Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_102/2012
Arrêt du 30 mai 2012
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Ramelet.
Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. Dame D.________ et D.________,
5. E.________,
6. Dame F.________ et F.________,
7. G.________,
8. H.________,
9. I.________,
10. J.________,
11. K.________,
12. Dame L.________ et L.________,
13. M.________,
14. Dame N.________ et N.________,
15. Dame O.________ et O.________,
16. P.________,
17. Q.________,
18. Dame R.________ et R.________,
19. S.________,
20. T.________,
21. Dame U.________ et U.________,
22. V.________,
23. Dame W.________ et W.________,
tous représentés par Me Carole Aubert, avocate,
recourants,
contre
Y.________ SA, représentée par Me Valérie Schweingruber Dupraz, avocate,
intimée.
Objet
bail à loyer; travaux d'entretien et de rénovation, hausse de loyer,
recours contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2012 par la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Faits:
A.
Z.________, dont la raison sociale est aujourd'hui Y.________ SA, est propriétaire de trois immeubles locatifs sis à ***. Elle a entrepris des travaux de rénovation dans les trois bâtiments qui ont commencé le 1er octobre 2007 et se sont achevés le 8 septembre 2008. Le coût total de ces travaux a atteint la somme de 2'440'627 fr.70, alors que l'état locatif annuel avant les travaux s'élevait à 621'456 fr. Les travaux ont consisté à réhabiliter l'enveloppe extérieure des bâtiments (traitement des éléments en béton, crépissage des façades, nouvelles fenêtres, nouveaux stores à rouleaux et stores en toile), au rafraîchissement des cages d'escaliers, à la mise en conformité des ascenseurs, à l'amélioration des installations de chauffage et à la création de sas d'entrée avec systèmes d'interphones.
A la suite de ces travaux, la compagnie d'assurances précitée a notifié à ses locataires, par formules officielles du 3 mars 2009, une hausse des loyers, à laquelle certains locataires, soit A.________ et les titulaires de baux à loyers mentionnés dans le rubrum du présent arrêt plus deux autres locataires, se sont opposés.
B.
La procédure de conciliation n'ayant pas abouti, la bailleresse a saisi le Tribunal civil du district de Neuchâtel par demande du 3 juillet 2009. A.________, les titulaires de baux sus-indiqués et deux autres locataires ont demandé, à titre reconventionnel, tout d'abord une diminution de loyer pour les inconvénients subis durant la période des travaux, puis une baisse de loyer fondée sur la réduction du taux hypothécaire.
Par jugement du 30 décembre 2010, le tribunal a admis une baisse de loyer de 2,32%. S'agissant des travaux, il a considéré que seuls le changement des fenêtres, l'installation d'un chauffage thermique et certains travaux de chaufferie avaient généré une plus-value fixée à 280'400 fr., qui devait être répercutée sur les loyers; par ailleurs, il a calculé l'incidence de la baisse du taux hypothécaire, partiellement compensée par l'augmentation de l'indice officiel suisse des prix à la consommation.
Saisi d'un recours formé par la bailleresse, la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal de Neuchâtel, par arrêt du 13 janvier 2012, a réformé le jugement attaqué. Elle a admis, faisant application de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
C.
A.________ et les titulaires de baux à loyer indiqués dans le rubrum exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une constatation arbitraire des faits et une violation des art. 269a let. b
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
L'intimée propose le rejet du recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions relatives au montant de leur loyer et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
En l'espèce, les recourants présentent leur propre version des faits, mais sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions prévues par l'art. 105 al. 2
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
2.
2.1 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
L'intimée, en tant que bailleresse, a manifesté la volonté de majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 269d
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Il faut donc déterminer quel est le loyer admissible à la lumière des art. 269
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Il sied préalablement d'observer que la question de la réduction du loyer pour les nuisances subies durant les travaux (art. 259d
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
De la même manière, il ne s'élève plus aucune contestation sur la prise en compte de la baisse du taux hypothécaire (art. 13 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 13 Hypothekarzinse - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens: |
a | 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent; |
b | 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent; |
c | 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent. |
2 | Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmietverträgen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f OR gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen. |
3 | Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden. |
4 | Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 16 Teuerungsausgleich - (Art. 269a Bst. e OR) |
Les dates auxquelles les modifications de loyer doivent prendre effet ne donnent plus lieu à débat, de sorte qu'il n'y a pas de raison d'y revenir.
Le litige ne porte plus que sur la répercussion sur les loyers du coût des travaux effectués.
2.2 Selon l'art. 269a let. b
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 16 Teuerungsausgleich - (Art. 269a Bst. e OR) |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 16 Teuerungsausgleich - (Art. 269a Bst. e OR) |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
2.3 La cour cantonale a estimé que les travaux effectués par l'intimée pouvaient être qualifiés d'importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Les importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
En l'espèce, il résulte des constatations cantonales déterminantes (art. 105 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
2.4 En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Il faut ici rappeler le but de cette règle.
Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est souvent difficile à opérer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et travaux créant des plus-values justifiant une hausse de loyer. En règle générale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d'entretien. La règle de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption; l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
|
1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
2.5 En l'espèce, les recourants se sont efforcés de distinguer, selon leur appréciation, les frais correspondant à des travaux d'entretien ou d'entretien différé et ceux correspondant à des améliorations à plus-value. Les constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
stores, ainsi que le rafraîchissement des cages d'escaliers se présentent bien comme une forme de rénovation dont les locataires tirent également profit. Sans entrer dans le détail, il apparaît que les recourants ne sont pas parvenus à démontrer qu'il était aisé de distinguer la part des coûts correspondant à des travaux d'entretien de celle qui a généré des plus-values. Dès lors que cette distinction est manifestement difficile à effectuer en l'espèce, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en appliquant la règle simplificatrice de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
2.6 Dire, entre 50 et 70%, quel est le pourcentage qu'il faut choisir est une question d'appréciation que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu'avec retenue (arrêt 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 9.1; arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 4). De toute manière, le taux de 50% retenu par la cour cantonale constitue le minimum fixé par la présomption; les locataires n'ont donc aucun intérêt à critiquer le choix de ce pourcentage à l'intérieur de la fourchette de l'art. 14 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
La manière dont la part à plus-value a été répercutée sur les loyers (sur cette question: arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 6) ne donne lieu à aucune critique devant le Tribunal fédéral, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette question.
Le recours doit en conséquence être rejeté.
3.
Les frais judiciaires sont mis solidairement à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Des dépens sont alloués à l'intimée, qui sont mis solidairement à la charge des recourants (art. 68 al. 2
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters - (Art. 269a Bst. b OR) |
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1 | Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. |
2 | Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: |
a | Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; |
b | Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; |
c | Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; |
d | Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; |
e | der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. |
3 | Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. |
3bis | Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13 |
4 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. |
5 | Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.
3.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 30 mai 2012
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Ramelet