Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_102/2012
Arrêt du 30 mai 2012
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Ramelet.
Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. Dame D.________ et D.________,
5. E.________,
6. Dame F.________ et F.________,
7. G.________,
8. H.________,
9. I.________,
10. J.________,
11. K.________,
12. Dame L.________ et L.________,
13. M.________,
14. Dame N.________ et N.________,
15. Dame O.________ et O.________,
16. P.________,
17. Q.________,
18. Dame R.________ et R.________,
19. S.________,
20. T.________,
21. Dame U.________ et U.________,
22. V.________,
23. Dame W.________ et W.________,
tous représentés par Me Carole Aubert, avocate,
recourants,
contre
Y.________ SA, représentée par Me Valérie Schweingruber Dupraz, avocate,
intimée.
Objet
bail à loyer; travaux d'entretien et de rénovation, hausse de loyer,
recours contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2012 par la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Faits:
A.
Z.________, dont la raison sociale est aujourd'hui Y.________ SA, est propriétaire de trois immeubles locatifs sis à ***. Elle a entrepris des travaux de rénovation dans les trois bâtiments qui ont commencé le 1er octobre 2007 et se sont achevés le 8 septembre 2008. Le coût total de ces travaux a atteint la somme de 2'440'627 fr.70, alors que l'état locatif annuel avant les travaux s'élevait à 621'456 fr. Les travaux ont consisté à réhabiliter l'enveloppe extérieure des bâtiments (traitement des éléments en béton, crépissage des façades, nouvelles fenêtres, nouveaux stores à rouleaux et stores en toile), au rafraîchissement des cages d'escaliers, à la mise en conformité des ascenseurs, à l'amélioration des installations de chauffage et à la création de sas d'entrée avec systèmes d'interphones.
A la suite de ces travaux, la compagnie d'assurances précitée a notifié à ses locataires, par formules officielles du 3 mars 2009, une hausse des loyers, à laquelle certains locataires, soit A.________ et les titulaires de baux à loyers mentionnés dans le rubrum du présent arrêt plus deux autres locataires, se sont opposés.
B.
La procédure de conciliation n'ayant pas abouti, la bailleresse a saisi le Tribunal civil du district de Neuchâtel par demande du 3 juillet 2009. A.________, les titulaires de baux sus-indiqués et deux autres locataires ont demandé, à titre reconventionnel, tout d'abord une diminution de loyer pour les inconvénients subis durant la période des travaux, puis une baisse de loyer fondée sur la réduction du taux hypothécaire.
Par jugement du 30 décembre 2010, le tribunal a admis une baisse de loyer de 2,32%. S'agissant des travaux, il a considéré que seuls le changement des fenêtres, l'installation d'un chauffage thermique et certains travaux de chaufferie avaient généré une plus-value fixée à 280'400 fr., qui devait être répercutée sur les loyers; par ailleurs, il a calculé l'incidence de la baisse du taux hypothécaire, partiellement compensée par l'augmentation de l'indice officiel suisse des prix à la consommation.
Saisi d'un recours formé par la bailleresse, la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal de Neuchâtel, par arrêt du 13 janvier 2012, a réformé le jugement attaqué. Elle a admis, faisant application de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
|
1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
C.
A.________ et les titulaires de baux à loyer indiqués dans le rubrum exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une constatation arbitraire des faits et une violation des art. 269a let. b
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
L'intimée propose le rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions relatives au montant de leur loyer et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
|
1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
En l'espèce, les recourants présentent leur propre version des faits, mais sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions prévues par l'art. 105 al. 2
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
|
1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
2.
2.1 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
L'intimée, en tant que bailleresse, a manifesté la volonté de majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 269d
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Il faut donc déterminer quel est le loyer admissible à la lumière des art. 269
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Il sied préalablement d'observer que la question de la réduction du loyer pour les nuisances subies durant les travaux (art. 259d
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
De la même manière, il ne s'élève plus aucune contestation sur la prise en compte de la baisse du taux hypothécaire (art. 13 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 13 Taux hypothécaires - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Une augmentation du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit, en règle générale, à une hausse maximum de loyer de: |
a | 2 % quand les taux hypothécaires dépassent 6 %; |
b | 2,5 % quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %; |
c | 3 % quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %. |
2 | S'il existe des plans de paiement au sens de l'art. 269a, let. d, ou des contrats-cadres au sens de l'art. 269a, let. f, CO, seules ces réglementations sont applicables lors d'une modification du taux hypothécaire. |
3 | Si le loyer est calculé durablement sur la base des coûts, à l'exclusion des critères des loyers usuels dans le quartier et de la compensation du renchérissement, le bailleur peut, en cas de hausse du taux hypothécaire, répercuter sur le loyer l'augmentation des charges relatives à l'ensemble du capital investi. |
4 | Lors d'une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné une modification du loyer. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 16 Compensation du renchérissement - (art. 269a, let. e, CO) |
Les dates auxquelles les modifications de loyer doivent prendre effet ne donnent plus lieu à débat, de sorte qu'il n'y a pas de raison d'y revenir.
Le litige ne porte plus que sur la répercussion sur les loyers du coût des travaux effectués.
2.2 Selon l'art. 269a let. b
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 16 Compensation du renchérissement - (art. 269a, let. e, CO) |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 16 Compensation du renchérissement - (art. 269a, let. e, CO) |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
2.3 La cour cantonale a estimé que les travaux effectués par l'intimée pouvaient être qualifiés d'importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Les importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
En l'espèce, il résulte des constatations cantonales déterminantes (art. 105 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
2.4 En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Il faut ici rappeler le but de cette règle.
Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est souvent difficile à opérer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et travaux créant des plus-values justifiant une hausse de loyer. En règle générale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d'entretien. La règle de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption; l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
2.5 En l'espèce, les recourants se sont efforcés de distinguer, selon leur appréciation, les frais correspondant à des travaux d'entretien ou d'entretien différé et ceux correspondant à des améliorations à plus-value. Les constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
stores, ainsi que le rafraîchissement des cages d'escaliers se présentent bien comme une forme de rénovation dont les locataires tirent également profit. Sans entrer dans le détail, il apparaît que les recourants ne sont pas parvenus à démontrer qu'il était aisé de distinguer la part des coûts correspondant à des travaux d'entretien de celle qui a généré des plus-values. Dès lors que cette distinction est manifestement difficile à effectuer en l'espèce, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en appliquant la règle simplificatrice de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
2.6 Dire, entre 50 et 70%, quel est le pourcentage qu'il faut choisir est une question d'appréciation que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu'avec retenue (arrêt 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 9.1; arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 4). De toute manière, le taux de 50% retenu par la cour cantonale constitue le minimum fixé par la présomption; les locataires n'ont donc aucun intérêt à critiquer le choix de ce pourcentage à l'intérieur de la fourchette de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
La manière dont la part à plus-value a été répercutée sur les loyers (sur cette question: arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 6) ne donne lieu à aucune critique devant le Tribunal fédéral, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette question.
Le recours doit en conséquence être rejeté.
3.
Les frais judiciaires sont mis solidairement à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Des dépens sont alloués à l'intimée, qui sont mis solidairement à la charge des recourants (art. 68 al. 2
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO) |
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1 | Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. |
2 | Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: |
a | les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment; |
b | les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie; |
c | les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; |
d | les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; |
e | le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. |
3 | Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. |
3bis | Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13 |
4 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. |
5 | Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.
3.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 30 mai 2012
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Ramelet