1C_541/2012 - 2013-06-04 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 541/2012

Urteil vom 4. Juni 2013

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Karlen,
Gerichtsschreiber Dold.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fritz Frey,

gegen

Gemeinde Horgen,
vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Weber.

Gegenstand
Nutzungsplanung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 6. September 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Am 13. März 2008 revidierte die Gemeindeversammlung Horgen ihre Bau- und Zonenordnung. Dabei legte sie den Aussichtspunkt Plattenstrasse (auf einer Kote von 430.9 m ü. M.) auf dem gemeindeeigenen Grundstück Kat.-Nr. 5181 und dazu einen Aussichtsschutzbereich (auf einer Kote von 425 m ü. M.) fest. Einen dagegen erhobenen Rekurs der X.________ AG, der das vom Aussichtsschutz betroffene Nachbargrundstück Kat.-Nr. 5180 gehört, hiess die Baurekurskommission II des Kantons Zürich am 21. Oktober 2008 gut. Die Baurekurskommission hielt den Eingriff für unverhältnismässig und wies die Gemeinde deshalb an, die Kote neu festzusetzen.

Am 10. Dezember 2009 beschloss die Gemeindeversammlung Horgen, den Aussichtsschutzbereich neu festzulegen und schied im Zonenplan drei parallel zum Hang verlaufende Bereiche aus. Diesen wies sie die Koten 425 m ü. M., 428 m ü. M. und 430.5 m ü. M. zu, welche gemäss Ziff. 9.2 der kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 15. September 2011 durch Gebäude- und Firsthöhen sowie Anlagen und Bepflanzungen (mit Ausnahme einzelner hochstämmiger Bäume) nicht überschritten werden dürfen. Gegen diesen Beschluss erhob die X.________ AG abermals Rekurs und beantragte eine Änderung der Höhenbeschränkungen. Mit Entscheid vom 31. August 2010 wies die Baurekurskommission das Rechtsmittel ab. In der Folge gelangte die X.________ AG ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess die Beschwerde am 9. Juni 2011 wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs teilweise gut und wies die Sache ans Baurekursgericht, welches mittlerweile die kantonalen Baurekurskommissionen ersetzt hatte, zurück. Das Baurekursgericht führte am 15. Dezember 2011 einen Augenschein durch und hiess im Rahmen der erneuten Beurteilung den Rekurs der X.________ AG am 31. Januar 2012 teilweise gut. Es hob den Beschluss der Gemeindeversammlung Horgen vom 10. Dezember 2009 teilweise
auf und lud die Gemeinde ein, die obere, südwestliche Begrenzungslinie im Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 5180 parallel zur Hausfassade festzusetzen.

Eine gegen diesen Entscheid gerichtete Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 6. September 2012 ab. Zur Begründung hielt es im Wesentlichen fest, es bestehe ein hohes öffentliches Interesse am Aussichtsschutz. Der damit einhergehende Eigentumseingriff gehe nicht über das Notwendige hinaus. Aufgrund einer 1951 begründeten privatrechtlichen Bau- und Pflanzungsbeschränkung zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 5181 und zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 5180 sei das entgegenstehende private Interesse der X.________ AG zudem eher gering, weshalb sich der Eingriff auch als zumutbar erweise.

B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 22. Oktober 2012 beantragt die X.________ AG, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung an dieses zurückzuweisen. Eventualiter beantragt sie konkrete Veränderungen der Grenzen des geschützten Aussichtsbereichs und eine Anhebung des Aussichtspunkts auf 432 m ü. M. (auf ihre eigenen Kosten), subeventualiter die Verschiebung des Aussichtspunkts in Richtung Zürichsee. Subsubeventualiter seien die Höhenbeschränkungen für ihr Grundstück so festzulegen, dass sie mit der bestehenden Dienstbarkeit übereinstimmten.

Das Verwaltungsgericht beantragt in seiner Vernehmlassung, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde Horgen schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführerin hält in ihrer Replik an ihren Anträgen und Rechtsauffassungen fest, ebenso die Gemeinde in ihrer Duplik.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Die Beschwerdeführerin hat vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen. Sie ist als Eigentümerin einer von der Aussichtsschutzmassnahme direkt betroffenen Liegenschaft durch den Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 89 Abs. 1 BGG).

Der angefochtene Entscheid schliesst das Verfahren nicht ab, denn mit dem ihm zugrunde liegenden Entscheid des Baurekursgerichts wurde die Sache an die Gemeinde zurückgewiesen, damit diese die obere Begrenzungslinie im Bereich des Grundstücks der Beschwerdeführerin neu festsetze. Der Gemeinde bleibt dabei jedoch kein Entscheidungsspielraum: Das Baurekursgericht machte ihr präzise Vorgaben, wie die Begrenzungslinie anzupassen sei. Der angefochtene Entscheid ist deshalb einem Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG gleichzusetzen (vgl. Urteil 1C 407/2008 vom 25. Mai 2009 E. 1.2; BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 127; je mit Hinweisen).

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV), weil das Verwaltungsgericht auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtete. Sie beantragt zudem auch im Verfahren vor Bundesgericht, einen Augenschein durchzuführen. Ein solcher sei notwendig, um einerseits die Möglichkeiten einer baulichen Veränderung des Aussichtspunkts zu eruieren und um andererseits zu erkennen, wie sich eine Verschiebung der definierten Höhenbeschränkungen auf den Aussichtsschutz und die Bebaubarkeit ihres Grundstücks auswirken würden. Die in den Akten befindlichen Fotos seien diesbezüglich unzureichend, weil die Augenhöhe des Fotografen nicht bekannt sei.

2.2. Das Verwaltungsgericht verweist auf den Augenschein, welchen das Baurekursgericht am 15. Dezember 2011 durchführte. Dafür sei das Bauprojekt der Beschwerdeführerin ausgesteckt und die Koten 430.5 und 432 m ü. M. seien mit Bändern im Gelände dargestellt worden. Das Baurekursgericht habe die Situation unter Angabe des jeweiligen Standorts in 14 Fotografien festgehalten. Es sei nicht ersichtlich und werde von der Beschwerdeführerin auch nicht näher begründet, inwiefern diese Fotografien den massgeblichen Sachverhalt nicht genügend darstellen sollten. Auch die Frage, wie sich ein Anheben der Aussichtskote auswirke und ob eine bauliche Veränderung des Aussichtspunkts möglich sei, lasse sich beantworten, ohne dass das Verwaltungsgericht einen eigenen Augenschein nehme.

2.3. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f. mit Hinweisen).

Die Fotografien des Augenscheins des Baurekursgerichts vom 15. Dezember 2011, jene des Augenscheins der Baurekurskommission vom 2. September 2008 und die zahlreichen Pläne in den Verfahrensakten vermitteln detaillierte Informationen über die örtliche Situation, die Aussicht und den Umfang des strittigen Eigentumseingriffs. Nicht entscheidend ist, dass die Augenhöhe des Fotografen nicht angegeben wurde, zumal die Aussicht ohnehin von verschieden grossen Leuten, sitzend und stehend genossen werden soll. Weiter liegt ein Plan mit dem möglichen Bauprojekt der Beschwerdeführerin vor, auf welchem ersichtlich ist, inwiefern dieses über die maximalen Koten hinausgeht. Gemäss der Vernehmlassung der Gemeinde vom 9. Januar 2013 müsste die Beschwerdeführerin die geplante Garage um etwa 50 cm absenken und um etwa 1.5 m kürzen, dann wäre sie öffentlich-rechtlich zulässig.

Angesichts der Aussagekraft der erwähnten Aktenstücke erscheint es nicht als willkürlich, dass das Verwaltungsgericht die Durchführung eines Augenscheins ablehnte. Die Rüge der Beschwerdeführerin ist unbegründet. Aus denselben Gründen kann auch im bundesgerichtlichen Verfahren auf einen Augenschein verzichtet werden.

3.
Der vom Verwaltungsgericht bestätigte Aussichtsschutz basiert auf drei in Stufen angeordneten Ebenen, welche Bauten im unteren, gegen den Zürichsee abfallenden Bereich der Parzelle der Beschwerdeführerin in der Höhe auf 425 m ü. M., 428 m ü. M. und 430.5 m ü. M. beschränken. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, diese Massnahme verletze die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Sie bestreitet zwar nicht, dass dafür mit § 75 des Gesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (LS 700.1) eine gesetzliche Grundlage besteht (Art. 36 Abs. 1 BV). Gemäss dieser Bestimmung kann die Bau- und Zonenordnung für im Zonenplan bezeichnete Lagen Anordnungen treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf besondere Geländeformen sichern. Ebenfalls stellt sie nicht in Frage, dass der Aussichtsschutz im öffentlichen Interesse liegt (Art. 36 Abs. 2 BV). Sie kritisiert jedoch, der Eingriff gehe über das Erforderliche hinaus und sei auch nicht zumutbar (Art. 36 Abs. 3 BV).

Das Bundesgericht prüft die von der Beschwerdeführerin beanstandete vorinstanzliche Einschätzung der Erforderlichkeit und der Verhältnismässigkeit der Massnahme frei. Es auferlegt sich jedoch Zurückhaltung bei der Überprüfung, wenn die Beurteilung von der Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die Vorinstanzen besser kennen, oder wenn es um technische Fragen geht (BGE 136 I 265 E. 2.3 S. 270; 131 II 13 E. 3.4 S. 20; je mit Hinweisen).

4.
Das Verwaltungsgericht legt dar, der Aussichtsschutz bezwecke in erster Linie, den Blick auf den See und die Berge zu bewahren. Von Bedeutung seien zudem der Vordergrund, die Aussicht über den Dorfkern mit Kirche sowie den im Westen gelegenen Zimmerberg und die Albiskette. Der Aussichtsschutz gehe nicht über das Erforderliche hinaus. Zwar könnte eine ähnliche Aussicht auch durch die Anhebung des Aussichtspunkts auf 432 m ü. M. mittels Aufschüttung gewährleistet werden. Es wäre indessen zweckwidrig, von der Beschwerdegegnerin eine derartige Veränderung ihres Aussichtsstandorts zu verlangen, nur um Bauten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin zuzulassen, welche aufgrund der bestehenden privatrechtlichen Dienstbarkeit gleichzeitig verhindert werden könnten. Die Dienstbarkeit schränke die Beschwerdeführerin in der baulichen Nutzung ihres Grundstücks wesentlich mehr ein als der strittige nutzungsplanerische Aussichtsschutz. Die Massnahme sei schliesslich auch zumutbar. Das öffentliche Interesse am Aussichtsschutz sei gewichtiger als das private Interesse der Beschwerdeführerin, welches aufgrund der bestehenden Dienstbarkeit als eher gering zu veranschlagen sei.

5.
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, aufgrund des neuen, nutzungsplanerischen Aussichtsschutzes sei sie nach Art. 736 ZGB berechtigt, die Löschung der bestehenden Dienstbarkeit zu verlangen. Insofern könne die beschlossene Massnahme nicht einfach damit gerechtfertigt werden, dass die Dienstbarkeit die bauliche Nutzung des Grundstücks wesentlich mehr einschränke. Das Verwaltungsgericht habe zudem den Inhalt der Dienstbarkeit falsch bestimmt. Die Baubegrenzungslinie, welche im dem Grundbucheintrag zugehörigen Plan eingezeichnet sei, stelle keine Bauverbotslinie dar.

Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, es bestünden mildere Massnahmen. Der Aussichtspunkt könne durch Aufschüttung um 1.1 m angehoben werden, wobei sie selbst die Kosten dafür übernehmen würde. In Betracht falle auch eine Verschiebung des Aussichtspunkts in Richtung See. Das Verwaltungsgericht sei auf dieses Vorbringen nicht eingegangen, was eine Rechtsverweigerung darstelle.

Die Beschwerdeführerin wirft dem Verwaltungsgericht zudem vor, auch insofern über das zum Aussichtsschutz Notwendige hinausgegangen zu sein, als es den Aussichtsschutzbereich direkt vor der Hausfassade bestätigt habe. Die Aussicht Richtung Süden und Südosten werde nämlich ohnehin auch durch das benachbarte Haus an der Plattenstrasse 20 und die sich auf dessen Nordseite befindlichen Bäume verstellt. Für die Aussicht sei zudem der Vordergrund, in dem sich ihr eigenes Grundstück, die Bahngleise, die Seestrasse und zahlreiche Neubauten befänden, kaum von Bedeutung.

Insgesamt sei es unzumutbar, wegen des wenig attraktiven und schwach frequentierten Aussichtspunkts einen derart weitgehenden Eigentumseingriff vorzunehmen. Eine geringfügige Verschiebung der Schutzlinien würde es ihr erlauben, das seit längerem vorgesehene Umbauprojekt mit Garage zu realisieren: Der geschützte Aussichtsbereich müsste um 5 m ab der Hausfassade in Richtung See verschoben werden und ab einer Tiefe von 5 m bis zu einer Tiefe von 12.25 m (statt 10 m) ab der Hausfassade müsste die Aussichtskote auf 432 m ü. M., eventuell auf 431.5 m ü. M. (statt auf 430.5 m ü. M.) festgesetzt werden. Die Beschwerdeführerin weist abschliessend darauf hin, die Verwirklichung dieses Projekts würde zudem einen wirksamen Lärmschutz bieten.

6.

6.1. Das Gebot der Verhältnismässigkeit verlangt, dass eine behördliche Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar und verhältnismässig erweist; es muss eine vernünftige Zweck-Mittel-Relation vorliegen (BGE 132 I 49 E. 7.2 S. 62 mit Hinweisen).

6.2. Ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit des umstrittenen Aussichtsschutzes ist die bestehende Grunddienstbarkeit, welche die Parzelle Kat.-Nr. 5180 seit 1951 belastet. Sie zeigt einerseits auf, wie damals der erforderliche Aussichtsschutz und damit die Reichweite des öffentlichen Interesses definiert wurde. Andererseits ist sie von Bedeutung zur Bestimmung der konkret bestehenden Eigentümerbefugnisse, welche als privates Interesse der Planungsmassnahme entgegenstehen. Dies bedeutet zwar nicht, dass die Überführung einer derartigen privatrechtlichen Eigentumsbeschränkung in eine öffentlich-rechtliche insofern gar keinen Grundrechtseingriff mehr bedeuten würde, als sich der Umfang der Beschränkung nicht ändert. Doch ist dem Eigentümer des dienenden Grundstücks die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung umso eher zumutbar, je weniger sie über die privatrechtliche hinausgeht. Mithin hat sich das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit des Eigentumseingriffs zu Recht am Inhalt der Dienstbarkeit orientiert.

Die Auslegung der als "Bau- und Pflanzungsbeschränkung" im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit hat nach den Regeln von Art. 738 ZGB zu erfolgen. Ausgangspunkt ist danach der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden; ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 128 III 169 E. 3a S. 172 mit Hinweisen).

Gemäss dem hier zu beurteilenden Eintrag ist der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 5180 gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 5181 verpflichtet, das Grundstück Kat.-Nr. 5180 gemäss Überbauungs- und Bepflanzungsplan zu überbauen und zu bepflanzen. Weiter wird festgehalten, Bauten und Pflanzen seien so zu gestalten, dass die öffentliche Anlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 5181 in keiner Weise benachteiligt oder die Aussicht auf See und Berge behindert wird. Im dazugehörigen Plan sind ausgehend von einem im Bereich des Aussichtsorts liegenden Punkts vier rote Linien eingetragen, wovon die oberste mit "Baubegrenzung" beschriftet und einseitig schraffiert ist und das Grundstück Kat.-Nr. 5180 etwa in der Hälfte teilt. Die drei weiteren roten Linien liegen weiter unten. Im diesem unteren Bereich sind zudem verschiedene Koten bezeichnet und mit der Bemerkung "Koten = höchste Höhe der zulässigen Bepflanzung" versehen. Aus dem Umstand, dass die oberste Linie oberhalb schraffiert und mit "Baubegrenzung" beschriftet ist und dass die angegebenen Koten im unteren Bereich die maximale Höhe der zulässigen Bepflanzung bezeichnen, folgt, dass in diesem unteren Bereich keine Bauten zugelassen sind. Die
Beschwerdeführerin ist gegenteiliger Ansicht, vermag aber nicht zu erklären, was die Baubegrenzung sonst für eine Bedeutung haben sollte. Auch der Hinweis auf die Aussicht auf See und Berge im Eintrag spricht dieser Auslegung nicht entgegen. Wäre die Klausel so zu verstehen, dass einer Bautätigkeit bis zu den angegebenen Koten nichts entgegensteht, wäre die getroffene Unterscheidung zwischen Bauten und Bepflanzungen obsolet. Davon ist nicht auszugehen. Das Verwaltungsgericht hat zudem einleuchtend dargelegt, dass für die Qualität einer Aussicht auch bedeutsam ist, ob der Vordergrund verbaut oder bepflanzt ist. Pflanzen fügen sich in ein Landschaftsbild, das vor allem von See und Bergen geprägt ist, besser ein als Bauten.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin in der baulichen Nutzung ihres Grundstücks durch die Grunddienstbarkeit deutlich stärker eingeschränkt wird als durch den nutzungsplanerischen Aussichtsschutz. Dieser lässt immerhin auf dem ganzen Grundstück Bauten bis zu den massgebenden Koten zu. Anderes gilt zwar für die Bepflanzung, wo die Koten neu tiefer liegen; jedoch sind im Gegenzug gemäss Ziff. 9.2 der kommunalen Bau- und Zonenordnung immerhin einzelne hochstämmige Bäume ausgenommen.

6.3. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die Planungsmassnahme gehe über das Erforderliche hinaus, indem sie auch den vom Verwaltungsgericht umschriebenen Vordergrund erfasse, welcher sich jedoch nicht als schutzwürdig erweise. In dieser Hinsicht trifft zu, dass der Blick auf See und Berge sowie auf den Dorfkern auch bei einer weniger weit gehenden Eigentumsbeschränkung noch möglich wäre. Indessen hat bereits das Baurekursgericht zu Recht dargelegt, dass es nicht darum gehe, einen "Röhrenblick" zu schützen. Es ist vertretbar, auch den vor dem Dorfkern liegenden Bereich einzuschliessen, auch wenn dieser mit seinen neueren Bauten und der Seestrasse wenig reizvoll erscheint. Massgebend ist die Aussicht in ihrer Gesamtheit und sind nicht nur die einzelnen Ausschnitte.

Die Kritik der Beschwerdeführerin, das Nachbarhaus (Plattenstrasse 20) befinde sich innerhalb des direkt ab der Hausfassade beginnenden Aussichtsschutzbereichs, wurde vom Baurekursgericht in seinem Entscheid vom 31. Januar 2012 berücksichtigt. Seither verläuft die Aussichtsschutzlinie parallel vor der Hausfassade der Beschwerdeführerin und tangiert das Gebäude nicht mehr. Entscheidend ist zudem, dass die Aussicht nicht nur aus dem vorderen, sondern auch aus dem hinteren Bereich des Aussichtsplatzes zu gewährleisten ist.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aufgrund der Vorschläge der Beschwerdeführerin, den Aussichtsstandort baulich zu verändern. Die Gemeinde Horgen ist unter den gegebenen Umständen nicht gehalten, den Aussichtspunkt um über einen Meter aufzuschütten, auch wenn die Beschwerdeführerin die Kosten dafür übernehmen würde. Denn eine derartige Veränderung des Terrains würde den Aussichtsbereich, der nur aus einer kleinen Fläche mit drei Parkbänken im Schatten einiger Büsche und Bäume besteht, erheblich beeinträchtigen. Aus demselben Grund fällt auch eine Verschiebung des Aussichtspunkts ausser Betracht. Es ist zudem nicht klar, wie sich die Beschwerdeführerin eine derartige Verschiebung konkret vorstellt. In dieser Hinsicht ist erneut darauf hinzuweisen, dass es nicht darum geht, die Aussicht von einem einzelnen Punkt aus zu schützen, sondern von der Aussichtsfläche insgesamt. Eine Verschiebung der Parkbänke weg vom Gehölz, an das sie sich reihen und in dessen Schatten sie stehen, erscheint deshalb nicht als taugliche Alternative.

6.4. Hinsichtlich der Zumutbarkeit der Massnahme ist für die Beschwerdeführerin offenbar vor allem bedeutsam, dass sie ein von ihr ins Auge gefasstes Umbauprojekt verwirklichen kann. Sie fordert eine entsprechende Einschränkung des Schutzbereichs und beanstandet insbesondere die Tiefe von 10 m, bis zu welcher die oberste Kote gilt. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass in einem Fall wie dem vorliegenden der Schutzbereich je nach Gewichtung der öffentlichen und privaten Interessen leicht ausgedehnt oder eingeschränkt werden könnte, ohne dass sich genau bestimmen lässt, an welchem Punkt das öffentliche und das private Interessen in ein Missverhältnis geraten. Aus den in den Akten befindlichen Fotos ergibt sich, dass die Aussicht leicht beeinträchtigt würde, würde der Schutzbereich derart eingeschränkt, dass die Beschwerdeführerin das von ihr gewünschte Bauprojekt verwirklichen könnte. Immerhin lässt der nutzungsplanerische Aussichtsschutz ein redimensioniertes Projekt zu, wie es aufgrund der vorbestehenden Grunddienstbarkeit nicht möglich wäre. Die Grunddienstbarkeit hat nach dem Gesagten eine wesentlich einschneidendere Beschränkung der Bebaubarkeit zur Folge. Insgesamt ist deshalb unter Anwendung der angebrachten Zurückhaltung in
der Überprüfung der Würdigung der örtlichen Verhältnisse (vgl. E. 3 hiervor) die Festlegung der Höhenkoten auch unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit nicht zu beanstanden.

6.5. Die Rüge der Beschwerdeführerin, der angefochtene Entscheid schütze die planerische Festlegung eines Aussichtsschutzes, der weder erforderlich noch zumutbar sei und deshalb die Eigentumsgarantie verletze, ist somit unbegründet.

7.
Die Beschwerde ist abzuweisen.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Weder die Beschwerdeführerin noch die Gemeinde Horgen als obsiegende Beschwerdegegnerin haben einen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 -3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. Juni 2013

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Dold

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 736 - 1 Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.
¹	Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.
²	Ist ein Interesse des Berechtigten zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, so kann die Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 738 - 1 Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
¹	Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.
²	Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.