Tribunal federal
{T 0/2}
4C.155/2003 /lma
Urteil vom 3. November 2003
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiberin Schoder.
Parteien
A.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Alain Luchsinger, Postfach 2554,
8022 Zürich,
gegen
B.________ GmbH,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Christophe Allemann, Klosterstrasse 9, 6390 Engelberg,
C.________ Bank
Nebenintervenientin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Robert Ettlin, Kernserstrasse 17, Postfach, 6061 Sarnen 1.
Gegenstand
Pachtvertrag,
Berufung gegen das Urteil der Obergerichtskommission des Kantons Obwalden vom 29. April 2003.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Kläger) ist seit 1991 Pächter bzw. Mieter des Dancings D.________, das später in Dancing D.-E.________ umbenannt wurde. Pacht- bzw. Mietzinsgläubigerin war seit Dezember 1991 die C.________ Bank, zunächst zufolge Zession der Zinsen durch den ursprünglichen Verpächter bzw. Vermieter. 1995 erwarb sie die Liegenschaft, in welcher sich das verpachtete Lokal befindet und schloss am 31. Januar 1995 mit A.________ einen bis zum 30. September 1996 befristeten, als "Mietvertrag" betitelten Vertrag. In den folgenden Jahren schloss die C.________ Bank mit A.________ jährlich einen neuen, jeweils auf ein Jahr befristeten "Mietvertrag", letztmals am 22. September 1999 bis zum 30. September 2000.
Am 8. September 2000 teilte die C.________ Bank A.________ mit, angesichts der getroffenen Vereinbarung bezüglich Reduzierung des Zinsausstandes und der Schuld auf dem Unternehmerkonto sei sie bereit, den bestehenden Vertrag zu den gleichen Bedingungen, d.h. bis zum 30. September 2001 zu verlängern. Damit erklärte sich A.________ unterschriftlich einverstanden.
Mit Schreiben vom 18. Mai 2001 erklärte die C.________ Bank A.________, sie habe das Dancing verkauft. Das Vertragsverhältnis laufe daher vertragsgemäss am 30. September 2001 aus.
B.
Nachdem der Kläger erfolglos gegen die B.________ GmbH (Beklagte) als neue Eigentümerin der Liegenschaft, in der sich das Dancing befindet, ein Schlichtungsverfahren geführt hatte, verlangte er vom Kantonsgerichtspräsidenten II die Feststellung, dass zwischen den Parteien entsprechend dem Vertrag mit der C.________ Bank vom 22. September 1999 über die Räumlichkeiten des Dancings D.- E.________ ein Pacht-, eventuell Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer bestehe. Für den Eventualfall, dass der Vertrag am 30. September 2001 auslaufen sollte, beantragte er eine Erstreckung für mindestens drei Jahre.
Die C.________ Bank ist dem Prozess als Nebenintervenientin beigetreten. Der Kantonsgerichtspräsident II wies die Klage am 25. Juni 2002 ab und verpflichtete den Kläger, das Dancing D.- E.________ bis zum 31. August 2002, 12.00 Uhr, zu verlassen und bis zu diesem Zeitpunkt die ausstehenden Zinse zu begleichen.
C.
Die Obergerichtskommission des Kantons Obwalden wies am 29. April 2003 einen Rekurs des Klägers, mit welchem dieser seine erstinstanzlich gestellten Anträge erneuert hatte, unter Bestätigung des Entscheids des Kantonsgerichtspräsidenten II vom 25. Juni 2002 ab. Gleichzeitig verpflichtete sie den Kläger, das Dancing D.-E.________ bis zum 30. Juni 2003, 12.00 Uhr, zu verlassen und bis dahin die noch ausstehenden Zinsen zu bezahlen.
D.
Der Kläger hat gegen den Entscheid der Obergerichtskommission sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung erhoben. Mit Berufung beantragt er die Aufhebung des Urteils der Obergerichtskommission des Kantons Obwalden und die Gutheissung der im kantonalen Verfahren gestellten Rechtsbegehren. Eventuell sei die Streitsache zur Ergänzung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Mit Beschluss vom 9. Juli 2003 wies das Bundesgericht die in beiden Verfahren gestellten Gesuche um unentgeltliche Prozessführung und Beigabe eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes in der Person von Rechtsanwalt Alain Luchsinger ab. Gleichzeitig forderte es die Leistung eines Kostenvorschusses von je Fr. 6'000.-- bis zum 10. September 2003, wobei es auf Gesuch des Klägers die Frist bis zum 10. Oktober 2003 erstreckte (Art. 33 Abs. 2 , Art. 150 OG). Für das Berufungsverfahren ist der Kostenvorschuss rechtzeitig eingegangen. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2003 zog der Kläger die staatsrechtliche Beschwerde zurück.
Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Der Kläger lässt die Qualifikation der vertraglichen Beziehung zwischen ihm und der C.________ Bank als Pachtvertrag im Berufungsverfahren ausdrücklich unangefochten. Darauf ist nicht zurückzukommen. Die Frage, ob ein Miet- oder ein Pachtvertrag vorliegt, kann an sich offen bleiben, da die in der vorliegenden Streitsache massgebenden Gesetzesnormen für beide Verträge gleich lauten.
2.
Der Kläger rügt zunächst, die Vorinstanz habe Art. 8
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
Wer vor Bundesgericht eine Verletzung des Rechts zum Beweis rügt, hat konkret darzulegen, welche von ihm angebotenen Beweise der Sachrichter hätte abnehmen sollen, mit den erforderlichen Hinweisen, dass er diese Beweisanträge form- und fristgerecht gestellt hat; ausserdem hat er aufzuzeigen, welche rechtserheblichen Tatsachen damit hätten bewiesen werden sollen (Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, N 1.5.2.3 zu Art. 55
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
3.
3.1
Der Kläger macht mit der Berufung sodann geltend, die Vorinstanz habe Art. 295
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 295 - 1 Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Pachtverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer. |
|
1 | Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Pachtverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer. |
2 | Setzen die Parteien das Pachtverhältnis stillschweigend fort, so gilt es zu den gleichen Bedingungen jeweils für ein weiteres Jahr, wenn nichts anderes vereinbart ist. |
3 | Die Parteien können das fortgesetzte Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf das Ende eines Pachtjahres kündigen. |
3.2
Nach schweizerischem Recht ist es zulässig, sich ablösende aneinander gereihte befristete Arbeitsverträge, sogenannte Kettenverträge, zu schliessen, sofern sie nicht zu einer Gesetzesumgehung (Art. 2 Abs. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
|
1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 324a - 1 Wird der Arbeitnehmer aus Gründen, die in seiner Person liegen, wie Krankheit, Unfall, Erfüllung gesetzlicher Pflichten oder Ausübung eines öffentlichen Amtes, ohne sein Verschulden an der Arbeitsleistung verhindert, so hat ihm der Arbeitgeber für eine beschränkte Zeit den darauf entfallenden Lohn zu entrichten, samt einer angemessenen Vergütung für ausfallenden Naturallohn, sofern das Arbeitsverhältnis mehr als drei Monate gedauert hat oder für mehr als drei Monate eingegangen ist. |
|
1 | Wird der Arbeitnehmer aus Gründen, die in seiner Person liegen, wie Krankheit, Unfall, Erfüllung gesetzlicher Pflichten oder Ausübung eines öffentlichen Amtes, ohne sein Verschulden an der Arbeitsleistung verhindert, so hat ihm der Arbeitgeber für eine beschränkte Zeit den darauf entfallenden Lohn zu entrichten, samt einer angemessenen Vergütung für ausfallenden Naturallohn, sofern das Arbeitsverhältnis mehr als drei Monate gedauert hat oder für mehr als drei Monate eingegangen ist. |
2 | Sind durch Abrede, Normalarbeitsvertrag oder Gesamtarbeitsvertrag nicht längere Zeitabschnitte bestimmt, so hat der Arbeitgeber im ersten Dienstjahr den Lohn für drei Wochen und nachher für eine angemessene längere Zeit zu entrichten, je nach der Dauer des Arbeitsverhältnisses und den besonderen Umständen. |
3 | Bei Schwangerschaft der Arbeitnehmerin hat der Arbeitgeber den Lohn im gleichen Umfang zu entrichten.115 |
4 | Durch schriftliche Abrede, Normalarbeitsvertrag oder Gesamtarbeitsvertrag kann eine von den vorstehenden Bestimmungen abweichende Regelung getroffen werden, wenn sie für den Arbeitnehmer mindestens gleichwertig ist. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 335c - 1 Das Arbeitsverhältnis kann im ersten Dienstjahr mit einer Kündigungsfrist von einem Monat, im zweiten bis und mit dem neunten Dienstjahr mit einer Frist von zwei Monaten und nachher mit einer Frist von drei Monaten je auf das Ende eines Monats gekündigt werden. |
|
1 | Das Arbeitsverhältnis kann im ersten Dienstjahr mit einer Kündigungsfrist von einem Monat, im zweiten bis und mit dem neunten Dienstjahr mit einer Frist von zwei Monaten und nachher mit einer Frist von drei Monaten je auf das Ende eines Monats gekündigt werden. |
2 | Diese Fristen dürfen durch schriftliche Abrede, Normalarbeitsvertrag oder Gesamtarbeitsvertrag abgeändert werden; unter einen Monat dürfen sie jedoch nur durch Gesamtarbeitsvertrag und nur für das erste Dienstjahr herabgesetzt werden. |
3 | Kündigt der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis und hat die Arbeitnehmerin oder der Arbeitnehmer vor Ende des Arbeitsverhältnisses Anspruch auf den Urlaub des andern Elternteils nach Artikel 329g, so wird die Kündigungsfrist um die noch nicht bezogenen Urlaubstage verlängert.182 |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 336c - 1 Nach Ablauf der Probezeit darf der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis nicht kündigen: |
|
1 | Nach Ablauf der Probezeit darf der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis nicht kündigen: |
a | während die andere Partei schweizerischen obligatorischen Militär- oder Schutzdienst oder schweizerischen Zivildienst leistet, sowie, sofern die Dienstleistung mehr als elf201 Tage dauert, während vier Wochen vorher und nachher; |
b | während der Arbeitnehmer ohne eigenes Verschulden durch Krankheit oder durch Unfall ganz oder teilweise an der Arbeitsleistung verhindert ist, und zwar im ersten Dienstjahr während 30 Tagen, ab zweitem bis und mit fünftem Dienstjahr während 90 Tagen und ab sechstem Dienstjahr während 180 Tagen; |
c | während der Schwangerschaft und in den 16 Wochen nach der Niederkunft einer Arbeitnehmerin; |
cbis | vor dem Ende des verlängerten Mutterschaftsurlaubs nach Artikel 329f Absatz 2; |
cquater | solange der Anspruch auf Betreuungsurlaub nach Artikel 329i besteht, längstens aber während sechs Monaten ab dem Tag, an dem die Rahmenfrist zu laufen beginnt; |
cquinquies | während des Urlaubs nach Artikel 329gbis; |
cter | zwischen dem Beginn des Urlaubs nach Artikel 329f Absatz 3 und dem letzten bezogenen Urlaubstag, längstens aber während drei Monaten ab dem Ende der Sperrfrist nach Buchstabe c; |
d | während der Arbeitnehmer mit Zustimmung des Arbeitgebers an einer von der zuständigen Bundesbehörde angeordneten Dienstleistung für eine Hilfsaktion im Ausland teilnimmt. |
2 | Die Kündigung, die während einer der in Absatz 1 festgesetzten Sperrfristen erklärt wird, ist nichtig; ist dagegen die Kündigung vor Beginn einer solchen Frist erfolgt, aber die Kündigungsfrist bis dahin noch nicht abgelaufen, so wird deren Ablauf unterbrochen und erst nach Beendigung der Sperrfrist fortgesetzt. |
3 | Gilt für die Beendigung des Arbeitsverhältnisses ein Endtermin, wie das Ende eines Monats oder einer Arbeitswoche, und fällt dieser nicht mit dem Ende der fortgesetzten Kündigungsfrist zusammen, so verlängert sich diese bis zum nächstfolgenden Endtermin. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 339b - 1 Endigt das Arbeitsverhältnis eines mindestens 50 Jahre alten Arbeitnehmers nach 20 oder mehr Dienstjahren, so hat ihm der Arbeitgeber eine Abgangsentschädigung auszurichten. |
|
1 | Endigt das Arbeitsverhältnis eines mindestens 50 Jahre alten Arbeitnehmers nach 20 oder mehr Dienstjahren, so hat ihm der Arbeitgeber eine Abgangsentschädigung auszurichten. |
2 | Stirbt der Arbeitnehmer während des Arbeitsverhältnisses, so ist die Entschädigung dem überlebenden Ehegatten, der eingetragenen Partnerin, dem eingetragenen Partner oder den minderjährigen Kindern oder bei Fehlen dieser Erben anderen Personen auszurichten, denen gegenüber er eine Unterstützungspflicht erfüllt hat.212 |
rückständige Zinsen mahnen müssen. Zudem habe die C.________ Bank dem Kläger ab 2000 einen Dreijahresvertrag in Aussicht gestellt, sofern er mit den Zinszahlungen nicht mehr in Verzug gerate. Am 9. September 2000 habe sich der Kläger dann aber unterschriftlich mit einer Vertragsverlängerung um nur ein Jahr einverstanden erklärt, und zwar gestützt auf eine Vereinbarung über die Reduktion der Zinsausstände und des Minussaldos auf dem Unternehmerkonto.
Vor diesem Hintergrund schloss die Vorinstanz aus, dass der Kläger mit der Befristung der Verträge unrechtmässig unter Druck gesetzt worden sei, denn er hätte es in der Hand gehabt, auf dem Abschluss eines dreijährigen Vertrages zu beharren, wenn er seinen Zahlungspflichten ordnungsgemäss nachgekommen wäre. Statt dessen habe er am 9. September 2000 erneut einer einjährigen Befristung zugestimmt und Zahlungsrückstände anerkannt.
3.3 Gründe, die zu den Kettenverträgen entwickelte Rechtsprechung auf Miet- oder Pachtverträge zu übertragen, lassen sich im vorliegenden Fall entgegen der Auffassung des Klägers nicht erkennen. So ist nicht ersichtlich, welche zum Schutz des Mieters oder Pächters geschaffenen Vorschriften durch den mehrmaligen Abschluss zeitlich limitierter Verträge hätten umgangen werden sollen, zumal die Dauer des Vertragsverhältnisses als solche - anders als im Arbeitsvertrag - keine speziellen Ansprüche gegenüber dem Vermieter oder Verpächter entstehen lässt (dazu ausführlich und zutreffend Higi, Zürcher Kommentar, N 42 zu Art. 266
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266 - 1 Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer. |
|
1 | Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer. |
2 | Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 296 - 1 Die Parteien können das unbefristete Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten auf einen beliebigen Termin kündigen, sofern durch Vereinbarung oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmt und nach Art des Pachtgegenstandes kein anderer Parteiwille anzunehmen ist. |
|
1 | Die Parteien können das unbefristete Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten auf einen beliebigen Termin kündigen, sofern durch Vereinbarung oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmt und nach Art des Pachtgegenstandes kein anderer Parteiwille anzunehmen ist. |
2 | Bei der unbefristeten Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von mindestens sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Pachtdauer kündigen. Sie können eine längere Frist und einen anderen Termin vereinbaren. |
3 | Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 296 - 1 Die Parteien können das unbefristete Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten auf einen beliebigen Termin kündigen, sofern durch Vereinbarung oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmt und nach Art des Pachtgegenstandes kein anderer Parteiwille anzunehmen ist. |
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1 | Die Parteien können das unbefristete Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten auf einen beliebigen Termin kündigen, sofern durch Vereinbarung oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmt und nach Art des Pachtgegenstandes kein anderer Parteiwille anzunehmen ist. |
2 | Bei der unbefristeten Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von mindestens sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Pachtdauer kündigen. Sie können eine längere Frist und einen anderen Termin vereinbaren. |
3 | Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266d - Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266 - 1 Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer. |
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1 | Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer. |
2 | Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis. |
Gesetzesumgehung sind aber Kettenverträge wie dargelegt auch im Arbeitsrecht zulässig. Auch insoweit hat die Vorinstanz im Ergebnis kein Bundesrecht verletzt.
4.
4.1 Art. 300 Abs. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 300 - 1 Für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt das Mietrecht (Art. 271-273c) sinngemäss. |
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1 | Für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt das Mietrecht (Art. 271-273c) sinngemäss. |
2 | Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über die Wohnung der Familie (Art. 273a). |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 300 - 1 Für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt das Mietrecht (Art. 271-273c) sinngemäss. |
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1 | Für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt das Mietrecht (Art. 271-273c) sinngemäss. |
2 | Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über die Wohnung der Familie (Art. 273a). |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
|
1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
|
1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
September 1988, E. 4, und 4C.209/1990 vom 18. Oktober 1990, E. 7b; Weber, a.a.O., N 13 zu Art. 272
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
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1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
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1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
4.2 Die Vorinstanz hat für das Bundesgericht verbindlich festgestellt, der Beklagte sei am 18. Mai 2001 vertragsgemäss vom Vorkaufsfall in Kenntnis gesetzt worden und habe gleichzeitig die Mitteilung erhalten, der Pacht- bzw. Mietvertrag werde nach Ende September 2001 zufolge Verkaufs der Liegenschaft D.-E.________ nicht mehr verlängert. Der Beklagte habe nicht sogleich, sondern erst im August 2001 begonnen, nach einem Ersatzobjekt zu suchen, wobei er vorerst ausschliesslich eigene Inserate aufgegeben und sich nicht auf Offerten in der Gastronomiezeitung beworben habe. Bei dieser Sachlage verneinte die Vorinstanz das Vorliegen einer eine Erstreckung rechtfertigenden Härte im Sinne von Art. 272
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
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1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
4.3 Der Kläger macht in der Berufung geltend, er sei nicht über den massgeblichen Inhalt des Kaufvertrages informiert worden. Entsprechendes geht jedoch aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, und der Beklagte zeigt nicht auf, sich bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform darauf berufen zu haben. Die Behauptung hat daher als neu und damit unzulässig zu gelten (Art. 55 Abs. 1 lit. c
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
5.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich die Berufung als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Ausgangsgemäss wird der Kläger kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
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1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
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1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
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1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.-- wird dem Kläger auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Obergerichtskommission des Kantons Obwalden schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, den 3. November 2003
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: