BGE-63-II-79 - 1937-01-01 - BGE - Zivilrecht - Vorzeitige Kündigung des Mietvertrages aus wichtigen Gründen, Art. 269 OR.Sie ist nur zulässig...

S. 79 / Nr. 21 Obligationenrecht (d)

BGE 63 II 79

21. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 23. Februar 1937 i. S.
Walthert gegen Geissler.

Regeste:
Vorzeitige Kündigung des Mietvertrages aus wichtigen Gründen, Art. 269 OR.
Sie ist nur zulässig, wenn mit der Veränderung der Verhältnisse nicht schon
bei Abschluss des Mietvertrages gerechnet werden

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musste; sie kann insbesondere nicht mit dem Verlust der Anstellung begründet
werden, wenn dieselbe gemäss Vertrag oder Gesetz in ordentlicher Weise auf
diesen Zeitpunkt kündbar war.
A. - Der Kläger, K. Geissler, vermietete dem Beklagten, R. W. Walthert, durch
Vertrag vom 23. Juli 1934 sein Haus in Biel für die Zeit vom 1. August 1934
bis 31. Oktober 1937 zu einem monatlichen Zins von Fr. 230. -, wobei der
Beklagte ausserdem den Wasserzins zu bezahlen haben sollte. Als
"Rechtsdomizil" des Beklagten wurde der Vertragsort bezeichnet.
Der Beklagte, von Beruf Apotheker, hatte bis gegen Ende 1933 eine Apotheke in
Stäfa geführt. Am 2. Dezember 1933 trat er bei der Viromed A.-G., Fabrik für
medizinische und chemische Präparate in Biel, provisorisch als
Aussendienstleiter ein. Am 28. Februar 1934 kam mit der Gesellschaft ein
fester Anstellungsvertrag zustande, der erstmals auf 31. Dezember 1934 und
nachher je auf Schluss eines Vierteljahres kündbar sein sollte, mit
einmonatiger Kündigungsfrist. Der Monatsgehalt wurde zunächst auf Fr. 600. -
und für die Zeit ab 1. Juli 1934 auf Fr. 750.- festgesetzt, zuzüglich 4%
Provision vom gesamten schweizerischen Umsatz:
Auf den 1. August 1934 zog der Beklagte in das vom Kläger gemietete Haus ein.
Bei der Viromed traten bald finanzielle Schwierigkeiten ein, die von
Differenzen mit dem Beklagten begleitet waren. Am 14. Februar 1935 erklärte
die Gesellschaft seinen Anstellungsvertrag unter Berufung auf wichtige Gründe
(Art. 352 OR) mit sofortiger Wirkung als aufgelöst.
Darauf kündigte der Beklagte dem Kläger durch Schreiben vom 12. März 1935 den
Mietvertrag gestützt auf Art. 269 OR, da er infolge Verlustes der Anstellung
mittellos dastehe und zwecks Übernahme einer neuen Stelle nach Luzern
übersiedeln müsse.
Der Kläger bestritt das vom Beklagten in Anspruch genommene Kündigungsrecht
und hielt an dem Vertrage fest.

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B. - Am 25. Februar 1936 reichte Geissler gestützt auf die vertragliche
Gerichtsstandsklausel beim Appellationshof des Kantons Bern vorliegende Klage
ein. Er verlangte Bezahlung des Mietzinses für den Rest der Vertragsdauer,
nämlich für 31 Monate zu Fr. 230.-= Fr. 7130.-, welchen Betrag er aus
Billigkeitsgründen um einen Drittel, auf Fr. 4753.-, nebst 5% Zins ab Verfall
der einzelnen Mietzinsraten, reduziere. Ferner machte er für bezahlten
Wasserzins, für Gas- und Lichtrechnungen eine Forderung von Fr. 56.35 und für
weitere Unkosten (Möbelretention und Weitervermietung des Hauses) eine solche
von Fr. 449.75 geltend.
Der Beklagte beantragte unter Berufung auf Art. 269 OR Abweisung der Klage,
soweit mehr als ein halber Jahreszins gefordert werde.
Auf 1. Mai 1936 konnte der Kläger das Haus an einen Dritten vermieten, zu
einem monatlichen Mietzins von Fr. 145.-.
D. - Der Appellationshof verneinte in seinem Urteil vom 12. Oktober 1936 das
Vorliegen eines wichtigen Grundes zur vorzeitigen Kündigung und verpflichtete
den Beklagten zur Bezahlung eines Betrages von Fr. 4600.- nebst Zins an den
Kläger, auf Grand folgender Berechnung:
1. Mietzins bis 1. Mai 1936 (13 x Fr. 230.-) Fr. 2990.-
2. Mietzinsdifferenz vom 1. Mai 1936 bis 31. Oktober 1936 (18 x Fr. 85.-)
» 1530.-
3. Kosten der Weitervermietung Fr. 79.20; mit Rücksicht darauf, dass der
Kläger diese
Kosten nach Ablauf des Mietvertrages ohnehin gehabt hätte, reduziert auf

» 50.-
4. Wasserzins u.s.w. » 56.35
5. Kosten der Möbelretention Fr. 370.55; weil jedoch übersetzt, nach
richterlichem Ermessen
reduziert auf
» 200.-
--- -------
Total » 4826.-

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welcher Betrag im Hinblick auf die prekäre Lage des Beklagten auf Fr. 4600. -
herabzusetzen sei.
E. - Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die Berufung an das Bundesgericht
erklärt mit dem schriftlich begründeten Antrage, die Klage sei abzuweisen,
soweit die eingeklagte Forderung einen halben Jahreszins übersteige.
Der Beklagte hat Abweisung der Berufung beantragt.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Nach Art. 269 OR kann die auf bestimmte Zeit geschlossene Miete einer
unbeweglichen Sache vorzeitig gekündigt werden aus wichtigen Gründen, die die
Fortsetzung des Mietverhältnisses unerträglich machen. Dazu gehört aber nach
Lehre und Rechtsprechung, dass die Veränderung der Verhältnisse; die als
wichtiger Grund geltend gemacht wird, bei Vertragsschluss nicht voraussehbar
war (BGE 33 II 576, 60 II 211 Erw. 3; OSER-SCHÖNENBERGER Anm. 8 zu Art. 269,
BECKER Anm. 3 zu Art. 269). Wer einen Mietvertrag auf eine über die
gesetzliche Kündigungsfrist hinausgehende Zeitdauer abschliesst, trotzdem er
sich der Möglichkeit einer im Verlaufe der Mietzeit eintretenden Änderung der
Verhältnisse zum voraus ernstlich bewusst sein muss, nimmt damit dieses Risiko
nach gutgläubiger Verkehrsauffassung auf sich und hat daher, wenn die Änderung
dann tatsächlich eintritt, auch unter dem Gesichtspunkt der Billigkeit,
welcher Art. 269 Rechnung tragen will, keinen Anspruch auf Vertragsauflösung.
Der Beklagte macht als wichtigen Grund zur vorzeitigen Kündigung des
Mietvertrages geltend, dass er seine Anstellung bei der Viromed verloren habe.
Die Entlassung erfolgte am 14. Februar 1935 unter Berufung auf wichtige Gründe
gemäss Art. 352 OR. Allein die Viromed hätte ihm auf Grund des am 28. Februar
1934 abgeschlossenen Anstellungsvertrages ohnehin (mit einmonatiger
Kündigungsfrist) auf 31. März 1935 kündigen können. Seine Entlassung ist daher
unter dem Gesichtspunkte von Art. 269 OR nicht anders zu beurteilen, als wenn
die

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Dienstherrin von ihrem vertraglichen Kündigungsrechte auf 31. März 1935
Gebrauch gemacht hätte. Das schliesst aber die Annahme eines wichtigen Grundes
im Sinne dieser Bestimmung ohne weiteres aus; denn der Beklagte musste von
Anfang an und also auch bei Abschluss des Mietvertrages am 23. Juli 1934 mit
der Möglichkeit rechnen, dass ihm die Stelle aus irgendwelcher Veranlassung
auf einen der ersten vertraglich vorgesehenen Termine gekündigt werde.
Dazu kommt, dass es sich bei der Viromed um ein neugegründetes Unternehmen
handelte, das in persönlicher und finanzieller Hinsicht von Anfang an auf
schwachen Füssen stand. Das war dem Beklagten bekannt. Er gab im Parteiverhör
sogar zu, selber die kurze Kündigungsfrist gewünscht zu haben, weil ihm die
Praktiken des Geschäftsleiters Piorkousky verdächtig vorgekommen seien; auch
wurde er zugestandenermassen wiederholt beauftragt, für das Unternehmen Geld
zu beschaffen. Bei dieser prekären Situation des Unternehmens durfte sich der
Beklagte umsoweniger auf seine kurzfristig kündbare Anstellung verlassen, um
einen mehr als dreijährigen Mietvertrag abzuschliessen.
Der Anspruch des Klägers auf Erfüllung des Mietvertrages und Vergütung des ihm
durch das Verhalten des Beklagten erwachsenen Schadens ist daher grundsätzlich
zu schützen, ohne dass untersucht zu werden brauchte, ob der Beklagte seine
Entlassung nicht wenigstens teilweise selber verschuldet hat und ob ihm nicht
auch aus diesem Grunde das Recht zur vorzeitigen Kündigung versagt werden
müsste.
Was die einzelnen Ansprüche und ihre Bemessung betrifft, so kann das
angefochtene Urteil ebenfalls nur bestätigt werden.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Appellationshofes des Kantons
Bern vom 12. Oktober 1936 bestätigt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 352 - 1 Der Heimarbeitnehmer hat mit der übernommenen Arbeit rechtzeitig zu beginnen, sie bis zum verabredeten Termin fertigzustellen und das Arbeitserzeugnis dem Arbeitgeber zu übergeben.
¹	Der Heimarbeitnehmer hat mit der übernommenen Arbeit rechtzeitig zu beginnen, sie bis zum verabredeten Termin fertigzustellen und das Arbeitserzeugnis dem Arbeitgeber zu übergeben.
²	Wird aus Verschulden des Heimarbeitnehmers die Arbeit mangelhaft ausgeführt, so ist er zur unentgeltlichen Verbesserung des Arbeitserzeugnisses verpflichtet, soweit dadurch dessen Mängel behoben werden können.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 352 - 1 Der Heimarbeitnehmer hat mit der übernommenen Arbeit rechtzeitig zu beginnen, sie bis zum verabredeten Termin fertigzustellen und das Arbeitserzeugnis dem Arbeitgeber zu übergeben.
¹	Der Heimarbeitnehmer hat mit der übernommenen Arbeit rechtzeitig zu beginnen, sie bis zum verabredeten Termin fertigzustellen und das Arbeitserzeugnis dem Arbeitgeber zu übergeben.
²	Wird aus Verschulden des Heimarbeitnehmers die Arbeit mangelhaft ausgeführt, so ist er zur unentgeltlichen Verbesserung des Arbeitserzeugnisses verpflichtet, soweit dadurch dessen Mängel behoben werden können.