4A_554/2021 - 2022-05-02 - Vertragsrecht - contrat de bail à loyer; contestation du loyer initial,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 554/2021

Arrêt du 2 mai 2022

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux
Hohl, Présidente, Kiss, Niquille, Rüedi et May Canellas.
Greffière: Mme Raetz.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
tous deux représentés par Me Lionel Ducret, avocat,
recourants,

contre

C.________ SA,
représentée par Me Jean-David Pelot, avocat,
intimée.

Objet
contrat de bail à loyer; contestation du loyer initial,

recours contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2021 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (XA18.017763-210420; 445).

Faits :

A.

A.a. En 1949, C.________ SA (ci-après: la bailleresse), sous son ancienne raison sociale, a acquis un immeuble sis avenue xxx à Z.________. En 1965, elle a détruit cet immeuble pour en reconstruire un nouveau.

A.b. Par contrat du 7 novembre 2017, A.________ et B.________ (ci-après: les locataires) ont pris à bail, avec effet au 1er décembre 2017, un appartement de quatre pièces situé au cinquième étage de l'immeuble précité. Le loyer mensuel initial net a été fixé à 2'280 fr., auquel s'ajoutait un acompte de 230 fr. pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires. Selon la formule officielle de notification de loyer utilisée lors de la conclusion d'un nouveau bail, datée du même jour, le précédent locataire payait un loyer net de 1'562 fr. depuis 2014, ainsi qu'un acompte de 230 fr. pour le chauffage, l'eau chaude et les frais accessoires. L'augmentation de loyer était motivée par l'adaptation aux loyers usuels du quartier.

B.

B.a. Les locataires ont contesté le loyer initial par requête déposée devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Riviera-Pays d'Enhaut. Ayant fait opposition à la proposition de jugement rendue par cette commission et ayant obtenu une autorisation de procéder, ils ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Ils ont conclu, en substance, à ce que le loyer initial de leur appartement soit fixé à un montant mensuel brut de 1'467 fr. 30 et à ce que le trop-perçu leur soit restitué.
Par jugement du 14 septembre 2018, le tribunal a fixé à 1'562 fr. le loyer mensuel initial net de l'appartement dès le 1er décembre 2017 et a ordonné la restitution du trop-perçu. Il a considéré que l'augmentation de loyer de 46 % par rapport au loyer précédent était injustifiable compte tenu de la conjoncture économique, de sorte que les locataires avaient démontré que la hausse de loyer était certainement abusive. La bailleresse avait produit cinq annonces de location provenant de sites internet et des fiches comparatives concernant deux appartements, ce qui n'était pas suffisant pour établir les loyers du quartier. Elle avait ainsi échoué à apporter la contre-preuve du caractère non abusif du loyer convenu. Dès lors, le tribunal s'est attaché à fixer le loyer initial admissible. Il a relevé que ni les loyers du quartier, ni le rendement net (faute de production des pièces nécessaires, ce qui ne pouvait être reproché à la bailleresse), ne pouvaient servir de critère de fixation du loyer initial. Comme aucune des parties n'avait produit de statistiques, le seul critère à disposition était le loyer acquitté par le locataire précédent, s'élevant à 1'562 fr. Le tribunal a ainsi arrêté le loyer initial net à ce montant.
Par arrêt du 30 octobre 2019, statuant sur appel de la bailleresse, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a annulé ce jugement et a renvoyé la cause au tribunal afin qu'il procède dans le sens des considérants. Elle lui a reproché de s'être référé au précédent loyer comme seul critère. Il convenait de procéder à un nouvel examen à l'aune des statistiques, lesquelles constituaient des faits notoires, en les pondérant au besoin pour tenir compte des caractéristiques de l'objet litigieux. Le tribunal n'avait analysé aucun de ces éléments et n'avait pas usé de son expérience.

B.b. A la suite de l'arrêt de renvoi, le tribunal a notamment procédé à une inspection locale de l'appartement. Par jugement du 4 novembre 2020, il a fixé à 1'800 fr. le loyer mensuel initial net dû dès le 1er décembre 2017 et a ordonné la restitution du trop-perçu. Il s'est fondé sur des données ressortant de statistiques publiées par l'Office fédéral de la statistique (OFS) relatives au " Loyer moyen par m² en francs selon le nombre de pièces, par canton " en 2017. Il a retenu, pour un logement de quatre pièces d'une surface de 103 m2 dans le canton de Vaud, un loyer mensuel net de 1'637 fr. (103 m² x 15 fr. 90). Il a ensuite pondéré ce montant en fonction des caractéristiques du logement et a fixé le loyer mensuel initial net à 1'800 fr.

B.c. Par arrêt du 10 septembre 2021, la cour cantonale a rejeté l'appel formé par les locataires à l'encontre de ce jugement et l'a confirmé.

C.
Les locataires (ci-après: les recourants) ont exercé un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre cet arrêt. Ils ont conclu à sa réforme en ce sens que le loyer initial net soit fixé sur la base du loyer de l'ancien locataire, respectivement sur la base des statistiques, à un montant de 1'562 fr., et que la bailleresse (ci-après: l'intimée) soit condamnée à leur restituer le trop-perçu. Subsidiairement, ils ont conclu à son annulation et au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Dans sa réponse, l'intimée a conclu au rejet du recours.
La cour cantonale s'est référée à son arrêt.
Les recourants ont déposé une réplique spontanée.

Considérant en droit :

1.
Les conclusions soumises au Tribunal fédéral sont dirigées contre l'arrêt du 10 septembre 2021 de la cour cantonale, tandis que la motivation présentée tend aussi à invalider l'arrêt que cette autorité a rendu le 30 octobre 2019.
Le plus récent arrêt de la cour cantonale est une décision finale susceptible de recours selon l'art. 90 LTF.
L'arrêt du 30 octobre 2019 est une décision incidente qui peut être attaquée avec cette décision finale, dans la mesure où elle influe sur le contenu de celle-ci, conformément à l'art. 93 al. 3 LTF. La décision incidente, renvoyant la cause au Tribunal des baux afin qu'il procède à une nouvelle fixation du loyer initial, a une influence évidente sur le contenu de la décision finale. Par ailleurs, il importe peu que les recourants n'aient pas pris de conclusions formelles en lien avec la décision incidente (cf. art. 42 al. 1 LTF), dès lors que celle-ci fait l'objet de griefs suffisamment motivés en droit (arrêts 4A 553/2020 du 16 février 2021 consid. 1; 4A 424/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1.5.1 et les références citées).
Pour le surplus, les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont réalisées sur le principe, notamment celles afférentes à la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) et au délai de recours (art. 100 al. 1 LTF).

2.

2.1. Le recours peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Eu égard, toutefois, à l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes (ATF 140 III 115 consid. 2). Le recourant doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 140 III 86 consid. 2).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes ou découlent d'une violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). " Manifestement inexactes " signifie ici " arbitraires " (ATF 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi les conditions précitées seraient réalisées. Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées).
En matière d'appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables. L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution serait envisageable, voire préférable (ATF 136 III 552 consid. 4.2).

3.
En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.

3.1. Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2 et l'arrêt cité).
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt 4A 191/2018 précité consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 144 III 514 consid. 3.2).

3.2. Lorsque, dans la formule officielle, le bailleur s'est prévalu des loyers usuels pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui de l'ancien locataire, il appartient au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial (ATF 147 III 431 consid. 3.2.1; ATF 139 III 13 consid. 3.1.3.2).

3.2.1. Le loyer initial est présumé abusif (présomption de fait) lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10 %, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 431 consid. 3.3).
Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s'il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité (ATF 147 III 431 consid. 4.2). Pour éveiller de tels doutes, il est par exemple envisageable que le bailleur se réfère à un certain nombre de logements de comparaison et/ou à des statistiques officielles ou à des statistiques ne répondant pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 en lien avec l'al. 1 OBLF (cf. pour les détails, voir ATF 147 III 431 consid. 4.3.1).
Le juge cantonal doit apprécier les indices présentés par le bailleur en tenant compte de son expérience générale de la vie et de sa connaissance du marché local (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3).

3.2.2. S'il arrive à la conclusion que le bailleur a éveillé des doutes fondés sur la présomption, celle-ci tombe. Dans ce cas, il incombe au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial à l'aide de cinq objets comparables ou d'une statistique officielle (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3).

3.2.3. En revanche, si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, la présomption du loyer abusif s'applique en faveur du locataire (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3). Dans ce cas, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au juge de fixer lui-même le loyer initial. En effet, sous peine de commettre un déni de justice, il doit arrêter un loyer même si les parties n'ont pas apporté de moyens de preuve (ATF 139 III 13 consid. 3.5.1).
Se pose ainsi la question de savoir comment le juge doit procéder pour fixer le loyer initial si les parties n'ont pas fourni d'éléments pertinents.
Dans l'ATF 139 III 13 consid. 3.5 ss, le Tribunal fédéral a qualifié le loyer initial d'abusif et a dû arrêter lui-même le loyer initial; dans le cas concret, faute d'éléments produits par les parties, il a estimé conforme au droit fédéral de s'en tenir au loyer payé par l'ancien locataire.
Tel ne doit toutefois pas être systématiquement le cas. En effet, le juge du fait jouit d'une grande marge d'appréciation pour fixer le loyer initial dans un cas concret. En s'inspirant de la jurisprudence récente rendue en lien avec le critère du rendement net (ATF 147 III 14 consid. 6.1.2 et 6.1.3; ATF 142 III 568 consid. 2.1), en l'absence d'éléments permettant de fixer le loyer selon l'art. 11 OBLF, même lorsque le défaut est imputable au bailleur, il y a lieu de procéder comme suit:
a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire.
b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.

3.3. En l'occurrence, il n'est pas contesté que le logement litigieux se trouve dans un immeuble ancien et que le critère des loyers usuels du quartier est donc prioritaire, critère que l'intimée a d'ailleurs invoqué dans la formule officielle.
Il n'est pas non plus contesté que le loyer initial a été qualifié d'abusif. L'arrêt du 30 octobre 2019 de la cour cantonale a été rendu avant les précisions de la jurisprudence apportées par l'ATF 147 III 431 précité, mais il aboutit à un résultat conforme à celles-ci. Au vu de l'augmentation de loyer de 46 % par rapport au loyer du précédent locataire, le loyer initial était présumé abusif. La bailleresse n'a pas fourni d'éléments suffisants pour éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à la véracité de cette présomption, de sorte que cette présomption s'applique.
Il appartenait ainsi aux juges de procéder eux-mêmes à la fixation du loyer initial.

4.
Les recourants contestent uniquement le montant du loyer initial arrêté par les juges.

4.1. Dans son arrêt du 30 octobre 2019, la cour cantonale a considéré que le loyer initial ne pouvait être fixé sur la seule base du loyer du locataire précédent; il devait notamment être déterminé à l'aune des statistiques, en les pondérant au besoin pour tenir compte des caractéristiques de l'appartement litigieux. La cour cantonale a relevé que " la statistique vaudoise " apparaissait conforme aux réquisits de la jurisprudence fédérale. Elle n'a toutefois pas expliqué précisément à quelle statistique elle faisait référence. Statuant sur renvoi, le Tribunal des baux s'est fondé sur les statistiques de l'OFS relatives au " loyer moyen par m² en francs selon le nombre de pièces, par canton " comme base de calcul, ce qu'a confirmé par la suite la cour cantonale.

4.2. Tout d'abord, les recourants soutiennent que comme la bailleresse n'avait fourni aucun élément permettant aux juges d'arrêter le loyer, ces derniers devaient s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. Ensuite, les recourants font valoir que les statistiques utilisées par les juges ne sauraient être considérées comme des statistiques au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF et ne pouvaient être appliquées.
Or, tel que mentionné au consid. 3.2.3 supra, lorsque le juge doit fixer lui-même le montant du loyer initial, et si les parties n'ont pas produit d'éléments pertinents, il convient de distinguer deux situations.
En l'occurrence, on ne se trouve pas dans le premier cas de figure, où le juge ne dispose d'aucun autre élément que le montant du loyer payé par le précédent locataire.
Le juge a au contraire considéré que des statistiques étaient disponibles. Les statistiques de l'OFS précitées ne satisfont pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 en lien avec l'al. 1 OBLF. Pour ce faire, elles auraient dû contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose louée, de même que sur la période de construction, et tenir compte de l'évolution récente des loyers. Toutefois, en se fondant sur ces statistiques et en les pondérant avec les caractéristiques de l'appartement litigieux, en faisant usage de son expérience et de sa connaissance du marché locatif cantonal, l'instance précédente n'a pas violé le droit fédéral (cf. consid. 3.2.3 supra).

4.3. Les recourants formulent ensuite deux critiques en lien avec le choix des statistiques de l'OFS précitées et la manière dont elles ont été appliquées.

4.3.1. Premièrement, ils font valoir que celles-ci n'étaient pas adaptées au cas d'espèce. Selon eux, il aurait fallu se fonder sur les statistiques de l'OFS " Loyer moyen en francs selon l'époque de construction et le nombre de pièces, par grandes régions ", puisque celles-ci tenaient compte de l'âge de l'immeuble et se concentraient sur la région lémanique. Or, les juges précédents ont expliqué les raisons pour lesquelles ils ont écarté ces statistiques. Ils ont souligné qu'elles reposaient sur des données regroupant les logements d'une région comprenant l'ensemble des cantons de Genève, Vaud et Valais, soit des cantons présentant de grandes disparités au niveau du marché locatif. Les recourants ne critiquent pas réellement la motivation des juges précédents et se livrent en réalité à leur propre appréciation. Pour peu qu'il soit recevable, ce grief doit être rejeté.

4.3.2. Secondement, les recourants soutiennent que leur appartement ne comporterait que trois pièces, de sorte que la constatation, selon laquelle il s'agissait d'un quatre pièces, était arbitraire. Les recourants n'ont toutefois pas formulé ce moyen de fait devant la cour cantonale, alors qu'il leur appartenait de le faire en vertu du principe de l'épuisement des griefs (ATF 143 III 290 consid. 1.1 et les références citées). Ainsi, cette critique est irrecevable.

4.4. Les recourants font encore valoir que le loyer mensuel net ressortant des statistiques appliquées, soit 1'637 fr., avait été pondéré de manière arbitraire pour aboutir au montant de 1'800 fr.

4.4.1. Le Tribunal des baux a relevé que l'immeuble comprenant l'appartement litigieux était composé de huit étages. Ses caractéristiques architecturales, notamment au niveau de l'entrée, lui conférait un certain standing. Il était de plus situé dans un quartier calme et privilégié, au bord du lac, sans voisinage proche, et était entouré de verdure. L'accès se faisait par une rue sans issue pour les véhicules, laquelle menait à un chemin pédestre longeant le lac. L'appartement litigieux était situé au cinquième étage. Tout le long du séjour (partie salon et partie salle à manger) était, sur plus de huit mètres, bordé de vitres donnant sur un grand balcon-terrasse de plus de 16 m2. Ces séjour et balcon-terrasse jouissaient d'une vue panoramique sur le lac et les montagnes. Le hall comportait une cheminée. Le logement était en outre composé d'une cuisine agencée moderne, d'une salle d'eau en bon état avec un WC séparé, ainsi que de deux chambres de taille agréable. Les sols des chambres et pièces à vivre étaient en parquet, lequel avait été poncé et vitrifié juste avant l'entrée des locataires. Les fenêtres étaient en PVC double vitrage. La peinture des murs, plafonds et boiseries avait aussi été réfectionnée avant l'emménagement
des locataires et les installations électriques révisées. Ces divers avantages plaçaient ce logement bien au-dessus de la moyenne, ce dont il convenait de tenir compte pour fixer le loyer. Quelques points négatifs devaient également être pris en considération. Ainsi, la peinture des murs des parties communes de l'immeuble était usée. S'agissant de l'extérieur de l'immeuble, les façades, les balcons et les garde-corps avaient un aspect vétuste avec, par endroits, la peinture qui s'écaillait et le béton qui présentait des ébréchures typiques d'un vieillissement par carbonatation. Globalement, il apparaissait cependant que les qualités particulières du logement dépassaient nettement les éléments négatifs relevés ci-dessus, de sorte que la donnée statistique retenue devait être pondérée positivement. En se référant à son expérience et à sa connaissance du marché locatif cantonal, le tribunal a fixé le loyer initial net à 1'800 fr. La cour cantonale a entièrement confirmé cette appréciation. Elle a notamment relevé que les locataires n'avaient pas apporté la preuve de la prétendue vétusté de l'appartement et de son manque d'entretien; la seule pièce qu'ils avaient fournie à cet égard, soit une lettre du 5 octobre 2020, avait été
produite tardivement et était irrecevable.

4.4.2.

4.4.2.1. Les recourants reprochent d'abord à la cour cantonale d'avoir écarté le courrier précité. Ils soutiennent qu'il avait déjà été déposé par la partie adverse au tribunal le 16 octobre 2020; il constituait à cette époque un vrai novaet figurait déjà au dossier de première instance. Quoi qu'il en soit, ce courrier aurait trait à des travaux de rénovation qui allaient être entrepris dans les espaces communs et sur l'enveloppe extérieure du bâtiment. Il ne concerne donc pas l'appartement litigieux en lui-même. De plus, les autorités précédentes ont déjà relevé, et pris en compte, le fait que la peinture des murs des parties communes était usée et que l'extérieur du bâtiment était vétuste.

4.4.2.2. Les recourants contestent ensuite les caractéristiques positives retenues par les juges, en commençant par la qualification d'immeuble d'un " certain standing ". Ils se limitent toutefois à opposer leur propre appréciation à celle des juges précédents, sans parvenir à démontrer que ceux-ci auraient sombré dans l'arbitraire en retenant ce fait. Lorsqu'ils allèguent la vétusté de l'immeuble, ils perdent de vue que les juges précédents ont, comme susmentionné, pris cela en considération.

4.4.2.3. En lien avec la cheminée de l'appartement, les recourants reprennent mot pour mot l'argumentation présentée dans leur mémoire d'appel. Ils ne critiquent pas les considérations que les juges cantonaux ont développées à cet égard. Or, il leur appartenait de s'en prendre à celles-ci et d'exposer en quoi la cour cantonale aurait elle aussi violé le droit fédéral. Cette critique ne satisfait donc pas aux exigences de motivation prévalant devant le Tribunal fédéral et s'avère ainsi irrecevable. Pour la même raison, celle liée aux travaux de réfection de la peinture et des installations électriques est également irrecevable.

4.4.2.4. Les recourants reprochent encore à la cour cantonale d'avoir retenu qu'ils n'avaient pas démontré leur allégation selon laquelle " une grande partie des immeubles situés à Z.________ " jouirait d'une vue sur le lac et les montagnes. Ils soutiennent qu'il s'agirait d'un fait notoire. Tel n'est pas le cas. Il n'est d'ailleurs en aucun cas arbitraire de tenir compte de la vue panoramique dont bénéficie l'appartement des recourants, lequel se situe au cinquième étage d'un immeuble construit directement au bord du lac. Il ne s'agit pas d'une vue banale, propre à de nombreux logements, comme semblent le soutenir les recourants.

4.4.2.5. S'agissant de la cuisine, les juges cantonaux ont relevé qu'elle était certes petite, mais que les premiers juges l'avaient qualifiée d'habitable, ce qui sous-entendait qu'on pouvait également y manger assis. Les recourants n'invoquent, ni ne démontrent, l'arbitraire de cette constatation. Par ailleurs, ils soutiennent que les juges ont omis le fait que les finitions de cette cuisine étaient moyennes. Ils n'ont toutefois pas soulevé ce moyen de fait devant l'instance précédente. Pour cette raison déjà, cette critique est irrecevable.

4.4.2.6. Enfin, les recourants soutiennent que dans la formule officielle de notification du loyer initial, l'intimée ne s'était prévalue que des loyers usuels dans le quartier pour justifier la hausse du loyer. Or, pour fixer le loyer initial, les juges précédents avaient pris en compte des travaux de rénovation effectués avant leur entrée dans le logement litigieux pour pondérer le loyer, soit des motifs qui n'avaient pas été invoqués par l'intimée dans la formule officielle. Ils se fondent sur l'ATF 121 III 364 consid. 4b, " approuvé par la doctrine récente ".
Dans cet ATF, le Tribunal fédéral relève que le nouveau locataire peut admettre de bonne foi que seuls les motifs invoqués par le bailleur dans la formule officielle ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Le Tribunal fédéral en déduit que si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts ou le renchérissement, le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, en particulier des critères absolus, à moins que le locataire ne réclame un tel examen, lequel ne peut pas lui être refusé. Le Tribunal fédéral a notamment répété ce principe à l'ATF 139 III 13, en ajoutant que dans le cas d'espèce, le bailleur s'était prévalu, sur la formule officielle, des loyers usuels dans le quartier pour justifier la hausse, et que les locataires n'avaient pas invoqué un critère différent de calcul du loyer. Ensuite, il a relevé que de toute manière, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus était inversée, et que le loyer initial litigieux devait être analysé sur la base des loyers usuels dans le quartier (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 et les références citées).
Cette jurisprudence n'est d'aucun secours aux recourants. En effet, en l'occurrence, il n'est pas contesté que l'examen de l'admissibilité du loyer initial devait se faire à l'aune du critère absolu des loyers usuels, comme invoqué par l'intimée dans la formule officielle. Ce n'est qu'après avoir considéré le loyer convenu comme abusif que les juges, pour le fixer à nouveau, ont pondéré à bon droit les données résultant des statistiques avec l'ensemble des caractéristiques de l'appartement litigieux, selon leur expérience et leur connaissance du marché.

4.4.2.7. En définitive, les recourants ne parviennent pas à démontrer que la cour cantonale aurait sombré dans l'arbitraire en retenant que les caractéristiques de leur logement étaient propres à pondérer vers le haut le loyer de 1'637 fr. ressortant des statistiques appliquées, et en fixant leur loyer mensuel initial net à 1'800 fr.

5.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.
Les recourants, qui succombent, prendront solidairement à leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Ils verseront en outre, également solidairement entre eux, une indemnité de dépens à l'intimée (art. 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 2 mai 2022

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Hohl

La Greffière : Raetz

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtsmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270 - 1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
^a	im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
^b	durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
^c	bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
^d	lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
^e	lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
^f	das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269a Bst. a OR)
¹	Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
²	Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
³	Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
⁴	Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.