall vorgesehen, dass ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit oder Grundlast belastet ist. Damit wird der Vorschrift von Art. 812 Abs. 2 ZGB Rechnung getragen, der bestimmt, dass das Grundpfandrecht einer später ohne Zustimmung der Pfandgläubiger auf das Grundstück gelegten Dienstbarkeit oder Grundlast vorgehe, und dass die spätere Belastung zu löschen sei, sobald bei der Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt (BGE 81 III 61 E. 1).

3.2. Die Beschwerdeführer kritisieren zunächst den "Umfang des versteigerten Objekts". Es sei nicht klar gewesen, dass mit dem Aufruf Nr. 6 das Unterbaurecht "eliminiert" werde. Die Steigerungsbedingungen hätten Auskunft (durch Schätzung oder Beschreibung) über den Wert des Unterbaurechts geben müssen, welches bei Aufruf ohne Lasten und Erzielung eines höheren Gebotes im Grundbuch gelöscht werde.

3.2.1. Die Steigerungsbedingungen, nach denen die Versteigerung im Konkurs durchgeführt wird, werden vom Konkursamt aufgestellt (Art. 259 i.V.m. Art. 134 SchKG) und können mittels Beschwerde nach Art. 17 SchKG angefochten werden (BÜRGI, in: Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, N. 9 zu Art. 259 ). Wer indes Gelegenheit gehabt hätte, sich innert Frist gegen die Steigerungsbedingungen nach Art. 17 SchKG zu beschweren, kann nachher die aufgrund der in Rechtskraft erwachsenen Bedingungen abgehaltene Steigerung nicht mehr anfechten (JAEGER/WALDER/KULL, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 5. Aufl. 2006, N. 23 zu Art. 134). Das Gleiche gilt, wenn dem aus einer Last Berechtigten über den Doppelaufruf in den Steigerungsbedingungen Kenntnis gegeben worden ist (BGE 54 III 96 E. 4; 70 III 9 E. 1 [S. 12]).

3.2.2. Vorliegend ist unstrittig, dass verschiedene Grundpfandgläubiger den Doppelaufruf gemäss Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG verlangt hatten, weil das Grundstück ohne ihre Zustimmung mit Dienstbarkeiten belastet wurde und sie im Rang vorgehen. Weiter steht fest, dass die Beschwerdeführer als Dienstbarkeitsberechtigte am 7. November 2022 unter Beilage der Steigerungsbedingungen über die Versteigerung, den verlangten Doppelaufruf und die Auflage der Steigerungsbedingungen (vom 9. bis 18. November 2022) vom Konkursamt in Kenntnis gesetzt wurden.

3.2.3. Die Steigerungsbedingungen sind unstrittig rechtskräftig. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer wird in Ziff. 25 der Steigerungsbedingungen sowohl der Anlass zum Doppelaufruf, dessen Gegenstand und das Vorgehen zum gestaffelten Doppelaufruf dargelegt. Weiter wird das Recht der Dienstbarkeitsberechtigten zum sofortigen Ausgleich erläutert, falls das Höchstangebot die Gesamtforderung der Grundpfandgläubiger nicht erreicht. Ebenso wird auf die Rechtsfolge für den Fall, dass Lasten mit dem Zuschlag nicht überbunden werden (Löschung im Grundbuch), hingewiesen. Wenn die Vorinstanz festgehalten hat, in den Steigerungsbedingungen sei der Doppelaufruf und die genaue Reihenfolge der Versteigerung (Aufrufe) sowie der Untergang der Last B (Unterbaurecht der Beschwerdeführer) im Fall der Versteigerung ohne Last ausgeführt worden, und zum Ergebnis gelangt ist, das Vorgehen gemäss Steigerungsbedingungen sei verbindlich, ist dies nicht zu beanstanden. Weiter ist daher unbehelflich, wenn die Beschwerdeführer die Angabe der konkursamtlichen Schätzung (Fr. 8'450'000.--) und die Beschreibung des zu verwertenden Grundstückes in den Steigerungsbedingungen kritisieren. Soweit sich die Beschwerdeführer gegen die Regelung des Doppelaufrufs
wenden, wie er nach den rechtskräftigen Steigerungsbedingungen durchzuführen ist, kann auf ihre Vorbringen in der Beschwerde gegen die Versteigerung vom 8. Dezember 2022 nicht eingetreten werden.

3.3. Die Beschwerdeführer halten unter dem Titel "Doppelaufruf" fest, dass die Steigerungsbedingungen zwar "unbestreitbar rechtskräftig, richtig und plausibel" seien, jedoch an der Versteigerung nicht angewendet bzw. eingehalten worden seien. Die Angabe zu einer Differenzzahlung zur Rettung der Last B sei nicht bekannt gegeben worden, weshalb (von Seiten der Beschwerdeführer) auch nichts (als Differenzzahlung) geboten werden konnte. Nach keinem der Aufrufe habe auch nur ein Dienstbarkeitsberechtigter die Möglichkeit erhalten, die Dienstbarkeit durch Differenzzahlung zu retten.

3.3.1. Gemäss Art. 56 VZG wird der Doppelaufruf - Aufruf sowohl mit Last ("Erstaufruf") als auch ohne Last ("Zweitaufruf") - wie folgt durchgeführt (AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl. 2013, § 28 Rz 56 f.). Zuerst wird das Grundstück mit der Last ausgerufen (Erstaufruf; vgl. Art. 56 lit. a VZG). Bietet das Höchstangebot Deckung auch für die Forderung des vorgehenden Pfandgläubigers, oder wird der allfällige Fehlbetrag vom Dienstbarkeits- oder Lastenberechtigten sofort bar bezahlt, so erübrigt sich ein Aufruf ohne Last (Zweitaufruf; vgl. Art. 56 lit. b VZG). Wird beim Zweitaufruf für das Grundstück ein höheres Angebot erzielt, so wird es ohne die Last zugeschlagen und die Last wird gelöscht (vgl. Art. 56 lit. b VZG). Ergibt der Aufruf ohne Last keinen höheren Erlös, geht das Grundstück an den Meistbietenden im Aufruf mit Last (vgl. Art. 56 lit. c VZG).

3.3.2. Die Vorinstanz hat den Beschwerdeführern die Unterscheidung zwischen Aufruf ohne Last (Erstaufruf) und Aufruf mit Last (Zweitaufruf) in Art. 56 VZG erläutert. Sie hat diese Regeln auf die konkreten Steigerungsbedingungen bezogen und auf die Folge der Löschung im Grundbuch bei Zuschlag ohne Last hingewiesen. Sie hat erklärt, dass - entsprechend Art. 56 VZG - nur beim Aufruf mit Last ein allfälliger Fehlbetrag zur Deckung der Forderung der Grundpfandgläubiger ausgeglichen werden könne; nach dem Aufruf ohne Last könne der Berechtigte den Erhalt seines Rechts durch keinerlei Zahlung bewirken, da der Ersteigerer ja ohne die Last geboten habe.

3.3.3. Zu Recht bestätigen die Beschwerdeführer zunächst selber, dass die allfällige Differenzzahlung nach dem ersten Aufruf mit Last (Ausgleich des Fehlbetrages zwischen Angebot und Forderungen der Grundpfandgläubiger) die Gleichstellung mit einem Angebot bedeutet, welche die Forderung der Grundpfandgläubiger deckt. Aus diesem Grund erfolgt - wie beim genügenden (deckenden) Angebot - der Zuschlag mit Überbindung der Last (MOOSER, Les servitutes dans l'exécution forcée, not@lex 2016, S. 82, Rz. 51, 52, mit Hinweisen), und es hat kein zweiter Aufruf stattzufinden (BGE 81 III 61 E. 1; JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O., N. 12 zu Art. 142). Nichts anderes ist der Sinn, wie er aus den Steigerungsbedingungen (in Ziff. 25) hervorgeht: Danach können die Lastenberechtigten "im Anschluss nach jedem Aufruf" den erwähnten Fehlbetrag (zur "Deckung der Gesamtforderung der Grundpfandgläubiger... sofort") ausgleichen, um den Zuschlag mit Last zu erwirken ("... der Zuschlag erfolgt in diesem Fall mit der/den entsprechenden Dienstbarkeiten"). Der Schluss der Vorinstanz, dass sich aus den Steigerungsbedingungen klar ableiten lasse, dass im Fall des Aufrufs ohne Last eine Dienstbarkeit untergehe ("Lasten, die mit dem Zuschlag nicht überbunden werden, gehen
unter und werden im Grundbuch gelöscht"), ist insoweit nicht zu beanstanden.

3.3.4. Gestützt auf das Protokoll der Steigerung vom 8. Dezember 2022 hat die Vorinstanz verbindlich festgestellt, dass nach dem ersten Aufruf der Fehlbetrag zwischen Angebot (Fr. 2'760'000.--) und Betrag der grundpfandgesicherten Forderungen (Fr. 6'326'006.25) trotz Aufforderung nicht bezahlt wurde, und in den (gestaffelten) zweiten bis fünften Aufrufen gar keine Angebote erfolgt sind. Die Beschwerdeführer übergehen, dass damit der im ersten Aufruf erfolgte provisorische Zuschlag (Fr. 2'760'000.-- an die E.________ AG) mit Übergang aller drei Lasten weiter galt. Sie legen nicht dar, inwiefern die Vorinstanz die Steigerungsbedingungen oder die Regeln über die Durchführung des Doppelaufrufs verkannt habe, wenn sie festgehalten hat, dass es zufolge fehlender Gläubigerdeckung nach dem ersten Aufruf mit Lasten zu den weiteren Aufrufen kommen musste, und es für die Dienstbarkeitsberechtigten bei den Aufrufen Nrn. 2-5 gar keine Möglichkeit gab, einen Fehlbetrag auszugleichen.

3.3.5. Im konkreten Fall ergab der sechste bzw. letzte Aufruf ohne die drei Lasten ein höheres Angebot (Fr. 5'000'000.--) als nach dem ersten Aufruf mit den drei Lasten (Fr. 2'760'000.--). Die Beschwerdeführer blenden aus, dass die notwendige Durchführung des Aufrufs ohne Last - wie die Vorinstanz angenommen hat (E. 3.3.3) - zum Zuschlag und zur Löschung im Grundbuch führt, wenn das Angebot höher ist (vgl. Art. 56 lit. b VZG). Damit kommt zum Ausdruck, dass die nachfolgende, ohne Einwilligung begründete Dienstbarkeit bzw. Last die Grundpfandgläubiger benachteiligt (MOOSER, a.a.O., Rz. 56; STEINAUER, Les droits réels, Bd. II, 2020, Rz. 3244 f.; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 6. Aufl. 2022, S. 336; DUBOIS, in: Commentaire romand, Code civil II, 2016, N. 42 f. zu Art. 812; DÜRR/ZOLLINGER, Zürcher Kommentar, Bd. IV/2b/2, 2. Aufl. 2013, N. 83 zu Art. 812; PIOTET, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, N. 13 f. zu Art. 142; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Bd. II, 2000, N. 25 zu Art. 142; bereits JAEGER, Das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 1911, N. 13 ff. zu Art. 142).

3.3.6. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer führt gestützt auf die vorliegenden Steigerungsbedingungen - wie dargelegt (E. 3.3.3) - beim Aufruf ohne Last ein höheres Angebot zum Zuschlag und zur Streichung der Last. Mit der - von den Beschwerdeführern angestrebten - Zahlung der Differenz zwischen Höchstangebot und der Forderung der Grundpfandgläubiger können sie indes den Erhalt ihres Rechts nicht bewirken, denn der Aufruf erfolgte ohne Last und der Ersteigerer (hier: C.________ AG) hat für das Grundstück ohne die Last geboten, wie die Vorinstanz festgehalten hat (GÜTLIN/KUHN, a.a.O., Rz. 552; HÄBERLIN, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 14 zu Art. 56).

3.3.7. Wohl findet sich in der Literatur die Meinung, dass der Lastenberechtigte beim Aufruf ohne Last noch eine Möglichkeit haben soll, eine "Ausgleichszahlung" zu leisten. Dabei soll (1.) diese Zahlung lediglich die Differenz zwischen dem Aufruf mit Last und demjenigen ohne Last betragen, und (2.) im Fall der Zahlung der Zuschlag an den Meistbietenden beim Aufruf mit Last gehen (so HÄBERLIN/WINKLER, in: Kurzkommentar VZG, 2. Aufl. 2023, N. 14 zu Art. 56, mit Hinweis auf FEUZ, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 28 zu Art. 142 ). Ob ein derartiges Vorgehen mit den Regeln zur Durchführung des Doppelaufrufs (Art. 56 VZG, Art. 142 SchKG), welche vom materiellen Recht vorgegeben sind (BGE 81 III E. 61 E. 1; PIOTET, a.a.O., N. 4 zu Art. 142), vereinbar wäre, kann offenbleiben. Eine Erörterung erübrigt sich. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, dass im konkreten Fall die Steigerungsbedingungen (in Ziff. 25) überhaupt Anlass und Spielraum gegeben hätten, den Doppelaufruf in der beschriebenen Weise (reduzierte Differenzzahlung nach Aufruf ohne Last, Zuschlag an den Meistbietenden im Aufruf mit Last und Verweigerung des Zuschlags an den höher Bietenden im Aufruf ohne Last) durchzuführen.
Die Beschwerdebegründung genügt insoweit den gesetzlichen Anforderungen nicht (E. 1.3).

3.4. Nach dem Dargelegten ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz bestätigt hat, dass das Konkursamt nach dem sechsten Aufruf ohne die drei Lasten und höherem Angebot keine Gelegenheit zu der von den Beschwerdeführern begehrten Differenzzahlung geben musste. Der Schluss der Vorinstanz, dass der Zuschlag vom 8. Dezember 2022, mit welchem das Baurecht SDR-Münsingen 1 Nr. xxx im Aufruf Nr. 6 ohne die Lasten A, B und C und damit ohne deren Überbindung in korrekter und gültiger Weise an die höher bietende C.________ AG ging, stellt keine Rechtsverletzung dar.

4.
Der Beschwerde ist kein Erfolg beschieden. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die gemeinsam prozessierenden Beschwerdeführer zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftung kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Gegenüber der am Verfahren beteiligten Ersteigererin werden sie entsprechend entschädigungspflichtig (Art. 68 Abs. 1 und 4 BGG). Eine Entschädigungspflicht gegenüber dem Betreibungsamt besteht nicht (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung und zu gleichen Teilen auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die am Verfahren Beteiligte (C.________ AG) unter solidarischer Haftung und zu gleichen Teilen mit Fr. 9'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Konkursamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittelland, der C.________ AG und dem Obergericht des Kantons Bern, Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen, mitgeteilt.

Lausanne, 6. Februar 2024

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Herrmann

Der Gerichtsschreiber: Levante

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
¹	Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
²	Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
³	Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 56 - Lorsque l'immeuble doit être mis à prix successivement avec et sans l'indication d'une charge (art. 42 ci-dessus et art. 104 ci-après) et que cette circonstance ne se trouve pas mentionnée déjà dans les conditions de vente, il en sera donné connaissance aux intéressés dans tous les cas avant le commencement des enchères. En ce qui concerne l'adjudication, les dispositions suivantes sont applicables:
^a	En mettant à prix l'immeuble avec la charge, l'office spécifiera que l'enchérisseur reste lié par son offre jusqu'après la mise à prix sans la charge. Si l'offre faite est suffisante pour désintéresser le créancier ou s'il y a un découvert mais que le titulaire de la servitude ou de la charge foncière le paie immédiatement en espèces, l'immeuble sera adjugé grevé de la charge et il ne sera pas procédé à une seconde mise à prix.
^b	Si le créancier n'est pas intégralement couvert par l'offre faite lors de la mise à prix avec la charge, on procédera à une seconde mise à prix en prévenant que l'immeuble sera adjugé sans la charge, à moins que la nouvelle mise à prix n'amène pas d'offre supérieure à la précédente. Si la seconde mise à prix amène une offre supérieure, l'adjudication sera prononcée et la charge sera radiée au registre foncier, quand bien même le créancier serait entièrement désintéressé (art. 116 ci-après).
^c	Si la mise à prix sans la charge n'amène pas une offre supérieure, l'adjudication sera prononcée en faveur de celui qui a fait l'offre la plus élevée lors de la première mise à prix avec la charge et celle-ci lui sera déléguée.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
¹	Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
²	Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
³	Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 56 - Lorsque l'immeuble doit être mis à prix successivement avec et sans l'indication d'une charge (art. 42 ci-dessus et art. 104 ci-après) et que cette circonstance ne se trouve pas mentionnée déjà dans les conditions de vente, il en sera donné connaissance aux intéressés dans tous les cas avant le commencement des enchères. En ce qui concerne l'adjudication, les dispositions suivantes sont applicables:
^a	En mettant à prix l'immeuble avec la charge, l'office spécifiera que l'enchérisseur reste lié par son offre jusqu'après la mise à prix sans la charge. Si l'offre faite est suffisante pour désintéresser le créancier ou s'il y a un découvert mais que le titulaire de la servitude ou de la charge foncière le paie immédiatement en espèces, l'immeuble sera adjugé grevé de la charge et il ne sera pas procédé à une seconde mise à prix.
^b	Si le créancier n'est pas intégralement couvert par l'offre faite lors de la mise à prix avec la charge, on procédera à une seconde mise à prix en prévenant que l'immeuble sera adjugé sans la charge, à moins que la nouvelle mise à prix n'amène pas d'offre supérieure à la précédente. Si la seconde mise à prix amène une offre supérieure, l'adjudication sera prononcée et la charge sera radiée au registre foncier, quand bien même le créancier serait entièrement désintéressé (art. 116 ci-après).
^c	Si la mise à prix sans la charge n'amène pas une offre supérieure, l'adjudication sera prononcée en faveur de celui qui a fait l'offre la plus élevée lors de la première mise à prix avec la charge et celle-ci lui sera déléguée.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 60^a - 1 Les droits de préemption légaux ne peuvent être exercés que lors des enchères mêmes et aux conditions de l'adjudication (art. 681, al. 1, CC76).
¹	Les droits de préemption légaux ne peuvent être exercés que lors des enchères mêmes et aux conditions de l'adjudication (art. 681, al. 1, CC76).
²	Les conventions au sens de l'art. 681b, al. 1, CC, qui accordent des privilèges au titulaire d'un droit de préemption, ne seront pas prises en considération lors des enchères.
³	Après que l'offre la plus élevée aura été criée trois fois, celui qui dirige les enchères devra inviter les titulaires, présents ou représentés, d'un droit de préemption légal à déclarer s'ils entendent exercer leur droit. L'enchérisseur qui a fait l'offre la plus élevée demeure lié par son offre jusqu'à ce que les titulaires d'un droit de préemption légal se soient exprimés.
⁴	Si l'un des ayants droit déclare qu'il veut exercer son droit de préemption pour le prix indiqué dans l'offre la plus élevée, l'immeuble lui sera adjugé. Si plusieurs ayants droit font cette déclaration en commun, l'art. 59 ci-dessus ou l'art. 682, al. 1, 2e phrase, CC, s'il s'agit de copropriétaires, sera applicable.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 66 - 1 Le préposé est tenu de requérir d'office l'inscription au registre foncier du transfert de propriété résultant de l'adjudication, aussitôt qu'il est constant que l'adjudication ne pourra plus faire l'objet d'une plainte ou que la plainte portée a été définitivement écartée.
¹	Le préposé est tenu de requérir d'office l'inscription au registre foncier du transfert de propriété résultant de l'adjudication, aussitôt qu'il est constant que l'adjudication ne pourra plus faire l'objet d'une plainte ou que la plainte portée a été définitivement écartée.
²	Dans la règle, cette réquisition n'aura lieu qu'après que les frais du transfert de propriété et le prix d'adjudication auront été intégralement payés.
³	Sur demande spéciale et motivée de l'adjudicataire, l'office pourra, à titre exceptionnel, requérir l'inscription même auparavant, si l'adjudicataire fournit des sûretés suffisantes pour le paiement du solde du prix d'adjudication. Mais, dans ce cas, il requerra en même temps l'annotation d'une restriction du droit d'aliéner, conformément à l'art. 960 CC. 82
⁴	Dans les cantons qui subordonnent au paiement de droits de mutation l'inscription au registre foncier, l'office devra surseoir à la réquisition tant que le montant de ces droits n'aura pas été payé en ses mains ou que la preuve ne lui aura pas été fournie qu'ils ont été payés directement.
⁵	Si le débiteur n'était pas encore inscrit comme propriétaire au registre foncier (p. ex. en sa qualité d'héritier du propriétaire inscrit), l'office, en requérant l'inscription du transfert de propriété en faveur de l'adjudicataire, pourvoira à ce qu'au préalable l'immeuble soit inscrit au nom du débiteur.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 257 - 1 La publication indique le lieu, le jour et l'heure des enchères.468
¹	La publication indique le lieu, le jour et l'heure des enchères.468
²	S'il s'agit de réaliser des immeubles, la publication a lieu au moins un mois à l'avance et indique le jour à partir duquel les conditions d'enchères pourront être consultées à l'office.469
³	Chaque créancier hypothécaire recevra un exemplaire de la publication et sera avisé en même temps du prix d'estimation.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 812 - 1 Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
¹	Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
²	Le gage immobilier prime toutes servitudes ou charges foncières dont l'immeuble pourrait être grevé postérieurement sans que le créancier en eût permis la constitution; elles sont radiées, si, lors de la réalisation du gage, leur existence lèse le créancier antérieur.
³	À l'égard toutefois des créanciers postérieurement inscrits, l'ayant droit peut, en cas de réalisation, exiger que la valeur de la servitude ou de la charge foncière lui soit payée par préférence.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 256 - 1 Les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins de l'administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable.
¹	Les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins de l'administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable.
²	Les biens sur lesquels il existe des droits de gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu'avec l'assentiment des créanciers gagistes.465
³	Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont réalisés de gré à gré que si l'occasion a été donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures.466
⁴	Les prétentions fondées sur les art. 286 à 288 ne doivent ni faire l'objet d'enchères publiques ni être aliénées.467

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 258 - 1 Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
¹	Les biens mis aux enchères sont adjugés au plus offrant après trois criées.
²	En cas de réalisation d'un immeuble, l'art. 142, al. 1 et 3, est applicable. Les créanciers peuvent en outre décider de fixer un prix d'adjudication minimum pour les premières enchères.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 132^a - 1 La réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré.
¹	La réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré.
²	Le délai de plainte prévu à l'art. 17, al. 2, court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation.
³	Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 134 - 1 L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
¹	L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
²	Les conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office, où chacun peut en prendre connaissance.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.30

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.