4A_747/2012 - 2013-04-05 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 747/2012

Urteil vom 5. April 2013

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Suter,
Beschwerdeführer,

gegen

1. A.Z.________,
2. B.Z.________,
3. C.Z.________,
4. D.Z.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Ilir Daljipi,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietrecht; Kündigung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 25. Oktober 2012.

Sachverhalt:

A.

Im Jahr 2003 vermietete Y.________ mit mündlichem Mietvertrag eine Werkstatt an X.________ (Beschwerdeführer), in der dieser einen Pneuhandel betreibt. Am 27. Januar 2011 erklärte die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Bremgarten eine von Y.________ auf den 30. Juni 2011 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses für ungültig und hob sie auf.

Y.________ verkaufte die Liegenschaft per 27. Juni 2011 an A.Z.________, B.Z.________, C.Z.________ und D.Z.________ (Beschwerdegegner). Diese kündigten das Mietverhältnis mit dem Beschwerdeführer am 28. Juni 2011 per 31. März 2012 wegen dringenden Eigenbedarfs.

B.

Der Beschwerdeführer focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Bremgarten an. Es ergab sich keine Einigung. Daraufhin erhob der Beschwerdeführer Klage beim Bezirksgerichtspräsidium Bremgarten mit dem Antrag, es sei die Kündigung - da innert der Kündigungssperrfrist ausgesprochen - für ungültig zu erklären und damit aufzuheben, eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um drei Jahre zu erstrecken. Am 27. März 2012 wies der Präsident I des Bezirks Bremgarten die Klage ab.

Dagegen erhob der Beschwerdeführer Berufung an das Obergericht des Kantons Aargau mit gleichlautendem Antrag. Die Beschwerdegegner beantragten Abweisung der Berufung. Mit Entscheid vom 25. Oktober 2012 wies das Obergericht die Berufung ab. Wie schon die erste Instanz anerkannte das Obergericht, dass die Kündigung zwar vor Ablauf der dreijährigen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgesprochen worden war. Es hielt jedoch den dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegner für ausgewiesen.

C.

Der Beschwerdeführer beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, den Entscheid des Obergerichts vom 25. Oktober 2012, soweit damit seine Berufung abgewiesen wurde, aufzuheben. Das erstinstanzliche Urteil sei in Gutheissung der Berufung vom 21. Juni 2012 aufzuheben und die am 28. Juni 2011 ausgesprochene Kündigung für ungültig zu erklären und damit aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Beschwerdegegner beantragen, die Beschwerde abzuweisen. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.

Erwägungen:

1.

In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens 15'000 Franken beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Ficht der Mieter die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen (BGE 137 III 389 E. 1.1). Vorliegend wird der Streitwert nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'000.-- erreicht. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR steht die Sperrfrist, die im Anschluss an den Entscheid der Schlichtungsbehörde vom 27. Januar 2011 galt, der Kündigung des Vermieters dann nicht entgegen, wenn diese wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters selbst oder naher Verwandter oder Verschwägerter erfolgte. Die Beschwerdegegner als Käufer der Liegenschaft waren daher grundsätzlich berechtigt, den Mietvertrag mit dem Beschwerdeführer gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR wegen dringenden Eigenbedarfs auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen.

Der dringende Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts immer dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Beim Entscheid über diese Frage sind alle erheblichen Umstände des Falles zu würdigen. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es müssen Gründe vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt (BGE 132 III 737 E. 3.4.3; 118 II 50 E. 3d S. 55).

Der Entscheid über die Frage, ob dringender Eigenbedarf vorliegt, beruht weitgehend auf Ermessen (BGE 118 II 50 E. 4 S. 55). Ermessensentscheide dieser Art überprüft das Bundesgericht an sich frei; es übt dabei aber Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat. Aufzuheben und zu korrigieren sind ausserdem Ermessensentscheide, die sich als im Ergebnis offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 133 III 201 E. 5.4 S. 211; 128 III 428 E. 4 S. 432).

3.

3.1. Die Beschwerdegegner hatten zur Begründung des dringenden Eigenbedarfs geltend gemacht, sie hätten die Liegenschaft erworben, um darin wohnen sowie das Autokarosserie- und Autospritzwerk weiterführen zu können, das wegen Verlusts der bisherigen Mieträumlichkeiten aufgegeben werden musste. Die Liegenschaft diene mithin als Existenzgrundlage für die Beschwerdegegner 1 und 2 und ihre drei Kinder. Die erste Instanz erachtete den dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegner als ausgewiesen.

Mit der Berufung wendete der Beschwerdeführer neu ein, die Liegenschaft enthalte auch noch die von der F.________ GmbH und dem Autospritzwerk E.________ gemieteten Räume. Die Beschwerdegegner erzielten somit Mietzinseinnahmen und hätten auf die Nutzung der in der Liegenschaft vorhandenen, für ein Autospritzwerk geeigneten Räumlichkeiten verzichtet. Der dringende Eigenbedarf an den ihm vermieteten Räumlichkeiten sei daher nicht ausgewiesen. Dem hielten die Beschwerdegegner in der Berufungsantwort entgegen, das Mietverhältnis mit dem Autospritzwerk E.________ sei ebenfalls am selben Tag mit derselben Begründung gekündigt worden, damit ihnen diese Räumlichkeiten zur Einrichtung des Autospritzwerkes zur Verfügung stünden. Das vom Beschwerdeführer gemietete Mietobjekt solle dagegen als Autokarosseriewerkstatt genutzt werden. Die Mietzinseinnahmen aus den drei Mietverhältnissen reichten nach Abzug aller Abgaben nicht aus, um die fünfköpfige Familie der Beschwerdegegner 1 und 2 zu ernähren und daneben Rückstellungen für die notwendigen Renovationsarbeiten an der Liegenschaft zu machen.

Die Vorinstanz stellte fest, dass der Beschwerdeführer sich zur Berufungsantwort der Beschwerdegegner nicht vernehmen liess. Die Ausführungen der Beschwerdegegner in der Berufungsantwort hätten somit als unbestritten und die Einwendungen des Beschwerdeführers als widerlegt zu gelten.

3.2. Dem tritt der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde entgegen. Eine Replik und Duplik seien in Art. 312 Abs. 1 ZPO nicht vorgesehen. Er sei daher nicht verpflichtet gewesen, die Ausführungen der Berufungsantwort zu bestreiten. Indem die Vorinstanz die Ausführungen der Beschwerdegegner in der Berufungsantwort als unbestritten und damit als anerkannt beurteilt habe, habe sie Art. 8 ZGB sowie Art. 150 und Art. 151 ZPO offensichtlich verletzt.

3.3. Der Auffassung des Beschwerdeführers kann nicht gefolgt werden. Er übersieht, dass er in der Berufung gegen den als nachgewiesen erachteten dringenden Eigenbedarf neue Einwendungen vorbrachte. Diese neuen Einwendungen suchten die Beschwerdegegner in der Berufungsantwort durch diesbezügliche Ausführungen zu widerlegen, wobei dazu notgedrungen auch neue Behauptungen vorzubringen waren. Der Beschwerdeführer hatte daher allen Anlass, von der Möglichkeit zur Replik (Art. 316 Abs. 2 ZPO bzw. BGE 132 I 42 E. 3.3.3 und 3.3.4) Gebrauch zu machen. Indem er dies unterliess, nahm die Vorinstanz zu Recht Verzicht auf eine Stellungnahme an (BGE 138 I 484 E. 2.2; 133 I 100 E. 4.8). Blieben aber die Vorbringen der Beschwerdegegner in deren Berufungsantwort unbestritten, durfte die Vorinstanz ohne weitere Beweiserhebungen darauf abstellen und die neuen Einwendungen in der Berufung des Beschwerdeführers als widerlegt betrachten. Die gerügten Rechtsverletzungen liegen nicht vor.

4.

Der Beschwerdeführer rügt sodann, es halte vor Art. 271a Abs. 3 lit. a OR in Verbindung mit Art. 261 Abs. 2 lit. a OR nicht stand, dass die Vorinstanz den dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegner bejahte. Was er zur Begründung vorbringt, verfängt nicht. Er meint, der Eigenbedarf könne deshalb nicht dringend sein, weil in der Liegenschaft bereits ein Autospritzwerk eingemietet sei, und die Beschwerdegegner sich mit dem Mieter E.________ darauf geeinigt hätten, dass er die für das Autospritzwerk gemieteten Räumlichkeiten noch bis Ende März 2013 nutzen könne.

Dieses Vorbringen erheischt kein Eingreifen des Bundesgerichts in den vorinstanzlichen Ermessensentscheid (vgl. Erwägung 2). So ist es durchaus nachvollziehbar, dass die Beschwerdegegner versuchten, mit dem gekündigten Mieter eine einvernehmliche Lösung zu erreichen, kann doch eine solche unter Umständen schneller zum Ziel führen, als wenn der Prozessweg beschritten wird. Die Dringlichkeit des Eigenbedarfs wird dadurch nicht aufgehoben. Entscheidend ist, dass die Beschwerdegegner auch dem Mieter die für das Autospritzwerk genutzten Räumlichkeiten kündigten, weil sie diese selbst für ein Autospritzwerk nutzen wollen. Zusätzlich wollen sie die vom Beschwerdeführer gemieteten Räumlichkeiten für eine Autokarosseriewerkstatt nutzen. Aus beiden Nutzungen soll der Existenzbedarf für die fünfköpfige Familie der Beschwerdegegner 1 und 2 gedeckt werden. Wenn die Vorinstanz unter diesen Umständen einen dringenden Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR bejahte, verstiess sie nicht gegen Bundesrecht.

5.

Der Beschwerdeführer erneuert vor Bundesgericht den Eventualantrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses nicht. Auf die von beiden Vorinstanzen abgelehnte Erstreckung ist demnach nicht weiter einzugehen.

6.

Die Beschwerde ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren insgesamt mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 5. April 2013

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Widmer

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 312 Berufungsantwort - 1 Die Rechtsmittelinstanz stellt die Berufung der Gegenpartei zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Berufung sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet.
¹	Die Rechtsmittelinstanz stellt die Berufung der Gegenpartei zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Berufung sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet.
²	Die Frist für die Berufungsantwort beträgt 30 Tage.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 150 Beweisgegenstand - 1 Gegenstand des Beweises sind rechtserhebliche, streitige Tatsachen.
¹	Gegenstand des Beweises sind rechtserhebliche, streitige Tatsachen.
²	Beweisgegenstand können auch Übung, Ortsgebrauch und, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten, ausländisches Recht sein.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 316 Verfahren vor der Rechtsmittelinstanz - 1 Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden.
¹	Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden.
²	Sie kann einen zweiten Schriftenwechsel anordnen.
³	Sie kann Beweise abnehmen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.