123 III 53
8. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 6 février 1997 dans la cause Communauté des copropriétaires de la PPE X. contre époux L. (recours en réforme)
Regeste (de):
- Art. 649a und 712h-k ZGB, Art. 49 Abs. 2 VZG und Art. 1 Abs. 2 OR; Nichthaften des Ersteigerers einer Stockwerkeinheit für fällige Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten.
- Die Bestimmungen der von den Miteigentümern vereinbarten Nutzungs- und Verwaltungsordnung können dem Rechtsnachfolger eines Miteigentümers nur insoweit im Sinne von Art. 649a ZGB entgegengehalten werden, als sie einen unmittelbaren Bezug zur gemeinschaftlichen Verwaltung und Nutzung der Sache haben. Das trifft nicht zu auf eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Stockwerkeinheit solidarisch mit dem Veräusserer für die Bezahlung von fälligen gemeinschaftlichen Kosten und Lasten hafte (E. 3).
- Voraussetzungen, unter denen bei der Zwangsverwertung eines Grundstücks der Ersteigerer verpflichtet sein kann, Zahlungen über den Zuschlagspreis hinaus zu leisten (E. 4).
- Stillschweigende Äusserung eines Verpflichtungswillens (E. 5)?
Regeste (fr):
- Art. 649a et 712h -k CC, art. 49 al. 2
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente:
1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: a les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; b les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). 2 L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente:
1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: a les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; b les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). 2 L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 - Les dispositions du règlement d'utilisation et d'administration convenu par les copropriétaires ne sont opposables à l'ayant cause d'un copropriétaire, en vertu de l'art. 649a CC, que dans la mesure où elles ont un rapport direct avec l'administration et l'utilisation communes de la chose. Tel n'est pas le cas d'une disposition prévoyant que l'acquéreur d'une part de copropriété par étages est tenu solidairement avec l'aliénateur au paiement de contributions échues aux frais et charges communs (consid. 3).
- Conditions auxquelles, dans la réalisation forcée d'un immeuble, l'adjudicataire peut être tenu d'effectuer des paiements en sus du prix de vente (consid. 4).
- Manifestation tacite de la volonté de s'engager (consid. 5)?
Regesto (it):
- Art. 649a e 712h -k CC, art. 49 cpv. 2 RFF e art. 1 cpv. 2
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente:
1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: a les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; b les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). 2 L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 - Le disposizioni del regolamento per l'amministrazione e l'uso convenuto tra i comproprietari possono essere opposte al successore di un comproprietario in virtù dell'art. 649a CC unicamente nella misura in cui esse hanno un rapporto diretto con l'amministrazione e l'uso comune della cosa. Ciò non è il caso di una disposizione che prevede per l'acquirente di un'unità di PPP la responsabilità solidale con l'alienante per il pagamento dei contributi scaduti alle spese e agli oneri comuni (consid. 3).
- Presupposti per obbligare, nell'ambito di una realizzazione forzata di un fondo, l'aggiudicatario ad effettuare dei pagamenti all'infuori del prezzo di aggiudicazione (consid. 4).
- Manifestazione tacita della volontà di obbligarsi (consid. 5)?
Sachverhalt ab Seite 54
BGE 123 III 53 S. 54
A.- B. était propriétaire par étages de deux appartements, constituant les lots nos 77 et 78, dans les immeubles de la communauté des copropriétaires de la PPE X. (ci-après: la Communauté), à Genève. Le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété (ci-après: le Règlement), mentionné au Registre foncier, prévoit à son art. 5 al. 3 que "le cessionnaire [d'une part de copropriété] est tenu solidairement avec le cédant au paiement des contributions communes des trois dernières années et de l'année en cours". Dès 1990, B. a cessé de s'acquitter de ses contributions aux charges communes. La Communauté a fait inscrire une hypothèque selon l'art. 712i
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
BGE 123 III 53 S. 55
B.- A la suite d'une poursuite en réalisation de gage requise par une banque, l'appartement constituant le lot no 77 a été vendu aux enchères forcées le 21 juin 1994. Le 30 mai 1994, la Communauté avait produit à l'état des charges sa créance garantie par hypothèque ainsi que son autre créance en paiement des contributions échues; seule la première a été inscrite à l'état des charges. Lors de la vente aux enchères, le préposé, donnant suite à une requête de la Communauté, a lu aux futurs acquéreurs une lettre de celle-ci comportant une mise en garde contre les contributions communes impayées qu'elle entendait faire supporter au nouveau copropriétaire sur la base de l'art. 5 al. 3 du Règlement; il a précisé que l'office ne se prononçait pas sur les chances d'une telle démarche contre l'acquéreur. Sans aucune autre discussion au sujet des contributions communes arriérées, l'appartement constituant le lot no 77 a été adjugé aux époux L.
C.- Par demande du 16 janvier 1995, la Communauté a saisi le Tribunal de première instance de Genève d'une demande en paiement de 41'500 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 21 juin 1994 dirigée contre les époux L. Ceux-ci ont conclu au rejet de l'action. Le Tribunal a rejeté la demande par jugement du 30 novembre 1995, que la Cour de justice du canton de Genève a confirmé sur appel par arrêt du 13 septembre 1996.
D.- La Communauté a exercé un recours en réforme au Tribunal fédéral contre cet arrêt; elle a conclu avec dépens principalement à l'admission de l'action et subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour administration des preuves utiles. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.
Erwägungen
Extrait des considérants:
3. Il convient d'abord d'examiner si l'art. 5 al. 3
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
BGE 123 III 53 S. 56
celui qui a acquis une part de copropriété par étages dans une vente aux enchères forcée (MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, Band VI/1/1, 1981, n. 14 ad art. 649a CC). La règle posée par l'art. 649a CC ne vaut toutefois que pour le champ d'application propre du règlement d'administration et d'utilisation, et non pour l'ensemble des relations entre copropriétaires (ATF 110 Ia 106 consid. 4c; STEINAUER, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in: RVJ 1991 p. 285 ss, spéc. p. 306; HUBER, in: RNRF 1966 p. 254). Autrement dit, les dispositions du règlement ne sont opposables à l'ayant cause d'un copropriétaire que dans la mesure où elles ont un rapport direct avec l'administration et l'utilisation communes de la chose (MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, Band IV/1/5, 1988, n. 84 ad art. 712g
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
BGE 123 III 53 S. 57
pour les contributions aux frais et charges communs par rapport aux créances garanties par des gages constitués par contrat (FF 1962 II 1498; cf. ATF 106 II 183 consid. 1). C'est ainsi à bon droit que la cour cantonale a considéré que l'art. 5 al. 3 du Règlement n'est pas opposable aux défendeurs.
c) La demanderesse argue que cette solution aboutirait à créer deux types de propriétaires avec plus ou moins de droits en fonction de leur mode d'acquisition: les copropriétaires qui ont acquis leur part lors d'enchères forcées se verraient appliquer une partie seulement du Règlement, tandis que les autres copropriétaires s'en verraient opposer l'intégralité. Il n'en est rien. En effet, une disposition telle que l'art. 5 al. 3 du Règlement, par sa nature même, ne vise pas les copropriétaires originaires, mais uniquement leurs ayants cause; or elle est inopposable à ceux-ci, quel que soit le mode d'acquisition de leur part de copropriété. Il s'ensuit que le Règlement s'applique bien dans la même mesure à l'ensemble des copropriétaires. d) La demanderesse allègue également que la solution retenue permet à l'acquéreur d'échapper au paiement des contributions communes échues tout en profitant du fonds de rénovation. Cette question ne se poserait toutefois que si la créance litigieuse portait sur des contributions au fonds de rénovation - facultatif - au sens de l'art. 712m al. 1 ch. 5
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
4. a) Il convient dès lors d'examiner si les défendeurs peuvent néanmoins être tenus de payer la créance litigieuse sur la base des
BGE 123 III 53 S. 58
conditions de la vente aux enchères forcée. En effet, les conditions de vente arrêtées par l'office (art. 134 al. 1
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 52 - Les conditions de vente ne peuvent être modifiées après coup qu'à la condition d'être à nouveau déposées, publiées et communiquées aux intéressés conformément à l'art. 139 LP. |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 52 - Les conditions de vente ne peuvent être modifiées après coup qu'à la condition d'être à nouveau déposées, publiées et communiquées aux intéressés conformément à l'art. 139 LP. |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 45 - 1 Outre l'indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l'immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes: |
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1 | Outre l'indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l'immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes: |
a | Elles doivent spécifier que l'immeuble est vendu avec toutes les charges le grevant d'après l'état des charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés) et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à l'acquéreur en ce qui concerne les dettes non exigibles, pour autant qu'elles subsistent d'après le prix d'adjudication (art. 135 LP). |
b | En cas de réalisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s'ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et, éventuellement, la composition des lots et l'ordre des enchères. |
c | Lorsqu'il y a lieu à une double mise à prix de l'immeuble ou de ses accessoires (art. 42 ci-dessus, art. 57 et 104 ci-après), les conditions préciseront que l'enchérisseur sur la première mise à prix restera lié par son offre jusqu'après le résultat de la seconde mise à prix (art. 56 ci-après). |
d | Les conditions indiqueront les montants payables en espèces qui seront imputés sur le prix de vente ainsi que ceux qui seront à la charge de l'adjudicataire en sus du prix (art. 46 et 49 ci-après). |
e | Les conditions indiqueront si et, le cas échéant, jusqu'à concurrence de quelle somme le prix doit être payé comptant, s'il sera accordé un terme conformément à l'art. 136 LP et, dans ce cas, s'il peut être exigé des sûretés, et lesquelles, à fournir par l'adjudicataire lors de la vente ou dans un délai que fixeront les conditions. Dans le cas où c'est lors de la vente même que le paiement en espèces doit être effectué ou que les sûretés doivent être fournies, les conditions porteront que l'adjudication est subordonnée au paiement des espèces ou à la prestation des sûretés et que par conséquent tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l'enchérisseur suivant n'aura pas obtenu l'adjudication. |
f | Lorsque l'office entend que, pour être recevable, chaque enchère doive dépasser la précédente d'un montant déterminé, les conditions de vente indiqueront le taux minimum exigé. |
g | Les conditions de vente renfermeront une clause excluant toute garantie de l'office. |
2 | L'état des charges, complété ou rectifié conformément au résultat de plaintes ou de procès éventuels, sera joint comme annexe aux conditions de vente. |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 52 - Les conditions de vente ne peuvent être modifiées après coup qu'à la condition d'être à nouveau déposées, publiées et communiquées aux intéressés conformément à l'art. 139 LP. |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
BGE 123 III 53 S. 59
prix de vente, à l'instar des redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). L'art. 49 al. 1 let. b
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
5. Il reste par conséquent à examiner si, ainsi que le prétend la demanderesse, les défendeurs se sont engagés envers elle, lors de la vente, à répondre solidairement avec l'ancien propriétaire des contributions communes arriérées. En effet, rien n'empêchait les défendeurs de s'engager directement envers la Communauté à reprendre cumulativement la dette de B. en paiement des contributions communes arriérées. a) La demanderesse relève que le préposé aux enchères a lu aux futurs acquéreurs la lettre de la Communauté, d'où il résultait clairement que celle-ci entendait faire supporter les charges communes impayées au nouveau copropriétaire sur la base de l'art. 5 al. 3 du Règlement; dès lors, en se portant sans discussion acquéreurs de la part de copropriété en cause, les défendeurs auraient manifesté tacitement leur volonté de s'engager solidairement au sens de l'art. 143 al. 1
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
Selon l'art. 1er al. 2 C0, la volonté de conclure un contrat peut être manifestée de manière expresse ou tacite. Une manifestation de volonté tacite ne peut cependant être retenue qu'en présence d'un comportement univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute (ATF 113 II 522 consid. 5c). Cette restriction découle du principe de la confiance (KRAMER/SCHMIDLIN, Berner Kommentar, Band VI/1/1, 1986, n. 11 ad art. 1er
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |
BGE 123 III 53 S. 60
mise en garde contre les charges non payées qui ne seraient pas couvertes par la vente et que la Communauté entendait faire supporter au nouveau copropriétaire selon son Règlement. Contrairement à ce que soutient la demanderesse, l'art. 6
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 49 - 1 Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
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1 | Les conditions de vente mettront à la charge de l'adjudicataire sans imputation sur le prix de vente: |
a | les frais du transfert de propriété et des radiations et modifications qui devront être opérées au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage, les servitudes, etc., ces frais comprenant aussi ceux de la procédure prévue à l'art. 69 ci-après à l'égard des titres de gage non produits, ainsi que les droits de mutation; |
b | les dettes garanties par hypothèque légale, art. 836 CC66, (primes d'assurance contre l'incendie, impôts fonciers, etc.), qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente et qui par conséquent n'ont pas été inscrites à l'état des charges, ainsi que les redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.). |
2 | L'adjudicataire ne peut pas être tenu d'effectuer d'autres paiements en sus du prix de vente, sauf s'ils figurent dans les conditions de vente.67 |