4A_530/2019 - 2020-02-04 - Diritto contrattuale - bail à loyer; avis de majoration du loyer

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 530/2019

Arrêt du 4février 2020

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les juges Kiss, présidente, Rüedi et May Canellas.
Greffier : M. Thélin.

Participants à la procédure
Ville de Genève,
demanderesse et recourante,

contre

F.X.________ et H.X.________,
représentés par Me James Bouzaglo,
défendeurs et intimés.

Objet
bail à loyer; avis de majoration du loyer

recours contre l'arrêt rendu le 30 septembre 2019 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève
(C/30/2018, ACJC/1399/2019).

Considérant en fait et en droit :

1.
Le 18 février 2009, le Conseil municipal de Genève (parlement communal) a adopté un règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève (ci-après : le règlement municipal ou RCL).
Le règlement municipal prévoit la tenue d'un inventaire des immeubles propriétés de la Ville de Genève et incorporés à son patrimoine financier. Parmi diverses catégories, l'inventaire doit distinguer les logements à caractère social. Les art. 9 à 14 RCL sont applicables à ces logements; ils règlent de manière détaillée la fixation du loyer en fonction de la situation pécuniaire du locataire et des autres personnes de son ménage.

2.
Depuis le 1er mai 2005, F.X.________ et H.X.________ sont locataires d'un appartement de cinq pièces au cinquième étage d'un bâtiment propriété de la Ville de Genève. Conclu avec cette collectivité pour une durée initiale de cinq ans, le contrat est actuellement résiliable sous préavis de trois mois avec effet au 30 avril de chaque année. Le loyer annuel initial était fixé à 15'504 fr., frais accessoires en sus.
Le 9 novembre 2010, les parties ont conclu un avenant au contrat: elles ont convenu que le règlement municipal et ses modifications futures sont désormais intégrés à leur relation contractuelle.

3.
Le 5 décembre 2017, usant de la formule officielle prévue par l'art. 269d al. 1 CO, la bailleresse a notifié aux locataires un avis de majoration du loyer avec effet au 1er mai 2018. Le loyer annuel était porté à 22'992 fr., frais accessoires en sus. Le motif de la majoration était indiqué comme suit :
Loyer fixé en application du règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève du 18 février 2009. Il est tenu compte de votre revenu annuel déterminant de 109'975 fr., du taux d'occupation et du taux d'activité du ménage.

Dans une lettre d'accompagnement, la bailleresse affirmait que la majoration « [restait] dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO ». Les locataires recevaient également une fiche de calcul du loyer.
Les locataires ont contesté la majoration du loyer par une requête adressée à l'autorité de conciliation compétente. La conciliation n'a pas abouti et l'autorité a établi une autorisation de procéder; elle l'a délivrée à la bailleresse en application de l'art. 209 al. 1 let. a CPC.

4.
Le 12 avril 2018, la Ville de Genève a ouvert action contre F.X.________ et H.X.________ devant le Tribunal des baux et loyers; celui-ci était requis de valider la majoration du loyer annuel de 15'504 fr. à 22'992 fr. dès le 1er mai 2018.
Les défendeurs ont conclu au rejet de l'action.
Le tribunal s'est prononcé le 13 novembre 2018. Accueillant l'action, il a fixé le loyer à 1'916 fr. par mois dès le 1er mai 2018, soit à 22'992 fr. par année, frais accessoires en sus.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 30 septembre 2019 sur l'appel des défendeurs. Elle a accueilli cet appel et constaté la nullité de l'avis de majoration du loyer signifié le 5 décembre 2017.

5.
Agissant par la voie du recours en matière civile, la demanderesse requiert le Tribunal fédéral de confirmer le jugement du Tribunal des baux et loyers.
Les défendeurs concluent au rejet du recours.

6.
Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont satisfaites, notamment à raison de la valeur litigieuse; celle-ci correspond à vingt fois le montant annuel de la majoration en cause (art. 51 al. 4 LTF; ATF 139 III 209 consid. 1.2 p. 210).

7.
A teneur de l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer avec effet au prochain terme de résiliation du contrat. L'avis de majoration doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Les motifs de la majoration doivent y être indiqués; à défaut, l'avis est nul de par l'art. 269d al. 2 let. b CO. Les motifs doivent être « précis »; en outre, dans le cas où la majoration repose sur plusieurs motifs, l'avis doit indiquer le montant correspondant à chacun d'eux (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF). Les motifs peuvent être indiqués dans une lettre accompagnant la formule agréée, à condition que celle-ci contienne une référence expresse à cette lettre (art. 19 al. 1bis OBLF).
Selon la jurisprudence, les motifs doivent être énoncés de manière précise. Ils doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration du loyer, de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou, au contraire, de s'y soumettre (ATF 142 III 375 consid. 3.3 p. 377; 137 III 362 consid. 3.2.1 p. 365; 121 III 6 consid. 3a p. 8). La contestation ainsi envisagée est celle prévue par l'art. 270b al. 1 CO, dans l'éventualité où le locataire tient la majoration pour abusive selon les art. 269 et 269a CO. Il s'ensuit que les motifs énoncés par le bailleur doivent justifier la majoration au regard de critères pertinents du point de vue de ces dispositions-ci. Une motivation manquante ou insuffisamment précise entraîne la nullité de l'avis de majoration (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 p. 365/366).
A teneur de l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. La Cour de justice ne retient pas, et la demanderesse ne prétend pas non plus que le logement présentement concerné soit soumis à ce régime dérogatoire; l'art. 253b al. 3 CO n'est donc pas en cause.

8.
La Cour de justice retient que la majoration de loyer en l'occurrence admissible est plafonnée par les clauses topiques du règlement municipal et aussi, cumulativement, par les art. 269 et ss CO. De cela, la Cour déduit que l'affirmation « la majoration reste dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO » devait figurer dans l'avis de majoration sur formule agréée. Cette affirmation est certes présente dans la lettre d'accompagnement mais, selon la Cour, elle est inopérante faute d'une référence expresse à cette lettre, répondant à l'exigence de l'art. 19 al. 1bis OBLF.
Le motif de majoration effectivement indiqué dans l'avis litigieux se rapporte exclusivement à un calcul du loyer fondé sur le règlement municipal. Or, en raison de la primauté du droit fédéral, l'application de ce règlement ne peut pas aboutir à un résultat contraire aux art. 269 et 269a CO portant protection contre les loyers abusifs. Le règlement a pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de la Ville de Genève dans la gestion de son propre patrimoine immobilier (arrêt 4A 425/2019 du 11 novembre 2019, consid. 8). L'avis n'indique aucun motif de majoration pertinent au regard des dispositions de droit fédéral ainsi déterminantes. Au demeurant, même si elle était présente dans l'avis de majoration litigieux plutôt que dans sa lettre d'accompagnement, l'affirmation « la majoration reste dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO » ne satisferait manifestement pas à l'exigence de précision qui est consacrée par la jurisprudence ci-mentionnée relative à l'art. 269d al. 2 let. b CO. Il s'ensuit que conformément à l'appréciation de la Cour de justice, l'avis litigieux est nul d'après cette dernière règle.

9.
A titre principal, selon les conclusions des défendeurs, la Cour de justice était requise d'annuler la majoration de loyer. La Cour n'était pas liée par la motivation de l'appel (Francesca Verda Chiocchetti, in Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, Francesco Trezzini, éd., 2e éd., 2017, n° 3 ad art. 310 CPC; Martin Sterchi, in Commentaire bernois, n° 4 ad art. 310 CPC) et il lui était donc permis, au contraire, d'aborder dans le cadre des conclusions présentées une question juridique qui ne lui était pas explicitement soumise. Par conséquent, contrairement à l'argumentation de la demanderesse, cette autorité n'a pas méconnu les limites de son pouvoir d'examen en relevant d'office un vice flagrant dans l'avis de majoration signifié le 5 décembre 2017.

10.
Le recours en matière civile se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de partie qui succombe, la Ville de Genève doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral. L'exonération prévue par l'art. 66 al. 4 LTF n'est en l'occurrence pas applicable en raison de l'intérêt patrimonial en cause. Cette collectivité doit également acquitter les dépens auxquels les défendeurs peuvent prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
La demanderesse acquittera un émolument judiciaire de 3'000 francs.

3.
La demanderesse versera une indemnité de 3'500 fr. aux défendeurs, créanciers solidaires.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 4 février 2020

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La présidente : Kiss

Le greffier : Thélin

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 209 Autorizzazione ad agire - 1 Se non si giunge a un'intesa, l'autorità di conciliazione verbalizza la mancata conciliazione e rilascia l'autorizzazione ad agire:
¹	Se non si giunge a un'intesa, l'autorità di conciliazione verbalizza la mancata conciliazione e rilascia l'autorizzazione ad agire:
^a	in caso di contestazione dell'aumento della pigione o del fitto, al locatore;
^b	negli altri casi, all'attore.
²	L'autorizzazione ad agire contiene:
^a	il nome e l'indirizzo delle parti e dei loro eventuali rappresentanti;
^b	la domanda dell'attore con l'oggetto litigioso e l'eventuale domanda riconvenzionale;
^c	la data d'inizio della procedura di conciliazione;
^d	la decisione sulle spese della procedura di conciliazione;
^e	la data dell'autorizzazione ad agire;
^f	la firma dell'autorità di conciliazione.
³	L'autorizzazione ad agire permette di inoltrare la causa al tribunale entro tre mesi dalla notificazione.
⁴	Nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo il termine di inoltro della causa è di 30 giorni. Sono fatti salvi gli altri termini speciali d'azione previsti dalla legge o dal giudice.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO)
¹	Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:
^a	Per gli aumenti di pigione:
^a1	l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie;
^a2	l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie;
^a3	la data dell'entrata in vigore dell'aumento;
^a4	i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi;
^a5	in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.
^b	Per le altre modificazioni unilaterali di contratto:
^b1	la designazione di tale pretesa;
^b2	il momento in cui la modificazione entra in vigore;
^b3	i motivi precisi della pretesa.
^c	In ambedue i casi:
^c1	l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa;
^c2	l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
^1bis	Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20
²	Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21
³	I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22
⁴	I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270^b - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
²	Il capoverso 1 si applica anche se il locatore modifica in altro modo unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 253^b - 1 Le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg.) sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli e ad altri rapporti contrattuali il cui contenuto essenziale risieda nella concessione rimunerata di locali d'abitazione o commerciali.
¹	Le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg.) sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli e ad altri rapporti contrattuali il cui contenuto essenziale risieda nella concessione rimunerata di locali d'abitazione o commerciali.
²	Esse non sono applicabili alle locazioni di appartamenti e case unifamiliari di lusso che comprendono 6 o più locali (cucina non compresa).
³	Le disposizioni sulla contestazione delle pigioni abusive non si applicano ai locali d'abitazione in favore dei quali sono state prese misure di incoraggiamento da parte dei poteri pubblici e le cui pigioni sono sottoposte al controllo di un'autorità.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 310 Motivi d'appello - Con l'appello possono essere censurati:
^a	l'errata applicazione del diritto;
^b	l'errato accertamento dei fatti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.