5A_593/2012 - 2012-11-01 - Droits réels - Eintrag eines Näherbaurechts im Grundbuch

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 593/2012

Urteil vom 1. November 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher,
Bundesrichter L. Meyer, Marazzi, von Werdt,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Viktor Peter,
Beschwerdeführerin,

gegen

Grundbuchamt A.________.

Gegenstand
Eintrag eines Näherbaurechts im Grundbuch,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern, 1. Abteilung, vom 10. Juli 2012.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG ist Eigentümerin des Grundstücks B.________-GBB-1. Mit öffentlicher Urkunde vom 19. Januar 2012 räumten ihr die Eigentümer des Nachbargrundstückes B.________-GBB-2 ein Näherbaurecht ein. Inhalt dieser Dienstbarkeit ist das Recht zur Erstellung einer Baute auf einer Länge von 37,64 m im Abstand von 3,745 bis 3,985 m zur Grundstücksgrenze.

B.
Mit Anmeldung vom 23. Januar 2012 ersuchte die X.________ AG das Grundbuchamt A.________, Geschäftsstelle B.________, zu Gunsten ihres und zu Lasten des Nachbargrundstücks das Näherbaurecht im Grundbuch einzutragen. Dabei reichte sie dem Grundbuchamt einen Architektenplan ein, worin die im Unterabstand zu erstellende Baute eingezeichnet ist.

Mit Verfügung vom 7. Februar 2012 wies das Grundbuchamt die Anmeldung ab mit der Begründung, der eingereichte Architektenplan stelle keinen Plan für das Grundbuch im Sinn von Art. 732 Abs. 2 ZGB dar.

Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Luzern mit Entscheid vom 10. Juli 2012 ab.

C.
Gegen diesen Entscheid hat die X.________ AG am 20. August 2012 eine Beschwerde in Zivilsachen eingereicht mit den Begehren um dessen Aufhebung und Anweisung des Grundbuchamtes, das fragliche Näherbaurecht einzutragen. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Bei der Abweisung einer Grundbuchanmeldung geht es - als Frage der Grundbuchführung - um eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Zivilrecht, welcher kein Streitwert zukommt (Art. 72 Abs. 2 lit. b Ziff. 2 BGG; Urteile 5A 383/2010 vom 10. Dezember 2010 E. 1.1; 5A 145/2011 vom 30. März 2011 E. 1 [nicht publ. in BGE 137 III 205]). Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Entscheid (Art. 75 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde in Zivilsachen steht somit offen.

2.
Streitgegenstand ist, ob ein Architektenplan als Plan für das Grundbuch im Sinn von Art. 732 Abs. 2 ZGB dienen kann. Das Grundbuchamt wie auch das Obergericht haben die Frage verneint und befunden, im Kanton Luzern seien entsprechend dem Informationsschreiben der Leitung Gruppe Grundbuch vom 19. Dezember 2011 nur drei Varianten als Plan für das Grundbuch zu akzeptieren, nämlich der Plan des Geometers (Format A4 oder A3), der Ausdruck aus dem GRAVIS oder der Ausdruck aus dem Geoportal. Die Beschwerdeführerin hält dies für bundesrechtswidrig bzw. der ratio legis von Art. 732 Abs. 2 ZGB widersprechend, indem der Sinn und Zweck der zeichnerischen Darstellung einzig darin bestehe, spätere Meinungsverschiedenheiten zwischen den Rechtsnachfolgern zu vermeiden. Vorliegend entspreche der Architektenplan exakt dem Grundbuchplan, wie er im Internet aufgeschaltet sei, und die geplante Lagerhalle sei massstabgetreu eingezeichnet; der Architektenplan entspreche somit im Ergebnis dem Plan des Geometers.

2.1 Das Näherbaurecht wird in der Form einer Dienstbarkeit begründet. Diese belastet ein Grundstück immer als Ganzes. Die Parteien können die Ausübung einer Dienstbarkeit jedoch auf einen Teil des Grundstücks beschränken, was beim Näherbaurecht regelmässig zutrifft; diesfalls muss der betreffende Teil anhand des Vertrages bzw. eines Planes eruiert werden können (HÜRLIMANN-KAUP, Neuerungen im Dienstbarkeitsrecht, in: Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht, Zürich 2012, S. 36).

2.2 Im Rahmen der am 1. Januar 2012 in Kraft getretenen Sachenrechtsrevision wurde diesbezüglich Art. 732 ZGB neu gefasst und präzisiert: Beschränkt sich die Ausübung einer Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks und ist die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben, so ist sie gemäss Art. 732 Abs. 2 ZGB in einem Auszug des Planes für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen.

Was ein "Plan für das Grundbuch" ist, wird aufgrund der Verweise in Art. 950 ZGB, Art. 29 Abs. 2 lit. e und Abs. 3 des Geoinformationsgesetzes (GeoIG, SR 510.62) sowie Art. 2 lit. f der Grundbuchverordnung (GBV, SR 211.432.1) in Art. 7 Abs. 1 der Verordnung über die amtliche Vermessung (VAV, SR 211.432.2) verbindlich definiert: "Es handelt sich um einen aus den Daten der amtlichen Vermessung erstellten analogen oder digitalen graphischen Auszug, der als Bestandteil des Grundbuchs die Liegenschaften sowie die flächenmässig ausgeschiedenen selbständigen und dauernden Rechte und Bergwerke abgrenzt; ihm kommen die Rechtswirkungen im Grundbuch zu." Der Plan für das Grundbuch ist mithin ein graphischer Auszug aus dem Grunddatensatz, der die Grundstücke voneinander abgrenzt und am öffentlichen Glauben des Grundbuches teilhat (vgl. ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Aufl., Zürich 2004, Rz. 233 und 235).

Gemäss der Botschaft zur Revision des Sachenrechts ist im Zusammenhang mit Art. 732 Abs. 2 ZGB kein eigentlicher, vom Geometer ausgestellter und unterzeichneter Plan, wie dies bislang praxisgemäss in verschiedenen Kantonen verlangt wurde, erforderlich; es soll vielmehr ein Auszug aus dem Plan für das Grundbuch, der beispielsweise aus dem Internet heruntergeladen wurde und auf welchem die Grundstücksgrenzen und die Lage der Gebäude sichtbar sind, genügen (vgl. BBl 2007 5310). In der Lehre wird darauf hingewiesen, dass es sich um einen aktuellen Plan des Nachführungsgeometers mit sichtbaren Grundstückgrenzen und Grundstücknummern handeln muss, wobei die Einzeichnungen der Dienstbarkeiten nicht zwingend vom Nachführungsgeometer vorgenommen werden müssen (PFÄFFLI, Neuerungen im Dienstbarkeitsrecht, in: Revision des Immobiliarsachenrechts, Bern 2011, S. 121; PFÄFFLI, Dienstbarkeitsvertrag und grundbuchlicher Vollzug, in: Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht, Zürich 2012, S. 89; PFÄFFLI/BYLAND, Sachenrecht und Notar: Neuerungen, in: Der bernische Notar 2011, S. 80; ARNET, Neuerungen bei den Dienstbarkeiten, in: Revision des Sachenrechts - ein erster Überblick für Eilige, Bern 2012, 10 f.; SCHMID, Das Dienstbarkeitsrecht im
Lichte der Revision des Immobiliarsachenrechts, in: ZBGR 93/2012, S. 157). Im Unterschied zur amtlichen Vermessung, welche als Bestandteil des Grundbuches die genauen Grenzverläufe der Grundstücke festhält, finden die privaten Einzeichnungen keinen Eingang ins Vermessungswerk und sie bilden auch nicht Gegenstand des öffentlichen Glaubens (PFÄFFLI, Dienstbarkeiten: Neuerungen mit besonderer Berücksichtigung des Bereinigungsverfahrens, in: ZBGR 91/2010, S. 362).

Während nach dem Gesagten die Parteien die Einzeichnungen selber vornehmen können, genügt ein privat ersteller Plan nach neuem Recht nicht mehr (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 4. Aufl., Zürich 2012, Rz. 1246; HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., S. 36; anders das frühere Recht, vgl. Urteil 5A 641/2008 vom 8. Januar 2009 E. 4.1; anders auch in noch unvermessenen Gebieten, vgl. Botschaft BBl 2007 5310). Die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass der von ihr eingereichte Plan materiell allen Anforderungen genüge oder sogar darüber hinausgehe, stösst deshalb ist Leere. Sie geht ferner deshalb an der Sache vorbei, weil die materielle Prüfungsbefugnis des Grundbuchverwalters beschränkt ist (vgl. BGE 124 III 341 E. 2b) und ihm - ebenso dem verurkundenden Notar - auch faktisch nicht zuzumuten wäre, die Übereinstimmung der im Architektenplan eingezeichneten Grenzverläufe auf ihre tatsächliche Übereinstimmung mit dem Vermessungswerk abzugleichen. Indes hat der Grundbuchverwalter, soweit die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben werden kann und deshalb ein Plan nötig ist, gemäss Art. 70 Abs. 3 GBV zu prüfen, ob es sich dabei um einen Auszug des Planes für das Grundbuch handelt. Dass ein Architektenplan nicht
zwingend den Daten der amtlichen Vermessung entsprechen muss, stellt im Übrigen auch die Beschwerdeführerin nicht in Abrede. Insbesondere ist, selbst wenn der Architekt die Rohdaten online direkt in sein eigenes System übernommen hat, nicht sichergestellt, dass diese in der Folge nicht verändert worden sind. Das ist nicht der Fall, wenn der Plan direkt aus den Registerdaten der amtlichen Vermessung generiert und über das Publikationsportal ausgedruckt wird. Theoretisch wäre auch hier eine anschliessende Manipulation möglich; indes würde es sich um eine bewusste Änderung handeln, während es bei den ins eigene System gelesenen Daten ohne weiteres zu unbeabsichtigten Veränderungen kommen kann.

2.3 Aus dem vorstehend Gesagten ergibt sich, dass ein Architektenplan nicht als Plan für das Grundbuch im Sinn von Art. 732 Abs. 2 ZGB taugt und die Beschwerde in Zivilsachen deshalb abzuweisen ist.

3.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Grundbuchamt A.________ und dem Obergericht des Kantons Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. November 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Möckli

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 732 - 1 L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
¹	L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
²	La servitude doit être dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 732 - 1 L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
¹	L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
²	La servitude doit être dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 732 - 1 L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
¹	L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
²	La servitude doit être dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 950 - 1 L'immatriculation et la description de chaque immeuble dans le registre foncier s'effectuent sur la base de la mensuration officielle, notamment d'un plan du registre foncier.
¹	L'immatriculation et la description de chaque immeuble dans le registre foncier s'effectuent sur la base de la mensuration officielle, notamment d'un plan du registre foncier.
²	La loi fédérale du 5 octobre 2007 sur la géoinformation666 fixe les exigences qualitatives et techniques applicables à la mensuration officielle.

SR 510.62 Loi fédérale du 5 octobre 2007 sur la géoinformation (Loi sur la géoinformation, LGéo) - Loi sur la géoinformation LGéo Art. 29 Tâche - 1 La mensuration officielle garantit la disponibilité des géodonnées de référence qui lient les propriétaires et des informations descriptives concernant les immeubles.
¹	La mensuration officielle garantit la disponibilité des géodonnées de référence qui lient les propriétaires et des informations descriptives concernant les immeubles.
²	Cette tâche comprend notamment:
^a	la densification des cadres géodésiques de référence;
^b	l'abornement et la mensuration des limites des cantons, des districts et des communes;
^c	l'abornement et la mensuration des limites des immeubles;
^d	la saisie, la mise à jour et la gestion des informations topographiques concernant les immeubles;
^e	la mise à disposition du plan du registre foncier.
³	Le Conseil fédéral fixe les principes de la mensuration officielle, en particulier:
^a	l'abornement et la mensuration des limites des immeubles;
^b	les exigences minimales applicables à l'organisation cantonale;
^c	la direction générale et la haute surveillance de la Confédération;
^d	la délimitation concrète par rapport aux autres géodonnées de base.

SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 2 Notions - Au sens de la présente ordonnance, on entend par:
^a	bien-fonds: toute surface de terrain ayant des limites déterminées de façon suffisante;
^b	registre foncier: le registre public des droits réels immobiliers, des annotations et des mentions, composé du grand livre, du journal, du plan du registre foncier et des pièces justificatives;
^c	grand livre: le répertoire de toutes les données en relation avec les immeubles immatriculés au registre foncier, en ce qui concerne les droits réels, les annotations et les mentions, qu'ils aient des effets juridiques ou qu'ils soient radiés;
^d	feuillet du grand livre: le recueil de toutes les données en relation avec un immeuble déterminé du grand livre, en ce qui concerne les droits réels, les annotations et les mentions, qu'ils aient des effets juridiques ou qu'ils soient radiés;
^e	journal: le procès-verbal chronologique du traitement des opérations du registre foncier, notamment des réquisitions d'inscriptions, de modifications et de radiations dans le registre foncier, d'immatriculations et d'exmatriculations d'immeubles, de modifications de leurs limites ou d'inscriptions de créanciers gagistes;
^f	plan du registre foncier: l'extrait des données de la mensuration officielle telles que prévues à l'art. 7 de l'ordonnance du 18 novembre 1992 sur la mensuration officielle (OMO)7;
^g	pièces justificatives: le terme générique pour la réquisition au registre foncier et pour le justificatif relatif au titre ainsi que ses annexes, notamment les procurations, les consentements et les autorisations.

SR 211.432.2 Ordonnance du 18 novembre 1992 sur la mensuration officielle (OMO) OMO Art. 7 Plan du registre foncier - 1 Le plan du registre foncier est un extrait analogique ou numérique issu des données de la mensuration officielle.
¹	Le plan du registre foncier est un extrait analogique ou numérique issu des données de la mensuration officielle.
²	Il contient au moins les données concernant:
^a	les points limites et le tracé des limites des biens-fonds (art. 943, al. 1, ch. 1, CC);
^b	les points limites et le tracé des limites des droits distincts et permanents sur des immeubles différenciés par la surface (art. 943, al. 1, ch. 2, CC);
^c	les mines (art. 943, al. 1, ch. 3, CC);
^d	les zones de territoires en mouvement permanent (art. 660a CC).
³	Le contenu minimal du plan bénéficie des effets attachés au registre foncier (art. 971 à 974 CC).
⁴	Les cantons peuvent en outre prescrire que soient représentées également les limites de servitudes, pour autant qu'elles soient définies clairement sur le terrain.
⁵	Le Département fédéral de justice et police (DFJP) et le DDPS fixent conjointement les exigences applicables au plan du registre foncier et à d'autres extraits, notamment en matière de contenu et de représentation.

SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 70 Servitudes et charges foncières - 1 Les art. 64 et 65 sont applicables par analogie en ce qui concerne les pièces justificatives à produire pour l'inscription d'une servitude ou d'une charge foncière, que la loi exige la forme authentique ou la forme écrite pour leur constitution.
¹	Les art. 64 et 65 sont applicables par analogie en ce qui concerne les pièces justificatives à produire pour l'inscription d'une servitude ou d'une charge foncière, que la loi exige la forme authentique ou la forme écrite pour leur constitution.
²	Lorsque le droit d'inscrire découle directement de la loi et que cela est établi par le justificatif relatif au titre, il suffit que ce dernier revête la forme écrite.
³	Lorsqu'un extrait de plan du registre foncier doit être joint au justificatif relatif au titre (art. 732, al. 2, CC), la localisation de la servitude ou de la charge foncière doit être effectuée par les parties sur cet extrait de telle manière qu'elle ne donne lieu à aucune ambiguïté du point de vue géométrique.
⁴	La constitution d'un usufruit par transfert de patrimoine est régie par l'art. 66, al. 1, let. e.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.