1C_576/2020 - 2021-04-01 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 576/2020

Arrêt du 1er avril 2021

Ire Cour de droit public

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Kneubühler, Président,
Chaix et Jametti.
Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure
A.________, représenté par Me Marc-Olivier Buffat, avocat,
recourant,

contre

Commune de Croy, Conseil général, 1322 Croy, représentée par Me Yves Nicole, avocat,
Département des institutions et du territoire du canton de Vaud, place du Château 1, 1014 Lausanne, représenté par la Direction générale du territoire et du logement du canton de Vaud, avenue de l'Université 5, 1014 Lausanne.

Objet
Plan d'affectation; zone réservée,

recours contre l'arrêt de la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud
du 17 septembre 2020 (AC.2019.0023).

Faits :

A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n o 352 de la Commune de Croy. D'une surface de 4'791 m², cette parcelle supporte un bâtiment agricole (n o ECA 156). Elle est colloquée pour l'essentiel en zone du village B au sens du plan général d'affectation (ci-après: PGA) et du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions (ci-après: RPGA), approuvé par le département cantonal compétent le 7 octobre 1996.
Le 3 mars 2016, la Municipalité de Croy a délivré un permis d'implantation à A.________, à la suite d'une enquête préalable d'implantation pour la construction de trois immeubles et d'un parking souterrain sur la parcelle n o 352.

B.
Le 14 mars 2017, la municipalité a publié dans la Feuille des avis officiels du canton de Vaud (FAO) un avis aux propriétaires, par lequel elle faisait part de son intention d'établir une zone réservée, au sens de l'art. 46 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RS/VD 700.11), sur certaines portions de la zone à bâtir. Dans l'intervalle, elle invitait les intéressés à prendre contact avec elle et se réservait le droit de faire application de l'art. 77 LATC, dans sa teneur en vigueur à cette époque, pour refuser tout projet qui serait contraire aux planifications envisagées, mais non encore soumises à l'enquête.
Le 19 mars 2017, A.________ a confirmé à la municipalité son intention de construire trois immeubles sur sa parcelle n o 352. En réponse, le 23 mars 2017, l'autorité municipale a rappelé qu'elle refuserait dorénavant toute demande de permis de construire compromettant la planification envisagée, "quand bien même [son] projet [était] conforme à la loi et au règlement municipal".

C.
Du 7 février au 9 mars 2018 la municipalité a mis à l'enquête publique un projet de zone réservée; celle-ci englobe notamment la parcelle n o 352. Selon le règlement de la zone réservée, cette dernière est instituée pour cinq ans (cf. art. 4 al. 1); elle peut être prolongée de trois ans aux conditions de l'art. 46 LATC (art. 4 al. 2).
Il ressort du rapport d'aménagement du 2 février 2018, élaboré en application de l'art. 47 de l'ordonnance fédérale sur l'aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT; RS 700.1), que la croissance hors périmètre de centre (soit l'ensemble de la commune) est limitée par la mesure A11 du Plan directeur cantonal (ci-après: PDCn) à 0,75% par année sur la période 2015-2036, faisant passer la population de 335 à 388 habitants (soit une augmentation de 53 habitants). Le bilan étant établi à partir des dernières statistiques de population, soit 344 habitants le 31 décembre 2016, le besoin se montait à 44 habitants. La zone à bâtir actuelle permettant une capacité totale d'accueil de 139 nouveaux habitants, le surdimensionnement était de 95 habitants. Pour des questions liées à l'égalité de traitement, la zone réservée communale s'étendrait à l'ensemble des zones à bâtir communales destinées à l'habitat, à savoir la zone de village A, la zone de village B et la zone d'habitation individuelle au sens du PGA, ainsi qu'aux sous-secteurs 2 et 3 du plan partiel d'affectation "Pra Amiet".
A.________ a formé opposition contre cette zone réservée le 1 er mars 2018.

D.
Le 22 février 2018, A.________ a déposé une demande de permis de construire portant sur la démolition du bâtiment agricole existant sur la parcelle n o 352 et la réalisation d'un immeuble de huit appartements et de deux couverts à voitures (CAMAC 176737). Toujours en février 2018, le prénommé a également requis l'autorisation de réaliser sur sa parcelle deux immeubles de huit appartements chacun, d'un parking souterrain et de deux couverts à voitures (CAMAC 176754). L'enquête publique s'est déroulée du 5 septembre au 4 octobre 2018.
Par décisions du 8 janvier 2019, la municipalité a refusé la délivrance des permis de construire sollicités. A.________ a recouru au Tribunal cantonal contre le refus de sa deuxième demande (CAMAC 176754). Son recours a été rejeté par arrêt du 17 septembre 2020 (cause cantonale AC.2019.0044).

E.
Dans l'intervalle, le 1 er octobre 2018, le Conseil général de Croy a adopté le plan de zone réservée ainsi que son règlement; il a autorisé la municipalité à entreprendre toutes démarches utiles en vue de l'approbation et de l'entrée en vigueur de la zone réservée.
Le 3 décembre 2018, cette décision a été approuvée sous réserve du droit des tiers par l'ancien Département cantonal du territoire et de l'environnement (actuellement Département des institutions et du territoire [DIT]).
Le 21 janvier 2019, A.________ a recouru contre cette décision d'approbation à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Par arrêt du 17 septembre 2020 (cause cantonale A.2019.0023), la cour cantonale a rejeté le recours. Compte tenu du surdimensionnement de la zone à bâtir et de la révision de la planification communale en cours, l'instauration d'une zone réservée s'avérait justifiée et proportionnée.

F.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande principalement au Tribunal fédéral de prononcer que "la décision du Conseil Général de la Commune de Croy du 1 er octobre 2018 est réformée, de même que la décision d'approbation de la zone réservée par le Département du 3 décembre 2018 est annulée pour ce qui concerne la parcelle 352 RF de la Commune de Croy, propriété du recourant qui est exclue de la zone réservée". Subsidiairement, il conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer et se réfère aux considérants de son arrêt. La Direction générale du territoire et du logement (ci-après: DGTL) demande le rejet du recours. Le Conseil général de la Commune de Croy conclut aussi au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. Egalement invité à se prononcer, l'Office fédéral du développement territorial (ARE) se rallie à l'arrêt attaqué. Le recourant a répliqué, persistant dans les conclusions de son recours.

Considérant en droit :

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabilité des recours qui lui sont soumis.
En raison de l'effet dévolutif complet du recours au Tribunal cantonal (cf. ATF 136 II 101 consid. 1.2 p. 104 et les arrêts cités), la recevabilité des conclusions principales du recours apparaît douteuse, celles-ci étant dirigées contre la décision municipale du 1 er octobre 2018 et celle du département compétent du 3 décembre 2018. On comprend néanmoins des motifs développés dans son mémoire (cf. ATF 127 IV 101 consid. 1 p. 102) que le recourant s'en prend à l'arrêt de la cour cantonale du 17 septembre 2020, dont il demande la réforme en ce sens que son recours cantonal est admis et les décisions précitées annulées. Ses conclusions subsidiaires sont quoi qu'il en soit dirigées contre l'arrêt attaqué dont il demande l'annulation. Dans cette mesure, le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire (art. 82 let. a LTF) et apparaît recevable, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.
Le recourant, qui a pris part à la procédure cantonale de recours, est particulièrement touché par l'arrêt attaqué, qui confirme la collocation en zone réservée d'une parcelle dont il est propriétaire; il bénéficie dès lors d'un intérêt digne de protection à son annulation. La qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF doit en conséquence lui être reconnue.
Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière.

2.
Dans une première partie de son écriture, le recourant expose son propre état de fait. Une telle argumentation, dans la mesure où elle s'écarte des faits établis dans l'arrêt attaqué ou les complète, sans qu'il soit indiqué que ceux-ci seraient manifestement inexacts ou arbitraires, est irrecevable (cf. ATF 140 III 115 consid. 2 p. 116 s.; arrêts 1C 593/2019 du 19 août 2020 consid. 2; 1C 518/2019 du 8 juillet 2020 consid. 2). Pour le même motif, sont également irrecevables les faits allégués appellatoirement au gré des différents griefs de droit; il en va ainsi en particulier des allégations aux termes desquelles le recourant prétend que sa parcelle serait maintenue en zone à bâtir selon la nouvelle planification communale en cours d'élaboration.

3.
Dans un grief d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu, le recourant reproche à l'instance précédente d'avoir refusé de mettre en oeuvre une inspection locale; il y voit une violation de son droit d'être entendu.

3.1. Garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de participer à l'administration des preuves essentielles lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1 p. 103 et les références citées). L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 p. 171 et les arrêts cités). Dans ce contexte, le recourant est soumis aux exigences de motivation accrue de l'art. 106 al. 2 LTF.

3.2. Selon le recourant, la localisation et l'implantation de sa parcelle au sein du territoire communal constitueraient des éléments d'appréciation importants pour déterminer si et dans quelle mesure sa collocation en zone réservée serait justifiée. Cette mesure d'instruction aurait également permis, à le suivre, de déterminer si d'autres parcelles pouvaient être dézonnées.
Les éléments de fait que le recourant entend démontrer par la mise en oeuvre d'une inspection locale ne sont pour l'heure toutefois pas pertinents. En effet et pour les motifs encore exposés ci-après, ce n'est qu'au stade ultérieur de la révision du PGA, en application des exigences en matière de redimensionnement des zones à bâtir surdimensionnées, que devront être définis les biens-fonds à dézoner, respectivement le sort de la parcelle du recourant (cf. consid. 4.4.1), ce dernier bénéficiant d'ailleurs dans ce cadre de la possibilité de contester l'affectation finalement retenue (cf. art. 33 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 [LAT; RS 700]). On ne discerne par ailleurs pas, dans ce contexte, et faute d'explications convaincantes, ce que le recourant entend déduire de l'arrêt 1C 156/2019 du 28 novembre 2019 (en particulier consid. 2.4.2) : cette affaire n'est pas comparable au cas d'espèce en tant qu'elle porte sur la délivrance d'une autorisation de construire intervenue antérieurement à l'élaboration d'un projet de zone réservée, respectivement à sa mise à l'enquête.
Dans ces conditions, la cour cantonale pouvait, sans arbitraire, écarter la mesure d'instruction requise et se contenter des éléments photographiques et des plans versés aux dossiers des autorités inférieures. Mal fondé, le grief est rejeté.

4.
Sur le fond, le recourant se plaint d'une violation des art. 15 et 27 LAT. Selon lui, sa parcelle répondrait aux conditions d'un classement en zone à bâtir au sens de l'art. 15 LAT - plus particulièrement de son al. 4 -, de sorte qu'elle n'aurait pas dû être englobée dans le périmètre de la zone réservée. Il soutient par ailleurs que l'instauration d'une zone réservée, qui paralyse pendant plusieurs années toute possibilité de construire sur sa parcelle, serait contraire au principe de la proportionnalité. Il se prévaut à cet égard des art. 5 al. 2 et 36 al. 3 Cst. en lien avec la garantie de la propriété.

4.1. Selon l'art. 27 LAT, s'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation (al. 1). Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai (al. 2). En droit cantonal, l'art. 46 al. 1 LATC (dans sa teneur au 1 er septembre 2018) prévoit que la commune ou le département cantonal peuvent établir des zones réservées pour une durée de cinq ans pouvant être prolongée de trois ans au maximum.
L'établissement d'une zone réservée répond à un intérêt public lorsqu'il y a lieu de modifier un plan d'aménagement, que celui-ci soit ou non conforme au droit (ALEXANDER RUCH, in Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n. 31 ad art. 27). Il s'agit en particulier de garantir aux autorités chargées de l'aménagement du territoire la liberté de planifier et de décider, et d'éviter que des projets de construction viennent entraver cette liberté. Il faut ainsi une nécessité de planifier, assortie d'une intention concrète. Il n'est toutefois pas nécessaire que l'autorité ait déjà une idée précise de la manière dont elle entend redéfinir la zone à bâtir, en particulier lorsque cela ne découle pas d'une simple intention de sa part mais d'une obligation résultant directement de la LAT ou du plan directeur cantonal (RUCH, op. cit., n. 32 ad art. 27 ). Tel est le cas de l'obligation de réduire les zones à bâtir surdimensionnées prévue à l'art. 15 al. 2 LAT (arrêt 1C 94/2020 du 10 décembre 2020 consid. 3.1).

4.2. La mesure A11 de la 4 ème adaptation du plan directeur cantonal (PDCn) constate que, d'une manière générale, les réserves légalisées de terrains à bâtir sont réparties inégalement entre les communes, et que leur localisation ne répond plus aux critères actuels. Hors des centres, les réserves sont le plus souvent excédentaires. Les communes sont donc tenues de réviser leurs plans d'affectation dans les cinq ans suivant la 4 ème adaptation du PDCn. Un tableau fixe la croissance totale maximale de 2015 à 2030 pour les périmètres compacts d'agglomération et de centre cantonal. Pour les autres types d'espaces, il définit la croissance annuelle maximale, notamment 1,5% pour les périmètres des centres locaux et les périmètres des localités à densifier, et 0,75% pour les villages et quartiers hors centre. La densité minimale des nouvelles zones d'habitation est également fixée, pour les mêmes périmètres (cf. PDCn, mesure A11, p. 48 s.). Les communes dont les zones à bâtir sont surdimensionnées ne peuvent délivrer de permis de construire tant qu'elles n'ont pas redimensionné leurs zones à bâtir si ceux-ci sont susceptibles d'entraver la mise en conformité des planifications ou que les terrains répondent aux qualités de surfaces
d'assolement. Elles se fondent notamment sur l'art. 77 aLATC (disposition reprise à l'art. 47 LATC) et peuvent planifier des zones réservées selon l'art. 46 LATC (cf. PDCn, mesure A11, p. 50). Le département compétent peut aussi s'opposer à la délivrance d'un permis de construire si la zone à bâtir est manifestement trop étendue ( Ibidem, p. 51).

4.3. En l'espèce, le Tribunal cantonal a retenu que la surcapacité d'accueil de la Commune de Croy était de 95 habitants selon le rapport 47 OAT; l'autorité cantonale avait pour sa part retenu un surdimensionnement de 178 habitants. Quoi qu'il en fût, ce surdimensionnement obligeait la commune à procéder à une réaffectation importante de parcelles actuellement colloquées en zone à bâtir. L'instauration d'une zone réservée était ainsi justifiée sur le principe. Etendre la zone réservée à l'ensemble de la zone à bâtir communale était par ailleurs de nature à permettre aux autorités communales de procéder à une révision de la planification en ayant une vue de tout le territoire communal. S'agissant plus particulièrement de la parcelle du recourant, au vu de sa situation au sein du milieu bâti, un éventuel déclassement n'apparaissait pas d'emblée exclu, de sorte que celle-ci pouvait également être intégrée dans la zone réservée. L'institution de la zone réservée - et son périmètre - apparaissait ainsi proportionnée à l'objectif d'intérêt public poursuivi, savoir la conservation de la marge de manoeuvre nécessaire à l'autorité pour le redimensionnement de sa zone à bâtir, la révision de la planification n'étant pas achevée.

4.4. Le recourant conteste cette appréciation et affirme que sa parcelle (n o 352) répondrait aux critères de la zone à bâtir de l'art. 15 LAT. Elle se situerait en périmètre centre, serait entièrement équipée et bordée de deux routes d'accès déjà existantes. Son intention de construire serait en outre indiscutable, dès lors qu'il avait déjà reçu un permis d'implantation et qu'il avait en outre sollicité un permis de construire ayant fait l'objet d'une procédure séparée. A suivre le recourant, qui au demeurant ne conteste pas le surdimensionnement de la zone à bâtir communale, on ne verrait pas, dans ces circonstances, comment son bien-fonds pourrait, dans le cadre de la révision de la planification, être soustrait de la surface de la zone à bâtir. Aussi, en englobant son bien-fonds dans la zone réservée, les autorités précédentes auraient-elles violé l'art. 15 LAT, "respectivement les intentions du législateur fédéral, telles qu'elles figurent à l'art. 1 al. 2 let. a bis LAT et art. 1 al. 2 let. b LAT, quant à la densification des surfaces d'habitat dans les zones centre et quant à la configuration et au contenu de la zone à bâtir". Enfin, en ne procédant à aucun examen concret permettant de démontrer que sa parcelle serait
nécessaire à la procédure de dézonage, alors que son intégration dans la zone réservée paralysera pendant plusieurs années les possibilités de construire, la cour cantonale aurait violé le principe de la proportionnalité.

4.4.1. En l'occurrence, compte tenu du surdimensionnement de la zone à bâtir communale, il n'est pas douteux - et le recourant ne le nie pas - qu'une adaptation de la planification au sens de l'art. 27 LAT s'impose (cf. ALEXANDER RUCH, in Praxis Kommentar RPG, Nutzungsplanung, 2016, n. 31 ad art. 27). Au stade de l'adoption d'une zone réservée, spécialement lorsque, comme en l'espèce, la révision ne procède pas de l'intention de la commune, mais d'une obligation découlant de l'art. 15 al. 2 LAT, puis du PDCn, il n'est pas nécessaire que l'autorité ait déjà arrêté précisément la manière dont sera redéfinie sa zone à bâtir (cf. arrêts 1C 57/2020 du 3 février 2021 consid. 3.2; 1C 94/2020 du 10 décembre 2020 consid. 3.1). Il n'est dès lors pas pertinent de reprocher à l'instance précédente de n'avoir, à ce stade, pas déterminé s'il n'était pas possible de "dézoner d'autres parcelles moins bien situées". Il apparaît tout aussi prématuré de se plaindre que la parcelle no 352 a été englobée dans la zone réservée alors qu'elle répondrait, aux dires du recourant, aux caractéristiques de la zone à bâtir définies par l'art. 15 LAT. Les réflexions sur l'affectation définitive de la parcelle et, plus largement, sur le sort du secteur concerné,
devront être menées séparément, dans le cadre de la révision du PGA.

4.4.2. Par ailleurs, contrairement à ce qu'affirme le recourant, sa parcelle se situe hors du périmètre de centre selon le PDCn, ce que confirme d'ailleurs la DGTL. Il ne saurait dès lors en déduire qu'elle devrait nécessairement être exclue de la zone réservée et maintenue en zone à bâtir. La jurisprudence ne condamne de surcroît pas, en particulier s'agissant de surfaces situées hors centre, l'institution d'une zone réservée s'étendant à l'ensemble de la zone à bâtir communale (arrêts 1C 57/2020 du 3 février 2021 consid. 3.2; 1C 94/2020 du 10 décembre 2020 consid. 3.3; 1C 16/2019 du 18 octobre 2019 consid. 3.2). Quoi qu'en dise le recourant, il ne saurait pas non plus en être ainsi dans le cas présent. En effet, compte tenu de l'important excédent présenté par la zone à bâtir communale, le travail de redimensionnement concerne l'entier de celle-ci (cf. rapport 47 OAT, p. 3); la zone réservée pouvait ainsi être étendue à "toute parcelle comportant des réserves en zone à bâtir pour du logement" (cf. rapport 47 OAT, p. 8), qu'elle soit construite ou non. Cela permet non seulement d'éviter, durant le processus de planification, la réalisation de nouvelles constructions, mais également des travaux de reconstruction ou
d'agrandissement, allant au-delà de ce qu'autorise l'art. 3 du règlement de la zone réservée (cf. art. 3 al. 1 à 3 du règlement de zone réservée; dépendances de peu d'importance, rénovations et transformations de bâtiments existants, agrandissements mesurés), susceptibles de dégrader encore la situation de surdimensionnement. Cela garantit également à l'autorité cantonale la marge de manoeuvre suffisante pour procéder au redimensionnement d'ensemble de sa zone à bâtir tel qu'exigé par le droit fédéral (cf. arrêt 1C 57/2020 du 3 février 2021 consid. 3.2).

4.4.3. L'option d'englober l'ensemble de la zone à bâtir destinée à l'habitat apparaît en l'espèce d'autant moins critiquable qu'elle a été prise en vue d'assurer une égalité de traitement entre l'ensemble des propriétaires. Une délimitation ciblée aurait en effet, selon le rapport 47 OAT, engendré des choix subjectifs favorisant ou défavorisant certains propriétaires (cf. rapport 47 OAT, p. 6).
Au stade du recours fédéral, le recourant ne se plaint du reste plus spécifiquement d'une inégalité de traitement. Cependant, en soutenant que sa parcelle ne devrait manifestement pas être concernée par le remaniement de la zone à bâtir, il s'en prévaut à tout le moins indirectement (cf. arrêt 1C_ 16/2019 du 18 octobre 2019 consid. 4.4). Cela étant, et indépendamment de la recevabilité de cette critique (cf. art. 106 al. 2 LTF), il n'apparaît pas d'emblée exclu que son bien-fonds puisse être concerné par le remaniement de la zone à bâtir communale, en particulier au regard de sa situation au sein du milieu bâti. Selon les constatations cantonales, que le recourant ne conteste pas valablement (cf. art. 97 al. 1 , 105 al. 1 et 106 al. 2 LTF; voir également consid. 2 ci-dessus), sa parcelle se situe en bordure de la zone à bâtir, au sud-est du territoire communal. Même si elle est équipée et entourée pour partie de parcelles construites, elle est relativement grande, ne supporte pour l'heure qu'un bâtiment agricole et demeure pour l'essentiel non construite. Or une telle configuration ne permet pas d'emblée d'exclure nécessairement tout déclassement, dans le cadre de la révision générale du PGA en cours.

4.4.4. La jurisprudence considère enfin qu'en règle générale, une zone réservée satisfait à l'exigence d'aptitude découlant du principe de la proportionnalité puisqu'il s'agit de préserver la liberté de planification de l'autorité compétente (Ruch, op. cit. n° 36 ad art. 27). La règle de la nécessité est également respectée lorsque la zone réservée correspond au périmètre concerné par l'obligation de planifier. Tel est le cas en l'occurrence. Dans le cas d'une zone à bâtir largement surdimensionnée, l'autorité doit en effet étendre sa zone réservée à tous les terrains susceptibles d'être dézonés afin de se ménager une marge de manoeuvre suffisante dans le cadre de la révision de son plan d'affectation à l'échelle de tout le territoire communal (arrêt 1C 518/2019 du 8 juillet 2020 consid. 5). Or, en englobant l'ensemble des zones à bâtir d'habitat et les réserves qu'elles renferment (cf. rapport 47 OAT, p. 8), la zone réservée litigieuse répond à ces critères. Il en va également ainsi en ce qui concerne la parcelle du recourant, dont un dézonage éventuel ne peut - pour les motifs déjà évoqués - d'emblée être exclu, celle-ci renfermant une réserve constructible dont la mise en oeuvre pourrait compromettre les opérations de
remaniement de la zone à bâtir. L'existence d'un permis préalable d'implantation pour la réalisation d'immeubles d'habitation n'y change d'ailleurs rien. Celui-ci ne garantit en effet pas la délivrance d'une autorisation de construire définitive, spécialement lorsqu'intervient, dans l'intervalle, l'institution d'une zone réservée adoptée pour répondre à l'intérêt public majeur lié au remaniement des zones à bâtir surdimensionnées (cf. arrêt 1C 168/2019 du 17 janvier 2020 consid. 2.2).
La zone réservée apparaît ainsi proportionnée aux objectifs d'intérêt public poursuivis, à savoir la préservation de la marge de manoeuvre de l'autorité communale nécessaire à la redéfinition et au redimensionnement d'une zone à bâtir conforme au droit fédéral.

4.5. Sur le vu de ce qui précède, la zone réservée litigieuse est en définitive conforme au droit fédéral et doit être confirmée. Mal fondé, le grief est rejeté.

5.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours aux frais du recourant, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). La commune, qui agit dans le cadre de ses attributions officielles, n'a pas droit à des dépens (art. 68 al. 3 LTF)

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires du recourant et de la Commune de Croy, au Département des institutions et du territoire du canton de Vaud, à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.

Lausanne, le 1er avril 2021
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Kneubühler

Le Greffier : Alvarez

SR 700.1 Ordinanza del 28 giugno 2000 sulla pianificazione del territorio (OPT) OPT Art. 47 Informazione nei confronti dell'autorità cantonale preposta all'approvazione - 1 L'autorità che emana i piani di utilizzazione informa l'autorità cantonale preposta all'approvazione (art. 26 cpv. 1 LPT) su come i piani di utilizzazione tengono conto degli scopi e dei principi della pianificazione del territorio (art. 1 e 3 LPT), dei suggerimenti provenienti dalla popolazione (art. 4 cpv. 2 LPT), dei piani settoriali e delle concezioni della Confederazione (art. 13 LPT), del piano direttore (art. 8 LPT) e delle esigenze poste dall'ulteriore diritto federale, in particolare dalla legislazione sulla protezione dell'ambiente.
¹	L'autorità che emana i piani di utilizzazione informa l'autorità cantonale preposta all'approvazione (art. 26 cpv. 1 LPT) su come i piani di utilizzazione tengono conto degli scopi e dei principi della pianificazione del territorio (art. 1 e 3 LPT), dei suggerimenti provenienti dalla popolazione (art. 4 cpv. 2 LPT), dei piani settoriali e delle concezioni della Confederazione (art. 13 LPT), del piano direttore (art. 8 LPT) e delle esigenze poste dall'ulteriore diritto federale, in particolare dalla legislazione sulla protezione dell'ambiente.
²	In particolare, indica le riserve di utilizzazione presenti nelle zone edificabili esistenti e le misure da adottare, nonché i tempi entro cui adottarle, per poter sfruttare tali riserve oppure per poterle edificare in modo conforme alla destinazione della zona.75

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200964 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201962 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:69
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199770 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201072 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3473 della legge del 17 giugno 200574 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201578 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201682 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201685 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 33 Diritto cantonale - 1 I piani d'utilizzazione sono pubblicati.
¹	I piani d'utilizzazione sono pubblicati.
²	Il diritto cantonale prevede almeno un rimedio di diritto contro le decisioni e i piani di utilizzazione fondati sulla presente legge e sulle sue disposizioni di applicazione cantonali e federali.
³	Il diritto cantonale garantisce:
^a	la legittimazione a ricorrere, per lo meno nella stessa misura di quella prevista per il ricorso al Tribunale federale in materia di diritto pubblico;
^b	il riesame completo da parte di almeno una istanza.
⁴	Per l'impugnazione di decisioni pronunciate da autorità cantonali e alle quali è applicabile l'articolo 25a capoverso 1, occorre prevedere autorità di ricorso uniche.79

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 15 Zone edificabili - 1 Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
¹	Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
²	Le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte.
³	L'ubicazione e le dimensioni delle zone edificabili vanno coordinate al di là dei confini comunali, rispettando gli scopi e i principi della pianificazione del territorio. In particolare occorre conservare le superfici per l'avvicendamento delle colture e rispettare la natura e il paesaggio.
⁴	Un terreno può essere assegnato a una zona edificabile se:
^a	è idoneo all'edificazione;
^b	sarà prevedibilmente necessario all'edificazione, urbanizzato ed edificato entro 15 anni, anche in caso di sfruttamento coerente delle riserve interne d'utilizzazione delle zone edificabili esistenti;
^c	le superfici coltive non sono frazionate;
^d	la sua disponibilità è garantita sul piano giuridico; e
^e	l'assegnazione consente di attuare quanto disposto nel piano direttore.
⁵	La Confederazione e i Cantoni elaborano congiuntamente direttive tecniche per l'assegnazione di terreni alle zone edificabili, segnatamente per il calcolo del fabbisogno di tali zone.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 27 Zone di pianificazione - 1 Se i piani d'utilizzazione mancano o devono essere modificati, l'autorità competente può stabilire zone di pianificazione per comprensori esattamente delimitati. All'interno delle zone di pianificazione nulla può essere intrapreso che possa rendere più ardua la pianificazione dell'utilizzazione.
¹	Se i piani d'utilizzazione mancano o devono essere modificati, l'autorità competente può stabilire zone di pianificazione per comprensori esattamente delimitati. All'interno delle zone di pianificazione nulla può essere intrapreso che possa rendere più ardua la pianificazione dell'utilizzazione.
²	Le zone di pianificazione possono essere stabilite per cinque anni al massimo; il diritto cantonale può prevedere una proroga.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 1 Scopi - 1 Confederazione, Cantoni e Comuni provvedono affinché il suolo sia utilizzato con misura e i comprensori edificabili siano separati da quelli non edificabili.5 Essi coordinano le loro attività d'incidenza territoriale e ordinano l'insediamento in vista di uno sviluppo armonioso del Paese. Essi tengono conto delle condizioni naturali, come pure dei bisogni della popolazione e dell'economia.
¹	Confederazione, Cantoni e Comuni provvedono affinché il suolo sia utilizzato con misura e i comprensori edificabili siano separati da quelli non edificabili.5 Essi coordinano le loro attività d'incidenza territoriale e ordinano l'insediamento in vista di uno sviluppo armonioso del Paese. Essi tengono conto delle condizioni naturali, come pure dei bisogni della popolazione e dell'economia.
²	Essi sostengono con misure pianificatorie in particolare gli sforzi intesi a:
^a	proteggere le basi naturali della vita, come il suolo, l'aria, l'acqua, il bosco e il paesaggio;
^abis	promuovere lo sviluppo centripeto degli insediamenti preservando una qualità abitativa adeguata;
^b	realizzare insediamenti compatti;
^bbis	creare e conservare le premesse territoriali per le attività economiche;
^c	promuovere la vita sociale, economica e culturale nelle singole parti del Paese e decentralizzare adeguatamente l'insediamento e l'economia;
^d	garantire una sufficiente base di approvvigionamento del Paese;
^e	garantire la difesa nazionale;
^f	promuovere l'integrazione degli stranieri e la coesione sociale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.