1C_257/2011 - 2011-10-03 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C_257/2011

Urteil vom 3. Oktober 2011
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Raselli, Merkli,
Gerichtsschreiber Mattle.

Verfahrensbeteiligte
Eheleute X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn,

gegen

Y.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Peter Kleb,

Baukommission Wädenswil, Florhofstrasse 3,
8820 Wädenswil, vertreten durch Rechtsanwalt
Rolf Weber.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 23. März 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung,
1. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Y.________ beabsichtigt, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 7075 an der Büelenebnetstrasse in Wädenswil zwei Zweifamilienhäuser mit Unterniveaugarage zu errichten. Mit Beschluss vom 16. Februar 2010 erteilte ihr die Baukommission Wädenswil hierfür die baurechtliche Bewilligung. Gegen den Beschluss der Baubehörde gelangten mehrere Personen, darunter die Eheleute X.________, mit Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons Zürich.

B.
Die Baurekurskommission hiess die Rekurse am 26. Oktober 2010 teilweise gut und ergänzte die baurechtliche Bewilligung mit einer Nebenbestimmung. Im Übrigen wies sie die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

C.
Die Eheleute X.________ gelangten in der Folge mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, die Baubewilligung bzw. der Rekursentscheid, soweit er diese bestätige, seien aufzuheben. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 23. März 2011 ab.

D.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts erheben die Eheleute X.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Sie beantragen in der Hauptsache, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

E.
Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Baukommission Wädenswil beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten bzw. sie sei abzuweisen, soweit sie entgegengenommen werden könne.

F.
Mit Stellungnahme vom 26. September 2011 halten die Beschwerdeführer an der Beschwerde fest.

Erwägungen:

1.
1.1 Mit dem angefochtenen Entscheid bestätigte das Verwaltungsgericht eine baurechtliche Bewilligung der Baukommission Wädenswil. Angefochten ist somit ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d sowie Abs. 2 und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind unmittelbare Nachbarn des Baugrundstücks. Damit sind sie nach Art. 89 Abs. 1 BGG beschwerdeberechtigt. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde vorbehältlich rechtsgenügender Rügen (vgl. Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2 Der rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten (vgl. auch E. 3.1), weshalb der Antrag der Beschwerdeführer auf die Durchführung eines Augenscheins abzuweisen ist.

2.
Die Beschwerdeführer rügen eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz.

2.1 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Von der beschwerdeführenden Person kann die Feststellung des Sachverhalts wiederum nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).

2.2 Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Entscheid fest, über den unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse würden gegenwärtig 17 Wohneinheiten verkehrsmässig erschlossen. Es sprächen keine konkreten Anzeichen dafür, dass das Einzugsgebiet dieses Strassenabschnitts in den nächsten 15 Jahren mehr als 30 Wohneinheiten umfassen werde. Diese Prognose stützte die Vorinstanz einerseits auf den Umstand, dass die an den unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse anstossenden Grundstücke grösstenteils bereits überbaut seien. Andererseits sei nicht dargetan, dass das vorliegend umstrittene Bauvorhaben den Beginn einer neuen baulichen Entwicklung im gesamten Quartier darstelle.
Die Beschwerdeführer bringen vor, die Prognose, wonach das vom unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse erschlossene Baugebiet in den nächsten 15 Jahren nicht mehr als 30 Wohneinheiten umfassen werde, sei willkürlich, da sie auf blossen Behauptungen der Baukommission Wädenswil gründe. Das Verdichtungspotenzial im Einzugsgebiet dieses Strassenabschnitts betrage mindestens das Doppelte der heute bestehenden Wohneinheiten. Mit der Realisierung des vorliegend umstrittenen Bauprojekts würden bereits 20 Wohneinheiten über die untere Büelenebnetstsrasse erschlossen. Auf dem Grundstück der Beschwerdeführer sowie auf einer weiteren Parzelle seien ähnliche Erhöhungen der Wohneinheiten wie auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin möglich. Auf den westseitig der unteren Büelenebnetstrasse gelegenen Parzellen sei mit der Aufhebung einer Baulinie ein wesentliches Element beseitigt worden, welches einer baulichen Verdichtung entgegengestanden habe.

2.3 Die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung steht zu den Einwänden der Beschwerdeführer, auf den Parzellen des durch den unteren Abschnitts der Büelenebnetstrasse erschlossenen Gebiets liege eine erhebliche Unternutzung vor bzw. es bestehe in diesem Gebiet im Hinblick auf die geltende Nutzungsordnung ein grosses Verdichtungspotenzial, nicht im Widerspruch. Zwar ist es nicht ausgeschlossen, dass sich die Zahl der Wohneinheiten im von der unteren Büelenebnetstrasse erschlossenen Gebiet in den nächsten 15 Jahren erhöhen könnte. Dass in diesem Gebiet neben dem vorliegend umstrittenen Bauvorhaben weitere Projekte konkret in Planung wären, welche zu einer weiteren Zunahme der Wohneinheiten führten, machen die Beschwerdeführer indessen nicht geltend. Angesichts dessen, dass die von der unteren Büelenebnetstrasse erschlossenen Grundstücke grösstenteils bereits überbaut sind und die Zahl der über diesen Strassenabschnitt erschlossenen Wohneinheiten von derzeit 17 bzw. nach der Realisierung des vorliegend umstrittenen Bauvorhabens 20 Wohneinheiten noch deutlich unter der Grenze von 30 Wohneinheiten liegt, erweist sich die vorinstanzliche Prognose, wonach das vom unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse erschlossene Baugebiet in den
nächsten 15 Jahren nicht mehr als 30 Wohneinheiten umfassen werde, als nachvollziehbar und nicht willkürlich.

3.
3.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt, indem sie es abgelehnt habe, einen Augenschein durchzuführen.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismittel. Indes kann der Richter das Beweisverfahren schliessen, wenn die Anträge nicht erhebliche Tatsachen betreffen. Gleichermassen kann er Beweisanträge ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs ablehnen, wenn er aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener antizipierter Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148 mit Hinweisen).
Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, die Durchführung eines Augenscheins hätte aufzeigen können, dass nicht nur auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin, sondern auch auf anderen Parzellen des betroffenen Quartiers eine erhebliche Unternutzung bestehe, verkennen sie, dass dieser Einwand zur vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung nicht im Widerspruch steht (vgl. E. 2.3 hiervor). Wie aus dem angefochtenen Urteil hervorgeht, war die Frage, ob eine solche (erhebliche) Unternutzung tatsächlich vorliegt, für die Vorinstanz nämlich nicht entscheidwesentlich. Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht ausgeführt hat, konnte sie auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten, da sich die massgebliche Erschliessungssituation bereits den Plänen und den vorinstanzlichen Feststellungen mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen liess. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz mit der Durchführung eines Augenscheins neue entscheidwesentliche Erkenntnisse hätte gewinnen können, welche sich nicht bereits aus den Akten ergaben.

3.2 Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) erblicken die Beschwerdeführer sodann darin, dass die Vorinstanz nicht auf ihre Ausführungen eingegangen sei, wonach der parallel zur Büelenebnetstrasse verlaufende Schöneggweg kein Abweichen von den gesetzlichen Anforderungen an den Ausbaustandard der Büelenebnetstrasse erlaube.
Die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessende grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, bedeutet nicht, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat, damit er gegebenenfalls den Entscheid sachgerecht anfechten kann (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 I 270 E. 3.1 S. 277; je mit Hinweisen). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Entscheid.

4.
In materieller Hinsicht ist umstritten, ob das Baugrundstück über den unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse verkehrsmässig rechtsgenügend erschlossen ist.

4.1 Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG [SR 700]). Zur Erschliessung zählt die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bauordnungsgerecht genutzt werden kann. Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Für den Wohnungsbau präzisiert Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) den Begriff der Erschliessung. Die Erschliessungsanforderungen sind in diesen Vorschriften mit unbestimmten Rechtsbegriffen umschrieben, die nach dem Sinn und Zweck der Bestimmungen und deren Stellung im Gesetz und im Rechtssystem auszulegen sind. Die einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail hauptsächlich erst aus dem kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, die sich am bundesrechtlichen Rahmen zu orientieren haben. Das entsprechende kantonale Recht kann insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen. Hingegen bleibt es den Kantonen verwehrt, im Rahmen der Konkretisierung der
Erschliessungsanforderungen den durch Art. 19 RPG und die Spezialgesetzgebung gezogenen bundesrechtlichen Rahmen zu überschreiten (Urteile 1C_376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 4.1; 1C_265/2010 vom 28. September 2010 E. 4.2; vgl. auch BGE 123 II 337 E. 5b S. 350 mit Hinweis).

4.2 § 236 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des Kantons Zürich vom 7. September 1957 (PBG, LS 700.1) verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehene Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Der Regierungsrat hat in den Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) die Anforderungen an Zugänge zu Grundstücken und darauf bestehenden oder vorgesehenen Bauten und Anlagen geregelt. Je nach Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten definieren die Zugangsnormalien verschiedene Zugangsarten und legen die dazugehörigen Anforderungen fest (§§ 5 Abs. 1 und 6 Abs. 1 sowie Anhang "Technische Anforderungen").

4.3 Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (vgl. BGE 121 I 65 E. 3a S. 68 mit Hinweisen; Urteil 1C_376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 4.3). Das Bundesgericht überprüft die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts nur auf Willkür hin. Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 135 V 2 E. 1.3 S. 4 f.; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 134 I 140 E. 5.4 S. 148; 133 II 257 E. 5.1 S. 260 f.; je mit Hinweisen).

5.
5.1 Das kantonale Recht unterscheidet bei den Zugängen zu Bauten und Anlagen (Art. 237 PBG) zwischen Zufahrtswegen, Zufahrtsstrassen, Erschliessungsstrassen und nutzungsorientierten Sammelstrassen (§ 5 Abs. 1 Zugangsnormalien). Von einer Zufahrtsstrasse ist grundsätzlich die Rede, wenn über sie mehr als zehn, aber nicht mehr als 150 Wohneinheiten verkehrsmässig erschlossen werden. Bei den Zufahrtsstrassen gibt es wiederum zwei Kategorien: Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich erschliessen grundsätzlich bis 30 Wohneinheiten, Zufahrtsstrassen im oberen Anwendungsbereich mehr als 30 Wohneinheiten (§ 6 Abs. 1 Zugangsnormalien sowie Anhang "Technische Anforderungen").

5.2 Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Entscheid fest, der untere Abschnitt der Büelenebnetstrasse erfülle die rechtlichen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich, was von den Beschwerdeführern nicht bestritten wird. Diese sind aber der Ansicht, die untere Büelenebnetstrasse müsste richtigerweise die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich erfüllen, was nicht der Fall sei. Umstritten ist unter den Verfahrensbeteiligten, inwieweit für die Beantwortung der Frage, ob die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren oder oberen Anwendungsbereich erfüllt sein müssen, neben der Anzahl der bereits bestehenden Wohneinheiten künftige Überbauungsmöglichkeiten mitzuberücksichtigen sind.
Die Vorinstanz führte diesbezüglich im angefochtenen Entscheid aus, massgeblich für die Zugangsart seien grundsätzlich nicht allein die tatsächlich vorhandenen Wohneinheiten, sondern es müssten die zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten auf den erschlossenen Grundstücken mitberücksichtigt werden. Indessen sei es nicht rechtsverletzend, wenn nicht auf das nach den Bauvorschriften theoretisch mögliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die unter den konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende Überbauungsdichte abgestellt werde. Bei der Beurteilung der künftigen Ausnützung sei von einem sinnvollen Planungshorizont auszugehen, wobei der in Art. 15 lit. b RPG für die Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als Richtwert dienen könne. Während eine innerhalb dieser Frist zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich Berücksichtigung finden müsse, fielen bloss theoretische Ausnützungsreserven, namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude erfordern würde, ausser Betracht. Weil vorliegend keine konkreten Anzeichen dafür bestünden, dass das Einzugsgebiet des
gegenwärtig 17 Wohneinheiten erschliessenden unteren Abschnitts der Büelenebnetstrasse in den nächsten 15 Jahren mehr als 30 Wohneinheiten umfassen werde, liege es im pflichtgemässen Ermessen der Gemeinde, wenn sie die erforderliche Zugangsart nach Massgabe der aktuell vorhandenen sowie konkret geplanten Wohneinheiten festgelegt habe. Damit erweise sich der untere Abschnitt der Büelenebnetstrasse mit seiner Breite von rund fünf Metern als normaliengerecht.
Die Beschwerdeführer sind dagegen der Ansicht, es sei willkürlich, sich bei der Anwendung der Zugangsnormalien nur auf die tatsächlich vorhandenen und konkret geplanten Wohneinheiten abzustützen, sondern es müsse auch auf das künftige Überbauungspotenzial abgestellt werden. Massstab für den Ausbaustandard einer Erschliessungsanlage bilde die vollständige Nutzung der erfassten Grundstücke im Rahmen der zonengemässen Überbauungsmöglichkeiten. Das Verdichtungspotenzial im Einzugsgebiet der unteren Büelenebnetstrasse betrage mindestens das Doppelte der heute bestehenden Wohneinheiten. Daraus folge, dass der Ausbaustandard des unteren Abschnitts der Büelenebnetstrasse den rechtlichen Anforderungen nicht genüge und das Baugrundstück demzufolge ungenügend erschlossen sei.

5.3 Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach nicht auf das nach den Bauvorschriften für die erschlossenen Grundstücke theoretisch mögliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die unter den dargelegten konkreten Umständen innerhalb von 15 Jahren zu erwartende Überbauungsdichte abzustellen sei, sind nachvollziehbar. Weil innerhalb dieses Zeitrahmens nicht damit zu rechnen ist, dass die Grenze von 30 über den unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse erschlossenen Wohneinheiten überschritten wird (vgl. E. 2.3 hiervor), ist es nicht willkürlich, dass die Vorinstanz festgestellt hat, dieser Strassenabschnitt erfülle die vom kantonalen Recht aufgestellten Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse, zumal der vorinstanzliche Entscheid jedenfalls nicht offensichtlich unhaltbar ist, nicht zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, keine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt und nicht in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. An diesem Ergebnis ändern auch die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer nichts. So ist es nicht willkürlich, dass die Vorinstanz § 128 Abs. 2 PBG, wonach Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen eines Quartierplangebiets so
festzulegen sind, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen, sowie § 234 PBG, wonach eine bauliche Massnahme keine planungsrechtliche Festlegung nachteilig präjudizieren darf, nicht angewendet hat, da das vorliegend betroffene Gebiet nicht Bestandteil eines Quartierplans bildet und auch nicht einzusehen ist, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid ein Quartierplanverfahren bzw. eine planungsrechtliche Festlegung präjudizieren sollte.

6.
Die Beschwerdeführer vermögen sodann auch mit der Rüge, die Vorinstanz habe gegen Art. 19 und 22 Abs. 2 lit. b RPG verstossen, nicht durchzudringen, zumal sich die Anforderungen an den Ausbaustandard von Erschliessungsstrassen im Detail aus dem kantonalen Recht ergeben (vgl. E. 4.1 hiervor), der Kanton Zürich die Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit von Wohneinheiten detailliert geregelt hat und nicht ersichtlich ist, inwiefern die kantonalen Normen bzw. deren Auslegung durch die Vorinstanz den von Art. 19 und 22 Abs. 2 lit. b RPG i.V.m. Art. 4 WEG gesetzten Rahmen sprengen sollten. Nichts zu ihren Gunsten ableiten können die Beschwerdeführer schliesslich aus Art. 15 RPG sowie Art. 3 , 5 und 14 WEG. Aus diesen Bestimmungen lässt sich hinsichtlich der Anforderungen an die verkehrsmässige Erschliessung eines konkreten Bauprojekts nichts entnehmen.

7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführer die Gerichtskosten (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführer haben der privaten Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Baukommission Wädenswil ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsieg (vgl. Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben der privaten Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.

4.
Die Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 26. September 2011 wird den übrigen Verfahrensbeteiligten und der Vorinstanz mit diesem Urteil zugestellt.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Baukommission Wädenswil und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Oktober 2011
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Mattle

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 22 Autorisation de construire - 1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
¹	Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
²	L'autorisation est délivrée si:
^a	la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone;
^b	le terrain est équipé.
³	Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d'autres conditions.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 19 Équipement - 1 Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.
¹	Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.
²	Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le programme d'équipement, si nécessaire de manière échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des propriétaires fonciers.47
³	Si la collectivité intéressée n'équipe pas les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d'équiper eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.48

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 4 Définition
¹	L'équipement général consiste à pourvoir une zone à bâtir des principaux éléments des installations d'équipement, en particulier des conduites d'eau et d'énergie et des canalisations d'égouts, ainsi que des routes et chemins desservant directement la zone à équiper.
²	L'équipement de raccordement relie les divers biens-fonds aux éléments principaux des installations d'équipement, y compris les routes de quartier et les canalisations publiques.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 15 Zones à bâtir - 1 Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
¹	Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
²	Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites.
³	L'emplacement et la dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés par-delà les frontières communales en respectant les buts et les principes de l'aménagement du territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces d'assolement et préserver la nature et le paysage.
⁴	De nouveaux terrains peuvent être classés en zone à bâtir si les conditions suivantes sont réunies:
^a	ils sont propres à la construction;
^b	ils seront probablement nécessaires à la construction dans les quinze prochaines années même si toutes les possibilités d'utilisation des zones à bâtir réservées ont été épuisées et ils seront équipés et construits à cette échéance;
^c	les terres cultivables ne sont pas morcelées;
^d	leur disponibilité est garantie sur le plan juridique;
^e	ils permettent de mettre en oeuvre le plan directeur.
⁵	La Confédération et les cantons élaborent ensemble des directives techniques relatives au classement de terrains en zone à bâtir, notamment à la manière de calculer la surface répondant aux besoins.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 5 Obligation d'équiper
¹	L'équipement général et l'équipement de raccordement des zones destinées à la construction de logements doivent être réalisés par étapes adéquates, compte tenu des besoins, dans un délai maximum de dix à quinze ans.
²	Le droit cantonal désigne les collectivités de droit public responsables de l'équipement. Il peut reporter sur les propriétaires l'obligation de procéder au raccordement; dans ce cas, il doit prévoir l'exécution subsidiaire par les collectivités de droit public.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.