135 III 295
43. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X et F.X contre Y. (recours en matière civile) 4A_595/2008 du 20 mars 2009
Regeste (de):
- Art. 216 Abs. 2 OR; Form eines Vorvertrages, der den Kauf von Grundstücken und Fahrnis zum Gegenstand hat.
- In einem Vorvertrag, der den Kauf von Grundstücken und Fahrnis verbindet, können die Parteien einen Globalpreis als Gegenleistung für die Grundstücke und die übrigen Gegenstände vereinbaren; diesfalls müssen auch Letztere in der öffentlichen Urkunde aufgeführt (spezifiziert) werden (E. 2 und 3). Regeste b
Regeste (fr):
- Art. 216 al. 2 CO; forme d'une promesse de vente ayant pour objet des immeubles et des choses mobilières.
- Dans une promesse combinant la vente d'immeubles et de choses mobilières, il est loisible aux parties de convenir d'un prix global qui sera la contrepartie des immeubles et de ces autres choses; il est alors nécessaire que ces dernières soient également spécifiées dans l'acte authentique (consid. 2 et 3). Regeste b
Regesto (it):
- Art. 216 cpv. 2 CO; forma di una promessa di vendita avente per oggetto fondi e cose mobili.
- In una promessa, che combina la vendita di fondi e di cose mobili, le parti possono convenire un prezzo globale quale contropartita per i fondi e queste altre cose; in una simile evenienza è necessario che anche quest'ultime vengano specificate nell'atto pubblico (consid. 2 e 3). Regesto b
Sachverhalt ab Seite 296
BGE 135 III 295 S. 296
A. Les époux H.X. et F.X. possèdent un domaine agricole sis à S., comprenant des immeubles de cette commune, propriétés de l'épouse, et d'autres immeubles de la commune de F., au-delà de la frontière française, propriétés de l'époux. Le domaine comprend encore des machines et installations selon un inventaire établi au mois de mai 2001, et un stock de fourrage et de paille. Selon acte authentique du 5 juin 2003, dressé par un notaire du canton du Jura, les époux X. ont promis de vendre l'ensemble de ces biens à Y., neveu de H.X., pour le prix global de 1'600'000 francs. La promesse de vendre et d'acheter était irrévocable pour toutes les parties. Ses effets étaient toutefois, à lire le texte, subordonnés à trois conditions spécifiées comme suit:
BGE 135 III 295 S. 297
A) L'obtention des autorisations définitives émanant des autorités compétentes en matière de droit foncier rural; B) La vente des immeubles [sis] sur le territoire français au prix qui sera arrêté par les parties dans le cadre du prix global de 1'600'000 fr.; C) L'accord des parties s'agissant du traitement fiscal de leur dossier par les autorités jurassiennes et françaises. Traitement dont les conclusions sont à obtenir jusqu'à l'inscription de l'acte au registre foncier des immeubles sis en Suisse. Le prix serait payé, d'abord, par reprise de la dette hypothécaire qui s'élevait alors à 500'000 fr.; ensuite, par le versement d'une rente viagère jusqu'aux décès de l'un puis de l'autre des deux vendeurs, au montant de 60'000 fr. par an pendant vingt ans et de 30'000 fr. dès la vingt-et-unième année; enfin, par la constitution, en faveur des vendeurs, d'un droit d'habitation dans l'appartement est du bâtiment de S. assuré sous le n° x. Pour garantir le versement de la rente en cas de décès du promettant-acquéreur, celui-ci conclurait une assurance au décès dont la somme serait convenue entre les parties. L'entrée en jouissance des biens à vendre était fixée au 1er janvier 2004.
B. Le 24 février 2004, Y. a ouvert action contre les époux X. devant la Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Jura. Sa demande tendait principalement à faire condamner les défendeurs à conclure les contrats promis par eux le 5 juin 2003. Les défendeurs ont contesté la validité de la promesse de vente et conclu au rejet de l'action; ils ont pris des conclusions reconventionnelles tendant à faire condamner le demandeur à évacuer les immeubles de leur domaine, dont il avait déjà entrepris l'exploitation, et à payer des dommages-intérêts au montant de 699'082 francs. La Cour civile du Tribunal cantonal a rendu un arrêt partiel le 29 mars 2006, dont le dispositif constate "que la promesse de vente notariée [du] 5 juin 2003 est valable". Elle a rendu un arrêt final le 13 novembre 2008. Celui-ci donne également gain de cause au demandeur; son dispositif se lit comme suit: La Cour civile condamne les défendeurs à conclure avec le demandeur les contrats principaux découlant de la promesse de vente [...]; condamne les défendeurs à prêter leur concours, à collaborer et à entreprendre toute démarche nécessaire et utile aux fins de respecter, réaliser
BGE 135 III 295 S. 298
et remplir les conditions qui assortissent la promesse de vente du 5 juin 2003, en particulier à entreprendre toutes les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes suisses et françaises en matière de droit foncier rural, auprès de toutes les instances concernées, notamment administrative, de même qu'auprès du notaire, sous menace des sanctions prévues par les art. 292
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
C. Les défendeurs ont saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile tendant à la réforme de ces deux arrêts. Selon leurs conclusions principales, le tribunal devait prononcer que la promesse de vente est nulle ou, sinon, qu'elle ne lie pas les défendeurs; le tribunal devait aussi interdire au demandeur d'exploiter les immeubles du domaine agricole, et lui ordonner, sous menace des sanctions de l'art. 292
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
(résumé)
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. La promesse de vente conclue le 5 juin 2003 est un contrat relatif aux immeubles, aux termes de l'art. 119
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 119 - 1 I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
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1 | I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
2 | Le parti possono scegliere il diritto applicabile. |
3 | La forma è regolata dal diritto dello Stato di situazione del fondo, eccetto ch'esso consenta l'applicazione di un altro diritto. Se il fondo è situato in Svizzera, la forma è regolata dal diritto svizzero. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 119 - 1 I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
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1 | I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
2 | Le parti possono scegliere il diritto applicabile. |
3 | La forma è regolata dal diritto dello Stato di situazione del fondo, eccetto ch'esso consenta l'applicazione di un altro diritto. Se il fondo è situato in Svizzera, la forma è regolata dal diritto svizzero. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 119 - 1 I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
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1 | I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
2 | Le parti possono scegliere il diritto applicabile. |
3 | La forma è regolata dal diritto dello Stato di situazione del fondo, eccetto ch'esso consenta l'applicazione di un altro diritto. Se il fondo è situato in Svizzera, la forma è regolata dal diritto svizzero. |
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 119 - 1 I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
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1 | I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
2 | Le parti possono scegliere il diritto applicabile. |
3 | La forma è regolata dal diritto dello Stato di situazione del fondo, eccetto ch'esso consenta l'applicazione di un altro diritto. Se il fondo è situato in Svizzera, la forma è regolata dal diritto svizzero. |
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1 | I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
2 | Le parti possono scegliere il diritto applicabile. |
3 | La forma è regolata dal diritto dello Stato di situazione del fondo, eccetto ch'esso consenta l'applicazione di un altro diritto. Se il fondo è situato in Svizzera, la forma è regolata dal diritto svizzero. |
BGE 135 III 295 S. 299
3.
3.1 Les défendeurs contestent que la forme authentique de l'art. 216 al. 2 CO soit respectée. Ils tiennent pour insuffisant d'avoir spécifié un prix global, dans la promesse de vente, au montant de 1'600'000 fr., pour des immeubles et des choses mobilières; ils affirment que le prix des immeubles aurait dû être indiqué séparément. La Cour civile a jugé que, sur la base des preuves disponibles, le prix des diverses catégories de biens était déterminable de manière objective; elle a constaté un prix de 650'000 fr. pour les immeubles de S. et un prix de 300'000 fr. pour ceux de F. Sur ces constatations, les demandeurs se plaignent d'un jugement arbitraire, donc contraire à l'art. 9
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 119 - 1 I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
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1 | I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
2 | Le parti possono scegliere il diritto applicabile. |
3 | La forma è regolata dal diritto dello Stato di situazione del fondo, eccetto ch'esso consenta l'applicazione di un altro diritto. Se il fondo è situato in Svizzera, la forma è regolata dal diritto svizzero. |
3.2 Selon la jurisprudence concernant l'art. 216
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2 | Le parti possono scegliere il diritto applicabile. |
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En cas de contrat mixte, cumulant la vente d'un immeuble et d'autres prestations du vendeur, il est loisible aux parties de convenir d'un prix global qui sera la contrepartie de ce bien et de ces autres prestations. Certes, il faut alors que ces dernières soient également spécifiées dans l'acte authentique, car c'est à cette condition, seulement, que l'acte satisfait à l'exigence de l'indication exacte et complète de tous les éléments affectant le rapport entre les prestations qui incluent une vente d'immeuble, d'une part, et la contre-prestation d'autre part. Cela concerne, en particulier, le contrat mixte de vente et d'entreprise, où la vente d'un bien-fonds est combinée avec la promesse d'y réaliser une construction, et cela concerne aussi le contrat cumulant, comme en l'espèce, la vente d'immeubles et de choses mobilières (MARKUS REBER, Der Umfang des Formzwangs beim Grundstückkauf, Jusletter 9 mai 2005 nos 113 et 129 < http://www.weblaw.ch sous jusletter; CHRISTOPH LEUENBERGER, Abschluss des
BGE 135 III 295 S. 300
Grundstückkaufvertrages, in Der Grundstückkauf, 2e éd. 2001, p. 27 et ss, nos 118 et 132; HERMANN LAIM, in Commentaire bâlois, CC, vol. II, 3e éd. 2007, n° 56 ad art. 657
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3.3 Le prix global de 1'600'000 fr. est exempt de toute ambiguïté. La Cour civile a jugé que tous les biens promis en échange, mobiliers ou immobiliers, tant à S. qu'à F., sont objectivement
BGE 135 III 295 S. 301
déterminables sur la base de l'acte authentique (cf. ATF 127 III 248 consid. 3d p. 254), et cela n'est pas contesté par les défendeurs. Le moyen tiré de cette dernière disposition est donc privé de fondement. La Cour civile aurait pu se dispenser de rechercher si un prix distinct, pour les immeubles, était convenu entre les parties et déterminable d'après l'acte, car ce point n'est d'aucune importance du point de vue de ladite disposition. Selon les défendeurs, faute d'une détermination spécifique du prix des immeubles, la promesse de vente contrevient aussi, en ce qui concerne le droit suisse, à l'art. 184
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(...)
5.
5.1 Les défendeurs soutiennent que la promesse de vente est conditionnelle aux termes de l'art. 151
SR 291 Legge federale del 18 dicembre 1987 sul diritto internazionale privato (LDIP) LDIP Art. 119 - 1 I contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. |
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Dans le texte de l'acte authentique, les clauses concernant les autorisations en matière de droit foncier rural, la vente des immeubles de F. et les accords à trouver avec les autorités fiscales sont effectivement présentées sous l'aspect de conditions suspensives, introduites par le libellé "la validité du présent acte et de l'acte de vente définitif est conditionnée par ...". Il s'agit de conditions potestatives dans la mesure où, comme les défendeurs le soulignent, leur accomplissement dépend de la diligence des parties et de leurs manifestations de volonté. Mais on lit aussi, dans l'acte, que "Monsieur Y. s'engage irrévocablement à acheter" l'ensemble des biens concernés, y compris les immeubles de F., et que ses deux cocontractants "s'engagent à leur tour et réciproquement" à lui vendre ces mêmes biens.
5.2 Il peut advenir que telle clause d'un contrat soit ambiguë et que, ayant apparemment pour objet de subordonner les obligations des
BGE 135 III 295 S. 302
parties à une condition, elle puisse aussi être comprise comme introduisant une obligation supplémentaire; il est alors nécessaire d'interpréter la convention (FELIX EHRAT, in Commentaire bâlois, CO, vol. I, 4e éd. 2007, n° 11 ad art. 151
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5.3 En l'occurrence, les parties se sont promis "irrévocablement" la vente du domaine agricole. Rien, dans l'acte authentique, n'autorise à retenir que l'un ou l'autre des cocontractants doit pouvoir, même sans motif sérieux et objectif, se dédire de cette promesse.
BGE 135 III 295 S. 303
Par conséquent, les clauses concernant les autorisations en matière de droit foncier rural, la vente des immeubles de F. et les accords à trouver avec les autorités fiscales ne sont réellement des conditions suspensives, aux termes de l'art. 151
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5.4 Les défendeurs font valoir que l'autre partie se trouvera peut-être hors d'état de reprendre la dette hypothécaire existante et de contracter l'assurance au décès. Dans l'une ou l'autre de ces éventualités, eux-mêmes pourront, sur la base de l'art. 82
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Ces plaideurs disent aussi redouter les suites fiscales de la vente de leur domaine selon les modalités convenues, comportant le versement d'une rente viagère. Il est possible qu'à l'issue des
BGE 135 III 295 S. 304
pourparlers prévus avec les autorités concernées, ces modalités se révèlent gravement désavantageuses sur le plan fiscal. Il n'est cependant pas nécessaire d'examiner dès maintenant si, dans cette hypothèse particulière, au regard des règles de la bonne foi, les défendeurs pourraient faire valoir que l'une des conditions de la promesse ne s'est pas accomplie, et se dédire de l'affaire pour ce motif. En l'état, ils invoquent prématurément l'art. 151
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Les défendeurs ne sauraient, non plus, se dédire de la promesse au motif que ce contrat ne leur assure aucune garantie en prévision du cas où l'autre partie deviendrait insolvable et suspendrait le service de la rente.