2C_10/2014 - 2014-09-04 - Droits réels - Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 10/2014

{T 0/2}

Arrêt du 4 septembre 2014

IIe Cour de droit public

Composition
M. et Mme les Juges fédéraux Zünd, Président,
Seiler, Aubry Girardin, Donzallaz et Kneubühler.
Greffière : Mme Vuadens.

Participants à la procédure
A.X.________,
représenté par Me Eric Ramel, avocat,
recourant,

contre

Commission foncière, section II.

Objet
Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 20 novembre 2013.

Faits :

A.
A.X.________, de nationalité britannique et domicilié en Grande-Bretagne, a acquis avec son épouse, le 7 février 2008, la parcelle n° xxxx de la commune de C.________, sur laquelle est bâtie une habitation servant comme logement de vacances. Pour acquérir cette parcelle, A.X.________ a vendu le même jour à son père B.X.________ le logement de vacances dont il était déjà propriétaire, soit la parcelle n° xxxx sise sur la même commune.

B.X.________, décédé le 10 mars 2012, a légué la parcelle n° xxxx à A.X.________. Le 13 décembre 2012, la notaire chargée de l'établissement de l'acte de délivrance de ce legs a informé la Commission foncière du canton de Vaud, Section II (ci-après la Commission foncière) de la prochaine réquisition de transfert de propriété de la parcelle n° xxxx à A.X.________, sollicitant de cette autorité une décision constatant le non-assujettissement de ce transfert au régime de l'autorisation en application de l'art. 7 let. a de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), qui prévoit que les héritiers légaux au sens du droit suisse ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation dans la dévolution d'une succession. A défaut, elle sollicitait de la Commission foncière qu'elle autorise A.X.________ à acquérir dite parcelle.

B.
Par décision du 8 mars 2013, la Commission foncière a autorisé SimoA. X.________ à acquérir la parcelle n° xxxx, assortissant toutefois cette décision de l'obligation d'aliéner cette dernière dans un délai de deux ans.

Le 23 avril 2013, A.X.________ a recouru contre la décision du 8 mars 2013 de la Commission foncière auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (ci-après le Tribunal cantonal).

Par arrêt du 20 novembre 2013, le Tribunal cantonal a partiellement admis le recours. Il a retenu que le transfert de propriété de la parcelle n° xxxx n'était pas soumis à autorisation, conformément à l'art. 7 let. a LFAIE, mais a confirmé sur le principe la validité de l'obligation d'aliéner dans un délai de deux ans par application analogique de l'art. 8 al. 2 LFAIE, le recourant devant toutefois être libre de décider de laquelle des deux parcelles il entendrait se séparer dans ce délai. Le Tribunal cantonal a réformé le dispositif de la décision du 8 mars 2013 de la Commission foncière en conséquence.

C.
A.X.________ recourt au Tribunal fédéral par la voie du recours en matière de droit public contre l'arrêt du 20 novembre 2013. Il conclut principalement à la réforme de la décision attaquée dans le sens de l'annulation de l'obligation d'aliéner la parcelle n° xxxx ou la parcelle n° xxxx dans un délai de deux ans. A titre subsidiaire, il conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause au Tribunal cantonal pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.

Le Tribunal cantonal et l'Office fédéral de la justice n'ont pas formulé d'observations. La Commission foncière a conclu au rejet du recours.

Par ordonnance du 13 janvier 2014, le Président de la IIe Cour de droit public a déclaré sans objet la requête d'effet suspensif contenue dans le recours, dès lors que le délai de deux ans pour aliéner l'une des parcelles imparti au recourant par application analogique de l'art. 8 al. 2 LFAIE ne commence à courir qu'au moment de l'entrée en force de chose jugée de la décision d'autorisation d'acquérir (cf. arrêt 2A.433/2001 du 18 décembre 2001 consid. 5), soit, en cas de recours auprès du Tribunal fédéral, lorsque ce dernier a statué (Bernard Corboz, in Commentaire romand de la LTF, 2 e éd. 2014, n° 13 ad art. 103 LTF).

Considérant en droit :

1.
L'arrêt attaqué est une décision finale (art. 90 LTF), rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) ne tombant pas sous le coup de l'une des exceptions de l'art. 83 LTF, de sorte que la voie du recours en matière de droit public est en principe ouverte. Déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes prescrites (art. 42 LTF) par le destinataire de l'arrêt attaqué qui a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification et qui a de ce fait qualité pour recourir (art. 89 al. 1 LTF), le présent recours est recevable.

2.
Saisi d'un recours en matière de droit public, le Tribunal fédéral examine librement la violation du droit fédéral (cf. art. 95 let. a et 106 al. 1 LTF), alors qu'il n'examine la violation de droits fondamentaux que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant, conformément au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF). L'acte de recours doit alors, sous peine d'irrecevabilité, contenir un exposé succinct des droits et principes constitutionnels violés et préciser en quoi consiste la violation (ATF 136 II 304 consid. 2.5 p. 314; 135 II 243 consid. 2 p. 248). Par ailleurs, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement en se fondant sur les faits constatés par l'autorité précédente (cf. art. 105 al. 1 LTF), à moins que ces derniers n'aient été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 138 I 49 consid. 7.1 p. 51) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (cf. art. 105 al. 2 LTF). Par ailleurs, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

3.
L'arrêt attaqué, réformant la décision de la Commission foncière, a constaté le non-assujettissement à la LFAIE du transfert de la parcelle n° xxxx au recourant, comme le requérait ce dernier, mais a maintenu l'obligation d'aliéner l'une des deux parcelles détenues par celui-ci dans un délai de deux ans. Le recourant conteste le bien-fondé de cette obligation.

3.1. La LFAIE limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). L'acquisition est subordonnée à une autorisation de l'autorité compétente (art. 2 al. 1 LFAIE), sauf dans les cas, prévus de manière exhaustive aux art. 2 al. 2 et 7 LFAIE (arrêts 2A.416/2002 du 21 mai 2003 consid. 2.3; 2A.433/2001 du 18 décembre 2001 consid. 2b), où celle-ci n'est pas nécessaire. En particulier, les héritiers légaux au sens du droit suisse ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation dans la dévolution d'une succession (art. 7 let. a LFAIE); en revanche, les autres héritiers le sont et l'art. 8 al. 2 LFAIE spécifie à cet égard que l'héritier assujetti au régime de l'autorisation qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci est autorisé à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans, sauf s'il apporte la preuve qu'il a des liens étroits et dignes d'être protégés avec l'immeuble.

L'arrêt attaqué constate que le transfert de la parcelle n° xxxx au recourant, domicilié en Grande-Bretagne, à la suite d'un legs de son père n'est pas subordonné à une autorisation en vertu de l'art. 7 let. a LFAIE, ce qui n'est à juste titre pas contesté, s'agissant d'un héritier légal au sens de l'art. 457 CC (cf. arrêt 2A.433/2001 du 18 décembre 2001 consid. 2b; ATF 108 Ib 425 consid. 3e p. 429).

3.2. La loi prévoit par ailleurs à l'art. 12 LFAIE des situations dans lesquelles l'autorisation d'acquérir doit être refusée. Ainsi, l'art. 12 let. d LFAIE dispose que l'autorisation d'acquérir est refusée lorsque l'acquéreur d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel (lorsque le droit cantonal prévoit la possibilité de telles acquisitions, ce qui est le cas du canton de Vaud; cf. art. 9 al. 2 LFAIE et art. 1 al. 3 de la loi vaudoise du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE), son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de dix-huit ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse.

3.3. En l'espèce, le Tribunal cantonal a considéré que si, à première vue, l'art. 12 LFAIE ne pouvait s'appliquer lorsqu'aucune autorisation n'avait à être délivrée, tel n'était en réalité pas le cas en vertu d'une interprétation téléologique et systématique de la loi: partant du constat que l'interdiction faite aux étrangers d'acquérir la propriété de plus d'un seul logement de vacances constituait l'un des moyens choisis par législateur pour atteindre le but de la LFAIE, il a estimé que l'application de l'art. 7 LFAIE ne devait pas permettre d'éluder cette règle et qu'en conséquence, l'art. 12 let. d LFAIE était également applicable aux héritiers légaux au sens de l'art. 7 let. a LFAIE. La loi connaissait du reste déjà, à l'art. 10 al. 5 OAIE, des situations dans lesquelles une exception à l'assujettissement pouvait être levée, et il ressortait de la jurisprudence du Tribunal fédéral, en particulier de l'ATF 129 II 361, que la dispense d'autorisation ne pouvait avoir pour effet d'éluder le but général de la loi.

C'est également en vertu d'une interprétation téléologique de la loi que les juges cantonaux ont considéré qu'il convenait d'appliquer par analogie le délai d'aliénation de deux ans prévu à l'art. 8 al. 2 (1ère phrase) LFAIE en l'espèce, une telle mesure étant à même de rétablir une situation conforme à la LFAIE tout en laissant au recourant le temps de trouver un acquéreur; le principe de proportionnalité commandait toutefois de laisser ce dernier choisir laquelle des parcelles n° xxxx et n° xxxx il souhaiterait aliéner dans ce délai.

3.4. Le recourant reproche aux juges cantonaux d'avoir arbitrairement violé les art. 7 let. a et 12 let. d LFAIE. Contestant l'interprétation faite par ces derniers de l'articulation entre ces deux dispositions, il soutient d'abord, sur la base d'une interprétation littérale et systématique de la loi, que l'art. 12 let. d LFAIE, qui fait partie du Chapitre 3 de la loi intitulé "Motifs d'autorisation et de refus", n'est applicable qu'aux personnes assujetties au régime de l'autorisation, de sorte qu'il ne peut être opposé aux héritiers légaux au sens du droit suisse, expressément exclus de ce régime en vertu de l'art. 7 let. a LFAIE. Se référant ensuite à une interprétation téléologique, il allègue principalement que l'inapplicabilité de l'art. 12 let. d LFAIE en l'espèce serait conforme au but de la loi, car l'acquisition de la parcelle n° xxxx n'aurait aucun impact sur l'emprise étrangère sur sol suisse, puisque son précédent propriétaire - le père du recourant - était déjà une personne à l'étranger. Le recourant fait également grief au Tribunal cantonal d'avoir appliqué par analogie l'art. 8 al. 2 LFAIE pour lui imposer une obligation d'aliéner la parcelle n° xxxx ou la parcelle n° xxxx dans un délai de deux ans. Cette
disposition ne viserait que les héritiers assujettis au régime de l'autorisation et ne pourrait donc pas lui être opposée, même par analogie. Cette obligation devrait en conséquence être annulée, faute de reposer sur une base légale.

4.
Le litige revient à se demander dans un premier temps si l'art. 12 let. d LFAIE peut s'appliquer à une acquisition par des héritiers légaux non-assujettis au régime de l'autorisation, ce qui implique de procéder à l'interprétation de cette disposition. Ce n'est que dans le cas d'une réponse positive à cette question qu'il siéra de se demander dans un second temps si l'obligation d'aliéner dans les deux ans prévue à l'art. 8 al. 2 LFAIE peut être imposée au recourant.

4.1. Conformément à une jurisprudence constante, la loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il convient de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (interprétation systématique) (ATF 139 II 78 consid. 2.4 p. 83; 138 II 105 consid. 5.2 p. 107 s.; 137 V 14 consid. 4.3.1 p. 118). Par ailleurs, l'autorité a le droit - et éventuellement le devoir (ATF 118 Ib 187 consid. 5a p. 191) - de déroger au sens littéral d'un texte apparemment clair, par la voie de l'interprétation, lorsque des raisons objectives révèlent que ce texte ne restitue pas le sens véritable de la disposition en cause. De tels motifs peuvent ressortir des travaux préparatoires, du but de la règle et de ses rapports avec d'autres (ATF 140 II 202 consid. 5.1 p. 204; 139 III 478 consid. 6 p. 479; 138 II 440 consid. 13 p.
453). En revanche, le Tribunal fédéral ne peut, sous peine de violer le principe de la séparation des pouvoirs, s'écarter d'une interprétation qui correspond à l'évidence à la volonté du législateur, en se fondant, le cas échéant, sur des considérations relevant du droit désirable (de lege ferenda); autrement dit, le juge ne saurait se substituer au législateur par le biais d'une interprétation extensive (ou restrictive) des dispositions légales en cause (ATF 133 III 257 consid. 2.4 p. 265; 130 II 65 consid. 4.2 p. 72; 127 V 75 consid. 3 p. 79).

4.2. L'interprétation de la loi peut conduire à la constatation d'une lacune. Une lacune proprement dite suppose que le législateur s'est abstenu de régler un point qu'il aurait dû régler et qu'aucune solution ne se dégage du texte ou de l'interprétation de la loi. En revanche, si le législateur a renoncé volontairement à codifier une situation qui n'appelait pas nécessairement une intervention de sa part, son inaction équivaut à un silence qualifié. Quant à la lacune improprement dite, elle se caractérise par le fait que la loi offre certes une réponse, mais que celle-ci est insatisfaisante (cf. ATF 139 I 57 consid. 5.2 p. 60; 117 II 494 consid. 6a p. 499). D'après la jurisprudence, seule l'existence d'une lacune proprement dite appelle l'intervention du juge, tandis qu'il lui est en principe interdit, selon la conception traditionnelle qui découle notamment du principe de la séparation des pouvoirs, de corriger les silences qualifiés et les lacunes improprement dites, à moins que le fait d'invoquer le sens réputé déterminant de la norme ne soit constitutif d'un abus de droit, voire d'une violation de la Constitution (cf. ATF 139 I 57 consid. 5.2 p. 60 s.; 138 II 1 consid. 4.2 p. 3 s.; 131 II 562 consid. 3.5 p. 568 et les arrêts
cités).

4.3. En l'espèce, l'art. 12 LFAIE commence par l'expression "L'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause si:". Selon l'interprétation littérale, ce début de phrase suppose comme prémisse que l'on soit en présence d'un cas d'assujettissement au régime de l'autorisation, sans quoi elle n'aurait aucun sens grammatical logique. Selon sa lettre, l'art. 12 LFAIE a donc clairement pour seul champ d'application les cas d'acquisitions d'immeubles assujettis au régime de l'autorisation. Il en découle que l'interprétation littérale s'oppose à ce que l'art. 12 let. d LFAIE puisse s'appliquer à une acquisition exclue du régime de l'autorisation en vertu de l'art. 7 let. a LFAIE.

4.4. La lettre de la loi étant claire, il convient de se demander, par la voie de l'interprétation, s'il existe des raisons objectives qu'elle ne restitue pas le véritable sens de la disposition en cause (cf. supra consid. 4.1), de sorte que l'on devrait en conclure que, nonobstant l'interprétation littérale, l'art. 12 let. d LFAIE a vocation à s'appliquer aux acquisitions exclues de l'assujettissement en vertu de l'art. 7 let. a LFAIE. Les juges cantonaux sont d'avis que tel est le cas en faisant primer l'interprétation téléologique de la loi: l'application de l'art. 12 let. d LFAIE en relation avec l'art. 7 let. a LFAIE serait justifiée, car elle permettrait d'éviter de créer une situation jugée contraire au but de la loi, à savoir qu'une personne à l'étranger soit propriétaire de deux logements de vacances.

4.5. La position du Tribunal cantonal ne convainc pas.

Sous l'angle téléologique d'abord, les juges cantonaux relèvent certes à raison que le but tendant à la limitation de l'emprise étrangère sur sol suisse (art. 1 LFAIE) a notamment été mis en oeuvre dans la loi par l'impossibilité d'obtenir une autorisation d'acquérir un second logement de vacances (art. 12 let. d LFAIE) et par l'obligation faite à un héritier soumis à autorisation d'aliéner l'immeuble acquis dans les deux ans sauf s'il prouve l'existence de liens étroits et dignes d'être protégés (cf. art. 8 al. 2 LFAIE). Ils perdent toutefois de vue que, sous l'angle téléologique également, l'existence de l'art. 7 let. a LFAIE atteste que le législateur a expressément voulu réglementer de manière distincte la situation des héritiers légaux au sens du droit suisse, en les soustrayant du régime de l'autorisation dans le cadre de la dévolution d'une succession. Appliquer l'art. 12 let. d LFAIE à ces derniers apparaît ainsi de ce point de vue contraire à la volonté du législateur d'excepter les héritiers légaux.
Selon l'interprétation systématique, et comme le relève le recourant, l'art. 12 let. d LFAIE est compris dans le chapitre 3 de la LFAIE consacré aux motifs d'autorisation et de refus. Les dispositions de ce chapitre sont donc applicables aux cas d'acquisitions assujettis au régime de l'autorisation. Quant à l'art. 7 let. a LFAIE, il fait partie du chapitre 2 de la LFAIE, qui traite de la question de l'assujettissement au régime de l'autorisation. Il découle logiquement de cette systématique que si une acquisition est exclue du régime de l'autorisation, elle ne peut ensuite entrer dans le champ d'application des dispositions relatives aux motifs d'autorisation et de refus.

L'interprétation des juges cantonaux revient en outre à analyser la situation sous l'angle de sa conformité à la LFAIE après l'acquisition de l'immeuble qui est intervenue en vertu de l'art. 7 let. a LFAIE. Cette opération paraît contraire au but et à la systématique de la loi. En effet, si les conditions de l'art. 7 let. a LFAIE sont remplies, aucune disposition ne prévoit qu'il faille encore vérifier la conformité de l'acquisition au regard de la LFAIE après sa réalisation. Une autre solution pourrait aboutir à restreindre la portée de l'art. 7 let. a LFAIE: ainsi, l'autorité compétente pourrait, par exemple, faire échec à l'acquisition de plusieurs parcelles par dévolution successorale au motif que l'héritier légal au sens du droit suisse se retrouverait de ce fait dans une situation contraire au but de la loi parce qu'il n'aurait jamais été en mesure d'obtenir l'autorisation d'acquérir plusieurs parcelles en dehors de l'application de l'art. 7 let. a LFAIE. Dans l'ATF 108 Ib 425, qui concernait l'acquisition par dévolution successorale de six parcelles par le petit-neveu du défunt, le Tribunal fédéral s'est d'ailleurs limité à vérifier que l'acquéreur avait bien qualité d'héritier légal au sens du droit suisse (cf. consid.
3e p. 429), sans remettre ensuite en question la conformité de l'acquisition de ces parcelles au motif qu'elle aboutirait à une situation contraire à la loi, alors même qu'il était patent qu'en qualité de personne à l'étranger, cet héritier légal n'aurait jamais pu acquérir six parcelles en dehors de la circonstance de la dévolution successorale.

Sous l'angle historique enfin, ni le Message du Conseil fédéral du 16 septembre 1981 (cf. en particulier FF 1981 III 553 p. 598 relatif à l'art. 9 let. d du projet du Conseil fédéral, correspondant à l'actuel art. 12 let. d LFAIE), ni les débats parlementaires (cf. BOCN 1983, p. 177 s.; BOCE 1983, p. 413) ne contiennent d'élément permettant de penser que le législateur aurait voulu que l'art. 12 let. d LFAIE s'applique aux acquisitions intervenant par dévolution successorale. Le fait que ce point n'ait même pas été soulevé durant les travaux préparatoires peut être au contraire interprété comme un signe qu'il allait de soi que tel n'était pas le cas. Par ailleurs, il ressort du Message (FF 1981 III p. 592 s.) et des débats parlementaires (cf. en particulier BOCN 1983, p. 160 s.; BOCE 1983, p. 408 s.; BOCN 1983, p. 1591 s.) que les discussions relatives à l'art. 7 let. a LFAIE (correspondant à l'art. 6 let. a du projet de loi) ont porté sur le cercle des héritiers légaux pouvant bénéficier de l'exception au régime de l'autorisation et sur le point de savoir si ces derniers pourraient ou non bénéficier de cette exception également en cas de transfert entre vifs; ainsi, ni le Conseil fédéral ni les Chambres ne se sont souciés de la
conformité de la situation de l'héritier légal par rapport aux dispositions de la LFAIE après l'acquisition par dévolution successorale.

4.6. La doctrine est partagée sur le point de savoir si l'art. 12 LFAIE peut, nonobstant l'interprétation littérale, s'appliquer aux cas d'acquisitions exclues du régime de l'autorisation.

Mühlebach et Geissmann sont d'avis que les motifs impératifs de refus de la LFAIE ne peuvent être opposés aux acquisitions exclues du régime de l'autorisation: l'application de l'art. 12 LFAIE reviendrait en effet à modifier la nature de ces dernières pour les transformer en acquisitions assujetties au régime de l'autorisation (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, n° 3 ad art. 12 LFAIE). Ces auteurs réservent seulement l'application de l'art. 12 let. b LFAIE, qui prévoit que l'autorisation d'acquérir est refusée lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige son affectation, à des situations dans lesquelles le non-assujettissement au régime de l'autorisation est précisément limité à un certain type d'immeuble et à une certaine surface. Tel est le cas de l'art. 7 let. d LFAIE qui concerne les titulaires d'un droit de propriété par étages pour l'échange de parts de propriété dans le même immeuble, de l'art. 7 let. g LFAIE qui s'applique à l'acquéreur d'une surface de faible importance par suite d'une rectification de limite ou, en cas de propriété par étage, d'une augmentation de la valeur de la quote-part, ou enfin de l'art. 7
let. h LFAIE, qui vise l'acquéreur lorsque l'intérêt supérieur de la Confédération le commande, si la surface n'est pas supérieure à ce qu'exige l'affectation de l'immeuble. Dans ces cas, lorsque la surface dépasse les limites de l'affectation qui justifient précisément la non-soumission au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 7 LFAIE, l'art. 12 let. b LFAIE s'applique (cf. Mühlebach/Geissmann, op. cit., n° 15 et 28 ad art. 7 LFAIE et n° 3 et 7 ad art. 12 LFAIE). Cette position revient seulement à déclarer l'art. 12 LFAIE applicable lorsque les conditions qui justifiaient le non-assujettissement au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 7 LFAIE ne sont plus réalisées. Or, pour les héritiers légaux, l'art. 7 let. a LFAIE ne pose pas d'exigence quant à la catégorie, au nombre ou à la surface du ou des immeubles acquis, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 12 LFAIE.

Geissmann, Huber et Wetzel considèrent en revanche que même si l'art. 10 al. 5 OAIE n'envisage que des cas particuliers impliquant une levée de l'exception à l'assujettissement, rien ne s'oppose à ce que les motifs de refus de l'art. 12 LFAIE s'appliquent de manière générale à tous les cas d'acquisition exclus du régime de l'autorisation (Hanspeter Geissmann/ Felix Huber/Thomas Wetzel, Grundstückerwerb der Schweiz durch Personen im Ausland. Von der Lex Friedrich zur Lex Koller, 1998, p. 43). Ces auteurs n'étayent toutefois pas leur position; ils n'expliquent en particulier pas pour quelle raison l'on devrait s'écarter de la lettre claire de l'art. 12 LFAIE de manière générale. Cette interprétation n'emporte donc pas la conviction.

4.7. Les juges cantonaux justifient encore la prédominance de l'interprétation téléologique sur l'interprétation littérale par la jurisprudence du Tribunal fédéral publiée à l'ATF 129 II 361. Or, cet arrêt concerne l'acquisition d'un immeuble comme établissement stable, dont l'affectation a été modifiée pour devenir un logement de vacances, où le Tribunal fédéral a notamment retenu que la dispense d'autorisation pour acquérir un établissement stable suppose que l'affectation de l'immeuble en tant qu'établissement stable soit durable, sans quoi le but général de la loi pourrait être facilement éludé (consid. 5.3 p. 376 s.). Cet arrêt concerne ainsi des questions spécifiques relatives à la notion de charge et aux conséquences de son inobservation dans le temps, qui n'ont pas de lien avec la problématique du cas d'espèce. En outre et surtout, le Tribunal cantonal constate de manière erronée qu'un héritier légal est susceptible d'éluder la loi du seul fait qu'il acquiert un immeuble en application de l'art. 7 let. a LFAIE. Or, cette disposition vise expressément cette possibilité et ne la soumet à aucune condition (cf. supra consid. 4.4 ci-dessus).

4.8. Il découle de ce qui précède qu'aucun motif objectif ne commande de s'écarter de l'interprétation littérale claire selon laquelle l'art. 12 let. d LFAIE n'est pas applicable aux acquisitions intervenant en vertu de l'art. 7 let. a LFAIE et que les héritiers légaux peuvent bénéficier de cette dernière disposition sans condition. Cette interprétation exclut en conséquence l'hypothèse que la loi contiendrait une lacune proprement dite sur ce point. Par ailleurs, quand bien même la possibilité pour un héritier légal de devenir propriétaire d'un second logement de vacances suite à l'application de l'art. 7 let. a LFAIE devait être considérée comme aboutissant à un résultat insatisfaisant au regard du but de la LFAIE, un tel résultat qualifierait de lacune improprement dite qu'il serait interdit au juge de corriger, d'autant moins que l'état de fait ne contient pas d'élément permettant de conclure que l'art. 7 let. a LFAIE aurait été invoqué de manière abusive en l'espèce (cf. ci-dessus consid. 4.2).

Au vu de cette conclusion, il n'y a pas lieu d'examiner si l'art. 8 al. 2 LFAIE peut être appliqué par analogie en pareille situation (cf. consid. 4 ci-dessus).

4.9. En l'espèce, les conditions de l'art. 7 let. a LFAIE étant remplies (cf. consid. 3.1 in fine), le recourant peut s'en prévaloir sans que l'autorité ne puisse lui opposer l'art. 12 let. d LFAIE ni a fortiori l'art. 8 al. 2 LFAIE.

5.
Ce qui précède conduit à l'admission du recours sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs formulés par le recourant à l'encontre de l'arrêt attaqué. Celui-ci est partiellement annulé en ce sens que l'obligation d'aliéner l'une des parcelles n° xxxx ou n° xxxx de la commune de C.________ dans un délai de deux ans est supprimée. Il est confirmé s'agissant du constat de non-assujettissement de l'acquisition de la parcelle n° xxxx au régime de l'autorisation.

Vu l'issue du recours, il n'y a pas lieu de percevoir de frais judiciaires (art. 66 al. 4 LTF). Le recourant peut prétendre à des dépens (art. 68 al. 1 LTF). La cause sera renvoyée au Tribunal cantonal pour qu'il statue à nouveau sur les frais et dépens de la procédure antérieure (art. 67 LTF a contrario).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis.

2.
L'arrêt attaqué est partiellement annulé en ce sens que l'obligation d'aliéner l'une des parcelles n° xxxx et xxxx de la commune de C.________ dans un délai de deux ans est annulée. Il est confirmé s'agissant du constat de non-assujettissement de l'acquisition de la parcelle n° xxxx au régime de l'autorisation.

3.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.

4.
Une indemnité de 2'000 fr. est allouée au recourant à titre de dépens, à charge du canton de Vaud.

5.
La cause est renvoyée au Tribunal cantonal pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure antérieure.

6.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, à la Commission foncière, section II, au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, et à l'Office fédéral de la justice.

Lausanne, le 4 septembre 2014
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : La Greffière :

Zünd Vuadens

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 7 - Ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation:
^a	les héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d'une succession;
^b	les parents en ligne ascendante ou descendante de l'aliénateur ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistré;
^c	l'acquéreur, lorsqu'il est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de l'immeuble;
^d	les titulaires d'un droit de propriété par étages pour l'échange, dans le même immeuble, de leurs parts de propriété;
^e	l'acquéreur d'un immeuble de remplacement lors d'une expropriation, d'un remembrement ou d'un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal;
^f	l'acquéreur d'un immeuble acquis en remplacement de celui qu'il a aliéné à une corporation ou à un établissement de droit public;
^g	l'acquéreur d'une surface de faible importance par suite d'une rectification de limite ou, en cas de propriété par étages, d'une augmentation de la valeur de la quote-part;
^h	l'acquéreur lorsque l'intérêt supérieur de la Confédération le commande; la surface ne doit cependant pas être supérieure à ce qu'exige l'affectation de l'immeuble;
ⁱ	les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui correspondent à ce logement;
^j	les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail:
^j1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^j2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 3, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes28.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 7 - Ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation:
^a	les héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d'une succession;
^b	les parents en ligne ascendante ou descendante de l'aliénateur ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistré;
^c	l'acquéreur, lorsqu'il est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de l'immeuble;
^d	les titulaires d'un droit de propriété par étages pour l'échange, dans le même immeuble, de leurs parts de propriété;
^e	l'acquéreur d'un immeuble de remplacement lors d'une expropriation, d'un remembrement ou d'un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal;
^f	l'acquéreur d'un immeuble acquis en remplacement de celui qu'il a aliéné à une corporation ou à un établissement de droit public;
^g	l'acquéreur d'une surface de faible importance par suite d'une rectification de limite ou, en cas de propriété par étages, d'une augmentation de la valeur de la quote-part;
^h	l'acquéreur lorsque l'intérêt supérieur de la Confédération le commande; la surface ne doit cependant pas être supérieure à ce qu'exige l'affectation de l'immeuble;
ⁱ	les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui correspondent à ce logement;
^j	les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail:
^j1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^j2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 3, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes28.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 8 Motifs généraux d'autorisation - 1 L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
¹	L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
^a	...
^b	servir au placement de capitaux provenant de l'activité d'une institution d'assurance étrangère ou sous domination étrangère autorisée à pratiquer en Suisse, pour autant que soient respectés les principes de placement généralement reconnus et que la valeur de l'ensemble des immeubles de l'acquéreur ne dépasse pas les réserves que l'autorité de surveillance des assurances juge techniquement nécessaires pour les activités suisses;
^c	être affecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d'établissements stables en Suisse ou exclusivement à des buts d'intérêt public, lorsque l'acquéreur est exonéré, pour l'immeuble en cause, de l'impôt fédéral direct;
^d	être affecté à la couverture de créances, garanties par gage, de banques ou d'institutions d'assurance étrangères ou sous domination étrangère autorisées à pratiquer en Suisse, lors d'exécutions forcées ou de liquidations concordataires.
²	L'héritier assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans. S'il apporte la preuve qu'il a des liens étroits et dignes d'être protégés avec l'immeuble, l'autorisation peut être accordée sans cette charge.33
³	En cas de rigueur, une personne physique qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel. Il y a cas de rigueur lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une personne à l'étranger. ...34.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 8 Motifs généraux d'autorisation - 1 L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
¹	L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
^a	...
^b	servir au placement de capitaux provenant de l'activité d'une institution d'assurance étrangère ou sous domination étrangère autorisée à pratiquer en Suisse, pour autant que soient respectés les principes de placement généralement reconnus et que la valeur de l'ensemble des immeubles de l'acquéreur ne dépasse pas les réserves que l'autorité de surveillance des assurances juge techniquement nécessaires pour les activités suisses;
^c	être affecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d'établissements stables en Suisse ou exclusivement à des buts d'intérêt public, lorsque l'acquéreur est exonéré, pour l'immeuble en cause, de l'impôt fédéral direct;
^d	être affecté à la couverture de créances, garanties par gage, de banques ou d'institutions d'assurance étrangères ou sous domination étrangère autorisées à pratiquer en Suisse, lors d'exécutions forcées ou de liquidations concordataires.
²	L'héritier assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans. S'il apporte la preuve qu'il a des liens étroits et dignes d'être protégés avec l'immeuble, l'autorisation peut être accordée sans cette charge.33
³	En cas de rigueur, une personne physique qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel. Il y a cas de rigueur lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une personne à l'étranger. ...34.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 103 Effet suspensif - 1 En règle générale, le recours n'a pas d'effet suspensif.
¹	En règle générale, le recours n'a pas d'effet suspensif.
²	Le recours a effet suspensif dans la mesure des conclusions formulées:
^a	en matière civile, s'il est dirigé contre un jugement constitutif;
^b	en matière pénale, s'il est dirigé contre une décision qui prononce une peine privative de liberté ferme ou une mesure entraînant une privation de liberté; l'effet suspensif ne s'étend pas à la décision sur les prétentions civiles;
^c	en matière d'entraide pénale internationale, s'il a pour objet une décision de clôture ou toute autre décision qui autorise la transmission de renseignements concernant le domaine secret ou le transfert d'objets ou de valeurs;
^d	en matière d'assistance administrative fiscale internationale.
³	Le juge instructeur peut, d'office ou sur requête d'une partie, statuer différemment sur l'effet suspensif.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit59 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs66;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics64;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:71
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications72;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste74;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3475 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)76;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers80);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198184, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie87 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
¹	L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
²	L'autorisation n'est pas nécessaire:
^a	si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
^b	si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
^c	s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
³	En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 457 - 1 Les héritiers les plus proches sont les descendants.
¹	Les héritiers les plus proches sont les descendants.
²	Les enfants succèdent par tête.
³	Les enfants prédécédés sont représentés par leurs descendants, qui succèdent par souche à tous les degrés.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 12 Motifs impératifs de refus - L'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque:
^a	l'immeuble sert à un placement de capitaux que la présente loi n'autorise pas;
^b	la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci;
^c	l'acquéreur a tenté d'éluder la loi;
^d	l'acquéreur d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse;
^e	...
^f	l'acquisition est contraire aux intérêts supérieurs du pays.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 9 - 1 Les cantons peuvent disposer, par la voie législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble:
¹	Les cantons peuvent disposer, par la voie législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble:
^a	est destiné à la construction, sans aide fédérale, de logements à caractère social au sens de la législation cantonale dans les lieux où sévit la pénurie de logements, ou comprend de tels logements s'ils sont de construction récente;
^b	...
^c	sert de résidence secondaire à une personne physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées, tant que celles-ci subsistent.
²	Les cantons peuvent en outre disposer, par la voie législative, que l'autorisation peut être accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un apparthôtel.
³	Les cantons déterminent les lieux où l'acquisition de logements de vacances ou d'appartements dans des apparthôtels par des personnes à l'étranger est nécessaire au développement du tourisme.37
⁴	L'autorisation n'est pas imputée sur le contingent:
^a	lorsque l'aliénateur a déjà été mis au bénéfice d'une autorisation d'acquérir le logement de vacances ou l'appartement dans un apparthôtel;
^b	lorsqu'elle a été octroyée en vertu de l'art. 8, al. 3;
^c	en cas d'acquisition d'une part de copropriété d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel lorsque l'acquisition d'une autre part de copropriété du même logement ou appartement dans un apparthôtel a déjà été imputée sur le contingent.38

SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 10 Surface admissible - 1 ...28
¹	...28
²	La surface nette de plancher habitable des résidences secondaires au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE, des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2.29
³	En outre, lorsqu'il s'agit de résidences secondaires au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE ou de logements de vacances qui ne sont pas soumis au régime de la propriété par étages, la surface totale de l'immeuble ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2.30
⁴	Une acquisition complémentaire ne peut être effectuée que dans les limites de la surface admissible.
⁵	Lorsque la surface admissible est dépassée par suite d'un échange d'appartements ou d'une rectification de limite, l'exception à l'assujettissement prévue (art. 7, let. d et g, LFAIE) pour ce type d'acquisition est levée; dans ce cas, le conservateur du registre foncier renvoie l'acquéreur à l'autorité de première instance (art. 18, al. 1, LFAIE).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.