5A_854/2010 - 2011-05-03 - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - poursuite en réalisation de gage, estimation de biens immobiliers

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 854/2010

Arrêt du 3 mai 2011
IIe Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,
Marazzi et Herrmann.
Greffier: M. Braconi.

Participants à la procédure
X.________,
représentée par Me Olivier Cramer, avocat,
recourante,

contre

Y.________ SA,
intimée,

Office des poursuites de Genève,
rue du Stand 46, 1204 Genève.

Objet
poursuite en réalisation de gage, estimation de
biens immobiliers,

recours contre la décision de la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites
[actuellement: Autorité de surveillance (section civile
de la Cour de justice)] du canton de Genève du 25 novembre 2010.

Faits:

A.
A.a X.________ est propriétaire d'une villa sise sur la parcelle n° 3415 de la commune de A.________; ce bien immobilier fait l'objet d'une poursuite en réalisation de gage (xxxx) intentée par la banque Y.________ SA. Deux autres parcelles adjacentes, propriété de la société B.________ SA, dont la prénommée est administratrice unique, font pareillement l'objet d'une poursuite en réalisation de gage (xxxx).
A.b À réception de la réquisition de vente, l'Office des poursuites de Genève a mandaté la société C.________ SA afin de procéder à l'expertise des immeubles précités. L'expertise a eu lieu le 4 juin 2009. Le 15 juin suivant, la poursuivie a déposé une plainte tendant à l'annulation de l'«estimation forcée» de sa propriété; la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genève, puis le Tribunal fédéral, l'ont déboutée (5A 595/2009).
A.c Par lettre du 1er juillet 2009, l'office a communiqué à la débitrice sa décision de retenir l'estimation de l'expert, à savoir 11'360'000 fr. pour l'ensemble des immeubles et 6'110'000 fr. pour la parcelle n° 3415. Le 20 juillet 2009, la débitrice a porté plainte contre cette décision; elle a conclu à son annulation, subsidiairement à la suspension de l'instruction en raison de la plainte précédente (let. A.b), plus subsidiairement à une nouvelle expertise sur la base de l'art. 9 al. 2 ORFI.

La Commission cantonale de surveillance ayant ordonné la reprise de la procédure après l'arrêt du Tribunal fédéral (let. A.b), elle a invité la débitrice à actualiser ses conclusions; celle-ci a déclaré persister dans les «conclusions subsidiaires» de sa plainte.

B.
Par ordonnance du 11 février 2010, l'autorité de surveillance a fixé à la requérante un délai de 10 jours pour effectuer une avance de frais de 3'500 fr. et nommé l'expert. Celui-ci ayant décliné sa nomination vu les relations bancaires qu'il entretenait avec la créancière, un nouvel expert (i.e. D.________) a été désigné le 4 mars suivant.

Dans son rapport du 15 septembre 2010, l'expert a estimé la valeur de la parcelle n° 3415 à 5'900'000 fr.; la débitrice a contesté l'estimation, sollicitant une nouvelle expertise en vertu de l'art. 9 al. 2 ORFI.

Par décision du 25 novembre suivant, la Commission de surveillance a fixé à 5'900'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 3415.

C.
Par acte du 6 décembre 2010, X.________ exerce un recours en matière civile; elle demande au Tribunal fédéral d'annuler la décision attaquée et d'ordonner une nouvelle expertise en application de l'art. 9 al. 2 ORFI.

Des observations sur le fond n'ont pas été requises.

D.
Par ordonnance du 28 décembre 2010, la Présidente de la IIe Cour de droit civil a attribué l'effet suspensif au recours.

Considérant en droit:

1.
Déposé dans le délai légal (art. 100 al. 2 let. a LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière de poursuite pour dettes et de faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorité de surveillance ayant statué en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF; MARCO LEVANTE, in: Basler Kommentar, SchKG I, 2e éd., 2010, n° 19 ad art. 19 LP et la jurisprudence citée), le présent recours est en principe ouvert, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF); la recourante, qui a succombé devant la juridiction précédente, a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

2.
À titre préliminaire, l'autorité cantonale a relevé qu'il ne lui appartenait pas de revenir sur les conditions dans lesquelles la première expertise s'était déroulée, la plainte déposée à ce sujet ayant été définitivement rejetée par le Tribunal fédéral.

Après avoir constaté que la parcelle en discussion avait été estimée à 6'110'000 fr. par le premier expert et à 5'900'000 fr. par le second, les juges précédents ont retenu que le principal point de divergence entre les experts est que le premier avait pris en considération un montant de 436'800 fr., relatif à «divers frais financiers, taxes et honoraires»; or, ces frais incombent à l'acquéreur. Ainsi, proportionnellement, c'est une somme de 235'000 fr. qui a été ajoutée à tort par le premier expert. Si l'on retranche cette somme de la valeur d'estimation, le premier expert a estimé la parcelle à 5'875'000 fr., à savoir une valeur de réalisation quasiment identique à celle du second expert. En définitive, il n'y a pas lieu de s'écarter de l'opinion des deux experts, en sorte que la valeur d'estimation doit être fixée à 5'900'000 fr.

2.1 L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2 in fine ORFI, applicable par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI). Le Tribunal fédéral n'intervient que si l'autorité cantonale a retenu des critères inappropriés ou a omis des circonstances pertinentes, ou encore a violé des règles fédérales de procédure (ATF 134 III 42 consid. 3; 120 III 79 consid. 1 et les arrêts cités). Sous réserve d'un point dont il sera question plus loin (consid. 3.2), l'autorité cantonale a correctement rappelé les principes qui régissent l'estimation; il n'y a pas lieu d'y revenir, d'autant qu'ils ne sont pas contestés comme tels (art. 42 al. 2 LTF).

2.2 Autant qu'elle répond aux exigences légales de motivation - ce qui est douteux (art. 42 al. 2 LTF; cf. ATF 134 II 244 consid. 2.1 et 2.3) -, toute l'argumentation de la recourante consiste à reprocher au second expert de ne pas avoir appliqué la «méthode dite comparative», qui est fondée «sur les ventes d'objets similaires dans la même région pour une période donnée».

Cette argumentation ne saurait être suivie. D'emblée, la recourante ne démontre pas que la valeur qu'elle articule (i.e. 9'650'000 fr.) équivaut au «produit probable des enchères» (GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 4e éd., 2005, n° 915); or, le prix obtenu à l'issue d'une réalisation forcée est notoirement inférieur à celui qui pourrait être convenu dans le cadre d'une vente ordinaire (cf. REYMOND/OCHSNER, La saisie et la réalisation, in: La LP révisée, 1997, p. 79 in fine: «[...] le résultat d'une vente forcée est souvent très décevant»). Au demeurant, il est erroné de déclarer que la seconde expertise ferait abstraction de la méthode dite comparative. L'auteur a concentré son analyse sur les «éléments divergents» entre sa propre estimation et celle de la société C.________ SA; il n'a donc pas remis en question le principe d'estimation qu'a adopté cette dernière, lequel se fonde «sur l'analyse de critères d'appréciation propres au terrain et au bâtiment en comparaison des transactions observées sur le marché». Quoi qu'il en soit, l'état de fait de la décision entreprise, complété par les expertises, ne permet pas d'admettre le caractère «prestigieux» ou «exceptionnel» de la parcelle concernée; la
comparaison avec l'affaire 5A 450/2008, où il s'agissait d'une «véritable rareté dans le marché immobilier genevois» pouvant «atteindre des sommets» (consid. 3.1), n'est pas de mise. Au surplus, dans cette affaire, la parcelle - estimée à 26'700'000 fr. - était située à E.________, où le niveau du prix du terrain est «largement supérieur» à celui de A.________ (expertise C.________ SA, p. 3 ch. II, sous «Situation du marché»), avec une surface de 9'418 m2 comprenant une construction d'environ 3'000 m3 (surface brute au plancher d'environ 575 m2); il n'y a rien de comparable avec la présente espèce, qui concerne une parcelle de 2'499 m2 avec une habitation de 231 m2.

En définitive, l'on ne saurait dire qu'il est «fortement prévisible» que le prix de réalisation de la parcelle litigieuse soit «nettement supérieur» à 5'900'000 fr., comme le prétend la recourante.

3.
3.1 La recourante dénonce en outre une violation des art. 9 al. 2 et 99 ORFI; elle affirme avoir été privée du bénéfice «de deux estimations», car la première concernait l'ensemble des immeubles faisant l'objet des poursuites - y compris ceux de la société B.________ SA -, et non la seule parcelle n° 3415.

3.2 Sur ce point, l'autorité précédente a reconnu que le premier expert avait bien été mandaté aux fins d'estimer la valeur des trois parcelles faisant l'objet des poursuites; il a néanmoins soigneusement distingué chacune d'elles, «tant au niveau du prix du terrain proprement dit que de celui des constructions y étant rattachées».

Cet avis, par ailleurs fondé, n'est nullement réfuté par la recourante; le grief s'avère dès lors irrecevable (art. 42 al. 2 LTF; cf. ATF 134 II 244 consid. 2.1 et 2.3). Il se justifie toutefois d'apporter une précision à cet égard.

L'autorité cantonale est partie de la prémisse que, dans la «procédure ordinaire par voie de saisie», l'office procède à deux estimations: l'une au moment de l'«exécution de la saisie» et l'autre «avant de procéder aux enchères». Cette prémisse est fausse. Il ressort des constatations des juges précédents (art. 105 al. 1 LTF), confirmées par les pièces du dossier, que la parcelle litigieuse est sous le coup d'une poursuite en réalisation de gage immobilier. Or, dans le cadre de celle-ci, l'office n'effectue qu'une seule estimation, à la suite du dépôt de la réquisition de vente (art. 97 al. 1 et 155 al. 1 LP; art. 99 al. 1 ORFI), sous réserve d'une «revision» de l'estimation conformément aux art. 44 et 102 ORFI (arrêt 7B.126/2003 du 31 juillet 2003 consid. 2; FOËX, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 15 ad art. 155 LP, avec d'autres citations). C'est d'ailleurs ainsi qu'a procédé l'office en l'espèce; l'arrêt cité par l'autorité cantonale se réfère du reste à une poursuite par voie de saisie, non sans relever que, dans la poursuite en réalisation d'un gage, «[...] eine Pfändungsschätzung naturgemäss fehlt» (ATF 122 III 338 consid. 3a).

4.
En conclusion, le présent recours doit être rejeté dans la faible mesure de sa recevabilité, aux frais de la recourante (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'accorder des dépens à l'intimée, qui a répondu en personne à la requête d'effet suspensif.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Il n'est pas alloué de dépens à l'intimée.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Office des poursuites de Genève et à l'Autorité de surveillance (section civile de la Cour de justice) du canton de Genève.

Lausanne, le 3 mai 2011
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Hohl Braconi

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 9 - 1 Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
¹	Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
²	Jeder Beteiligte ist berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Hat ein Gläubiger die Schätzung beantragt, so kann er Ersatz der Kosten vom Schuldner nur dann beanspruchen, wenn die frühere Schätzung des Betreibungsamtes wesentlich abgeändert wurde. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt.17

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 9 - 1 Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
¹	Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
²	Jeder Beteiligte ist berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Hat ein Gläubiger die Schätzung beantragt, so kann er Ersatz der Kosten vom Schuldner nur dann beanspruchen, wenn die frühere Schätzung des Betreibungsamtes wesentlich abgeändert wurde. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt.17

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 9 - 1 Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
¹	Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
²	Jeder Beteiligte ist berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Hat ein Gläubiger die Schätzung beantragt, so kann er Ersatz der Kosten vom Schuldner nur dann beanspruchen, wenn die frühere Schätzung des Betreibungsamtes wesentlich abgeändert wurde. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt.17

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 99 - 1 Nach der Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und gegebenenfalls den Dritteigentümer des Grundpfandes (Art. 155 Abs. 2 SchKG) fordert das Betreibungsamt einen Auszug aus dem Grundbuch über das zu versteigernde Grundstück ein (Art. 28 und 73 hiervor) und ordnet die Schätzung an (Art. 9 Abs. 1 und 23 hiervor).
¹	Nach der Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und gegebenenfalls den Dritteigentümer des Grundpfandes (Art. 155 Abs. 2 SchKG) fordert das Betreibungsamt einen Auszug aus dem Grundbuch über das zu versteigernde Grundstück ein (Art. 28 und 73 hiervor) und ordnet die Schätzung an (Art. 9 Abs. 1 und 23 hiervor).
²	Das Ergebnis der Schätzung ist, wenn es nicht in die Steigerungspublikation nach Artikel 29 hiervor aufgenommen wird, dem Gläubiger, der die Verwertung verlangt, sowie dem Schuldner und einem allfälligen Dritteigentümer mit der Anzeige mitzuteilen, dass sie innerhalb der Beschwerdefrist bei der Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung durch Sachverständige im Sinne des Artikels 9 Absatz 2 hiervor verlangen können.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 97 - 1 Der Beamte schätzt die gepfändeten Gegenstände, nötigenfalls mit Zuziehung von Sachverständigen.
¹	Der Beamte schätzt die gepfändeten Gegenstände, nötigenfalls mit Zuziehung von Sachverständigen.
²	Es wird nicht mehr gepfändet als nötig ist, um die pfändenden Gläubiger für ihre Forderungen samt Zinsen und Kosten zu befriedigen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 155 - 1 Hat der Gläubiger das Verwertungsbegehren gestellt, so sind die Artikel 97 Absatz 1, 102 Absatz 3, 103 und 106-109 auf das Pfand sinngemäss anwendbar.313
¹	Hat der Gläubiger das Verwertungsbegehren gestellt, so sind die Artikel 97 Absatz 1, 102 Absatz 3, 103 und 106-109 auf das Pfand sinngemäss anwendbar.313
²	Das Betreibungsamt benachrichtigt den Schuldner binnen drei Tagen von dem Verwertungsbegehren.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG:	42 66 72 74 75 76 90 100 105
SchKG:	19 97 155
VZG:	9 44 99 102