4A_585/2010 - 2011-02-02 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 585/2010

Urteil vom 2. Februar 2011
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
X.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Heusi,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Hatz,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag; Ausweisung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 16. September 2010.
Sachverhalt:

A.
Mit Vertrag vom 1. Dezember 2005 vermietete die Y.________ (Vermieterin) im Erdgeschoss des Bahnhofs Solothurn an der Z.________strasse ein Ladenlokal von ca. 30 m² an die Q.________ GmbH. Der Vertrag sah eine feste Vertragsdauer bis 31. Januar 2011 mit der Option auf Verlängerung bis 31. Januar 2016 vor. Der Mietzins wurde auf 10 % des Umsatzes bis zu Fr. 400'000.--, und darüber auf 9 % des Umsatzes bei einem jährlichen Grundmietzins von Fr. 30'000.-- festgelegt.

Mit Vereinbarung vom 14. Juni 2007 übertrugen die Parteien den Mietvertrag per 1. Juli 2007 auf die X.________ GmbH als neue Mieterin. Diese übte am 23. Juni 2009 ihr Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages bis zum 31. Januar 2016 aus.

Im Schreiben vom 11. November 2009 gab die Vermieterin unter dem Betreff "Mahnung" gegenüber der Mieterin zusammengefasst an, diese habe die Zahlungsfrist bezüglich der Mietzinse und Akontozahlungen für die Monate September und Oktober im Gesamtbetrag von Fr. 5'745.80 überschritten. Weiter führte die Vermieterin aus:

"Gestützt auf Art. 257d OR setzen wir Ihnen zur Begleichung des rückständigen Mietzinses eine Frist von 30 Tagen. Sollte Ihre Zahlung bis zum Ablauf dieser Frist nicht bei uns eingehen, werden wir gezwungen sein, das Mietverhältnis gemäss den gesetzlichen Bestimmungen zu kündigen."
Dieses Schreiben ist der Mieterin am 12. November 2009 zugegangen, welche am 3. Dezember 2009 einen ausstehenden Monatsmietzins bezahlte.

Am 14. Dezember 2009 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d OR per 31. Januar 2010 mit der Begründung, die Monatsmiete Oktober 2009 sei trotz Mahnungen nicht beglichen worden.

Am 21. Dezember 2009 überwies die Mieterin zwei Monatsmietzinse.

Mit Eingabe vom 15. Januar 2010 focht die Mieterin die Kündigung vom 14. Dezember 2009 bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Oberamts Region Solothurn an, welche die Kündigung mit Entscheid vom 19. April 2010 als unwirksam erklärte.

B.
Am 21. Mai 2010 klagte die Vermieterin beim Richteramt Solothurn-Lebern auf Feststellung der Rechtswirksamkeit der Kündigung vom 14. Dezember 2009 und auf Ausweisung der Mieterin. Mit Urteil vom 2. Juli 2010 stellte der Gerichtspräsident von Solothurn-Lebern die Wirksamkeit der umstrittenen Kündigung fest und wies die Mieterin unter Androhung der Rechtsfolgen nach Art. 292 StGB an, die Mieträumlichkeiten bis am 23. Juli 2010 zu verlassen. Einen dagegen erhobenen Rekurs der Mieterin wies das Obergericht des Kantons Solothurn mit Urteil vom 16. September 2010 ab, wobei es die Frist zur Ausweisung auf den 30. September 2010, 12.00 Uhr, verlängerte.

C.
Die Mieterin (Beschwerdeführerin) erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den Anträgen, in Aufhebung der Ziffern 1- 4 des Urteils des Obergerichts vom 16. September 2010 sei die Rechtsunwirksamkeit der Kündigung vom 14. Dezember 2009 festzustellen und das Ausweisungsbegehren abzuweisen. Dem weiteren Begehren um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wurde mit Präsidialverfügung vom 12. November 2010 stattgegeben.
Die Vermieterin (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Obergericht verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
1.1 Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist grundsätzlich einzutreten, da sie unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) von der mit ihren Anträgen unterlegenen Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht wurde, eine mietrechtliche Zivilstreitigkeit mit einem Streitwert von mindestens Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) betrifft und sich gegen einen Entscheid einer letzten kantonalen Instanz richtet (Art. 75 Abs. 1 BGG).

1.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Rügt der Beschwerdeführer eine unvollständige Feststellung des Sachverhalts, hat er mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozessrechtskonform eingebracht hat (Urteil 4A 526/2008 vom 21. Januar 2009 E. 3.2, mit Hinweis). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen gemäss Art. 99 Abs. 1 BGG nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt, was in der Beschwerde näher darzulegen ist (BGE 130 III 28 E. 4.4 S. 34; 129 III 135 E. 2.3.1 S. 144).

2.
2.1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sinn der Ansetzung einer Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR ist es namentlich, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um die Mittel zur Tilgung der Ausstände zu beschaffen und ihm damit eine letzte Gelegenheit zu geben, den schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen Kündigung zu entgehen (Urteile 4C.124/2005 vom 26. Juli 2005 E. 3.3; 4A 107/2010 vom 3. Mai 2010 E. 2.4). Ihre Warnfunktion kann die Fristansetzung nur erfüllen, wenn sie klar und deutlich abgefasst ist. Dies setzt zum einen voraus, dass der Zahlungsrückstand entweder ziffermässig bezeichnet wird oder zumindest einwandfrei bestimmbar ist (Urteil 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b, teilweise wiedergegeben in MRA 2001, S. 47). Zum andern muss die Zahlungsaufforderung eine ausdrückliche Kündigungsandrohung enthalten (vgl. BGE 119 II 147 E. 3a). Diese muss zum Ausdruck bringen, dass sich der Vermieter eine
ausserordentliche Kündigung ohne Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen vorbehält, wenn der rückständige Betrag nicht rechtzeitig bezahlt wird (LACHAT UND ANDERE, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009 S. 543 Rz. 27/2.5.2; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., 2008 N. 25 zu Art. 257d OR; FELIX RAJOWER, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern unter besonderer Berücksichtigung der zürcherischen Praxis, AJP 7/1998 S. 797 ff., 807; vgl. auch ROGER WEBER, Basler Kommentar, OR I, 4. Aufl. 2007, N. 4 zu Art. 257d OR).

2.2 Das Obergericht erwog, die Beschwerdeführerin sei im Zeitpunkt der Mahnung vom 11. November 2009 mit der Zahlung fälliger Miet- und Nebenkostenrechnungen im Rückstand gewesen, weshalb eine Fristansetzung gemäss Art. 257d OR zulässig gewesen sei. Auch habe die Beschwerdeführerin erkennen können, dass die Zahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verlangt werde. Die Beschwerdegegnerin habe bei nicht fristgerechter Bezahlung die Kündigung gemäss den gesetzlichen Bestimmungen angedroht. Zwar habe sie dabei nicht ausdrücklich auf Art. 257d OR verwiesen. Die Fristansetzung und die Kündigungsandrohung seien jedoch im Kontext zu betrachten. Aus dem Hinweis auf eine Kündigung "nach den gesetzlichen Bestimmungen" im Zusammenhang mit Art. 257d OR gehe mit der nötigen Deutlichkeit hervor, dass das Mietverhältnis im Falle des Ausbleibens der fristgerechten Zahlung der Miet- und Nebenkostenausstände ausserordentlich gekündigt werde. So habe das befristete Mietverhältnis ohnehin nur vorzeitig aufgelöst werden können, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung erfüllt sind. Aufgrund der gesamten Umstände habe die Beschwerdeführerin erkennen müssen, dass ihr bei Nichtzahlung der gesamten Ausstände eine
ausserordentliche Kündigung drohe.

2.3 Die Beschwerdeführerin wendet ein, der Hinweis auf eine "Kündigung gemäss den gesetzlichen Bestimmungen" im Schreiben vom 11. November 2009 sei nicht geeignet, dem Mieter die fatalen Säumnisfolgen bewusst zu machen. Ein Zusammenhang zwischen der Mahnung nach Art. 257d OR und der Kündigungsandrohung ergebe sich nur für mietrechtlich versierte Personen. Für andere Adressaten sei der Hinweis auf eine Kündigung nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht verständlich. Zwar möge bei entsprechenden rechtlichen Kenntnissen klar sein, dass ein befristeter Vertrag nur vorzeitig aufgelöst werden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung erfüllt sind. Beim Betreiber eines Kebapimbisslokals könne ein solches Wissen jedoch nicht vorausgesetzt werden. Vielmehr müsse davon ausgegangen werden, dass er gerade bei einem befristeten Vertrag ein trügerisches Sicherheitsgefühl gehabt habe. Dieses sei durch den Hinweis auf eine allfällige Kündigung "gemäss den gesetzlichen Bestimmungen" noch nicht erschüttert worden, weil er daraus nicht habe entnehmen können, dass eine Kündigung auf 30 Tagen per Ende Monat möglich sei. Ein Mieter werde nur aufgeweckt und auf die Wichtigkeit einer pünktlichen Zahlung aufmerksam
gemacht, wenn die angedrohte Kündigung ausdrücklich als "ausserordentlich", "vorzeitig" oder "fristlos" bezeichnet werde. Nur so werde unmissverständlich klar, dass bei Nichteinhalten der Frist das Mietverhältnis mit einer kurzen Frist aufgelöst werden kann. Ohne eine solche Angabe könne die Fristansetzung ihre Funktion als Warnsignal nicht erfüllen, weshalb sie unwirksam sei.

2.4 Im Schreiben vom 11. November 2009 setzte die Beschwerdegegnerin ausdrücklich eine dreissigtägige Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR und stellte im folgenden Satz bei Nichtbezahlung innert Frist die Kündigung gemäss den gesetzlichen Bestimmungen in Aussicht. Aus diesem unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Zahlungsaufforderung und der Kündigungsandrohung wird auch für einen juristischen Laien klar, dass die Beschwerdeführerin eine Kündigung wegen Zahlungsrückstandstands mit den entsprechenden gesetzlichen Fristen und keine Beendigung des Vertrages nach der festen Vertragsdauer bis zum 31. Januar 2016 ankündigte, zumal im Vertrag die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung erwähnt wird. Damit musste die Beschwerdeführerin, auch wenn sie die angerufenen gesetzlichen Fristen nicht kannte, erkennen, dass ihr eine ausserordentliche Kündigung drohte. Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn sie annahm, das Schreiben vom 11. November 2009 sei diesbezüglich genügend klar gewesen.

3.
3.1 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Der Vermieter hat demnach gemäss Art. 257d OR zweistufig vorzugehen. Er hat in einem ersten Schritt den Mieter nach Abs. 1 unter Kündigungsandrohung zur Zahlung des Mietzinses innert einer bestimmten Frist aufzufordern, um nach unbenutztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gemäss Abs. 2 in einem zweiten Schritt ausserordentlich kündigen zu können (BGE 119 II 147 E. 3a und b). Nach altem Recht musste der Vermieter bereits mit der Fristansetzung mitteilen, dass der Vertrag bei Nichtbezahlung innert der Frist aufgelöst werde. Gemäss dem zweistufigen Vorgehen hat der Vermieter dagegen zum verbesserten Schutz des Mieters auch dann, wenn dieser nicht fristgerecht bezahlt hat, immer noch die Wahl, den Vertrag trotzdem aufrechtzuerhalten oder ihn zu kündigen. Das Wahlrecht kann der Vermieter nur bewusst und sinnvoll ausüben, wenn er sicher weiss, dass bzw. in welchem Umfang der Mieter den ausstehenden Mietzins nicht bezahlt hat. Zudem soll das zweistufige Vorgehen klare Verhältnisse schaffen, indem es bedingte Kündigungen
verbietet und damit Missverständnisse bezüglich der Frage verhindert, ob die Kündigung unbedingt oder bedingt ausgesprochen wurde (BGE 119 II 147 E. 3c S. 153 f.). Eine vor Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist ausgesprochene Kündigung ist unwirksam (BGE 121 III 156 E. 1c/aa S. 161; Urteil 4C.124/2005 vom 26. Juli 2005 E. 3.2).

3.2 In der Lehre wird die Meinung vertreten, ein vor Ablauf der Zahlungsfrist verfasstes Kündigungsschreiben sei gültig, wenn es dem Mieter erst danach zugehe, da die Kündigungserklärung erst mit dem Zugang beim Mieter rechtswirksam werde (ROGER WEBER, Basler Kommentar, OR I, 4. Aufl. N. 6 zu Art. 257d OR; FELIX RAJOWER, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern unter besonderer Berücksichtigung der zürcherischen Praxis, AJP 7/1998 S. 797 ff., 811; RAYMOND BISANG, Kündigung wegen Zahlungsrückstandes, MRA 1/2000 S. 238 f., 240; vgl. auch Urteil 4C.96/2006 vom 4. Juli 2006 E. 2.2, publ. in: mp 3/2006 S. 187 ff., 188 f.).

3.3 Die Vorinstanz schloss sich dieser Meinung an und qualifizierte die Kündigung vom 14. Dezember 2009 daher als nicht vorzeitig, da sie zwar am letzten Tag der Zahlungsfrist und damit vor deren Ablauf verfasst und versendet worden, der Beschwerdeführerin jedoch erst danach zugegangen sei.

3.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, eine am letzten Tag der Zahlungsfrist ausgesprochene Kündigung sei auch dann verfrüht, wenn sie der Mieter nachträglich erhalte. Zwar könne in solchen Fällen der Mieter durch die vorzeitig ausgesprochene Kündigung nicht mehr von der fristgerechten Zahlung abgehalten werden. Zudem stünden ihm an sich 30 Tage zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse zur Verfügung. Die 30-tägige Zahlungsfrist sei jedoch eine Mindestfrist. Es gebe daher keinen Grund, eine am letzten Tag der Frist ausgesprochene Kündigung anders zu behandeln als eine am 28. oder 29. Tag erklärte Kündigung, da eine Frist entweder eingehalten sei oder nicht. So könne auch eine am letzten Tag der Frist ausgesprochene Kündigung zu Missverständnissen zwischen Vermieter und Mieter führen, was dem Zweck von Art. 257d OR, klare Verhältnisse zu schaffen, widerspreche.

3.5 Die Beschwerdegegnerin hat ihre Kündigung am letzten Tag der Zahlungsfrist mit der Begründung ausgesprochen, die Monatsmiete Oktober 2009 sei trotz Mahnung nicht beglichen worden. Da an diesem Tag keine Mietzinszahlungen mehr bei der Beschwerdegegnerin eingingen, hat sie ihren Entscheid über die Kündigung in Kenntnis des bei Ablauf der Zahlungsfrist ausstehenden Betrages getroffen. Zudem ging die bedingungslos ausgesprochene Kündigung der Beschwerdeführerin erst nach Ablauf der Zahlungsfrist zu, weshalb die Kündigung die Beschwerdeführerin nicht irreführen oder von fristgerechten Zahlungen abhalten konnte. Unter diesen Umständen wurde der Schutzzweck des von Art. 257d OR verlangten zweistufigen Vorgehens des Vermieters gewahrt. Die Berufung auf eine verfrüht ausgesprochene Kündigung erfolgte damit ohne schützenswertes Interesse und ist deshalb als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren (vgl. Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 132 III 115 E. 2.4 S. 118; 129 III 493 E. 5.1 S. 497; je mit Hinweis). Demnach hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die Kündigung nicht wegen zu früher Erklärung als unwirksam qualifizierte.

4.
4.1 Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Ein solcher Verstoss ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d OR nur unter speziellen Umständen zu bejahen (BGE 120 II 31 E. 4a S. 33). Solche können vorliegen, wenn der ausstehende Betrag unbedeutend war oder kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde und der Mieter den Mietzins zuvor immer rechtzeitig bezahlt hatte (Urteile 4C.65/2003 vom 23. September 2003 E. 4.2.1; 4A 366/2008 vom 25. November 2008 E. 4).

4.2 Die Vorinstanz verneinte die Missbräuchlichkeit und führte aus, eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages sei nicht bereits deshalb missbräuchlich, weil sie den Interessen der Beschwerdegegnerin entgegenkomme. Die Vermieterin habe ein Recht auf pünktliche Zahlung des Mietzinses. Die Beschwerdeführerin habe die ausserordentliche Kündigung durch rechtzeitige Zahlung der Mietzinse abwenden können. Zu beachten sei sodann, dass gerade die Vereinbarung eines Umsatzmietzinses dem Geschäftsgang des Mieters besonders Rechnung trage.

4.3 Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz insoweit vor, verschiedene Tatsachen nicht berücksichtigt zu haben. Auf die angeführten Umstände kann jedoch nicht abgestellt werden, weil sie im angefochtenen Urteil nicht erwähnt werden und die Beschwerdeführerin nicht aufzeigt, dass sie diese bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform behauptet hat oder erst das angefochtene Urteil dazu Anlass gab (vgl. E. 1.2 hiervor). Im Übrigen könnte selbst mit Rücksicht auf die von der Beschwerdeführerin behaupteten Umstände kein Rechtsmissbrauch abgeleitet werden. So ist entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin ein Mietzinsausstand von rund Fr. 5'500.-- auch bei Verhandlungen über eine vorzeitige Vertragsauflösung mit hohen Entschädigungsforderungen nicht als unbedeutend zu qualifizierten. Zudem könnte die Beschwerdeführerin daraus, dass die Beschwerdegegnerin bei vorgängigen Zahlungsrückständen, so z.B. im Jahr 2007 und 2008, nur mit Betreibungsandrohungen reagiert haben soll, nichts für sich ableiten. Vielmehr würde dies belegen, dass sie den Mietzins auch schon vor den behaupteten Umbauarbeiten im Bahnhof Solothurn im Jahr 2009 zum Teil verspätet bezahlt hat, weshalb nicht entscheidend ist, ob die Arbeiten zu einer Reduktion des
Umsatzes führten. Schliesslich kann nicht gesagt werden, die Beschwerdegegnerin habe in ihrem Schreiben vom 11. November 2009 die Tragweite der Mahnung durch eine unklare Formulierung der Säumnisfolgen verschleiert, weshalb auch insoweit ein Rechtsmissbrauch zu verneinen ist.

5.
5.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die im angefochtenen Entscheid angesetzte Frist für die Räumung des Mietobjektes ist neu auf Ende Februar 2011 festzusetzen.

5.2 Die Gerichtskosten sind der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Gemäss Art. 68 Abs. 2 BGG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Nach bundesgerichtlicher Praxis haben obsiegende Parteien grundsätzlich nur dann Anspruch auf eine Parteientschädigung, wenn sie durch einen externen Anwalt vertreten sind, und deshalb tatsächlich Anwaltskosten anfallen. Da die Beschwerdegegnerin durch einen Anwalt ihres Rechtsdienstes vertreten wird, ist ihr deshalb mangels eines besonders hohen Aufwandes keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. Urteile 1A.86/2003 vom 15. Dezember 2003 E. 6.2; 2A.191/2005 vom 2. September 2005 E. 6; 2C 899/2008 vom 18. Juni 2009 E. 5.2; je mit weiteren Hinweisen).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Frist in Ziffer 2 des Dispositivs des Urteils des Obergerichts des Kantons Solothurn vom 16. September 2010 wird neu auf den 28. Februar 2011 festgesetzt.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. Februar 2011

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Gelzer

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.