4C.375/2000/kra
I. ZIVILABTEILUNG
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31. August 2001
Es wirken mit: Bundesrichterin und Bundesrichter Walter,
Präsident der I. Zivilabteilung, Leu, Corboz, Klett,
Nyffeler und Gerichtsschreiber Mazan.
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In Sachen
1. A.M.________,
2. H.M.________, Beklagte und Berufungskläger, beide vertreten durch Rechtsanwalt Pius Huber, General Guisan-Quai 36, 8027 Zürich,
gegen
C.________SA, Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang, Pestalozzistrasse 24, Postfach 234, 8028 Zürich,
betreffend
Forderung, hat sich ergeben:
A.-A.M.________ und H.M.________ mieteten per
1. Juni 1996 von der C.________SA eine 3 1/2-Zimmer-Attikawohnung und - mit separatem Vertrag - zwei Autoeinstellplätze.
Der Mietzins für die Wohnung betrug Fr. 3'090.-- brutto, derjenige für die Garagenplätze Fr. 220.--. Beide Verträge konnten frühestens auf den 30. September 1997 gekündigt werden. Am ersten Tag nach dem Einzug der Mieter wurde in ihre Wohnung eingebrochen. Mit Schreiben vom 11. Juli 1996 kündigten A.M.________ und H.M.________ das Mietverhältnis vorzeitig auf den 31. August 1996. Zur Begründung führten sie aus, dass sich A.M.________ seit dem Vorfall in ärztlicher Behandlung befinde und dass der Arzt davon ausgehe, nur ein Wohnungswechsel könne Heilung bringen. Die C.________SA akzeptierte diese Kündigung nicht.
In der Folge bezahlten A.M.________ und H.M.________ den Mietzins bis und mit September 1996. Nachher blieb die Wohnung zunächst leer und wurde erst auf den 1. Juli 1997 weitervermietet.
Die Schlussabrechnung der C.________SA, welche insbesondere den Mietzins für die Wohnung und die Garagenplätze betraf, lautete auf Fr. 35'223. 55. A.M.________ und H.M.________ weigerten sich, diesen Betrag zu bezahlen. Sie stellten sich auf den Standpunkt, dass das Mietverhältnis aus wichtigem Grund im Sinn von Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
|
1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
B.-Nachdem es im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich nicht gelang, zwischen den Parteien eine Einigung zu erzielen, erhob die C.________SA beim Mietgericht Zürich Klage mit dem Antrag, A.M.________ und H.M.________ solidarisch zu verpflichten, Fr. 35'233. 55 zuzüglich Zins zu bezahlen. Im Verlauf des Verfahrens vor dem Mietgericht zog die C.________SA ihre Klage im Umfang von Fr. 519. 30 zurück; A.M.________ und H.M.________ anerkannten die Klage im Betrag von Fr. 3'090.--. Im Übrigen hiess das Mietgericht die Klage mit Urteil vom 31. März 2000 im Umfang von Fr. 30'219. 80 zuzüglich Fr. 75.-- Betreibungskosten gut und wies sie im Mehrbetrag von Fr. 1'319. 45 ab. Das Mietgericht ging davon aus, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
C.-Gegen den Beschluss des Obergerichtes erhoben A.M.________ und H.M.________ am 6. Dezember 2000 Berufung ans Bundesgericht und beantragten, den "angefochtenen Entscheid [...] aufzuheben und die Berufung [...] gutzuheissen".
Die C.________SA beantragte die Abweisung der Berufung.
Das Obergericht hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
Mit Beschluss vom 1. April 2001 wies das Kassationsgericht des Kantons Zürich die gleichzeitig mit der Berufung erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.-Gemäss Art. 55 Abs. 1 lit. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Da im vorliegenden Fall klar ist, dass die Beklagten die vollumfängliche Abweisung der Klage verlangen, rechtfertigt es sich, unter dem Gesichtspunkt von Art. 55 Abs. 1 lit. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
2.-Das Obergericht geht - unter Hinweis auf die Begründung des Mietgerichtes - davon aus, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Dies mache ihren Wunsch nachvollziehbar, die Wohnung, in der sie unter panikartigen Angstgefühlen leide, möglichst schnell verlassen zu können. Dennoch könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere elf Monate nicht als objektiv unzumutbar bezeichnet werden. Der sofortige Wohnungswechsel sei nämlich insofern nicht zwingend, als es der Beklagten zumutbar gewesen wäre, die ihr vom Hausarzt empfohlene (spezial-) fachärztliche Hilfe anzunehmen, was sie aber abgelehnt habe.
Auch der Gutachter habe bestätigt, dass der Wohnungswechsel aus medizinischer Sicht nicht die im Vordergrund stehende Massnahme darstelle.
Soweit die Beklagten der Vorinstanz vorwerfen, "pharmafreundlich" entschieden zu haben, weil sie der Beklagten 1 zumute, sich einer Behandlung mit Psychopharmaka zu unterziehen, ist auf die Berufung nicht einzutreten (Art. 55 Abs. 1 lit. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Vordergrund stehende und sich aufdrängende medizinische Massnahme gewesen sei.
3.-Im Folgenden ist zunächst zu prüfen, ob die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung gültig ist.
a) Gemäss Art. 266g Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Diese Umstände müssen derart schwerwiegend sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur schon bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin objektiv unzumutbar ist; subjektive Unzumutbarkeitsvorstellungen der kündigenden Partei sind unerheblich (Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1995, N. 11 und 31 ff. zu Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 4 - Le juge applique les règles du droit et de l'équité, lorsque la loi réserve son pouvoir d'appréciation ou qu'elle le charge de prononcer en tenant compte soit des circonstances, soit de justes motifs. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
b) Im vorliegenden Fall ist erstellt, dass die Beklagte 1 unter dem Eindruck des Einbruchs in eine ernsthafte psychische Krise geriet und in ihrer Wohnung unter panikartigen Angstgefühlen litt. Bereits in der Literatur zum alten Mietrecht (in Kraft bis am 30. Juni 1990) wurde zu Art. 269 Abs. 1 aOR die Meinung vertreten, ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages liege vor, wenn der Gesundheitszustand des Mieters diesem die Benützung der Wohnung nicht mehr gestatte (Schmid, a.a.O., N. 18 zu Art. 269 aOR). Daran hat sich unter der Geltung des neuen Mietrechtes (in Kraft seit dem 1. Juli 1990) nichts geändert. Auch in der neueren Literatur wird eine ernsthafte Erkrankung des Mieters als wichtigen Grund für eine ausserordentliche Kündigung im Sinn von Art. 266g Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Insofern liegt ein wichtiger Grund für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
c)Eine andere Frage ist, ob der psychische Zustand der Beklagten 1 auf jeden Fall einen möglichst schnellen Wohnungswechsel erforderte. Das Obergericht hat dazu ausgeführt, dass ein Wohnungswechsel nicht die im Vordergrund stehende Massnahme gewesen sei. Vielmehr sei eine (spezial-) fachärztliche Behandlung angezeigt und auch zumutbar gewesen.
Da die Beklagte 1 eine solche Behandlung abgelehnt habe, liege kein wichtiger Grund für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Allein das Interesse des Vermieters an der Einhaltung des Mietvertrages vermag einen derartigen Eingriff in die Persönlichkeit des Mieters nicht zu rechtfertigen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Obergericht verbindlich festgehalten hat, ein Wohnungswechsel stehe aus medizinischer Sicht nicht im Vordergrund. Durch diese Feststellung wird nicht in Abrede gestellt, dass sich ein Wechsel der Wohnung - obwohl nicht die primär indizierte Massnahme - positiv auf den Gesundheitszustand der Beklagten 1 auswirken könnte.
d) Unter diesen Umständen ist entgegen der Auffassung des Obergerichtes die von den Beklagten ausgesprochene ausserordentliche Kündigung nicht zu beanstanden.
Einerseits liegt angesichts der gesundheitlichen Probleme der Beklagten 1 ein wichtiger Grund für eine Kündigung aus wichtigem Grund vor (lit. b). Andrerseits kann der Beklagten 1 nicht zugemutet werden, sich gegen ihren Willen einer psychiatrischen Behandlung zu unterziehen, nur um den Mietvertrag einhalten zu können (lit. c). Das Mietverhältnis endete daher aufgrund der Kündigung vom 11. Juli 1996 unter Berücksichtigung der 3-monatigen gesetzlichen Kündigungsfrist am 30. Oktober 1996.
4.-Nachdem sich ergeben hat, dass die ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
a)Gemäss Art. 266g Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 4 - Le juge applique les règles du droit et de l'équité, lorsque la loi réserve son pouvoir d'appréciation ou qu'elle le charge de prononcer en tenant compte soit des circonstances, soit de justes motifs. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 99 - 1 En général, le débiteur répond de toute faute. |
|
1 | En général, le débiteur répond de toute faute. |
2 | Cette responsabilité est plus ou moins étendue selon la nature particulière de l'affaire; elle s'apprécie notamment avec moins de rigueur lorsque l'affaire n'est pas destinée à procurer un avantage au débiteur. |
3 | Les règles relatives à la responsabilité dérivant d'actes illicites s'appliquent par analogie aux effets de la faute contractuelle. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 43 - 1 Le juge détermine le mode ainsi que l'étendue de la réparation, d'après les circonstances et la gravité de la faute. |
|
1 | Le juge détermine le mode ainsi que l'étendue de la réparation, d'après les circonstances et la gravité de la faute. |
1bis | Lorsqu'un animal qui vit en milieu domestique et n'est pas gardé dans un but patrimonial ou de gain, est blessé ou tué, le juge peut tenir compte dans une mesure appropriée de la valeur affective de l'animal pour son détenteur ou les proches de celui-ci.26 |
2 | Des dommages-intérêts ne peuvent être alloués sous forme de rente que si le débiteur est en même temps astreint à fournir des sûretés. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
|
1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 4 - Le juge applique les règles du droit et de l'équité, lorsque la loi réserve son pouvoir d'appréciation ou qu'elle le charge de prononcer en tenant compte soit des circonstances, soit de justes motifs. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 99 - 1 En général, le débiteur répond de toute faute. |
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1 | En général, le débiteur répond de toute faute. |
2 | Cette responsabilité est plus ou moins étendue selon la nature particulière de l'affaire; elle s'apprécie notamment avec moins de rigueur lorsque l'affaire n'est pas destinée à procurer un avantage au débiteur. |
3 | Les règles relatives à la responsabilité dérivant d'actes illicites s'appliquent par analogie aux effets de la faute contractuelle. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 43 - 1 Le juge détermine le mode ainsi que l'étendue de la réparation, d'après les circonstances et la gravité de la faute. |
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1 | Le juge détermine le mode ainsi que l'étendue de la réparation, d'après les circonstances et la gravité de la faute. |
1bis | Lorsqu'un animal qui vit en milieu domestique et n'est pas gardé dans un but patrimonial ou de gain, est blessé ou tué, le juge peut tenir compte dans une mesure appropriée de la valeur affective de l'animal pour son détenteur ou les proches de celui-ci.26 |
2 | Des dommages-intérêts ne peuvent être alloués sous forme de rente que si le débiteur est en même temps astreint à fournir des sûretés. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
b) Im vorliegenden Fall fehlen zum Teil die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen, um die Entschädigung nach Art. 266g Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Das Verfahren ist deshalb zur Ergänzung des Sachverhaltes und zur Festsetzung einer Entschädigung nach Art. 266g Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
5.-Aus diesen Gründen ist die Berufung teilweise gutzuheissen.
Das Urteil des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 26. Oktober 2000 ist aufzuheben und die Sache zur Festsetzung einer Entschädigung nach Art. 266g Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.-Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichtes des Kantons Zürich (II. Zivilkammer) vom 26. Oktober 2000 wird aufgehoben und die Streitsache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.-Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt, den Beklagten unter solidarischer Haftpflicht für ihre Hälfte.
3.-Die Parteientschädigungen werden wettgeschlagen.
4.-Dieses Urteil wird den Parteien sowie dem Obergericht des Kantons Zürich (II. Zivilkammer) schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 31. August 2001
Im Namen der I. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: