4A_7/2012 - 2012-04-03 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_7/2012

Urteil vom 3. April 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Dominik Infanger,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Marianne Sonder,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mieterausweisung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II. Zivilkammer, vom 17. November 2011.

Sachverhalt:

A.
Die Y.________ AG (Beschwerdegegnerin) mietete von der X.________ AG (Beschwerdeführerin) mit Mietvertrag vom 26. November 2010 eine Liegenschaft in Davos zum Betrieb eines Hotels. Eine bereits vorgängig erfolgte Buchung durch das World Economic Forum (WEF) wurde auf die Beschwerdegegnerin übertragen, wobei die Bezahlung an die Beschwerdeführerin erfolgte. Nachdem diese wegen behaupteter Zahlungsrückstände für die Monate Mai und Juni 2011 je eine Zahlungsfrist mit Kündigungsdrohung angesetzt und den Mietvertrag mit amtlichen Formularen zufolge Zahlungsverzugs gekündigt hatte, focht die Beschwerdegegnerin beide Kündigungen mit Eingabe vom 28. Juli 2011 bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an. Das Verfahren ist noch hängig. Nachdem die Beschwerdegegnerin das Mietobjekt nicht fristgemäss verlassen hatte, stellte die Beschwerdeführerin am 10. August 2011 dem Bezirksgericht Prättigau/Davos ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte die Ausweisung der Beschwerdegegnerin unter Strafandrohung und gegebenenfalls Zuhilfenahme der Polizei.

B.
Am 30. September 2011 trat das Bezirksgericht auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht ein. Die dagegen erhobene Berufung wies das Kantonsgericht von Graubünden am 17. November 2011 ab. Beide Instanzen erkannten, die Voraussetzungen für die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen seien nicht gegeben. Mit Beschwerde in Zivilsachen wiederholt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen das vor den kantonalen Instanzen gestellte Ausweisungsbegehren. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, während das Kantonsgericht auf Vernehmlassung verzichtet.

Erwägungen:

1.
Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdeschrift in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Bei der Prüfung dieser Frage stützt sich das Bundesgericht grundsätzlich auf den Sachverhalt, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 127 E. 1.5 S. 130 mit Hinweis). Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz beruft und den Sachverhalt gestützt darauf berichtigt oder ergänzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen genannt hat (Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 4339 Ziff. 4.1.4.3 zu Art. 93 E-BGG; vgl. auch BGE 115 II 484 E. 2a S. 485 f.). Neue Vorbringen sind nur zulässig, soweit erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass
gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Diese Grundsätze gelten auch für die Beschwerdeantwort. Indem beide Parteien dem Bundesgericht unter Angaben von Beweismitteln einfach einen über die Feststellungen im angefochtenen Urteil hinausgehenden Sachverhalt unterbreiten, missachten sie die Bindung des Bundesgerichts in tatsächlicher Hinsicht (Art. 105 BGG), weshalb die darauf gestützten Vorbringen nicht zu hören sind.

2.
Der im Summarverfahren nach Art. 248 lit. b ZPO erteilte Rechtsschutz in klaren Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Fehlt eine dieser beiden Voraussetzungen, ist auf das Gesuch um Gewährung dieses Rechtsschutzes nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).

2.1 Die Vorinstanz erkannte, angesichts der von der Beschwerdegegnerin erhobenen Einwände sei der zu beurteilende Fall nicht liquid.
2.1.1 Die Beschwerdegegnerin habe von der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 16. Juni 2011 eine Herabsetzung des Mietzinses um 40 % verlangt. Mit Schreiben vom 22. Juni 2011 habe sie dieses Gesuch wiederholt und verschiedene Gründe aufgeführt, welche ihrer Ansicht nach die Reduktion rechtfertigten (nicht erfolgte Auszahlung des WEF-Umsatzes, zu hoher Verkehrswert, Wegfall der zugesicherten Nutzung als Hotelbetrieb). Sie habe darauf hingewiesen, dass unter Berücksichtigung dieser Herabsetzung kein Mietzinsausstand bestehe. Entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin habe die Beschwerdegegnerin mithin sehr wohl ein Gesuch um Herabsetzung des Mietzinses gestellt. Dieses sei nachweislich vor Ablauf der Zahlungsfrist erfolgt. Der Beschwerdeführerin sei auch nicht gelungen, die Behauptung der Beschwerdegegnerin, es sei vereinbart worden 25 % der WEF-Miete auf die ersten zwei Monate anzurechnen und 75 % im Dezember 2010 zu bezahlen, zu entkräften, zumal im Mietvertrag festgehalten werde, dass ¼ der WEF-Miete auf die ersten zwei Monate angerechnet werde.
2.1.2 Mit Bezug auf allfällige Forderungen der Beschwerdegegnerin bestehe ebenfalls keine widerspruchsfreie Ausgangslage. Die Beschwerdegegnerin weise darauf hin, dass ihr infolge verschiedener Vertragsverletzungen ein hoher Schaden entstanden sei. Die Beschwerdeführerin stelle den Bestand dieser Forderungen in Abrede und halte fest, sie seien für die Frage des Zahlungsrückstandes nicht massgeblich. Auch insoweit sei die Rechtslage nicht klar.

2.2 Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Beschwerdegegnerin habe erst im Rechtsmittelverfahren geltend gemacht, sie hätte rechtzeitig eine Mietzinsherabsetzung verlangt. Die Voraussetzungen für die Berücksichtigung von Noven (Art. 317 Abs. 1 ZPO) seien aber nicht gegeben. Und selbst wenn auf die Erklärung vom 22. Juni 2011 abgestellt werde, sei damit deren Rechtzeitigkeit nicht erwiesen. Die Feststellung, das Herabsetzungsgesuch sei nachweislich vor Ablauf der Zahlungsfrist erfolgt, sei nicht nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin macht geltend, soweit man das Schreiben vom 16. Juni 2011 berücksichtigen wolle, fehle es an der Bezifferung der Herabsetzung (Art. 259d OR). Sie ist überdies der Ansicht, die Vorinstanz habe Art. 55 ZPO verletzt, indem sie Umstände berücksichtigt habe, die von der Beschwerdegegnerin gar nicht behauptet worden seien. Diese habe bloss einen Erwerbsausfall und keinen Schaden behauptet. Auch eine rechtzeitige Verrechnungserklärung sei nicht behauptet worden. Daher seien entgegen der Auffassung der Vorinstanz allfällige der Beschwerdegegnerin zustehende Ansprüche für die Frage des Zahlungsrückstandes nicht massgebend.

2.3 Gemäss der Beschwerdeschrift hat die Beschwerdegegnerin behauptet, durch das vertragswidrige Zurückhalten eines Teils der WEF-Gelder sei ihr eine Ertragseinbusse entstanden und mit Blick auf die eingeschränkte Nutzung und die missbräuchliche Höhe der Mietzinse müssten die fälligen Mietzinse als beglichen gelten.
2.3.1 Auch im Anwendungsbereich der Verhandlungsmaxime braucht eine Tatsachenbehauptung nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es genügt, wenn die Tatsache in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet worden ist (GULDENER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. Aufl., Zürich 1979, S. 163), so dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann. Die jeweiligen Anforderungen ergeben sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der angerufenen Normen und anderseits aus dem prozessualen Verhalten der Gegenpartei. Ein Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, wenn er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt. Bestreitet der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b S. 368; Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2).
2.3.2 Die Beschwerdegegnerin hat behauptet, die Mietzinse müssten als getilgt betrachtet werden. Wird dieser Sachverhalt als wahr unterstellt, kann er unter die Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden (BGE 127 III 365 E. 2b S. 368 mit Hinweisen) und erweist sich die Kündigung und damit das Ausweisungsbegehren als unzulässig. Soweit die Beschwerdeführerin die behauptete Tilgung nicht akzeptiert, kann sie dazu einerseits die Umstände bestreiten, aus denen die Beschwerdegegnerin die Tilgung ableitet, also die Einschränkung der Nutzung des Mietobjekts, die Missbräuchlichkeit des Mietzinses oder die vertragswidrige Verwendung der WEF-Gelder. Sie kann anderseits aber auch die Voraussetzungen in Abrede stellen, die eine Berücksichtigung dieser Umstände mit Blick auf den Zahlungsverzug erlauben, namentlich die Zulässigkeit einer Herabsetzung oder Verrechnung oder die Rechtzeitigkeit und Vollständigkeit des Herabsetzungsbegehrens oder der Verrechnungserklärung. Nach Massgabe dieser Bestreitung beurteilt sich, inwieweit die Beschwerdegegnerin ihre Behauptungen weiter zu substanziieren hat. Die Behauptungs- und Substanziierungslast zwingt die damit belastete Partei nicht, sämtliche möglichen Einwände der Gegenpartei vorweg zu
entkräften. Der Umfang der notwendigen Substanziierung richtet sich vielmehr nach dem Prozessverhalten der Gegenpartei (BGE 127 III 365 E. 2b S. 368; zit. Urteil 4A_210/2009 E. 3.2).
2.3.3 Da die Beschwerdeführerin nicht aufzeigt, dass sie vor erster Instanz die Rechtzeitigkeit des Herabsetzungsbegehrens bestritten hat, sondern ihre Vorbringen aus der kantonalen Berufung zitiert, geht ihr Vorwurf, die entsprechenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin in der Berufungsantwort seien verspätet, ins Leere. Wenn die Beschwerdegegnerin darin behauptet, sie habe die Herabsetzung des Mietzinses mit Schreiben vom 22. Juni 2011 verlangt, muss sie entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht gesondert behaupten, dieses sei bei der Beschwerdeführerin vor Ablauf der Zahlungsfrist (25. Juni 2011) eingetroffen. Vielmehr obliegt gegebenenfalls der Beschwerdeführerin, den (rechtzeitigen) Erhalt des Schreibens zu bestreiten. Auch mit Bezug auf die WEF-Gelder kommt es darauf an, mit welcher Begründung die Beschwerdeführerin bestreitet, dass eine allfällige Ertragseinbusse zur Tilgung der Mietzinse herangezogen werden kann.
2.3.4 Um die Behauptungen der Beschwerdegegnerin als nicht hinreichend (oder nicht rechtzeitig) substanziiert auszuweisen, müsste die Beschwerdeführerin im Einzelnen aufzeigen, in welcher Hinsicht sie die Einwände der Beschwerdegegnerin im kantonalen Verfahren bestritten hat und dass die Beschwerdegegnerin daraufhin ihre Behauptungen nicht entsprechend substanziiert hat. Diesen Anforderungen genügt die Beschwerde nicht. Dies gilt auch für die Rüge der Verletzung von Art. 55 ZPO. Die Voraussetzungen der Tilgung der Mietzinsschuld sind nur insoweit im Einzelnen zu behaupten, als die Bestreitung der Beschwerdeführerin dazu Anlass gibt.
2.3.5 Die Beschwerdeführerin rügt, es sei nicht nachvollziehbar, worauf die Vorinstanz die Feststellung stütze, das Schreiben vom 22. Juni 2011 sei bei der Beschwerdeführerin nachweislich vor dem Ablauf der Zahlungsfrist am 25. Juni 2011 eingetroffen. Dieser Einwand hilft der Beschwerdeführerin nicht weiter, da sie nicht aufzeigt, dass sie ihre Bestreitung sofort zu belegen und dadurch klares Recht zu schaffen vermöchte. Ist nämlich diesbezüglich ein Beweisverfahren erforderlich, kommt wieder das ordentliche Verfahren zum Zuge. Damit kann offenbleiben, ob auch das Schreiben vom 16. Juni 2011 ein hinreichendes Herabsetzungsbegehren enthält.

2.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, eine Herabsetzung könne nur für Mängel an der Mietsache verlangt werden (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR). Ein bei der Mietzinsfestsetzung zu hoch angenommener Verkehrswert der Liegenschaft und die nicht erfolgte Auszahlung der WEF-Gelder könnten von Vornherein nicht als Mängel betrachtet werden; der Wegfall der zugesicherten Nutzung sei allenfalls ein Rechtsmangel. Die Beschwerdegegnerin habe indessen anerkannt, dass sie zumindest bis Herbst 2011 über eine provisorische Betriebsbewilligung verfügt habe.
2.4.1 Der von der Beschwerdeführerin anbegehrte Rechtsschutz kann nur in klaren Fällen gewährt werden. Dass sich die Einwände der Beschwerdegegnerin bei eingehender Prüfung ganz oder teilweise als unbegründet erweisen könnten, ist insoweit nicht relevant. Zu prüfen ist, ob die Einwände von der Beschwerdeführerin im Summarverfahren widerlegt werden können.
2.4.2 Zwischen den Parteien ist umstritten, ob rechtzeitig ein Herabsetzungsbegehren gestellt wurde. Unbestritten ist dagegen, dass die Beschwerdeführerin die definitive Betriebsbewilligung vorerst nicht erhalten hat. Ob dies dem Verantwortungsbereich der Beschwerdeführerin zuzurechnen und zu einer Herabsetzung des Mietzinses berechtigt, muss im Einzelnen geklärt werden. Diesbezüglich herrscht keine Klarheit.
2.4.3 Die Übertragung der WEF-Buchung war ein für Mietverträge untypischer Vorgang. Was genau die Parteien vereinbart haben und welche Konsequenzen die von der Beschwerdegegnerin behauptete Verletzung der vertraglichen Vereinbarung mit Blick auf die Zulässigkeit der Kündigung zufolge Zahlungsverzugs hat, bedarf der weiteren Klärung. Auch insoweit ist die Sach- und Rechtslage nicht liquid.

2.5 Im summarischen Verfahren gilt die Verhandlungsmaxime. Die Beschwerdegegnerin hat die Kündigungen aber angefochten. In dem für mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime von Amtes wegen festzustellen (Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint. Diesem Anliegen hat die Vorinstanz gebührend Rechnung getragen.

3.
Im Ergebnis haben die kantonalen Instanzen mithin zu Recht den Rechtsschutz in klaren Fällen verweigert. Damit muss auf die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht im Einzelnen eingegangen werden. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit auf die appellatorischen Ausführungen überhaupt einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. April 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 248 In generale - La procedura sommaria è applicabile:
^a	nei casi stabiliti dalla legge;
^b	alla tutela giurisdizionale nei casi manifesti;
^c	per i divieti giudiziali;
^d	per i provvedimenti cautelari;
^e	in materia di volontaria giurisdizione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 55 Principio dispositivo e riserva del principio inquisitorio - 1 Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
¹	Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
²	Sono fatte salve le disposizioni di legge concernenti l'accertamento dei fatti e l'assunzione delle prove d'ufficio.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259^a - 1 Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:
¹	Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:
^a	l'eliminazione del difetto;
^b	una riduzione proporzionale del corrispettivo;
^c	il risarcimento dei danni;
^d	l'assunzione della lite contro un terzo.
²	Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
¹	Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
²	Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
^b	fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
^b1	nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
^b2	nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.