1C_257/2011 - 2011-10-03 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 257/2011

Urteil vom 3. Oktober 2011
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Raselli, Merkli,
Gerichtsschreiber Mattle.

Verfahrensbeteiligte
Eheleute X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn,

gegen

Y.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Peter Kleb,

Baukommission Wädenswil, Florhofstrasse 3,
8820 Wädenswil, vertreten durch Rechtsanwalt
Rolf Weber.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 23. März 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung,
1. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Y.________ beabsichtigt, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 7075 an der Büelenebnetstrasse in Wädenswil zwei Zweifamilienhäuser mit Unterniveaugarage zu errichten. Mit Beschluss vom 16. Februar 2010 erteilte ihr die Baukommission Wädenswil hierfür die baurechtliche Bewilligung. Gegen den Beschluss der Baubehörde gelangten mehrere Personen, darunter die Eheleute X.________, mit Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons Zürich.

B.
Die Baurekurskommission hiess die Rekurse am 26. Oktober 2010 teilweise gut und ergänzte die baurechtliche Bewilligung mit einer Nebenbestimmung. Im Übrigen wies sie die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

C.
Die Eheleute X.________ gelangten in der Folge mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, die Baubewilligung bzw. der Rekursentscheid, soweit er diese bestätige, seien aufzuheben. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 23. März 2011 ab.

D.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts erheben die Eheleute X.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Sie beantragen in der Hauptsache, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

E.
Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Baukommission Wädenswil beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten bzw. sie sei abzuweisen, soweit sie entgegengenommen werden könne.

F.
Mit Stellungnahme vom 26. September 2011 halten die Beschwerdeführer an der Beschwerde fest.

Erwägungen:

1.
1.1 Mit dem angefochtenen Entscheid bestätigte das Verwaltungsgericht eine baurechtliche Bewilligung der Baukommission Wädenswil. Angefochten ist somit ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d sowie Abs. 2 und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind unmittelbare Nachbarn des Baugrundstücks. Damit sind sie nach Art. 89 Abs. 1 BGG beschwerdeberechtigt. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde vorbehältlich rechtsgenügender Rügen (vgl. Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2 Der rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten (vgl. auch E. 3.1), weshalb der Antrag der Beschwerdeführer auf die Durchführung eines Augenscheins abzuweisen ist.

2.
Die Beschwerdeführer rügen eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz.

2.1 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Von der beschwerdeführenden Person kann die Feststellung des Sachverhalts wiederum nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).

2.2 Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Entscheid fest, über den unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse würden gegenwärtig 17 Wohneinheiten verkehrsmässig erschlossen. Es sprächen keine konkreten Anzeichen dafür, dass das Einzugsgebiet dieses Strassenabschnitts in den nächsten 15 Jahren mehr als 30 Wohneinheiten umfassen werde. Diese Prognose stützte die Vorinstanz einerseits auf den Umstand, dass die an den unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse anstossenden Grundstücke grösstenteils bereits überbaut seien. Andererseits sei nicht dargetan, dass das vorliegend umstrittene Bauvorhaben den Beginn einer neuen baulichen Entwicklung im gesamten Quartier darstelle.
Die Beschwerdeführer bringen vor, die Prognose, wonach das vom unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse erschlossene Baugebiet in den nächsten 15 Jahren nicht mehr als 30 Wohneinheiten umfassen werde, sei willkürlich, da sie auf blossen Behauptungen der Baukommission Wädenswil gründe. Das Verdichtungspotenzial im Einzugsgebiet dieses Strassenabschnitts betrage mindestens das Doppelte der heute bestehenden Wohneinheiten. Mit der Realisierung des vorliegend umstrittenen Bauprojekts würden bereits 20 Wohneinheiten über die untere Büelenebnetstsrasse erschlossen. Auf dem Grundstück der Beschwerdeführer sowie auf einer weiteren Parzelle seien ähnliche Erhöhungen der Wohneinheiten wie auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin möglich. Auf den westseitig der unteren Büelenebnetstrasse gelegenen Parzellen sei mit der Aufhebung einer Baulinie ein wesentliches Element beseitigt worden, welches einer baulichen Verdichtung entgegengestanden habe.

2.3 Die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung steht zu den Einwänden der Beschwerdeführer, auf den Parzellen des durch den unteren Abschnitts der Büelenebnetstrasse erschlossenen Gebiets liege eine erhebliche Unternutzung vor bzw. es bestehe in diesem Gebiet im Hinblick auf die geltende Nutzungsordnung ein grosses Verdichtungspotenzial, nicht im Widerspruch. Zwar ist es nicht ausgeschlossen, dass sich die Zahl der Wohneinheiten im von der unteren Büelenebnetstrasse erschlossenen Gebiet in den nächsten 15 Jahren erhöhen könnte. Dass in diesem Gebiet neben dem vorliegend umstrittenen Bauvorhaben weitere Projekte konkret in Planung wären, welche zu einer weiteren Zunahme der Wohneinheiten führten, machen die Beschwerdeführer indessen nicht geltend. Angesichts dessen, dass die von der unteren Büelenebnetstrasse erschlossenen Grundstücke grösstenteils bereits überbaut sind und die Zahl der über diesen Strassenabschnitt erschlossenen Wohneinheiten von derzeit 17 bzw. nach der Realisierung des vorliegend umstrittenen Bauvorhabens 20 Wohneinheiten noch deutlich unter der Grenze von 30 Wohneinheiten liegt, erweist sich die vorinstanzliche Prognose, wonach das vom unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse erschlossene Baugebiet in den
nächsten 15 Jahren nicht mehr als 30 Wohneinheiten umfassen werde, als nachvollziehbar und nicht willkürlich.

3.
3.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt, indem sie es abgelehnt habe, einen Augenschein durchzuführen.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismittel. Indes kann der Richter das Beweisverfahren schliessen, wenn die Anträge nicht erhebliche Tatsachen betreffen. Gleichermassen kann er Beweisanträge ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs ablehnen, wenn er aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener antizipierter Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148 mit Hinweisen).
Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, die Durchführung eines Augenscheins hätte aufzeigen können, dass nicht nur auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin, sondern auch auf anderen Parzellen des betroffenen Quartiers eine erhebliche Unternutzung bestehe, verkennen sie, dass dieser Einwand zur vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung nicht im Widerspruch steht (vgl. E. 2.3 hiervor). Wie aus dem angefochtenen Urteil hervorgeht, war die Frage, ob eine solche (erhebliche) Unternutzung tatsächlich vorliegt, für die Vorinstanz nämlich nicht entscheidwesentlich. Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht ausgeführt hat, konnte sie auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten, da sich die massgebliche Erschliessungssituation bereits den Plänen und den vorinstanzlichen Feststellungen mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen liess. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz mit der Durchführung eines Augenscheins neue entscheidwesentliche Erkenntnisse hätte gewinnen können, welche sich nicht bereits aus den Akten ergaben.

3.2 Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) erblicken die Beschwerdeführer sodann darin, dass die Vorinstanz nicht auf ihre Ausführungen eingegangen sei, wonach der parallel zur Büelenebnetstrasse verlaufende Schöneggweg kein Abweichen von den gesetzlichen Anforderungen an den Ausbaustandard der Büelenebnetstrasse erlaube.
Die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessende grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, bedeutet nicht, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat, damit er gegebenenfalls den Entscheid sachgerecht anfechten kann (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 I 270 E. 3.1 S. 277; je mit Hinweisen). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Entscheid.

4.
In materieller Hinsicht ist umstritten, ob das Baugrundstück über den unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse verkehrsmässig rechtsgenügend erschlossen ist.

4.1 Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG [SR 700]). Zur Erschliessung zählt die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bauordnungsgerecht genutzt werden kann. Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Für den Wohnungsbau präzisiert Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) den Begriff der Erschliessung. Die Erschliessungsanforderungen sind in diesen Vorschriften mit unbestimmten Rechtsbegriffen umschrieben, die nach dem Sinn und Zweck der Bestimmungen und deren Stellung im Gesetz und im Rechtssystem auszulegen sind. Die einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail hauptsächlich erst aus dem kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, die sich am bundesrechtlichen Rahmen zu orientieren haben. Das entsprechende kantonale Recht kann insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen. Hingegen bleibt es den Kantonen verwehrt, im Rahmen der Konkretisierung der
Erschliessungsanforderungen den durch Art. 19 RPG und die Spezialgesetzgebung gezogenen bundesrechtlichen Rahmen zu überschreiten (Urteile 1C 376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 4.1; 1C 265/2010 vom 28. September 2010 E. 4.2; vgl. auch BGE 123 II 337 E. 5b S. 350 mit Hinweis).

4.2 § 236 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des Kantons Zürich vom 7. September 1957 (PBG, LS 700.1) verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehene Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Der Regierungsrat hat in den Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) die Anforderungen an Zugänge zu Grundstücken und darauf bestehenden oder vorgesehenen Bauten und Anlagen geregelt. Je nach Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten definieren die Zugangsnormalien verschiedene Zugangsarten und legen die dazugehörigen Anforderungen fest (§§ 5 Abs. 1 und 6 Abs. 1 sowie Anhang "Technische Anforderungen").

4.3 Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (vgl. BGE 121 I 65 E. 3a S. 68 mit Hinweisen; Urteil 1C 376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 4.3). Das Bundesgericht überprüft die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts nur auf Willkür hin. Willkürlich ist ein Entscheid nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 135 V 2 E. 1.3 S. 4 f.; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 134 I 140 E. 5.4 S. 148; 133 II 257 E. 5.1 S. 260 f.; je mit Hinweisen).

5.
5.1 Das kantonale Recht unterscheidet bei den Zugängen zu Bauten und Anlagen (Art. 237 PBG) zwischen Zufahrtswegen, Zufahrtsstrassen, Erschliessungsstrassen und nutzungsorientierten Sammelstrassen (§ 5 Abs. 1 Zugangsnormalien). Von einer Zufahrtsstrasse ist grundsätzlich die Rede, wenn über sie mehr als zehn, aber nicht mehr als 150 Wohneinheiten verkehrsmässig erschlossen werden. Bei den Zufahrtsstrassen gibt es wiederum zwei Kategorien: Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich erschliessen grundsätzlich bis 30 Wohneinheiten, Zufahrtsstrassen im oberen Anwendungsbereich mehr als 30 Wohneinheiten (§ 6 Abs. 1 Zugangsnormalien sowie Anhang "Technische Anforderungen").

5.2 Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Entscheid fest, der untere Abschnitt der Büelenebnetstrasse erfülle die rechtlichen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich, was von den Beschwerdeführern nicht bestritten wird. Diese sind aber der Ansicht, die untere Büelenebnetstrasse müsste richtigerweise die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich erfüllen, was nicht der Fall sei. Umstritten ist unter den Verfahrensbeteiligten, inwieweit für die Beantwortung der Frage, ob die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren oder oberen Anwendungsbereich erfüllt sein müssen, neben der Anzahl der bereits bestehenden Wohneinheiten künftige Überbauungsmöglichkeiten mitzuberücksichtigen sind.
Die Vorinstanz führte diesbezüglich im angefochtenen Entscheid aus, massgeblich für die Zugangsart seien grundsätzlich nicht allein die tatsächlich vorhandenen Wohneinheiten, sondern es müssten die zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten auf den erschlossenen Grundstücken mitberücksichtigt werden. Indessen sei es nicht rechtsverletzend, wenn nicht auf das nach den Bauvorschriften theoretisch mögliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die unter den konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende Überbauungsdichte abgestellt werde. Bei der Beurteilung der künftigen Ausnützung sei von einem sinnvollen Planungshorizont auszugehen, wobei der in Art. 15 lit. b RPG für die Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als Richtwert dienen könne. Während eine innerhalb dieser Frist zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich Berücksichtigung finden müsse, fielen bloss theoretische Ausnützungsreserven, namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude erfordern würde, ausser Betracht. Weil vorliegend keine konkreten Anzeichen dafür bestünden, dass das Einzugsgebiet des
gegenwärtig 17 Wohneinheiten erschliessenden unteren Abschnitts der Büelenebnetstrasse in den nächsten 15 Jahren mehr als 30 Wohneinheiten umfassen werde, liege es im pflichtgemässen Ermessen der Gemeinde, wenn sie die erforderliche Zugangsart nach Massgabe der aktuell vorhandenen sowie konkret geplanten Wohneinheiten festgelegt habe. Damit erweise sich der untere Abschnitt der Büelenebnetstrasse mit seiner Breite von rund fünf Metern als normaliengerecht.
Die Beschwerdeführer sind dagegen der Ansicht, es sei willkürlich, sich bei der Anwendung der Zugangsnormalien nur auf die tatsächlich vorhandenen und konkret geplanten Wohneinheiten abzustützen, sondern es müsse auch auf das künftige Überbauungspotenzial abgestellt werden. Massstab für den Ausbaustandard einer Erschliessungsanlage bilde die vollständige Nutzung der erfassten Grundstücke im Rahmen der zonengemässen Überbauungsmöglichkeiten. Das Verdichtungspotenzial im Einzugsgebiet der unteren Büelenebnetstrasse betrage mindestens das Doppelte der heute bestehenden Wohneinheiten. Daraus folge, dass der Ausbaustandard des unteren Abschnitts der Büelenebnetstrasse den rechtlichen Anforderungen nicht genüge und das Baugrundstück demzufolge ungenügend erschlossen sei.

5.3 Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach nicht auf das nach den Bauvorschriften für die erschlossenen Grundstücke theoretisch mögliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die unter den dargelegten konkreten Umständen innerhalb von 15 Jahren zu erwartende Überbauungsdichte abzustellen sei, sind nachvollziehbar. Weil innerhalb dieses Zeitrahmens nicht damit zu rechnen ist, dass die Grenze von 30 über den unteren Abschnitt der Büelenebnetstrasse erschlossenen Wohneinheiten überschritten wird (vgl. E. 2.3 hiervor), ist es nicht willkürlich, dass die Vorinstanz festgestellt hat, dieser Strassenabschnitt erfülle die vom kantonalen Recht aufgestellten Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse, zumal der vorinstanzliche Entscheid jedenfalls nicht offensichtlich unhaltbar ist, nicht zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, keine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt und nicht in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. An diesem Ergebnis ändern auch die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer nichts. So ist es nicht willkürlich, dass die Vorinstanz § 128 Abs. 2 PBG, wonach Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen eines Quartierplangebiets so
festzulegen sind, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen, sowie § 234 PBG, wonach eine bauliche Massnahme keine planungsrechtliche Festlegung nachteilig präjudizieren darf, nicht angewendet hat, da das vorliegend betroffene Gebiet nicht Bestandteil eines Quartierplans bildet und auch nicht einzusehen ist, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid ein Quartierplanverfahren bzw. eine planungsrechtliche Festlegung präjudizieren sollte.

6.
Die Beschwerdeführer vermögen sodann auch mit der Rüge, die Vorinstanz habe gegen Art. 19 und 22 Abs. 2 lit. b RPG verstossen, nicht durchzudringen, zumal sich die Anforderungen an den Ausbaustandard von Erschliessungsstrassen im Detail aus dem kantonalen Recht ergeben (vgl. E. 4.1 hiervor), der Kanton Zürich die Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit von Wohneinheiten detailliert geregelt hat und nicht ersichtlich ist, inwiefern die kantonalen Normen bzw. deren Auslegung durch die Vorinstanz den von Art. 19 und 22 Abs. 2 lit. b RPG i.V.m. Art. 4 WEG gesetzten Rahmen sprengen sollten. Nichts zu ihren Gunsten ableiten können die Beschwerdeführer schliesslich aus Art. 15 RPG sowie Art. 3 , 5 und 14 WEG. Aus diesen Bestimmungen lässt sich hinsichtlich der Anforderungen an die verkehrsmässige Erschliessung eines konkreten Bauprojekts nichts entnehmen.

7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführer die Gerichtskosten (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführer haben der privaten Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Baukommission Wädenswil ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsieg (vgl. Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben der privaten Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.

4.
Die Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 26. September 2011 wird den übrigen Verfahrensbeteiligten und der Vorinstanz mit diesem Urteil zugestellt.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Baukommission Wädenswil und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Oktober 2011
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Mattle

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 19 Erschliessung - 1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
¹	Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
²	Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer.47
³	Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.48

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 4 Begriff - 1 Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen.
¹	Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen.
²	Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 15 Bauzonen - 1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
¹	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
²	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
³	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
⁴	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
^a	es sich für die Überbauung eignet;
^b	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
^c	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
^d	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
^e	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
⁵	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 5 Erschliessungspflicht - 1 Die Grob- und Feinerschliessung der für den Wohnungsbau bestimmten Bauzonen ist entsprechend dem Bedarf in angemessenen Etappen innerhalb von 10 bis 15 Jahren durchzuführen.
¹	Die Grob- und Feinerschliessung der für den Wohnungsbau bestimmten Bauzonen ist entsprechend dem Bedarf in angemessenen Etappen innerhalb von 10 bis 15 Jahren durchzuführen.
²	Das kantonale Recht bezeichnet die für die Erschliessung verantwortlichen öffentlichrechtlichen Körperschaften. Es kann die Feinerschliessung den Eigentümern überbinden und hat in diesem Fall die Ersatzvornahme durch die öffentlichrechtlichen Körperschaften vorzusehen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG:	42 66 68 82 86 89 90 95 97 105 106
BV:	9 29
PBG:	237
RPG:	15 19 22
WEG:	3 4 5 14

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.