4A_105/2009 - 2009-06-05 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 105/2009

Urteil vom 5. Juni 2009
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwältin Anita Thanei,

gegen

X.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer.

Gegenstand
Mieterstreckung

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 27. Januar 2009.

Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführerin) ist seit 1987 Mieterin einer 2 1/2-Zimmerwohnung in der Liegenschaft B.________ in Zürich. Der Mietzins beträgt derzeit Fr. 1'518.-- brutto pro Monat. Am 1. August 2006 erwarb die X.________ AG (Beschwerdegegnerin) die genannte Liegenschaft. Mit amtlichem Formular vom 12. Juni 2007 kündigte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin den Mietvertrag auf den 30. September 2009 mit der Begründung "Totalsanierung der Liegenschaft".

B.
Mit Eingabe vom 7. Juli 2007 focht die Beschwerdeführerin die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich an. Mit Beschluss vom 6. Dezember 2007 stellte die Schlichtungsbehörde die Gültigkeit der Kündigung fest.
Die Beschwerdeführerin gelangte daraufhin an das Mietgericht des Bezirkes Zürich mit den Anträgen, die Kündigung vom 12. Juni 2007 als ungültig zu erklären, eventualiter das Mietverhältnis erstmals um drei Monate zu erstrecken. Am 9. September 2008 zog die Beschwerdeführerin das Kündigungsanfechtungsbegehren zurück, am Erstreckungsbegehren hielt sie fest. Mit Beschluss vom 24. September 2008 nahm das Mietgericht vom Rückzug der Anfechtung der Kündigung Vormerk. Mit Urteil gleichen Datums erstreckte es das Mietverhältnis definitiv um drei Monate bis 31. Dezember 2009.
Dagegen erhob die Beschwerdeführerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich und beantragte, das Mietverhältnis sei erstmalig um drei Monate bis 31. Dezember 2009 zu erstrecken. Mit Beschluss vom 27. Januar 2009 wies das Obergericht die Berufung ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts. Es erstreckte demgemäss das Mietverhältnis definitiv um drei Monate bis 31. Dezember 2009.

C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, den Beschluss des Obergerichts vom 27. Januar 2009 aufzuheben und das Mietverhältnis erstmalig um drei Monate bis zum 31. Dezember 2009 zu erstrecken. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
Mit dem Entscheid in der Hauptsache wird das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.

2.
In mietrechtlichen Fällen beträgt der Streitwert für die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Bezieht sich die Streitigkeit auf die Erstreckung des Mietverhältnisses, entspricht der Streitwert dem Bruttomietzins, der für die Dauer der strittigen Erstreckung geschuldet ist (Urteil 4A 318/2008 vom 11. November 2008 E. 1, nicht publiziert in BGE 135 III 121; BGE 113 II 406 E. 1 S. 407 f.; 109 II 351 E. 1).
Die von der Erstinstanz ausgesprochene Erstreckung von drei Monaten war im vorinstanzlichen Verfahren nach den gestellten Anträgen nicht umstritten. Die Beschwerdeführerin beantragte, anstelle der zugestandenen definitiven Erstreckung um drei Monate bis 31. Dezember 2009 eine bloss erstmalige Erstreckung bis zu diesem Datum zu gewähren. Diesem Antrag gab die Vorinstanz nicht statt. Damit nahm sie der Beschwerdeführerin die Möglichkeit, eine zweite Erstreckung zu verlangen. Diese könnte nach dem Gesetz zusammen mit der ersten im Maximum vier Jahre dauern (Art. 272b Abs. 1 OR), mithin für weitere 45 Monate gewährt werden. Es rechtfertigt sich in diesem Fall, für die Bemessung des Streitwerts auch diese mögliche Dauer einer zweiten Erstreckung zu berücksichtigen (in diesem Sinn auch Urteil 4C.445/2006 vom 7. Juni 2007 E. 2.1.2). Beim vorliegenden monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'518.-- bedeutet dies, dass der Streitwert Fr. 68'310.-- beträgt und damit die Grenze von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG übersteigt.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

3.
Streitig ist einzig, ob die Vorinstanz zu Recht eine definitive Erstreckung ausgesprochen hat und nicht eine erstmalige, wie dies die Beschwerdeführerin beantragt.

3.1 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in Abs. 2 dieser Vorschrift erwähnten Umstände zu berücksichtigen. Die Dauer der Erstreckung beträgt gemäss Art. 272b Abs. 1 OR für Wohnräume höchstens vier Jahre, wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können. Diese Möglichkeit soll es dem Richter erleichtern, eine den besonderen Umständen des Einzelfalls angemessene Lösung zu treffen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1462 f.).

3.2 Ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet sich - wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren ist und gegebenenfalls für wie lange - aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien (Urteil 4C.445/2008 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3, in: MRA 3/07 S. 90 ff.). Entgegen der Beschwerdeführerin und der von ihr angeführten Literatur (HIGI, Zürcher Kommentar, N. 36 und 43 zu Art. 272b OR; WEBER, Basler Kommentar, N. 2 zu Art. 272b OR in fine; SPIRIG IRENE, Grundsätze im Erstreckungsrecht, mp 2008, S. 199 ff., S. 214) geht die Gewährung einer erstmaligen Erstreckung der definitiven nicht als Regel vor (SVIT-Kommentar, 3. Aufl., 2008, N. 4 und 7 zu Art. 272b OR). Für eine solche Auffassung, dass die Anordnung einer erstmaligen Erstreckung die Regel und die Anordnung einer definitiven die Ausnahme bilde, bietet der Gesetzestext keine Handhabe. Vielmehr hat eine Interessensabwägung anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu erfolgen. Welche Erstreckungsart gewählt wird, ist dabei eine ausgesprochene Ermessensfrage (Urteil 4C.445/2008 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3,in: MRA 3/07 S. 90 ff.; Urteil 4C.368/1991 vom 2. März 1992 E. 4).
Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).

4.
4.1 Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die Wahl der Erstreckungsart, dass die Bestätigung über die Anmeldung der Beschwerdeführerin für die Alterssiedlung C.________ vom 4. Oktober 2007 datiert. Bereits damals habe die Beratungsstelle Wohnen im Alter der Stadt Zürich darauf hingewiesen, dass mit einer unbestimmten Wartezeit gerechnet werden müsse. Am 29. Oktober 2008 habe die Beratungsstelle bestätigt, dass die Beschwerdeführerin auf der Warteliste sei. Die Alterssiedlung C.________ werde saniert und der Neubezug sei erst ab Sommer 2010 geplant. Die Beschwerdeführerin rangiere auf der Warteliste so weit unten, dass sie nicht mit einer freien Wohnung auf den neuen Bezugstermin Sommer 2010 rechnen könne. Mit Schreiben vom 3. November 2008 habe die Beratungsstelle sodann bestätigt, dass die Beschwerdeführerin auf der Warteliste für eine 1-Zimmerwohnung einer Alterssiedlung aufgenommen worden sei und so schnell wie möglich eine Wohnung angeboten werde. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits habe die anderen Wohnungen in der betreffenden Liegenschaft, die zwischenzeitlich leer geworden seien, befristet zwischenvermietet, und zwar bis zum geplanten Baubeginn am 1. Oktober 2009. Die entsprechenden Mietverträge wiesen auf die Totalsanierung der
Liegenschaft hin, so dass nach Art. 272a Abs. 1 lit. d OR eine Erstreckung dieser Mietverhältnisse ausgeschlossen sei. Unter diesen Umständen könne der Beschwerdegegnerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2009 hinaus nicht zugemutet werden, zumal die Wohnungen in der Liegenschaft B.________ - abgesehen von der Wohnung der Beschwerdeführerin - ab 1. Oktober 2009 leer stehen würden. Eine Weitervermietung dieser Wohnungen nur für einige Monate sei kaum realistisch. Die ins Recht gelegten Mietverträge wiesen nämlich allesamt eine Laufzeit von ungefähr einem Jahr auf und endeten definitiv am 30. September 2009. Eine Verzögerung der Totalsanierung über den 31. Dezember 2009 hinaus könne der Beschwerdegegnerin unter den gegebenen Umständen nicht zugemutet werden. Ohnehin müsste eine zweite Erstreckung des Mietverhältnisses für die Zeit nach dem 31. Dezember 2009 wegen mangelhafter Suchbemühungen durch die Beschwerdeführerin höchst wahrscheinlich abgelehnt werden.

4.2 Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht einem Entscheid über eine allfällige Zweiterstreckung vorgegriffen und die Hürde an die Suchbemühungen wesentlich zu hoch angesetzt. Im Weiteren habe sie das Vermieterinteresse in stossender Weise überbewertet, indem sie ein Bauvorhaben ohne Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung als dringlich bezeichnet und quasi als Erstreckungsausschlussgrund im Sinne von Art. 271a (recte 272a) OR qualifiziert habe.

4.3 Die Vorinstanz hat ihren Entscheid über die Erstreckungsart nicht allein und auch nicht hauptsächlich damit begründet, dass die Beschwerdeführerin mit Blick auf ihre ungenügenden Suchbemühungen kaum eine zweite Erstreckung bekommen werde. Sie hat ihren diesbezüglichen Entscheid vielmehr aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien getroffen und ist damit korrekt verfahren. Die geringe Wahrscheinlichkeit, eine zweite Erstreckung zu erhalten, hat sie lediglich hilfsweise, gewissermassen als Bekräftigung, dass die Anordnung einer definitiven Erstreckung am Platz ist, herangezogen. Als blosse Hilfserwägung, die für den Entscheid nicht ausschlaggebend war, ist diese Überlegung haltbar.
Weil jene Überlegung für den Entscheid über die Erstreckungsart nicht ausschlaggebend war, braucht nicht entschieden zu werden, ob die Suchbemühungen der Beschwerdeführerin effektiv als ungenügend zu bewerten sind. Es genügt festzuhalten, dass eine solche Beurteilung als durchaus möglich erscheint. Auch wenn das hohe Alter (Jahrgang 1923) und die schwere Erkrankung der Beschwerdeführerin berücksichtigt werden und es daher verständlich ist, dass sie den Platz in einer Alterssiedlung oder einem Altersheim dem Umzug in eine neue Wohnung vorzieht, ist doch fraglich, ob die Anmeldung in einer einzigen Alterssiedlung, die zudem im Umbau ist und daher in absehbarer Zeit keine Plätze neu besetzt, sowie die Anmeldung für eine Notwohnung genügen. Die Beschwerdeführerin hat sich seit Erhalt der Kündigung im Juni 2007 lediglich bei der Alterssiedlung C.________ angemeldet. Bereits im Oktober 2007 hat die Beratungsstelle Wohnen im Alter der Stadt Zürich darauf hingewiesen, dass mit einer unbestimmten Wartezeit gerechnet werden müsse. Eine Anmeldung in einer anderen Alterssiedlung nahm die Beschwerdeführerin nicht vor, auch nicht, nachdem ihr am 29. Oktober 2008 mitgeteilt worden war, dass sie nicht damit rechnen könne, beim Neubezug ab Sommer
2010 einen Platz zu erhalten. Dass ihr unter diesen Umständen zugemutet werden könnte, sich noch bei einer anderen Alterssiedlung oder einem Altersheim anzumelden, ist nicht von der Hand zu weisen.

4.4 Bei der Abwägung der Interessen der Parteien hat die Vorinstanz durchaus berücksichtigt, dass auf Seiten der Beschwerdeführerin noch keine sichere Prognose gestellt werden kann, wann sie einen Platz in einer Alterssiedlung oder eine Notwohnung erhält. Immerhin bestätigte ihr die Beratungsstelle am 3. November 2008, dass ihr so schnell wie möglich eine 1-Zimmerwohnung in einer Alterssiedlung angeboten werde. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin musste allein die Unsicherheit über die Wohnsituation der Beschwerdeführerin nicht zwingend zur Gewährung einer erstmaligen Erstreckung führen, da eine solche - wie ausgeführt (Erwägung 3.2) - nicht als Regelfall Platz greift.
Die Vorinstanz durfte auf der anderen Seite auch das Vermieterinteresse an einem verlässlichen Endtermin des Mietverhältnisses berücksichtigen. Auch wenn noch unsicher ist, ob der Mieter innert Frist ein Ersatzobjekt finden wird, können gewichtige Vermieterinteressen eine definitive Erstreckung verlangen (HIGI, a.a.O., N. 42 zu Art. 272b OR; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 783; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl., 2005 S. 574; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 4 f. zu Art. 272b OR). So kann die Anordnung einer definitiven Erstreckung unter Umständen gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - die Mietliegenschaft einer Totalsanierung, bei der den Mietern der Verbleib in der Liegenschaft nicht zugemutet werden kann, unterziehen will, weil er dabei für die Planung der Arbeiten auf einen verbindlichen Endtermin der Mietverhältnisse angewiesen ist (SPIRIG, a.a.O., S. 216). In solchen Fällen stehen für den Vermieter oftmals auch erhebliche finanzielle Interessen auf dem Spiel. Vorliegend stellte die Vorinstanz verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG) fest, dass das Bauvorhaben mit beträchtlichen finanziellen Belastungen verbunden ist und dass die Wohnungen in der Liegenschaft B.________ - abgesehen
von der Wohnung der Beschwerdeführerin - ab 1. Oktober 2009 leer stehen werden. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Beschwerdegegnerin habe zwischenzeitlich den übrigen Mietparteien eine Verlängerung der Mietverhältnisse bis Ende März 2010 angeboten, stellt ein unzulässiges Novum dar und kann daher nicht gehört werden (Art. 99 Abs. 1 BGG). Wenn die Vorinstanz unter den festgestellten Umständen annahm, eine Verzögerung der Totalsanierung über den 31. Dezember 2009 hinaus könne der Beschwerdegegnerin nicht zugemutet werden, kann ihr entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht eine stossende Überbewertung der Vermieterinteressen vorgeworfen werden.
Es trifft nicht zu, dass die Vorinstanz das Bauvorhaben ohne Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung als dringlich eingestuft und gewissermassen als Erstreckungsausschlussgrund qualifiziert hätte, wie die Beschwerdeführerin behauptet. Vielmehr hat die Vorinstanz durchaus gesehen, dass noch keine rechtskräftige Baubewilligung vorlag. Deshalb hat sie das Vermieterinteresse auch noch nicht als dringlich bezeichnet und daher jedwede Erstreckung gerade nicht ausgeschlossen. In der Literatur wird für die Gewährung einer erstmaligen Erstreckung eingetreten, wenn bei Bauvorhaben der Vermieter noch keine Baubewilligung erhalten hat und unklar ist, wann mit den Bauarbeiten begonnen werden kann (LACHAT, a.a.O., S. 783; LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 574). Vorliegend lag im Zeitpunkt des angefochtenen Urteils zwar noch keine rechtskräftige Baubewilligung vor. Die Vorinstanz stellte aber unangefochten und daher für das Bundesgericht verbindlich (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 1 BGG) fest, dass der 1. Oktober 2009 als Baubeginn realistisch erscheint. Entsprechend wird die Mietliegenschaft ab diesem Datum - abgesehen von der Wohnung der Beschwerdeführerin - leer stehen. Bei diesen Gegebenheiten durfte die Vorinstanz trotz unsicherer
Wohnsituation auf Seiten der Beschwerdeführerin das Interesse der Beschwerdegegnerin an einem feststehenden Endtermin des Mietverhältnisses durch die Gewährung einer definitiven Erstreckung berücksichtigen.

4.5 Nach dem Gesagten besteht für das Bundesgericht kein Grund, in die Ermessensbetätigung der Vorinstanz einzugreifen. Weder ist sie von anerkannten Grundsätzen abgegangen noch hat sie Tatsachen berücksichtigt, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder hat sie Umstände ausser Betracht gelassen, die hätten beachtet werden müssen. Auch kann nicht gesagt werden, der angefochtene Entscheid sei geradezu offensichtlich unbillig oder in stossender Weise ungerecht, auch wenn es für die Beschwerdeführerin angesichts ihrer persönlichen Verhältnisse (hohes Alter, schwere Krankheit) sicher nicht einfach sein würde, wenn sie vor dem Umzug in eine Alterssiedlung oder in ein Altersheim zwischenzeitlich eine Notwohnung beziehen müsste.

5.
Aus diesen Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Das vorliegende Urteil ist den Parteien und der Vorinstanz am 8. Juni 2009 im Dispositiv eröffnet worden. Infolge eines Versehens wurden dabei für die Gerichtskosten und die Parteientschädigung unrichtige Zahlen eingesetzt. In der vorliegenden vollständigen Ausfertigung des Urteils ist dieses Versehen berichtigt.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 5. Juni 2009
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Widmer

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
¹	Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
²	Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
¹	Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
²	Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
¹	Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
^a	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^b	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^c	en cas de faillite du locataire (art. 266h);
^d	si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise.
²	En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.